Многие граждане не сильны в юридических вопросах, поэтому от осуществления важных действий их отделяет банальное незнание ответа на свой вопрос.
Можно ли разменять или поменять комнату? Или как обменять ее на однокомнатную квартиру?
Безусловно можно, но только при соблюдении ряда условий. Первое и основное заключается в том, что именно собственник должен производить данную процедуру, а если есть и другие собственники , они должны дать свое согласие.
На практике все выглядит легко и понятно, но когда дело доходит до конкретики (например, остальные собственники интересуются, на каком основании есть желание осуществить бартер), то необходимо заручиться поддержкой законодательства.
Не запрещает бартер комнатами и Жилищный кодекс. Он рассказывает в статье 72 ЖК РФ о вопросах социального найма и обмена недвижимости по данному договору , поэтому если нет приватизации, можно обратиться к данному нормативному акту за разъяснениями.
Большую пользу может оказать судебная практика, которую без труда можете отыскать в интернете. Судебные решения также являются источниками права и могут просветить вас по тем или иным спорным вопросам. Решения по вопросам бартера комнат можно найти на сайте ближайшего районного суда .
Кто имеет право?
Можно ли обменять комнату на квартиру с доплатой? Если вас давно смущают размеры ваших покоев и хочется поселиться где-то, где больше простора, то можно претендовать на квартиру.
Правда, чтобы это сделать, придется осуществить доплату за разницу в метраже. Кто имеет право на обмен помещения в коммунальном жилье?
Имеют право проводить такие сделки лица, которые являются собственниками данной комнаты и только в том случае, если она приватизирована, а не находится в договоре социального найма у государственного органа местного самоуправления.
Как обменять одну комнату на другую? Или сделать их бартер в общежитии? Обменять комнату в общежитии на помещение в квартире можно также по следующим правилам. Поменять одну комнату на другую могут только собственники и только при наличии у них приватизированного жилья.
Комната в личном жилье и помещение в общежитии и коммуналке – это разные категории недвижимости, поэтому доплата может вноситься, как и с одной стороны, так и с другой по договоренности. Также, сделка по бартеру может быть и равноценной.
Причины размена
Причин для размена может быть масса. Встречаются как самые обычные, так и самые необыкновенные причины, по которым производится такое непростое правовое действие. Познакомимся со статистикой и рассмотрим основные действия по размену, а также основания, которыми они вызваны:
- Развод . Расторгая брак, супруги больше не желают проживать на одной территории. И все же, иногда, граждане не могут позволить разменять жилье на две меньшим разменом. Обменяться помещениями — выход из такой ситуации.
- Размен может понадобиться, когда жильцы хотят существенно улучшить свои жилищные условия , например, вместо одного помещения взять в собственность однокомнатное жилье. В этой ситуации также возможен бартер.
- Иногда работа или другие обстоятельства требуют переезда в другой район и даже в город . В связи с этим также необходимо обменяться.
Где искать?
Где найти варианты бартера? На этот вопрос ответить не так-то сложно, благо, сегодняшнее время считается рассветом информационных технологий.
Найти объявления по обмену можно в газетах , где размещаются объявления.
Обилие предложений встречается в интернете .
Кроме того, если время совсем поджимает, и вы заняты для того, чтобы осуществлять море звонков и встреч, то можно обратиться за помощью в риелторскую компанию , которая подберет хороший вариант в считанные дни.
Способы
Существует несколько способов размена комнаты. Все эти способы одобрены и допускаются законом. Какой способ избрать – решаете только вы:
- Равноценный обмен жилья. Равноценный бартер предполагает, когда сам договор мены подписывается двумя сторонами и не идет речи о доплате с какой либо стороны.
- Обмен с доплатой , это такой вид бартера при котором тот, кто предоставляет более лучшие условия для проживания, может потребовать доплату. Если вторая сторона согласна на подобное условие – договор заключается.
Отличается не только способ обмена, но и способ реализации самого действия по оформлению договора:
- сделка оформляется путем подписания договора мены, в случае если речь идет об обмене равноценной недвижимости;
- если имеет место быть доплата, то можно прописать это условие, как в договор мены, так и оформить двухсторонний договор купли продажи , который бы содержал в себе условия по выплатам от каждой стороны.
На квартиру с доплатой
Как обменять комнату на квартиру? Если решено существенно улучшить свои условия и обменять помещение с доплатой на квартиру, необходимо для начала найти достойный вариант
, продавец которого согласен на бартер.
После этого можно обратиться в риелторское агентство или самостоятельно заняться поиском.
Правда в последнем случае, он может затянуться, так как вы не имеете соответствующей базы данных для того, чтобы быстро подобрать вариант .
После того как клиент найден, надо решить с ним организационные вопросы.
Показываете друг другу объекты недвижимости, ищите компромиссы, договариваетесь обменяться с доплатой или без.
После этого наступает время составления договора и его подписания. Можете сделать это самостоятельно , а можете – обратиться к нотариусу .
Последний вариант надежнее, если вы не совсем уверены в добрых намерениях своего оппонента.
Какие документы необходимы?
Для того, чтобы бартер состоялся вам необходимы следующие :
- паспорт и его копия;
- свидетельство о праве собственности;
- техническая документация;
- справка из БТИ;
- выписка из домовой книги;
- квитанция об оплате налога.
Документы от той и другой стороны подаются в федеральную службу государственного реестра . Рассматривать документы будут в течение одной недели и только после этого вынесут вердикт о том, стоит ли выдавать вам новое свидетельство о праве собственности.
Если не хочется заниматься формальностями, можете взвалить всю ответственность по подаче документов на риелтора.
Сроки и стоимость оформления
Оформление нового свидетельства о праве собственности
длится от семи рабочих дней до одного месяца в зависимости от индивидуальных особенностей вашей сделки.
Обычно, время на рассмотрение уточняется в момент подачи документов.
Оплатить налог на обмен могут две стороны одновременно или же одна из сторон по условию договора.
Стоимость пошлины равняется 13 процентам от сделки для граждан нашей страны. Если вы – иностранный гражданин – приготовьтесь раскошелиться на 20 процентов.
Особенности и нюансы
Когда могут оказать в оформлении сделки? В оформлении отказывают в случае, если не предоставлен какой-либо важнейший документ, или же если один из собственников против отчуждения комнаты .
В остальном, если правильно собран пакет документов, сделка должна пройти без осложнений.
Важнейшей особенностью оформления обмена помещений является тот факт, что отдельно на них вы не можете получить технических документов, а также свидетельства.
Все эти бумаги распространяются на жилье в целом . Поэтому вам перед осуществлением сделки нужно наведаться в бти для того, чтобы вам помогли составить бумаги конкретно на одно помещение.
Обмен комнат мало чем отличается от бартера квартирами и все же, имеет свои нюансы. Отнеситесь к ним с должным вниманием, и тогда процедура обмена станет для вас быстрой и приятной, а результат не заставит себя долго ждать.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Если недвижимое имущество является собственностью (приватизировано), то вы можете делать с ним что угодно, если это не запрещено законом, в том числе продавать или менять.
Если занята жилплощадь, принадлежащая другому, то изменить место жительства возможно лишь в случае, если имущество принадлежит муниципалитету, а основанием проживания является договор социального найма. В таком случае возможен только обмен.
Разница между комнатой в коммунальной квартире и в общежитии, в том, что последнее предназначено для временного проживания, а в коммуналке для постоянного. Комнаты в коммунальной квартире могут быть приватизированы, а в общежитии – нет . Но обменять можно любой из этих объектов.
Внимание! Процедура обмена будет одинаковой и для комнаты в коммуналке, и для комнаты общежития. Законодатель не различает эти понятия, он использует лишь термин «жилое помещение».
Кому принадлежит такое право?
Право на обмен комнаты принадлежит:
- собственнику жилья;
- нанимателю на условиях договора соцнайма.
Каковы условия?
- Собственнику необходимо собрать с соседей письменный и заверенный нотариусом отказ в покупке комнаты, т.к. они имеют первоочередное право купить комнату. Когда в комнате прописан ребенок, не достигший совершеннолетия, нужно получить разрешение от органов опеки.
- Для нанимателя потребуется:
- согласие собственника (местной администрации);
- согласие членов семьи (при его отсутствии разрешение на обмен можно добиться в судебном порядке);
- если прописан несовершеннолетний, то согласие комитета по опеке и попечительству;
- согласие соседей.
Продажа во втором случае невозможна, только обмен. Но при приватизации появляется возможность продажи комнаты .
Описание процедуры
Следует начать с оценки своего финансового состояния. Чаще всего требуется произвести . Дальше нужно оценить стоимость жилплощади и предложить соседям (т.к. они имеют право первоочередной покупки) совершить приобретение по этой цене, а если жилье муниципальное, то запросить разрешение на обмен у государства.
Варианты нового жилья можно поискать в интернете самостоятельно, изучить газетные статьи, сайты о продаже недвижимости.
Процедура обмена требует составления значительного пакета документов . Конечно, их образцы легко можно найти, но современное законодательство так подвижно, что легко упустить из вида какой-либо нюанс. Если придет понимание невозможности проведения операции самостоятельно, значит нужно обратиться за помощью к профессионалам, специализирующимся по данным вопросам.
Важно! Следует внимательно и подробно изучить информацию о лице или агентстве, которому вы поручите заниматься обменом. Собрать реальные отзывы людей, которые уже воспользовались услугами указанных лиц. Лучше будет осуществлять поиск через знакомых.
С учетом множества тонкостей, с которыми придется столкнуться, и количеством бумаг этот вариант предпочтительнее.
Необходимые документы для размена
На отдельную квартиру
Список документов почти не отличается от перечня бумаг, необходимых для . Как правило, добавляется только согласие соседей на сделку.
Потребуются:
Нюансы обмена квартиры на комнату с доплатой мы рассматривали в .
На дом в деревне или городе
В дополнение к перечисленному, понадобятся документы на землю :
- выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности на землю;
- кадастровые документы;
- документ о проведении межевания.
Внимание! Перед тем, как оформить , необходимо проверить, не имеет ли дом статус аварийного или подлежащего сносу.
Квартира и комната на квартиру
Список документов не изменится, изменится их объем. Придется собрать вышеперечисленный пакет документов на квартиру и такой же пакет на комнату. Разница будет лишь в том, что для согласие соседей не понадобится .
Заключение договора
Для нанимателя на условиях соцнайма:
Для собственника:
- Заключение предварительного договора, в котором прописываются условия сделки с итоговой ценой и суммой аванса.
- Далее идёт . В нем обязательно нужно подробно описать имущество, права и обязанности сторон, порядок расчёта. Надо написать о размере сумм, месте и времени, где проводят оплату, информацию о том, на ком лежат расходы по государственной регистрации. Договор заверяется у нотариуса.
- Полный пакет документов по сделке подается в Росреестр.
Определение цены и доплаты
Для приватизированного
Производится в следующем порядке:
- Цена : стоимость метра (можно посмотреть в интернете) умножить на площадь жилья или пригласить риэлтора для оценки.
- Доплата : зависит от ряда факторов – этаж, район. Доплата увеличивается пропорционально престижности района, как правило, в полтора раза, но в целом все же ее расчет зависит от стоимости квадратного метра площади.
Для муниципального
При значительной разнице в стоимости объектов собственник не дает разрешения на обмен . Поэтому сумма доплаты не может быть большой. Она не может указываться в и оформляется в виде отдельного соглашения или расписки. Чтобы установить ее размер стороны заказывают оценочную экспертизу своих квартир.
Как происходит внесение добавочной суммы?
Оформить доплату можно с помощью расписки или нотариально заверенного соглашения. В содержании этих документов обязательно указывается, что средства передаются в целях неравноценными объектами недвижимости.
Сроки и стоимость оформления
Это будет зависеть от того, кто будет этим заниматься. Агентства делают быстрее, но дороже. Граждане могут и самостоятельно. Это будет дешевле, но дольше.
Примерная сумма сделки составит:
- пошлина 2000 рублей;
- нотариус 0,5 процента суммы договора, мин. 300 рублей макс. 20 тыс. рублей;
- риэлтор 2–3 % от суммы договора.
Справка! Срок оформления – 7 рабочих дней, если документы приняты Росреестром и 9 дней при подаче через МФЦ.
Регистрация сделки
Осуществляется уполномоченным на то органом, им является Федеральная Регистрационная Служба (Росреестр). Росреестр вправе отказать в регистрации при нехватке в представленных пакетах хотя бы одного второстепенного документа или же из-за ошибочного оформления.
Подать документы можно четырьмя способами :
Налогообложение
В размере 13% (статья 567 ГК РФ) будет взиматься налог лишь в случае обмена приватизированного жилья, которое пребывало в собственности последнего владельца менее трех лет и стоит дороже 1 млн. рублей. Налог рассчитывается с суммы, которая превышает 1 млн.
Статья 567 ГК РФ. Договор мены
- По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
- К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Обмен муниципальным жильем налогом на добавочную стоимость физических лиц не облагается.
Больше информации об особенностях налогообложении при заключении договора мены вы найдете .
Заключение
Любая сделка с недвижимостью это риск нарваться на мошенников. Во избежание подобного необходимо проверять все обстоятельства и документы, подключать специалистов с высокой квалификацией, своевременно контролировать их работу. Только тогда вы будете спать спокойно в своем новом жилье.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Идеальным вариантом является такой - если все жильцы согласны на продажу своих комнат и у каждого есть доплата на покупку отдельной квартиры. Но такое случается крайне редко, поэтому приходится одному из жильцов продавать свою комнату и самому доплачивать на покупку себе квартиры. Поэтому обмен комнаты в процесс сложный и долгий.
Обмен неприватизированной комнаты
Но у сделок с неприватизированным имуществом есть несколько преимуществ :
- сделки совершаются быстро, около 7 дней;
- сохраняется право на бесплатную приватизацию, а оно даётся только раз в жизни;
- минимальный пакет документов.
Кроме преимуществ, есть и недостатки :
Ищите ответ? Задайте вопрос юристам!
9476 юристов ждут Вас Быстрый ответ!
Задать вопрос
- Сделка совершается без оплаты, то есть так прописано в обменном ордере, так как квартира является муниципальной собственностью. А на деле «продавец» неприватизированной комнаты получает деньги от покупателя. В этом есть риск остаться без денег и комнаты.
- Длительная процедура регистрации на неприватизированной жилплощади. Новый «собственник» не может там зарегистрироваться, пока не выпишется старый.
Неприватизированную комнату в коммунальной квартире можно только обменять. Комната принадлежит государству, а не является . Поэтому в этом случае также стоит обратиться в агентство, самостоятельно совершить такую сложную сделку не получится.
Обмен приватизированной комнаты
Чтобы совершить обмен комнаты в коммунальной квартире, когда комната приватизирована, нужно сначала предложить её соседям. Они имеют преимущественное право на покупку такой комнаты. Если они не хотят покупать или у них нет денег, то тогда уже можно предлагать комнату сторонним лицам. Заведомо завышать цену и предлагать соседям не стоит, иначе они смогут оспорить сделку.
Отказ других соседей от покупки комнаты должен быть нотариально заверен . В отказе указываются все условия, которые собственник предлагал соседям, включая цену. Если затем собственник продаст свою комнату по более низкой цене, тогда соседи имеют право оспорить сделку в суде.
Если в коммунальной квартире есть приватизированные и неприватизированные комнаты, то тогда преимущественным правом покупки приватизированной комнаты является и государство, и соседи. Ведь часть квартиры является муниципальной. От государства также необходимо получить отказ .
Отказ можно получить в управе того района, где зарегистрирована площадь. Кроме отказа также нужно получить разрешение от управы на продажу . Когда управа выдаст эти документы, тогда собственник квартиры может продавать её сторонним лицам. Если есть ещё и другие соседи - собственники, то от них также нужен отказ и разрешение на сделку.
Таким образом, обмен комнаты в коммунальной квартире довольно сложный процесс, который имеет свои тонкости и моменты. Поэтому доверять лучше проверенным , у которых есть большой опыт совершения сделок с коммунальными квартирами.
Для совершения удачного обмена необходима помощь специалистов - риэлторов. Самостоятельно заниматься таким сложным процессом не стоит. Существуют даже специальные агентства недвижимости, которые занимаются исключительно сделками с площадью в коммуналках. Они анализируют рынок жилья, находят подходящие варианты, сами занимаются сбором документов и сопровождением сделок.
Здравствуйте!
Нет, пожалуй, на сегодняшний день ни одного человека, кто бы ни знал, что такое коммунальная квартира.
Кому – то «посчастливилось» там проживать, кому – то рассказывали обо всех «прелестях» такой жизни, в любом случае, коммуналка была и остается довольно распространенным еще жильем в странах постсоветского пространства.
Наилучшим способом побега из коммунального рая является . Наиболее простым способом является обменять всю квартиру на несколько, естественно, с меньшей площадью. Можно также обратиться к риэлторам, и продать всю квартиру, а жильцы уже сами, добавив нужную сумму, покупают себе жилье. Однако такие идеальные варианты расселения не всегда проходят удачно. Как правило, найдется обязательно кто – то из соседей, которые откажутся или завысят стоимость своей части жилья.
Как правило, обмен коммунальной квартиры – процесс нелегкий. Существуют агентства, специализирующиеся на подобных сделках. Их представители проводят переговоры со всеми жильцами, подыскивают им подходящие варианты, проводят сделку.
Если же вы решили совершить обмен комнаты в коммунальной квартире, без помощи специалистов вам не обойтись. Для начала риэлтер должен провести анализ рынка жилья, чтобы определить, насколько возможно произвести обмен без доплаты. Подобрав все подходящие варианты, как с доплатой, так и без нее, представитель риэлтерской фирмы ознакомит вас с ними, чтобы окончательно убедиться с теми условиями, которые вам больше всего подходят.
Каждому владельцу квадратных метров нужно помнить, что для того, чтобы продать или произвести обмен комнаты в коммуналке нужно получить согласие всех соседей. То есть, необходимо оформить от них письменные согласия, плюс ко всему нужно собрать еще ряд документов. Риэлтерские фирмы, специализирующиеся в этих вопросах, сделают за вас эту рутинную работу. Кроме того, специалисты, используя многолетний опыт, проведут собеседование с соседями для получения их согласия.
Чтобы закончить обмен комнаты в коммуналке, все собранные документы необходимо передать в регистрационную палату, и можно смело готовить деньги для произведения оплаты за дополнительную жилплощадь.
Перед тем, как обменять комнату в коммунальной квартире, желательно для начала предложить ее соседям, причем сделать это нужно в письменной форме. Если же в течении месяца вы не получите от них ответ, можете смело выставлять ее на продажу. Однако есть один нюанс – цена, по которой вы выставляете на продажу свое жилье, не должна быть ниже той, которую вы предложили соседям. Причем это касается не только долевых участников, но и владельцев жилплощади с отдельно оформленными лицевыми счетами.
Обменять комнату на квартиру с доплатой и без в Москве и Подмосковье
Практически каждый москвич, проживающий в коммунальной квартире, хотел бы обменять свою комнату на отдельное жилье. Но многих сдерживает необходимость доплат - квартира обычно стоит дороже комнаты.
Но это - не постоянное правило, поскольку многое зависит от расположения и качества жилья. Так, комнату в Москве вполне можно обменять на квартиру в не самом отдаленном Подмосковье или в Новой Москве, а кусочек коммуналки в центре - на квартиру в удаленных районах столицы. Бывают самые разные варианты. Каждая ситуация уникальна и не похожа на другую, поэтому разобраться в таком обмене своими силами, без помощи профессионалов очень непросто.
Как правило, подобный обмен разделен на две отдельные сделки, по одной из которых вы продаете свою комнату, а по второй - покупаете квартиру. И каждый из двух заключаемых договоров может таить в себе много нюансов.