Είναι δυνατόν να αυξήσετε την τιμή ενός διαμερίσματος στο Tyumen εάν πρόκειται να αφήσετε έπιπλα και οικιακές συσκευές σε αυτό; Η απάντηση των εκτιμητών ΣΧΕΤΙΚΑ ΜΕ OO "AGA T-Ets en"κα" - Ναι και ΟΧΙ. Διαβάστε περισσότερα στο αναλυτικό μας υλικό.
Φυσικά, κάθε αγοραστής είναι ελεύθερος να κάνει ό,τι θέλει, αλλά τα στατιστικά της αγοράς μας λένε ότι η αύξηση της τιμής ενός διαμερίσματος εάν πρόκειται να αφήσετε εσωτερικά αντικείμενα σε αυτό δεν δικαιολογείται πάντα.
Ας ξεκινήσουμε με αυτό που έχει ήδη γίνει πρακτική της αγοράς. Σχεδόν όλα τα διαμερίσματα του νέου stock θα έχουν ενσωματωμένα έπιπλα και μονάδες κουζίνας όταν πωλούνται, μερικές φορές με ενσωματωμένες συσκευές.
Τα στατιστικά στοιχεία τιμών δείχνουν ότι αυτό δεν θεωρείται πλέον λόγος για να προσθέσετε επιπλέον δεκάδες χιλιάδες στην τιμή ενός διαμερίσματος. Αλλά τα εντοιχισμένα έπιπλα θα είναι ένα πλεονέκτημα κατά την επιλογή (αν είναι σε καλή κατάσταση, φυσικά).
Αλλά πώς να αξιολογήσετε την κατάσταση όταν ο πωλητής πρόκειται να φύγει στο διαμέρισμα όλα τα έπιπλα, ακόμα και οι οικιακές συσκευές ? Αλίμονο, οι εποχές των συνολικών ελλείψεων έχουν ήδη περάσει και τα μεταχειρισμένα μπορεί να ενδιαφέρουν μόνο όσους αγοράζουν διαμέρισμα προς ενοικίαση. Και υπάρχουν λίγοι τέτοιοι αγοραστές κατά τη διάρκεια μιας κρίσης.
Για να κατανοήσουμε αν επηρεάζουν τα έπιπλα, αναλύσαμε το τμήμα της δευτερεύουσας ακίνητης περιουσίας σε 1,2,3 Μικροπεριφέρειες στο Tyumen, λαμβάνοντας υπόψη προσφορές συγκρίσιμων διαμερισμάτων με και χωρίς έπιπλα.
Η ανάλυση κατέστησε δυνατή τη διαίρεση συγκρίσιμων ομάδων σε διάφορα τμήματα. Στην πρώτη υπήρχαν διαμερίσματα από την κατηγορία χαμηλής τιμής (από 44,5 έως 50 χιλιάδες ρούβλια/τ.μ.), στη δεύτερη - μέσες τιμές προσφοράς (50 -60,5 χιλιάδες ρούβλια/τ.μ.), στην τρίτη - διαμερίσματα με υψηλή τιμές (από 70,0 έως 80,5 χιλιάδες ρούβλια ανά τ.μ.).
Να υπενθυμίσουμε ότι το μέσο κόστος προμήθειας στην περιοχή την εποχή της μελέτης ήταν 54.824 ρούβλια/τ.μ.
Όπως έδειξε η μελέτη, η προσαρμογή για τη διαθεσιμότητα επίπλων σε ένα διαμέρισμα εξαρτάται από το τμήμα τιμών στο οποίο εμπίπτει η προσφορά. Τα αποτελέσματα συνοψίζονται στον πίνακα:
Έτσι, μπορούν να εξαχθούν τα ακόλουθα συμπεράσματα:
- Στο τμήμα χαμηλότερης τιμής, για τις περισσότερες περιπτώσεις, η κατάσταση ισχύει όταν ο πωλητής δεν αυξάνει την τιμή του διαμερίσματος. Αντίθετα, τα έπιπλα παραμένουν ως «φορτίο», και η κατάστασή τους είναι τέτοια που κανείς δεν θα πληρώσει επιπλέον για αυτό.
- Στο τμήμα της μεσαίας τιμής, υπάρχουν και καταστάσεις στις οποίες δεν πληρώνουν επιπλέον για έπιπλα, και καταστάσεις όπου τα έπιπλα είναι ένας λόγος για τον πωλητή να αυξήσει την τιμή (και αρκετά σημαντικά). Όλα εξαρτώνται από την κατάσταση των επίπλων ή/και του εξοπλισμού. Τα μοντέρνα μοντέλα σε καλή κατάσταση μπορούν να αυξήσουν την τιμή κατά +15%, και τα παλιά έπιπλα και οι συσκευές δεν θα αποτελούν πλέον παράγοντα αύξησης.
- Το τμήμα των υψηλών τιμών παρουσιάζει μικρές αλλά σταθερές προσαρμογές για τη διαθεσιμότητα επίπλων και οικιακών συσκευών κατά την πώληση ενός διαμερίσματος. Φυσικά, εδώ γίνεται εκ των προτέρων κατανοητό ότι τα είδη είναι σε καλή κατάσταση, πρόκειται για εισαγόμενα και μοντέρνα μοντέλα.
ΣΧΕΤΙΚΑ ΜΕ OO "AGA T-Ets en"Η ΚΑ» προσφέρει συμβουλευτικές υπηρεσίες για τον υπολογισμό του πιθανού κόστους πώλησης του ακινήτου σας, λαμβάνοντας υπόψη όλους τους παράγοντες που καθορίζουν την αγοραία τιμή. Οι τιμές για τις συμβουλευτικές υπηρεσίες δίνονται στο μας
Επικεφαλής του τμήματος αξιολόγησης της Eurasia Service LLC,
πλήρες μέλος της SRO ROO (αρ. εγγραφής 0003083)
Κατά την προετοιμασία εκθέσεων αξιολόγησης διαμερισμάτων, οι ειδικοί της εταιρείας μας χρησιμοποιούν διάφορες μεθόδους και προσεγγίσεις. Η χρήση μεθόδων συγκριτικής προσέγγισης δεν είναι πλήρης χωρίς τη χρήση προσαρμογών κατά τον προσδιορισμό της τιμής του αντικειμένου που αποτιμάται.
Η εφαρμογή προσαρμογών (τροποποιήσεων) εξαρτάται από πολλά χαρακτηριστικά του ακινήτου που αποτιμάται (ημερομηνία πώλησης, δημοπρασία και όροι μελλοντικής συναλλαγής, νομική εγγραφή ιδιοκτησίας του ακινήτου και παρουσία ή απουσία περιορισμών στην ιδιοκτησία, τοποθεσία και απόσταση από στάσεις δημόσιων συγκοινωνιών, όροφος, τύπος σπιτιού, εσωτερική διακόσμηση χώρων, αναλογία της συνολικής επιφάνειας προς το σαλόνι και την κουζίνα στο διαμέρισμα, την παρουσία ξεχωριστού ή κοινόχρηστου μπάνιου, την παρουσία μπαλκονιών ή λότζες, θέα από τα παράθυρα του διαμερίσματος - στο εξωτερικό μέρος του δρόμου ή στην αυλή).
Φυσικά, όλες οι προσαρμογές απαιτούν κατάλληλη αιτιολόγηση και εξήγηση. Επομένως, παρακάτω θα προσπαθήσουμε να συγκεντρώσουμε και να αιτιολογήσουμε το μέγεθος μιας ή άλλης προσαρμογής (τροποποίησης) κατά τη διεξαγωγή αξιολόγησης και τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας ενός αντικειμένου.
1. Προσαρμογή για διαπραγμάτευση
Κατά τη μελέτη της τρέχουσας κατάστασης στην αγορά αυτή τη στιγμή, καθώς και με βάση την εμπειρία από την αξιολόγηση πολλών αντικειμένων, η αξία της προσαρμογής για διαπραγμάτευση είναι 7%. Σε αρκετά σπάνιες περιπτώσεις, η τιμή συναλλαγής και η τιμή προσφοράς είναι ίδια. Λάβετε υπόψη ότι κατά την πραγματοποίηση προσαρμογών στη δημοπρασία, λαμβάνεται υπόψη η διαφορά μεταξύ της τιμής της συναλλαγής που ολοκληρώνεται και της τιμής της υπάρχουσας προσφοράς. Πώς εντοπίζεται αυτή η διαφορά; Κατά τις αμοιβαίες διαπραγματεύσεις για την τιμή, δηλ. κατά τη διαδικασία του διαγωνισμού. Η αρχική τιμή στις περισσότερες περιπτώσεις είναι σημαντικά υψηλότερη από το πραγματικό κόστος του ακινήτου. Το ασφάλιστρο αυτό, σύμφωνα με τους υπολογισμούς μας, είναι το παραπάνω 7%.
2. Προσαρμογή στην ημερομηνία πώλησης (προσφορά)
Σε πολλές περιπτώσεις, έχει περάσει αρκετός χρόνος από την ημερομηνία πώλησης του ακινήτου που αξιολογείται (για παράδειγμα, περισσότερο από ένα μήνα αντίστοιχα, έχουν σημειωθεί αλλαγές στην αγορά που επηρέασαν, πρώτα απ 'όλα, το επίπεδο τιμών). Η προσαρμογή στην ημερομηνία πώλησης λαμβάνει υπόψη αυτές τις αλλαγές, δηλαδή τη χρονική περίοδο που προέκυψε πριν από τη δημοσίευση των πληροφοριών σχετικά με την τιμή πώλησης.
Η προσαρμογή στην ημερομηνία πώλησης σημαίνει ότι οι αλλαγές στις αυξήσεις των τιμών της αγοράς έχουν ληφθεί υπόψη και έχουν ληφθεί υπόψη. Αυτό το σημείο είναι πολύ σημαντικό να λαμβάνεται υπόψη κατά την αξιολόγηση και την πραγματοποίηση προσαρμογών.
3. Προσαρμογή στους όρους της συναλλαγής
Κατά την αξιολόγηση ενός αντικειμένου σε σχέση με το οποίο τα υποκείμενα σκοπεύουν να πραγματοποιήσουν συναλλαγή, λαμβάνονται επίσης υπόψη οι προϋποθέσεις της ίδιας της συναλλαγής. Εάν το αντικείμενο της αξιολόγησης είναι απαλλαγμένο από δικαιώματα τρίτων (για παράδειγμα, κανείς δεν είναι εγγεγραμμένος στο διαμέρισμα), π.χ. είναι δωρεάν τόσο νομικά όσο και φυσικά, τότε εφαρμόζεται προσαρμογή στους όρους της συναλλαγής - 10% ακριβότερο. Αυτή είναι η μέση διόρθωση. Για να διευκρινίσουμε, ας δώσουμε ένα παράδειγμα - εάν πρέπει να αξιολογήσετε ένα διαμέρισμα προς πώληση με ταυτόχρονη αγορά (ανταλλαγή), τότε το κόστος του διαμερίσματος θα είναι μικρότερο κατά το ποσό της καθορισμένης προσαρμογής. Το σκεπτικό για αυτό είναι να χάνεται χρόνος αναζητώντας μια επιλογή ανταλλαγής που θα ικανοποιούσε τις επιθυμίες των δύο μερών στη συναλλαγή.
4. Προσαρμογή στην ιδιοκτησία
Η αξία ενός αντικειμένου επηρεάζεται από πολλούς παράγοντες. Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να ληφθούν υπόψη παράμετροι που μειώνουν το κόστος του. Η προσαρμογή τίτλου αναφέρεται στη διαφορά μεταξύ της τιμής ενός αντικειμένου παρουσία τίτλου, που επισημοποιείται σύμφωνα με τους νομικούς κανόνες και απαιτήσεις.
Εάν δεν έχει πραγματοποιηθεί κρατική εγγραφή ιδιοκτησίας του ακινήτου, τότε η προσαρμογή είναι 5-10% για μείωση της αξίας. Παρόμοια τροποποίηση ισχύει εάν υπάρχουν διάφοροι περιορισμοί στο δικαίωμα ιδιοκτησίας ή άλλα βάρη. Σε τέτοιες περιπτώσεις, η αξία του αντικειμένου μειώνεται και, κατά συνέπεια, μειώνεται η τιμή της συναλλαγής.
5. Προσαρμογή για τοποθεσία
Αυτό το χαρακτηριστικό του ακινήτου που εκτιμάται, όπως η τοποθεσία, είναι το πιο κοινό, καθώς και ένα από τα πιο σημαντικά για τον προσδιορισμό της αξίας ενός διαμερίσματος υπό τις συνθήκες των υφιστάμενων σχέσεων αγοράς. Η ανάγκη διόρθωσης της τοποθεσίας προκύπτει όταν η θέση ενός αντικειμένου διαφέρει από παρόμοια αντικείμενα. Εάν το διαμέρισμα βρίσκεται μακριά από σταθμό του μετρό ή άλλη στάση δημόσιας συγκοινωνίας, τότε αυτό επηρεάζει άμεσα την τιμή του προς τα κάτω. Αντίθετα, η εγγύτητα του διαμερίσματος σε στάσεις τραμ, τρόλεϊ, λεωφορείων και μετρό αυξάνει την τιμή του διαμερίσματος.
Η προσαρμογή είναι έως και 15% εάν το διαμέρισμα (αντικείμενο αποτίμησης) βρίσκεται μακριά από στάση λεωφορείου (τρόλεϊ, τραμ) ή, για να φτάσετε στο διαμέρισμα από το σταθμό του μετρό, πρέπει να χρησιμοποιήσετε επίγεια μεταφορά, αυτό μειώνει τιμή. Επιπλέον, κάθε 200 μέτρα από το σταθμό των μέσων μαζικής μεταφοράς στο διαμέρισμα, δηλαδή κάθε δύο λεπτά που χρειάζεται να περπατήσετε για να φτάσετε στο σπίτι, επηρεάζει επίσης την τιμή του προς τα κάτω κατά 1% (για κάθε 200 μέτρα).
6. Προσαρμογή στο πάτωμα
Κατά την αξιολόγηση ενός διαμερίσματος, λαμβάνεται υπόψη ο όροφος στον οποίο βρίσκεται. Ο παράγοντας που επηρεάζει το κόστος είναι σε ποιον όροφο βρίσκεται το διαμέρισμα - στον πρώτο όροφο, στον τελευταίο όροφο ή μεταξύ τους. Εάν το πάτωμα είναι το πρώτο, τότε αυτό συνεπάγεται υγρασία και χαμηλή θερμοκρασία αέρα στο διαμέρισμα και επίσης, κατά κανόνα, στα διαμερίσματα στον πρώτο όροφο δεν υπάρχει αρκετό φυσικό φως της ημέρας λόγω δέντρων ή θάμνων που φυτεύονται γύρω από το σπίτι. Όσον αφορά τον τελευταίο όροφο, υπάρχει μεγάλη πιθανότητα διαρροής στην οροφή και έντονη θέρμανση των παραθύρων το καλοκαίρι. Δεν μπορεί να αποκλειστεί πρόβλημα με την πίεση του νερού λόγω του επάνω ορόφου. Επομένως, τα διαμερίσματα στους υψηλότερους ορόφους θα κοστίζουν περισσότερο από τα διαμερίσματα στους χαμηλότερους ορόφους
Η προσαρμογή ανά όροφο είναι 15% για τον πρώτο όροφο και 10% για τον τελευταίο.
7. Προσαρμογή για κλάση ποιότητας φινιρίσματος
Οι επισκευές και η ποιότητα του φινιρίσματος επηρεάζουν το κόστος του διαμερίσματος πιο άμεσα. Το άψογο και ποιοτικό φινίρισμα αυξάνει την τιμή κατά 10%.
Η προσαρμογή για την κατηγορία ποιότητας φινιρίσματος υπολογίζεται κατ' αναλογία με ένα παρόμοιο διαμέρισμα.
Υπάρχουν τέσσερις τύποι φινιρίσματος:
- χωρίς φινίρισμα - δεν υπάρχουν εσωτερικές πόρτες, έχουν τοποθετηθεί παράθυρα, οι τοίχοι, το δάπεδο και η οροφή δεν έχουν υποβληθεί σε εργασίες φινιρίσματος. Αυτό είναι ένα κύριο φινίρισμα που απαιτεί εργασίες επισκευής.
- απλό φινίρισμα - οι τοίχοι και οι οροφές του διαμερίσματος είναι ασβεστωμένοι ή καλυμμένοι με ταπετσαρία, το δάπεδο είναι με πλακάκια, λινέλαιο ή παρκέ, το μπάνιο και η κουζίνα είναι εξοπλισμένα με υδραυλικά.
- βελτιωμένο φινίρισμα - οι τοίχοι και η οροφή καλύπτονται με ακρυλικό χρώμα ή ταπετσαρία, το δάπεδο καλύπτεται με πλακάκια, λινέλαιο ή παρκέ, το μπάνιο και η κουζίνα είναι εξοπλισμένα με είδη υγιεινής υψηλής ποιότητας.
- φινίρισμα υψηλής ποιότητας - το διαμέρισμα έχει υποστεί ανακαινίσεις υψηλής ποιότητας, χρησιμοποιώντας σύγχρονες τεχνολογίες κατασκευής και υλικά υψηλής ποιότητας. Οι υπάρχουσες επιφάνειες είναι άψογα ισοπεδωμένες, το διαμέρισμα είναι εξοπλισμένο με τις τελευταίες ηλεκτρικές καλωδιώσεις και υδραυλικά. Επιτρέπεται η ανάπλαση σύμφωνα με ένα μεμονωμένο έργο χρησιμοποιώντας δομές σύνθετης σύνθετης διαμόρφωσης.
8. Προσαρμογή για τον τύπο του σπιτιού
Κατά τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας ενός διαμερίσματος, η διαδικασία αξιολόγησης λαμβάνει υπόψη χαρακτηριστικά του ακινήτου όπως ο τύπος του κτιρίου στο οποίο βρίσκεται το διαμέρισμα. Με βάση τη γενική πρακτική αξιολόγησης και την εμπειρία μας, συγκεκριμένα, ένα αντικείμενο αξιολόγησης που βρίσκεται σε σπίτι τύπου μπλοκ ή πάνελ είναι 10-15% φθηνότερο.
Αλλά μια τέτοια τροποποίηση δεν ισχύει εάν το διαμέρισμα βρίσκεται σε ένα τούβλο ή τούβλο-μονολιθικό κτίριο. Ταυτόχρονα, συγκρίνονται αναλογικά διαμερίσματα, τα οποία από όλες τις άλλες απόψεις, εκτός από τον τύπο του σπιτιού, έχουν παρόμοια χαρακτηριστικά. Όπως φαίνεται από την ουσία της εφαρμοσμένης προσαρμογής, πιο σύγχρονα και φιλικά προς το περιβάλλον υλικά αυξάνουν την αξία του ακινήτου που αξιολογείται.
9. Προσαρμογή για συνολική επιφάνεια, καθιστικό και χώρο κουζίνας.
Κατά την αξιολόγηση ενός διαμερίσματος, λαμβάνεται υπόψη το γεγονός ότι μια μεγάλη έκταση του ακινήτου μειώνει το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο. Επίσης, ο χώρος του καθιστικού και της κουζίνας παίζει επίσης σημαντικό ρόλο κατά την εφαρμογή της ρύθμισης. Έτσι, τα διαμερίσματα με μεγαλύτερο χώρο καθιστικού και κουζίνας έχουν υψηλότερο κόστος από τα αντίστοιχα με μικρότερο χώρο καθιστικού και κουζίνας.
Κατά την αξιολόγηση ενός διαμερίσματος, εφαρμόζεται η ακόλουθη προσαρμογή στην περιοχή - κάθε 5 τ.μ. μείωση του κόστους ενός τετραγωνικού μέτρου κατά 1%. Κατά τη σύγκριση με ένα παρόμοιο διαμέρισμα που διαφέρει μόνο στην περιοχή, οι εκτιμητές εφαρμόζουν αυτήν την προσαρμογή.
Επιπλέον, συχνά γίνονται προσαρμογές ανάλογα με την περιοχή της κουζίνας, γιατί... Το μέγεθός του επηρεάζει το συνολικό κόστος του διαμερίσματος στην αγορά κατοικίας. Η προσαρμογή εφαρμόζεται σε ποσοστό 0,5% ανά διαφορά 1 τ.μ. κουζίνες.
10. Ρύθμιση για τη θέα από τα παράθυρα
Η θέα από το παράθυρο στις περισσότερες περιπτώσεις επηρεάζει πολύ το κόστος του διαμερίσματος. Αυτό εξηγείται απλά - όταν κάνουν μια συναλλαγή και αγοράζουν ένα διαμέρισμα, οι νέοι ιδιοκτήτες δεν λαμβάνουν απλώς μια θέα από το παράθυρο, αλλά ένα περιβαλλοντικό χαρακτηριστικό. Τα διαμερίσματα που βρίσκονται με παράθυρα που βλέπουν στο εξωτερικό μέρος του δρόμου, των δρόμων ή των αυτοκινητοδρόμων είναι σημαντικά φθηνότερα από εκείνα τα διαμερίσματα των οποίων τα παράθυρα βλέπουν στην εσωτερική αυλή. Αλλά τα πιο ακριβά διαμερίσματα θα είναι αυτά που έχουν παράθυρα και στις δύο πλευρές - τόσο στο δρόμο όσο και στην αυλή. Γενικά, η προσαρμογή για τη θέα από τα παράθυρα είναι 10-15% της αξίας του υπό εκτίμηση ακινήτου.
11. Ρύθμιση για παρουσία μπαλκονιού/ χαγιάτι
Ένας ουσιαστικός παράγοντας για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας ενός διαμερίσματος είναι η παρουσία ενός μπαλκονιού και (ή) χαγιάτι. Επιπλέον, μπορεί να υπάρχουν πολλά μπαλκόνια (ή/και λότζες) και αυτό αυξάνει την τιμή του ακινήτου. Εάν το διαμέρισμα διαθέτει μπαλκόνι (ή/και) χαγιάτι, τότε αυτό λαμβάνεται ως θετικό χαρακτηριστικό και θεωρείται βελτίωση. Αυτή η παράμετρος λαμβάνεται υπόψη κατά την αξιολόγηση σχεδόν οποιουδήποτε διαμερίσματος. Το ποσό της διόρθωσης (διόρθωσης) κυμαίνεται από 0 έως 5%. Όπως μπορείτε να δείτε, το χάσμα μεταξύ του κατώτερου και του ανώτερου ορίου της τροπολογίας είναι πολύ σημαντικό και εφαρμόζεται σε κάθε περίπτωση μεμονωμένα, αλλά σε σύγκριση με ένα παρόμοιο διαμέρισμα.
12. Ρύθμιση για το μπάνιο
Κατά την αξιολόγηση και τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας ενός διαμερίσματος, δίνεται ιδιαίτερη προσοχή στη διάταξη των χώρων υγιεινής στο διαμέρισμα. Εκτός από τα παραπάνω, σε ορισμένες περιπτώσεις λαμβάνεται υπόψη και ο αριθμός των λουτρών (δεν υπάρχει πάντα μόνο ένα μπάνιο σε ένα διαμέρισμα). Ένα διαμέρισμα στο οποίο η τουαλέτα είναι ξεχωριστή από το μπάνιο θα έχει υψηλότερη τιμή από ένα παρόμοιο διαμέρισμα με παρόμοια περιγραφικά χαρακτηριστικά, αλλά με κοινόχρηστο μπάνιο. Στην περίπτωση αυτή, η προσαρμογή ανέρχεται κατά μέσο όρο στο 5% της αξίας του ακινήτου που αξιολογείται.
13. Προσαρμογή για ρευστότητα της μετοχής στο διαμέρισμα
Συχνά είναι οι περιπτώσεις που απαιτείται αξιολόγηση σε σχέση όχι με ένα διαμέρισμα, αλλά με μέρος του, δηλ. μερίδια. Ταυτόχρονα, η πραγματοποίηση προσαρμογών είναι αναπόφευκτη, γιατί Η αγοραία αξία μιας μετοχής σε ένα διαμέρισμα επηρεάζεται από πολλούς παράγοντες.
Ταυτόχρονα, λαμβάνονται υπόψη όλες εκείνες οι παράμετροι που θα λαμβάνονταν υπόψη κατά την αξιολόγηση του διαμερίσματος συνολικά και όχι μόνο του μερίδιού του. Και επίσης, πρέπει να λάβετε υπόψη το γεγονός ότι ένα μερίδιο σε ένα διαμέρισμα είναι πολύ πιο δύσκολο να πουληθεί ή να αγοραστεί από ένα διαμέρισμα ως ανεξάρτητο αναπόσπαστο αντικείμενο. Αυτό το σημείο επηρεάζει και τον προσδιορισμό της αξίας της μετοχής.
Κατά την εφαρμογή της προσαρμογής ρευστότητας για το μερίδιο στο διαμέρισμα, κυμαίνεται από 10 έως 40%. Αυτό είναι ένα αρκετά μεγάλο χάσμα μεταξύ του κατώτερου και του ανώτερου ορίου, επομένως πρέπει να λάβετε υπόψη τα χαρακτηριστικά του κατανεμημένου μεριδίου, καθώς και τα χαρακτηριστικά ολόκληρου του διαμερίσματος.
Κατά την αξιολόγηση ενός αντικειμένου σε σχέση με το οποίο τα υποκείμενα σκοπεύουν να πραγματοποιήσουν συναλλαγή, λαμβάνονται επίσης υπόψη οι προϋποθέσεις της ίδιας της συναλλαγής. Εάν το αντικείμενο της αξιολόγησης είναι απαλλαγμένο από δικαιώματα τρίτων (για παράδειγμα, κανείς δεν είναι εγγεγραμμένος στο διαμέρισμα), π.χ. είναι δωρεάν τόσο νομικά όσο και φυσικά, τότε εφαρμόζεται προσαρμογή στους όρους της συναλλαγής - 10% ακριβότερο. Αυτή είναι η μέση διόρθωση. Για να διευκρινίσουμε, ας δώσουμε ένα παράδειγμα - εάν πρέπει να αξιολογήσετε ένα διαμέρισμα προς πώληση με ταυτόχρονη αγορά (ανταλλαγή), τότε το κόστος του διαμερίσματος θα είναι μικρότερο κατά το ποσό της καθορισμένης προσαρμογής. Το σκεπτικό για αυτό είναι να χάνεται χρόνος αναζητώντας μια επιλογή ανταλλαγής που θα ικανοποιούσε τις επιθυμίες των δύο μερών στη συναλλαγή.
- χωρίς φινίρισμα - δεν υπάρχουν εσωτερικές πόρτες, έχουν τοποθετηθεί παράθυρα, οι τοίχοι, το δάπεδο και η οροφή δεν έχουν υποβληθεί σε εργασίες φινιρίσματος. Αυτό είναι ένα κύριο φινίρισμα που απαιτεί εργασίες επισκευής.
- απλό φινίρισμα - οι τοίχοι και οι οροφές του διαμερίσματος είναι ασβεστωμένοι ή καλυμμένοι με ταπετσαρία, το δάπεδο είναι με πλακάκια, λινέλαιο ή παρκέ, το μπάνιο και η κουζίνα είναι εξοπλισμένα με υδραυλικά.
- βελτιωμένο φινίρισμα - οι τοίχοι και η οροφή καλύπτονται με ακρυλικό χρώμα ή ταπετσαρία, το δάπεδο καλύπτεται με πλακάκια, λινέλαιο ή παρκέ, το μπάνιο και η κουζίνα είναι εξοπλισμένα με είδη υγιεινής υψηλής ποιότητας.
- φινίρισμα υψηλής ποιότητας - το διαμέρισμα έχει υποστεί ανακαινίσεις υψηλής ποιότητας, χρησιμοποιώντας σύγχρονες τεχνολογίες κατασκευής και υλικά υψηλής ποιότητας. Οι υπάρχουσες επιφάνειες είναι άψογα ισοπεδωμένες, το διαμέρισμα είναι εξοπλισμένο με τις τελευταίες ηλεκτρικές καλωδιώσεις και υδραυλικά. Επιτρέπεται η ανάπλαση σύμφωνα με ένα μεμονωμένο έργο χρησιμοποιώντας δομές σύνθετης σύνθετης διαμόρφωσης.
Η έκθεση αξιολόγησης είναι ένα γραπτό έγγραφο που πληροί όλες τις απαιτήσεις επαγγελματικής δεοντολογίας, αντικατοπτρίζει ξεκάθαρα και προσβάσιμα την πρόοδο της διαδικασίας αξιολόγησης και περιέχει τα αρχικά δεδομένα που χρησιμοποίησε ο εκτιμητής, την ανάλυσή τους, τα συμπεράσματα και την τελική αξία. Το παράρτημα της έκθεσης αξιολόγησης περιέχει όλες τις φωτογραφίες, τα σκίτσα και τους χάρτες που δεν περιλαμβάνονται στις κύριες ενότητες της έκθεσης. Μερικές φορές ένα γλωσσάρι όρων περιλαμβάνεται στο παράρτημα.
Κατά τον καθορισμό της τιμής, οι πιο σημαντικές τιμές είναι οι τιμές των διαμερισμάτων του κτιρίου σας με τον ίδιο αριθμό δωματίων, μετά όλα τα άλλα διαμερίσματα σε αυτό και μετά τα διαμερίσματα σε παρόμοια κτίρια στην περιοχή σας. Για να επιλέξουμε «παρόμοια» σπίτια, πραγματοποιήσαμε μια μελέτη σχετικά με την τυπολογία του αποθέματος κατοικιών της Μόσχας και της περιοχής της Μόσχας.
ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ ΜΕ ΧΡΗΣΗ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΗΣ ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΗΣ
Τα ανάλογα πρέπει να είναι όσο το δυνατόν παρόμοια με το ακίνητο που αξιολογείται, κυρίως ως προς τα πρώτα πέντε στοιχεία σύγκρισης, και για τα ακίνητα κατοικιών (διαμερίσματα) επίσης ως προς τα φυσικά χαρακτηριστικά (αριθμός δωματίων, συνολική επιφάνεια, τύπος κτιρίου, και τα λοιπά.). Όλα τα επιλεγμένα ανάλογα συνοψίζονται στον Πίνακα 8, ο οποίος περιλαμβάνει πρωτογενή δεδομένα που λαμβάνονται από ανοιχτές πηγές και πρόσθετα δεδομένα που λαμβάνονται απευθείας από τον πωλητή των αναλόγων.
Αποτίμηση διαμερίσματος με χρήση συγκριτικής προσέγγισης
Ακολουθεί η λογική και ο υπολογισμός του ποσού των προσαρμογών για στοιχεία σύγκρισης, τα οποία είναι διαφορετικά για τα ανάλογα και το Αντικείμενο Αποτίμησης. Χρησιμοποιείται μια τεχνική για να φέρει κάθε αντικείμενο σύγκρισης πιο κοντά στο Αντικείμενο Αξιολόγησης. Οι προσαρμογές (τροποποιήσεις) μπορεί να είναι κόστος ή ποσοστό. Για τα ποσοτικά χαρακτηριστικά, οι διαφορές εισάγονται συνήθως σε όρους αξίας και για ποιοτικά - σε ποσοστιαίους όρους. Οι ποσοστιαίες προσαρμογές εφαρμόζονται τόσο στο κόστος του αντικειμένου σύγκρισης όσο και στη μονάδα σύγκρισης και οι προσαρμογές κόστους εφαρμόζονται στο κόστος του αντικειμένου σύγκρισης. Οι προσαρμογές για τις συνθήκες της αγοράς, την τοποθεσία και τη φθορά είναι ποσοστά.
Κατά την εφαρμογή της συγκριτικής προσέγγισης, η αξία της Αποτίμησης Ακινήτου προσδιορίζεται σε σύγκριση με την τιμή πώλησης παρόμοιων αντικειμένων. Η βάση για την εφαρμογή αυτής της προσέγγισης είναι το γεγονός ότι η αξία του ακινήτου αποτίμησης σχετίζεται άμεσα με την τιμή πώλησης παρόμοιων αντικειμένων. Κάθε συγκρίσιμη πώληση (αντικείμενο σύγκρισης, ανάλογο) συγκρίνεται με το ακίνητο που αποτιμάται. Η ακρίβεια του υπολογισμού της αξίας του Αντικειμένου Αποτίμησης χρησιμοποιώντας μια συγκριτική προσέγγιση εξαρτάται από τον όγκο (πληρότητα) και την ποιότητα (αξιοπιστία) των πληροφοριών σχετικά με τις συναλλαγές αγοράς και πώλησης (ή τις προσφορές προς πώληση).
Προσαρμογή για τη διαθεσιμότητα των επίπλων κατά την αξιολόγηση ενός διαμερίσματος
VÔœ8+.k d˝õ O-w¥ˇØ≈t‰&ÂÖ-6àÖàT ≠ »$ëI1*I$íRíI$î§íI%)$íIJI$íRíI$ˇœ∑‚ô?Û̯´∑…∑œ 'ˆ$íI)I$íJRI$íîI$ $íI)I$íJRI$íîI$ $íI)I$íJRI$íîI$ $íI)I$íJRI$íîI$ $íI)I$íJRI$íîI$ $íI) I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $ $íI)I$íJRI$íîI$ $íI)I$íJRI$íîI$ $íI)I$íJRI$íîI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîII$ $íI)I $íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íî®uOÃ˘ˇ>PÍüôÛ˛™t… ÷I›∂íI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $H$¶aL¶ í+K0,g©°˙=¸ˇÿ§ D©A ¨ö–pºg/˘˚?ÆÔ Ωò/À˛
Για να διευκρινίσουμε, ας δώσουμε ένα παράδειγμα - εάν πρέπει να αξιολογήσετε ένα διαμέρισμα προς πώληση με ταυτόχρονη αγορά (ανταλλαγή), τότε το κόστος του διαμερίσματος θα είναι μικρότερο κατά το ποσό της καθορισμένης προσαρμογής. Το σκεπτικό για αυτό είναι να χάνεται χρόνος αναζητώντας μια επιλογή ανταλλαγής που θα ικανοποιούσε τις επιθυμίες των δύο μερών στη συναλλαγή.
Προσαρμογή για έπιπλα κατά την αξιολόγηση ενός διαμερίσματος
Αυτή είναι κοινή πρακτική. Ας μην την αφήσουμε δίπλα της. Λάβετε υπόψη ότι μερικές φορές υπάρχουν αποκλίσεις στα έγγραφα. Σε κάθε περίπτωση, τα στοιχεία είναι πρωταρχικής σημασίας. Απλώς πρέπει να θυμάστε ότι σε αυτόν τον υπολογισμό πρέπει να χρησιμοποιήσετε το μέγεθος της περιοχής του διαμερίσματος χωρίς να λάβετε υπόψη ψυκτικούς θαλάμους (λότζες, μπαλκόνια).
Σύμφωνα με τη νομοθεσία, ο εκτιμητής υποχρεούται να χρησιμοποιήσει και τις τρεις προσεγγίσεις για την αποτίμηση ή να δικαιολογήσει την αδυναμία χρήσης μιας ή άλλης προσέγγισης, επομένως είναι εσφαλμένο να λέμε ότι μια αναφορά είναι καλύτερη από μια άλλη λόγω του γεγονότος ότι χρησιμοποιεί δύο προσεγγίζει αντί για ένα.
Προσαρμογή για τη διαθεσιμότητα των επίπλων κατά την αξιολόγηση ενός διαμερίσματος
Η χρήση της μεθόδου των ζευγαρωμένων πωλήσεων περιλαμβάνει τη σύγκριση δύο ακινήτων που προσφέρονται προς πώληση που είναι ακριβές αντίγραφο το ένα του άλλου, με εξαίρεση μια παράμετρο (για παράδειγμα, όροφος), που εξηγεί τη διαφορά στην τιμή αυτών των ακινήτων. Είναι σημαντικό οι υπόλοιπες παράμετροι του αντικειμένου αξιολόγησης και του αναλόγου να είναι ίδιες.
Μετά την επιλογή αναλόγων για τον υπολογισμό του κόστους ενός διαμερίσματος χρησιμοποιώντας μια συγκριτική προσέγγιση, γίνονται προσαρμογές στις τιμές των αναλόγων που λαμβάνουν υπόψη τις διαφορές μεταξύ των αναλόγων και του αντικειμένου αξιολόγησης. Οι ρυθμίσεις μπορούν να είναι είτε προς τα πάνω είτε προς τα κάτω. Μπορούν να είναι ποσοστιαίες ή απόλυτες (με βάση 1 τ.μ. επιφάνειας διαμερίσματος).
Εκτίμηση διαμερισμάτων
Μια σημαντική προσαρμογή είναι η προσαρμογή προσφοράς, η οποία λαμβάνει υπόψη ότι η τιμή συναλλαγής είναι συνήθως χαμηλότερη από την τιμή στην οποία προσφέρεται το ακίνητο στην ανοιχτή αγορά. Για τα διαμερίσματα, η διαπραγματευτική έκπτωση κυμαίνεται συνήθως από 2,5% έως 5%. Κατά συνέπεια, για ένα διαμέρισμα αξίας περίπου δύο εκατομμυρίων, η έκπτωση στη δημοπρασία θα είναι 50 - 100 χιλιάδες ρούβλια. Πολύ συχνά, ο πελάτης αξιολόγησης δεν λαμβάνει υπόψη αυτή την έκπτωση ή θεωρεί το μέγεθός της αμφιλεγόμενο, ωστόσο, η λήψη υπόψη της διαπραγματευτικής έκπτωσης είναι υποχρεωτική απαίτηση κατά την αξιολόγηση ενός διαμερίσματος για την απόκτηση υποθήκης.
Σχεδόν όλοι πρέπει να ασχοληθούν με τις υπηρεσίες των εκτιμητών αργά ή γρήγορα. Η συντριπτική πλειοψηφία των πελατών για αυτό το είδος εργασίας είναι άτομα που θέλουν να λάβουν υποθήκη. Η αξιολόγηση είναι επίσης απαραίτητη διαδικασία κατά την εγγραφή κληρονομιάς, την αναχρηματοδότηση, τη διαίρεση περιουσίας στο δικαστήριο και σε ορισμένες άλλες περιπτώσεις. Αυτό το άρθρο περιγράφει τις αποχρώσεις της αξιολόγησης ενός διαμερίσματος, οι οποίες συχνά προκαλούν σύγχυση από την πλευρά των πελατών.
Προσαρμογή για τον αριθμό των ορόφων κατά την αξιολόγηση διαμερισμάτων
Η συγκριτική προσέγγιση της αποτίμησης είναι ένα σύνολο μεθόδων για την εκτίμηση της αξίας με βάση τη σύγκριση του αντικειμένου που αποτιμάται με τα ανάλογα του, για τα οποία υπάρχουν διαθέσιμες πληροφορίες σχετικά με τις τιμές των συναλλαγών με αυτά. Προϋποθέσεις εφαρμογής της συγκριτικής προσέγγισης: 1. Το αντικείμενο δεν πρέπει να είναι μοναδικό. 2. Οι πληροφορίες πρέπει να είναι περιεκτικές, συμπεριλαμβανομένων των όρων συναλλαγών.
Η προσφορά ισχύει μέχρι το τέλος αυτού του μήνα. Επικοινωνήστε με τον διαχειριστή για λεπτομέρειες. Για να μάθετε πόσο κοστίζει η αξιολόγηση του διαμερίσματός σας, καλέστε: Σας προσφέρουμε την υπηρεσία αξιολόγησης ενός διαμερίσματος on-line. Θα πρέπει να θυμόμαστε ότι αυτή η εκτίμηση είναι κατά προσέγγιση και δεν έχει νομική ισχύ.
Προσαρμογή για το δάπεδο κατά την εκτίμηση των διαμερισμάτων
4.2.4. Ανάγκη ανακαίνισης (φινίρισμα και εξοπλισμός). Η ανάγκη για επισκευές οδηγεί σε μείωση του κόστους του διαμερίσματος, λαμβάνοντας υπόψη το επερχόμενο κόστος των εργασιών επισκευής. Προσαρμογή v Η προσαρμογή εισάγεται για να ληφθεί υπόψη η αύξηση της ελκυστικότητας του αναλόγου. Η ανάγκη για επισκευές οδηγεί σε μείωση του κόστους του διαμερίσματος, λαμβάνοντας υπόψη το επερχόμενο κόστος των εργασιών επισκευής.
Υπολογισμός των μέσων τιμών πώλησης και ενοικίασης για χώρους λιανικής που βρίσκονται στους πρώτους ορόφους κτιρίων κατοικιών και διοικητικών κτιρίων και για εκείνες που βρίσκονται στο υπόγειο και το υπόγειο των κτιρίων, ανάλογα με τη ζώνη τιμών* του Ekterinburg. Στην περίπτωση αυτή χρησιμοποιούνται οι τιμές των προσφορών και όχι οι πραγματικές τιμές των συναλλαγών με ακίνητα, οι τιμές πώλησης και ενοικίασης αντικειμένων εμφανίζονται με τη μορφή κόστους ανά 1 τ.μ.
Εκτίμηση κόστους διαμερίσματος
Το κύριο επιχείρημα για την άρνηση χρήσης της εισοδηματικής προσέγγισης είναι ότι κατά την ανάλυση των προσφορών στην αγορά ενοικίασης κατοικιών στο Περμ, εντοπίστηκαν μεταβλητοί παράγοντες, όπως: διαθεσιμότητα επίπλων, οικιακές συσκευές, τηλέφωνο, ποιότητα επισκευών, «καθαριότητα» των χώρων και άλλα που είναι δύσκολο να προσδιοριστούν το στάδιο της συλλογής πληροφοριών. Αυτοί οι παράγοντες εντοπίζονται συνήθως μόνο κατά τη διάρκεια μιας άμεσης επιθεώρησης των κατοικιών και μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά το κόστος του μηνιαίου ενοικίου, η διαφορά μπορεί να φτάσει περίπου το 1,5 φορές. Η παρουσία τέτοιων παραγόντων περιπλέκει τον υπολογισμό του εισοδήματος που μπορεί να δημιουργήσει ένα αντικείμενο. Επίσης, αυτοί οι παράγοντες επηρεάζουν τον υπολογισμό του ποσοστού κεφαλαιοποίησης στο πλαίσιο της προσέγγισης του εισοδήματος, γεγονός που περιπλέκει επίσης περαιτέρω υπολογισμούς και προσδιορισμό της αξίας του αντικειμένου.
2. Για να προσδιορίσετε το κόστος αντικατάστασης μέρους των χώρων, πρέπει πρώτα να υπολογίσετε το κόστος αντικατάστασης ολόκληρου του κτιρίου. Για να γίνει αυτό, είναι απαραίτητο να υπάρχει τεκμηρίωση σχεδιασμού και εκτίμησης ή λύση χωροταξίας και τεχνική περιγραφή των δομικών στοιχείων του κτιρίου στο οποίο βρίσκεται το αντικείμενο αξιολόγησης.
Πώς να αξιολογήσετε ανεξάρτητα ένα διαμέρισμα στην πρωτεύουσα
«Όσο μεγαλύτερη είναι η επιφάνεια του διαμερίσματος, τόσο μικρότερη είναι η ρευστότητά του», εξηγεί ο Arslan Ainakulov. «Είναι πολύ πιο δύσκολο να πουλήσεις». Κατά συνέπεια, η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο για ένα μεγάλο διαμέρισμα θα είναι μικρότερη. Ας πούμε ότι έχουμε ένα συγκρότημα κατοικιών "Sunny City". Υπάρχουν διαμερίσματα και 25 τετραγωνικά μέτρα και 30 τετραγωνικά μέτρα, δηλαδή, μπαίνεις μέσα και υπάρχει μόνο ένα δωμάτιο και τίποτα άλλο. Εκεί το τετραγωνικό μέτρο φτάνει τα 3.000 δολάρια. Αν δούμε ένα διαμέρισμα στην αριστερή όχθη με εμβαδόν 70 τετραγωνικών μέτρων, το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο θα είναι το ίδιο - 2.500-3.000 $.
Το αναλογικό αντικείμενο πρέπει να βρίσκεται όσο το δυνατόν πιο κοντά στο αντικείμενο αξιολόγησης. Ιδανικό αν στο ίδιο σπίτι ή συγκρότημα κατοικιών. Στην Αστάνα, καταρχήν, δεν υπάρχουν προβλήματα με την επιλογή επιλογών. Επομένως, η εύρεση ενός διαμερίσματος παρόμοιου με το δικό σας στο ίδιο συγκρότημα κατοικιών συνήθως δεν αποτελεί πρόβλημα. Κατά προτεραιότητα, τα κριτήρια κατανέμονται με την ακόλουθη σειρά: κτίριο κατοικιών, δρόμος, συνοικία πόλης.