¿Cuántos días tarda un notario en redactar un contrato de compraventa? Transacción de compra y venta notariada de un apartamento.

Aclaración al cliente

Gracias a todos los abogados que respondieron. De sus respuestas, entiendo que el notario verifica la pureza únicamente de esta transacción. Si el apartamento fue comprado previamente (en transacciones de propietarios anteriores), dejado como herencia o privatizado con violaciones que pueden ser impugnadas, ¿el notario no protege al comprador de ninguna manera? Por ejemplo, en los conocidos casos del “caso Chalaev” y el “caso Gladysheva”, ¿una hipotética compra de un apartamento a través de un notario según las nuevas normas no habría protegido de ninguna manera a los compradores?

Y más importante. No hay respuesta a la pregunta "¿cuál es el procedimiento completo" a la hora de comprar un apartamento? ¿Qué documentos se requieren del vendedor? ¿En qué secuencia se recomienda celebrar acuerdos (cuáles), transferencia de dinero, etc.? Parto del hecho de que he estado fuera de Rusia durante mucho tiempo y muchos conceptos aparentemente evidentes en la Federación de Rusia no me resultan familiares. ¿Cuándo y cómo dar un depósito o anticipo (cuál es la diferencia), en qué partes se debe dividir el monto del pago y a qué condiciones se debe vincular? Entiendo que la compra se puede procesar diferentes caminos. En primer lugar, me interesa la práctica que recomiendas, así como la práctica más común. En resumen, estoy interesado en un curso de acción que pueda protegerme de problemas como el “caso Chalaev” o el “caso Gladysheva”. Gracias.

Oleg dejó una reseña sobre el sitio - mostrar

Servicio muy interesante. Nunca antes me había encontrado con proyectos de este tipo; el primer intento me pareció útil. Lamentablemente, ninguno de los abogados pudo proporcionar información completa, detallada pero concisa. Sin embargo, la participación simultánea de varios especialistas ayudó a crear una imagen global. Los honorarios se distribuyeron entre los dos autores que pudieron ayudarme de forma más completa y clara. Pero estoy agradecido a todos los que participaron. ¡Gracias a los abogados y al abogado!

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Respuestas de abogados (13)

Abogado, Kémerovo

• calificación 8.2

Buenas tardes Según el art. 166 del Código Civil de la Federación de Rusia: Una transacción es inválida por los motivos establecidos por la ley, debido a su reconocimiento como tal por el tribunal (transacción anulable) o independientemente de dicho reconocimiento (transacción nula).2. Una parte de la transacción u otra persona especificada por la ley puede presentar una demanda para reconocer una transacción anulable como inválida. Una transacción anulable puede declararse inválida si viola los derechos o intereses legalmente protegidos de la persona que impugna la transacción, incluidos. si conlleva consecuencias desfavorables para él. En los casos en que, de conformidad con la ley, una transacción sea impugnada en interés de terceros, podrá ser declarada inválida si viola los derechos o intereses legalmente protegidos de dichos terceros. La parte de cuyo comportamiento se desprende claramente su voluntad de mantener la validez de la transacción no tiene derecho a impugnar la transacción por motivos de que esa parte conocía o debería haber conocido en el ejercicio de su voluntad.3. Una parte de la transacción puede presentar una demanda para la aplicación de las consecuencias de la nulidad de una transacción nula y, en los casos previstos por la ley, también otra persona. Una demanda para el reconocimiento de una transacción nula como inválida. independientemente de la aplicación de las consecuencias de su nulidad, puede satisfacerse si quien formula dicha demanda tiene un interés jurídicamente tutelado en el reconocimiento de la nulidad de esta operación.4. El tribunal tiene derecho a aplicar las consecuencias de la nulidad de una transacción nula por iniciativa propia, si esto es necesario para proteger los intereses públicos, y en los demás casos previstos por la ley.5. Una declaración sobre la invalidez de una transacción no tiene significado jurídico si la persona que hace referencia a la invalidez de la transacción actúa de mala fe, en particular si su comportamiento después de la conclusión de la transacción dio motivos para que otras personas confiaran en la validez de la transacción. transacción. La responsabilidad del notario está asegurada. La nueva ley refuerza aún más las garantías de propiedad a los ciudadanos en caso de que un notario haya cometido un error en su trabajo y con ello haya causado daño al ciudadano. Además del seguro individual y colectivo obligatorio, que complementa el hecho de que el notario es responsable de su trabajo con todos sus bienes, ahora se está creando un Fondo de Compensación especial de la Cámara Federal de Notarios, que en caso de insuficiencia del seguro Las tres primeras medidas complementan el importe de la indemnización necesaria por los daños. No creo que sea fácil encontrar otra profesión que ofrezca garantías igualmente completas de cumplimiento concienzudo de los deberes profesionales por parte de sus representantes.

Al mismo tiempo, recordamos que un notario, por sus deberes profesionales, no solo protege los derechos de las partes de la transacción, sino que, en primer lugar, ayuda a brindar protección legal a las partes débiles de la transacción, quienes, por ejemplo , a menudo no son capaces de comprender correctamente la esencia de las acciones propuestas, sus consecuencias, que pueden resultar desfavorables. Y estos partidos en nuestro país son ciudadanos comunes que no tienen formación jurídica y, a menudo, están socialmente desprotegidos. Un ciudadano acude a un notario, y el notario prepara todo el paquete de documentos para la transacción. Al mismo tiempo, el ciudadano no necesita viajar a ningún lado: el propio notario recibe los documentos de los registros estatales. Un notario también presenta los documentos para el registro a Rosreestr. Como ha demostrado la práctica, la gente empieza a darse cuenta de que ponerse en contacto con un notario es realmente conveniente. Ahora, además de una notable reducción de las tarifas, el notario ofrece una gama aún mayor de servicios y garantías. La rapidez del registro estatal de los derechos sobre bienes inmuebles, si los documentos los presenta un notario, ahora es de solo un día. Y el registrador, sin perder tiempo y recursos en realizar un examen legal de los documentos, que el notario ya ha realizado con pericia, debe, a su vez, registrar la transferencia de propiedad como resultado de esta transacción sobre la base de los documentos que le hayan sido entregados. .

Impugnar una transacción certificada por notario será mucho más difícil y esto, por un lado, es otra barrera confiable contra los estafadores y personajes sin escrúpulos y, por otro lado, mejora las garantías de respeto de los derechos de los ciudadanos o entidades legales gracias a una escritura notarial. En general, otorgar mayor valor probatorio a un acta notarial es un cambio conceptual. Esto es una señal de la confianza del Estado en las actividades del notario, y era una decisión que debía haberse tomado hace mucho tiempo.

Es importante señalar aquí que, a grandes rasgos, un notario realiza las tareas de justicia preventiva, es decir, un notario previene la aparición de litigios. Es lógico que los documentos jurídicamente significativos sean certificados por un notario que desempeñe una función jurídica pública en nombre del Estado, quien es responsable del resultado de sus actividades, y esta responsabilidad está respaldada tanto por el seguro como por la responsabilidad colectiva del notario, a priori. tener un mayor nivel de confianza. Y si el Estado delegó en el notario la autoridad para realizar determinadas acciones, ahora ha decidido aumentar el nivel de confianza en los resultados de esta actividad. Parte de la información la tomé de www.rg.ru. Atentamente, Evgeniy Urvantsev.




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Abogado, Kémerovo

• calificación 8.2

También me gustaría agregar: en particular, la ley brinda a los ciudadanos la oportunidad de realizar pagos mediante depósito notarial en transacciones por acuerdo de las partes. El depósito notarial ayudará a garantizar la seguridad de los pagos El sistema de pagos a través de cajas de seguridad bancarias está obsoleto desde hace mucho tiempo, existen posibilidades de fraude, los medios informan de muchos casos de personas que han sido asaltadas después de salir del banco con el dinero de la caja fuerte. caja. A partir de ahora, la seguridad tanto de las personas como de los propios pagos queda garantizada mediante un mecanismo normal, cómodo y civilizado, este es el depósito notarial. Además, el costo de dicho servicio será de solo mil quinientos rublos si se comunica con un notario para completar la transacción. Es más barato que alquilar una caja de seguridad.


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Notario, Moscú

¡Hola!

algunas ventajas de realizar una transacción a través de notario, incluidos los cambios en la legislación que entraron en vigor el 01/01/15:

Artículo 61. Motivos de exención de prueba.




1. Las circunstancias reconocidas por el tribunal como generalmente conocidas no requieren prueba.

2. Circunstancias establecidas por la persona que celebró
fuerza legal por una decisión judicial sobre un caso previamente considerado,
obligatorio para el tribunal. Estas circunstancias no se vuelven a probar y
no están sujetos a impugnación al considerar otro caso en el que
participan las mismas personas.

3. Al considerar un caso civil
circunstancias establecidas por una decisión que ha entrado en vigor legalmente
tribunal de arbitraje, no debe ser probado y no puede ser discutido
personas si participaron en un caso que fue resuelto mediante arbitraje
corte.

4. La sentencia judicial que ha entrado en vigor
en un caso penal es obligatorio para el tribunal que conoce del caso
consecuencias civiles de las acciones de la persona respecto de la cual
Se emitió un veredicto judicial sobre la cuestión de si estas acciones tuvieron lugar y
si fueron cometidos por esta persona.

5. Circunstancias confirmadas por notario cuando
realizar un acto notarial, no requiere prueba si
La autenticidad de un documento notarial no ha sido refutada en
en la forma establecida por el artículo 186 de este Código, o no
una violación significativa del procedimiento para realizar actos notariales.
comportamiento.

Por tanto, un documento de facto certificado por un notario tiene mayor poder probatorio y es mucho más difícil de impugnar.

en caso de litigio, el notario será citado ante el tribunal como tercero.





El notario deberá acreditar la identidad y capacidad jurídica del solicitante.


Asimismo, en caso de error cometido por culpa del notario al
certificando el contrato, el notario estará obligado a compensarle por las pérdidas,
que has sufrido, esto se logra a través de bienes muebles
responsabilidad del notario (el notario es responsable de todos sus bienes),
también seguros personales y colectivos (cámara notarial)
responsabilidad de un notario;

notariado
Hasta hace poco, el acuerdo se registraba con 5 días de antelación, a partir del 1 de enero de 2015.
para - 3, además, el propio notario presenta los documentos para el registro, electrónicamente - 1 día (aún no implementado).


Además, la liquidación entre las partes de las transacciones se puede realizar mediante depósito notarial, sin recurrir al uso de cajas de seguridad (lo que resulta mucho más seguro para las partes).




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Abogado

De hecho, los legisladores consideraron la cuestión de formalizar todas las transacciones inmobiliarias únicamente a través de un notario, pero hasta el momento esto no ha sido aprobado por ley, por lo que tiene derecho a redactar acuerdos de este tipo en forma simple por escrito...

Pero concluir una transacción ante notario tiene ventajas: el notario está obligado a verificar no solo la legalidad de la compra y venta, sino también los derechos de las partes, la autenticidad y legalidad de los documentos, la presencia de gravámenes y la prohibición de enajenación. de bienes raíces. Cuando se certifiquen transacciones que involucren a menores o ciudadanos incapacitados, también se verificará el consentimiento de sus representantes legales, autoridades de tutela y tutela.


hay uno mas punto importante, que anima a los clientes a realizar transacciones a través de un notario. Según la ley, un notario "asumirá toda la responsabilidad patrimonial por los daños causados ​​a la propiedad de un ciudadano o persona jurídica como resultado de un acto notarial". Es decir, si, por ejemplo, se topa con estafadores que venden el apartamento de otra persona utilizando documentos falsificados, el notario lo descubrirá en la etapa de verificación o le compensará por los daños materiales. La compensación se proporciona a través de un seguro especial, cuya disponibilidad es otro requisito legal.


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Karhu Boris, abogado

¿Significa esto que una vez realizada la compra de un apartamento a través de un notario, ya no hay temor de que la transacción sea impugnada posteriormente ante los tribunales?

no, no significa eso.

¿Los nuevos términos incluyen la posibilidad de transferir dinero de forma segura?

no, no incluye, porque no hay nuevas condiciones

¿Cuál es la forma más segura de comprar un apartamento y cuál es el procedimiento completo?

ejecución de un contrato de compraventa (posiblemente ante notario, o en forma simple por escrito) y liquidación a través de una cuenta bancaria o una caja de seguridad alquilada a un banco.

La forma más segura es pagar a través de una cuenta bancaria emitiendo una carta de crédito irrevocable por parte del Comprador: usted le proporciona documentos que indican que se ha convertido en el propietario y el banco acredita inmediatamente el monto en su cuenta. Los empleados del banco lo ayudarán a emitir una carta de crédito.

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Abogado, Moscú

Buenos días, a partir del 1 de enero de 2015, de conformidad con la Ley Federal "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos":


examen legal de documentos, incluida la verificación de la legalidad de la transacción (con excepción de notariados
transacción certificada) y estableciendo la ausencia de contradicciones entre
derechos declarados y derechos ya registrados sobre el objeto
bienes inmuebles, así como otros motivos de negativa a
registro estatal de derechos o su suspensión de conformidad con
esta Ley Federal (modificada por la Ley Federal de 21 de diciembre de 2013 N 379-FZ);

Registro estatal de derechos sobre la base de un notario.
Los documentos certificados se realizan a más tardar dentro de tres.
días laborables, siguiente al día de recepción de la solicitud y los documentos,
necesario para el registro estatal.

Además, la tarifa por certificar una transacción ante notario se ha reducido significativamente: por ejemplo, si el costo de un apartamento es de 5 millones de rublos. Tendrás que pagar unos 15.000 rublos. (anteriormente 40.000 rublos).

La certificación de una transacción ante notario no puede significar que se eliminen todos los riesgos asociados con la compra de un inmueble, ya que el notario certifica la transacción sobre la base de los documentos de título presentados, verificando su autenticidad, así como la legalidad de la transacción actual. , y eso es todo. Todos los casos posibles de impugnación de una transacción no están sujetos a verificación cuando la transacción está certificada por un notario. Un acuerdo de este tipo puede ser impugnado ante los tribunales.


La forma más segura de transferir dinero hoy en día es un depósito notarial.


Artículo 87. Aceptación de efectivo y valores en depósito.
Notario en los casos previstos por el derecho civil Federación Rusa, así como por acuerdo entre el deudor y el acreedor, acepta depósitos de dinero y valores del deudor para transferirlos al acreedor. Notario en recepción de fondos y valores
notifica al acreedor y, a petición de éste, le entrega la debida
sumas de dinero y valores, salvo disposición en contrario mediante acuerdo
entre el deudor y el acreedor. La aceptación de sumas de dinero y valores como depósitos se realiza ante notario en el lugar de cumplimiento de la obligación.


El método notarial para concluir una transacción es más preferible, ya que el registro estatal de la transferencia de derechos de un propietario a otro se lleva a cabo en el menor tiempo posible, elimina la posibilidad de suspensiones de documentos, denegación de registro y permite a las partes realizar pagos de la transacción de forma segura.


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La ventaja de los nuevos cambios en la legislación sobre el registro de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos es que al registrar dicha transacción ante notario, el tiempo para su finalización se reduce tanto como sea posible. De lo contrario, no existen ventajas especiales.

En cuanto a la transferencia segura de dinero, ésta no se proporciona ni se garantiza de ninguna manera.

Hay una ley en el proyecto que así lo dice. que todas las transacciones inmobiliarias deberán registrarse ante notario. pero por ahora sigue siendo sólo un proyecto.

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Notario, Moscú

Si el apartamento fue comprado previamente (en transacciones de propietarios anteriores), dejado como herencia o privatizado con violaciones que pueden ser impugnadas, ¿el notario no protege al comprador de ninguna manera? Por ejemplo, en los conocidos casos del “caso Chalaev” y el “caso Gladysheva”, ¿una hipotética compra de un apartamento a través de un notario según las nuevas normas no habría protegido de ninguna manera a los compradores?

Un notario, como cualquier otro abogado, verifica en este caso los documentos de título y registro en virtud de los cuales el propietario es propietario de la propiedad. No es posible saber si hubo alguna violación en la cadena de transacciones, ya que estas circunstancias no son conocidas por el notario, sin embargo, aquellos hechos que estableció al certificar el contrato han aumentado fuerza probatoria en base a lo nuevo anterior. -norma mencionada del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia.


De sus respuestas no se desprende claramente la responsabilidad de un notario. Por ejemplo, el comprador A. compró un apartamento al vendedor B. y completó la transacción a través de un notario. Posteriormente resulta que B. lo adquirió ilegalmente. Como resultado, después del juicio, el comprador A. pierde el apartamento y B. está obligado por el tribunal a pagar su valor al comprador A. Pero B. no tiene dinero, lo desperdició. ¿Cuál será la responsabilidad del notario si el pago de la indemnización ya está asignado a B., aunque no sea viable?

De conformidad con el artículo 17 de los Fundamentos de la legislación de la Federación de Rusia sobre notarios

“El notario que ejerce la práctica privada tiene plena responsabilidad patrimonial por daño causado por su culpa propiedad de un ciudadano o persona jurídica como resultado de la realización de un acto notarial en violación de la ley, salvo que este artículo establezca lo contrario…”

Por lo tanto, si una acción se realiza sin violación establecido por la ley procedimientos de certificación del contrato de compraventa no genera responsabilidad.

En la situación que usted describe, la culpa del notario al certificar la transacción no surgirá si fue imposible establecerlo sobre la base de los documentos que se le presentaron.





“cuál es el trámite completo” a la hora de comprar un departamento. ¿Qué documentos se requieren del vendedor? ¿En qué secuencia se recomienda celebrar acuerdos (cuáles), transferencia de dinero, etc.? Parto del hecho de que he estado fuera de Rusia durante mucho tiempo y muchos conceptos aparentemente evidentes en la Federación de Rusia no me resultan familiares. ¿Cuándo y cómo dar un depósito o anticipo (cuál es la diferencia), en qué partes se debe dividir el monto del pago y a qué condiciones se debe vincular? Entiendo que una compra se puede completar de varias maneras.

Las partes del contrato, o sus representantes, acuden a un notario para certificar el contrato (por ejemplo, una compraventa), el notario acuerda con las partes sus términos, solicita documentos que confirmen la propiedad del vendedor sobre la propiedad enajenada, averigua la presencia de cónyuges y, si es necesario, solicita consentimientos o renuncias (en el caso de la venta de una acción en virtud del artículo 250 del Código Civil de la Federación de Rusia), en general, basándose en un caso y análisis específicos de documentos, el notario solicita que le presente un paquete de documentos.

Es decir, es recomendable resolver este tipo de cuestiones con un notario específico que certificará el contrato.


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Abogado

En primer lugar, el notario está obligado a explicar a las partes que se ponen en contacto con él el sentido y la importancia del acuerdo que se celebra y a comprobar si el contenido del acuerdo corresponde a las intenciones reales de las personas que pretenden celebrarlo (Fundamentos del la legislación de la Federación de Rusia sobre notarios). En pocas palabras, averiguar si lo que se pone por escrito corresponde a la intención y el deseo de las partes.

Además, al certificar una transacción, el notario está obligado a verificar la capacidad jurídica de los ciudadanos que participan en la transacción. En otras palabras, antes de certificar una transacción, el notario está obligado a asegurarse de que las partes del contrato comprendan el significado de sus acciones, estén en buenas condiciones y no se equivoquen por mala salud sobre el tema de la transacción.

Para certificar ante notario una transacción de compraventa de un departamento, el notario debe presentar:

Documentos de título del apartamento; Certificado BTI; Pasaportes (o documentos que los reemplacen) del vendedor y del comprador. Certificado de matrimonio (o divorcio) del vendedor, si el apartamento fue adquirido durante el matrimonio. En este caso, también será necesaria la presencia personal del cónyuge para dar su consentimiento a la transacción, o su consentimiento por escrito, certificado por un notario.
El notario redacta un contrato, que es firmado por ambas partes (vendedor y comprador), tras lo cual el notario pone su firma.


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Abogado, Moscú

El momento de comprar y vender una vivienda es uno de los momentos más importantes en la vida de toda persona. Este trámite es bastante complicado, pero al mismo tiempo no permite errores, especialmente aquellos relacionados con el papeleo.

Existen dos tipos de contratos de compra y venta:

• Preliminar, que registra el hecho del deseo de completar una transacción y la presencia de un depósito o anticipo;
• El acuerdo principal, en el que, de hecho, se especifican todos los matices de la transacción.

Dado que la preparación de todos los documentos es un proceso complejo y que requiere mucho tiempo, los ciudadanos recurren cada vez más a la asistencia notarial. Naturalmente, los especialistas no ofrecen sus servicios de forma gratuita, pero el importe estará cubierto por las garantías que reciben los participantes en la transacción con la ayuda de abogados.

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¿Cómo se realiza una transacción notarial?

Como regla general, una transacción de compra y venta de un apartamento notariada se completa en varias etapas. La firma de un acuerdo entre el comprador y el vendedor es una de las etapas finales, que va acompañada de una larga preparación. Durante el proceso, se recopilan durante mucho tiempo y con cuidado todos los documentos que ayudarán a proteger a ambas partes de la manera más completa posible.

Hay tres etapas del trabajo para completar una transacción notarial:

1. El vendedor y el comprador firman un acuerdo preliminar. A este acuerdo se le da mucha atención, ya que debe indicar lo ya acordado. este momento Se indican las condiciones y los plazos para la conclusión final de la transacción. Y también en este momento se preparan los documentos necesarios y se presentan al notario para su verificación;
2. La segunda etapa consiste en firmar un contrato de compraventa de inmuebles. Esto sucede en presencia de un notario que certifica el contrato;
3. La tercera etapa es el registro de los derechos de propiedad del nuevo propietario del espacio habitable.

Puede leer más sobre el procedimiento para registrar y celebrar un contrato de compraventa en el capítulo treinta del Código Civil de la Federación de Rusia. Y un punto más que será de interés para aquellos que planean realizar una transacción similar: ¡en Rusia, una transacción notarial para la venta de bienes raíces no es obligatoria! Sólo es necesario tener el documento certificado ante notario. Aunque, para ser justos, digamos que es mucho más seguro que una transacción realizada de forma simple por escrito con la participación de un agente inmobiliario.

Ventajas del respaldo notarial de una transacción

La práctica demuestra que la forma más confiable de vender o comprar bienes raíces es concluir una transacción con un notario que verificará todos los documentos, protegiendo a todas las partes en el proceso de los problemas que a menudo acompañan a estos casos. Por supuesto, el coste del servicio no es pequeño, pero merece la pena.

Intentemos considerar las ventajas más importantes de la cooperación con un notario:

Lamentablemente, ni siquiera esta lista completa puede garantizar plenamente la seguridad de las partes. Las transacciones notariadas también se consideran inválidas. Por eso debes tener cuidado. Pero al certificar los documentos, las partes de la transacción siguen la ley y muestran la integridad de sus intenciones.

¿Cuándo es necesario prescindir de notario?

La ley establece explícitamente que algunas transacciones inmobiliarias deben realizarse en forma notarial. Esto es relevante:

• Según el artículo 42 de la Ley N ° 218-FZ, se requiere apoyo notarial cuando se vende una parte de la propiedad común en locales residenciales y no residenciales en edificios de apartamentos;
• Al vender bienes que una persona tenga bajo derecho de tutela;
• Cuando enajene bienes inmuebles que pertenezcan a un menor de edad;
• Al enajenar bienes inmuebles de ciudadanos pertenecientes a la categoría de personas con capacidad jurídica limitada (de conformidad con el artículo 52 de la Ley 218-FZ).

Estos puntos se consideran difíciles de considerar, por lo que es necesario preparar correctamente los documentos y redactar un acuerdo. una persona común Quien no entiende nada de jurisprudencia no podrá hacerlo. Además, recientemente, un notario es parte obligatoria en las transacciones relacionadas con la compra y venta de bienes inmuebles.

A veces es necesario el apoyo legal al realizar otras transacciones que no se enumeran aquí. Todo depende de la situación individual, las capacidades y los deseos de los ciudadanos.

¿Qué documentos hay que presentar al notario?

La persona que vende la propiedad presenta documentos que acrediten su propiedad. Pero eso no es todo. Para no olvidarnos de nada, os facilitaremos una lista:

La lista es larga, pero ni siquiera ella puede revelar completamente toda la base documental que puede ser necesaria al realizar transacciones de este formato. Como regla general, el respaldo de una transacción de compra y venta de una vivienda por parte de un notario protege contra errores elementales que las partes del contrato pueden cometer por ignorancia.

Y un matiz más: al llevar documentos ante notario, es necesario llevar no solo copias, sino también originales. Esto es necesario para que el especialista revise los papeles y, si surge alguna queja, la señale. Y para corregir inexactitudes, las partes de la transacción dejan su información de contacto.

Registro de derechos de propiedad del nuevo propietario.

El registro de propiedad es un procedimiento necesario, sin el cual es imposible confirmar la transferencia de propiedad de un inmueble a otra persona. Al vender un apartamento, también debes seguir este trámite. Pero pocas de las personas que no han encontrado tales dificultades entienden dónde y cómo sucede esto.

El notario hará el trabajo por sus clientes; todo lo que tienen que hacer es pagar la tasa estatal, traer los documentos que el especialista requerirá y esperar hasta que se complete todo el trámite. El período exacto durante el cual se puede completar el registro no está especificado en la legislación, pero según la práctica general, es mejor presentar los documentos inmediatamente para obtener el pleno derecho a estar en el apartamento como propietario.

En cuanto al tiempo dedicado a procesar documentos en Rosreestr, son tres días hábiles. Debe pagar la tasa estatal; para 2017 es de 2000 rublos. Los servicios de un notario que participó en la presentación de documentos a Rosreestr deben pagarse por separado.

Además, los certificados de título de propiedad enviados a través de una oficina notarial se envían un poco más rápido que si el nuevo propietario se presentara ante las autoridades por su cuenta.

Etapas de registro de derechos sobre bienes inmuebles:

1. Envío de documentos.
2. Examen jurídico de papeles.
3. Si no se encuentra ningún motivo para el rechazo, se ingresan nuevos datos en el registro.
4. El nuevo propietario recibe los documentos de registro estatal.

Costo del servicio

El respaldo notarial para transacciones inmobiliarias en Rusia no es obligatorio, pero un notario aún está obligado a certificar los documentos para dicha transacción. Si no hay obstáculos, el apartamento está registrado a nombre de una sola persona, entonces vender la propiedad no será un problema, pero si hay varios inquilinos registrados, entonces no puede prescindir de la ayuda de un notario.

¿Cuánto costaría tal trato? Hasta junio de 2016, los moscovitas no pagaban más de cinco mil rublos, y esto incluía el costo de los impuestos estatales, cuyo precio era de dos mil rublos. Veamos de dónde salió esta cantidad y cuál podría ser para 2017:

Pero es demasiado pronto para preocuparse. Por supuesto, registrarse ante notario no será barato, pero existe una tendencia: cuanto menor sea el costo de la vivienda, menos dinero se necesitará para registrarla. Por eso, si la vivienda en Moscú cuesta decenas de millones de rublos, los servicios notariales asustan por su precio. Pero en las regiones no existen tales precios, ni para los bienes inmuebles ni para los servicios notariales. Así que será fácil invertir 5.000 rublos.

La información contenida en este artículo se proporciona únicamente con fines informativos.
Le recomendamos que contacte con nuestro abogado.

Hoy en día, los ciudadanos prefieren registrar casi la mitad de las transacciones de compra y venta de viviendas en San Petersburgo a través de un notario, aunque esto no lo exige la ley. BN investigó por qué es necesaria la certificación notarial, cómo afecta la calidad de la transacción y cuánto costará a sus participantes.

El año pasado, la Duma Estatal de la Federación de Rusia consideró modificaciones al Código Civil de la Federación de Rusia, previendo la introducción en el país de la certificación notarial obligatoria de todas las transacciones de compra y venta en el mercado inmobiliario. Sin embargo, después de largas discusiones, los parlamentarios rechazaron esta norma: las opiniones de los legisladores y participantes del mercado sobre su viabilidad en Una vez más apartado.

Según los “estándares continentales”

En la mayoría de los países europeos, es el notario quien desempeña Rol principal en materia de garantía de derechos sobre bienes inmuebles y su registro. La legislación rusa en el sector de la vivienda se ajusta muy cuidadosamente a las normas de la llamada “ley continental”. La ampliación de jure de los poderes de un notario debería ocurrir sólo después de la adopción de enmiendas largamente discutidas a una serie de leyes federales. De facto, hoy en día muchos vendedores y compradores de viviendas ya utilizan muy activamente la posibilidad de la certificación notarial de las transacciones.

Según Peter Gerasimenko, miembro de la junta directiva de la Cámara de Notarios de San Petersburgo, actualmente entre el 40 y el 45% de las transacciones en el mercado secundario de apartamentos de San Petersburgo se realizan a través de un notario.

Cabe aclarar que estamos hablando específicamente de transacciones que no requieren certificación notarial obligatoria. Aunque, según la legislación de vivienda, entre las transacciones con inmuebles residenciales existen aquellas en las que es obligatoria la participación de un notario.

Entre ellos se incluyen, en particular, los contratos matrimoniales (en los que se estipulan cuestiones de propiedad de los bienes inmuebles), los contratos de hipoteca y todos los subtipos de contratos de alquiler. Es cierto que, según los expertos, estos últimos prácticamente no se han concluido en la actualidad. Después de que el monto de los pagos de alquiler se vinculó legalmente al nivel de subsistencia (y aumentó significativamente), el número de inquilinos potenciales disminuyó a casi cero.

En todos los demás casos, que incluyen la compra y venta de un apartamento, las partes tienen derecho a realizar transacciones en forma simple por escrito, sin recurrir a los servicios de un notario.

Qué se comprueba y cómo se comprueba

Sin embargo, muchos participantes en las transacciones todavía prefieren la forma notariada de su certificación. Petr Gerasimenko cree que esto se debe a varias razones completamente objetivas. En primer lugar, el notario garantiza la pureza jurídica de la transacción, en segundo lugar, libera a sus participantes de la necesidad de profundizar en complejas complejidades jurídicas y jurídicas y, finalmente, garantiza a la parte perjudicada una indemnización por los daños y perjuicios en caso de fraude documental.

Hoy en día, un notario está obligado a verificar no solo la legalidad de la compra y venta, sino también los derechos de las partes, la autenticidad y competencia de los documentos (su lista se define en la Ley federal "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles"). y Transacciones con ella”), la presencia de gravámenes y la prohibición de enajenación de bienes inmuebles. Cuando se certifiquen transacciones que involucren a menores o ciudadanos incapacitados, también se verificará el consentimiento de sus representantes legales, autoridades de tutela y tutela.

Según el presidente de la junta directiva de la Cámara de Bienes Raíces del Noroeste, Pavel Sozinov, el hecho mismo de esta inspección, realizada por un tercero desinteresado, es para muchos vendedores y compradores un argumento psicológico decisivo a favor del notario. forma de la transacción.

No aceptan dinero por preguntar.

Debe tenerse en cuenta que incluso al concluir una transacción de compraventa en forma simple por escrito, en la mayoría de los casos no es posible prescindir de los servicios de un notario.

Por ejemplo, se necesita un notario para certificar una copia del pasaporte catastral del objeto, el consentimiento para la transacción de los cónyuges de las partes en el contrato, una copia del certificado de matrimonio en el caso de registro del derecho de unión común. propiedad y, en algunos casos, varios otros documentos. Todos ellos serán necesarios para el registro estatal de derechos de propiedad en Rosreestr.

En este caso, el futuro participante en la transacción puede obtener un doble beneficio de visitar al notario. El hecho es que las consultas iniciales ante notario en la mayoría de las notarías de San Petersburgo son gratuitas. Pero ya pueden ayudar significativamente: el especialista le explicará qué paquete de documentos y aprobaciones se necesita para completar una transacción específica, qué requisitos legales se aplican a ella, cuáles son los derechos de las partes y a qué otros intereses puede afectar.

Si el cliente quiere ahorrarse el mayor papeleo posible, entonces se pueden delegar en el notario poderes más amplios, desde redactar el llamado "borrador de transacción" hasta registrar los derechos de propiedad en Rosreestr. Es cierto que todo esto ya no será gratis.

Acuerdo llave en mano

Si el cliente decide no limitarse a una consulta, sino confiar al notario la ejecución completa de la transacción, se deshace de muchos "movimientos corporales" innecesarios. Primero, los especialistas de la notaría prepararán un "borrador de transacción" (una lista de todas las acciones notariales que serán necesarias en un caso particular). Esto incluye redactar un contrato, acordar el precio de venta, la forma, el procedimiento de pago y la posibilidad de pago a plazos, obtener el consentimiento de los cónyuges, copropietarios, etc.

La etapa final será la firma del contrato, durante la cual el notario lo lee a todos los interesados ​​y explica todas las consecuencias legales de la transacción. Por cierto, según los expertos, es en esta etapa cuando las partes suelen querer hacer algunos complementos. Y a veces los propios notarios último momento negarse a certificar el contrato. Por ejemplo, si ven que “la voluntad del vendedor no está claramente expresada”.

Si todo está en orden y se firma el acuerdo, el propio notario puede presentar los documentos para el registro de los derechos de propiedad a Rosreestr. Este procedimiento también es bastante problemático. Si el acuerdo se concluye en forma simple por escrito, además de recopilar de forma independiente el paquete de documentos necesario, todas las partes de la transacción deben presentarse para presentar la solicitud en persona y al mismo tiempo. Está claro que si en la transacción participan varias personas de diferentes partes (algunas de las cuales pueden ser residentes de otras regiones), puede resultar muy difícil acordar un viaje conjunto a Rosreestr. La mediación de un notario en este asunto le costará a cada participante en la transacción aproximadamente 300 rublos. El propietario sólo tendrá que recoger los documentos ya registrados en la notaría a la hora que le convenga.

Problema de precio

El costo de la certificación notarial de una “transacción llave en mano” consta de dos componentes. La primera es la tarifa notarial, uniforme en toda Rusia y determinada por la Ley federal "Fundamentos de la legislación de la Federación de Rusia sobre notarios". Según este documento, el monto de la tarifa depende del precio del objeto de la transacción especificado en el contrato.

Por lo tanto, para completar una transacción con un apartamento o habitación por valor de hasta 1 millón de rublos, deberá pagar el 1% del monto de la transacción (pero no menos de 300 rublos). Si el objeto cuesta de 1 a 10 millones de rublos, el registro costará 10 mil rublos. más el 0,75% del importe del contrato que supere 1 millón de rublos. Y la participación de un notario en una transacción inmobiliaria por valor de más de 10 millones costará 77,5 mil rublos. más el 0,5% del monto del contrato que supere los 10 millones de rublos.

Por cierto, según el mismo documento, "para los actos notariales realizados fuera de las instalaciones de una notaría, autoridades ejecutivas y órganos de gobierno local, los honorarios notariales se cobran por un importe incrementado en una vez y media".

La ley no estipula de ninguna manera qué parte de la transacción debe pagar por estos servicios, por lo que esta cuestión se resuelve de mutuo acuerdo. En la práctica, la mayoría de las veces estos costes corren a cargo del comprador, como parte más interesada en la pureza jurídica.

Además, tendrás que pagar por los llamados “trabajos de carácter legal y técnico”, que incluyen redacción de contrato de compraventa, poderes, declaraciones, documentos encuadernados y fotocopiados, etc. El costo de estos trabajos varía. de una notaría a otra. Según los expertos, el promedio de la ciudad es de 5 a 10 mil rublos. para una transacción con un objeto valorado en unos 5 millones.

El notario como seguro financiero

Hay otro punto importante que empuja a los clientes a realizar una transacción a través de un notario. Según la ley, un notario "asumirá toda la responsabilidad patrimonial por los daños causados ​​a la propiedad de un ciudadano o persona jurídica como resultado de un acto notarial".

Es decir, si, por ejemplo, se topa con estafadores que venden el apartamento de otra persona utilizando documentos falsificados, el notario lo descubrirá en la etapa de verificación o le compensará por los daños materiales. La compensación se proporciona a través de un seguro especial, cuya disponibilidad es otro requisito legal. Hoy en día, cada notario debe estar asegurado por 2 millones de rublos. Sin embargo, según Pyotr Gerasimenko, la mayoría de los notarios de San Petersburgo, además, aumentan voluntariamente los importes del seguro.

Por cierto, los participantes en la transacción deben recordar que en caso de fuerza mayor, la compensación por los daños se realiza dentro del monto de la transacción especificado en el contrato. Por lo tanto, quienes lo subestiman deliberadamente para reducir impuestos, en lugar de ahorrar, corren el riesgo de sufrir daños materiales considerables.

Nota para el cliente:

- Según la ley, una transacción ordinaria de compraventa de vivienda hoy en día se puede concluir en forma simple por escrito. - En la mayoría de las notarías de San Petersburgo, la primera consulta se puede realizar de forma totalmente gratuita. - Si se envía un paquete de documentos insuficiente a Rosreestr, se suspenderá el registro hasta que se eliminen las deficiencias que pueden retrasar significativamente el proceso.

Registro de un apartamento ante notario: una medida necesaria o gastos innecesarios

Notario - persona importante en el mundo inmobiliario, porque no importa qué transacciones hagas con él, necesitarás su participación, a veces a corto plazo, pero significativa.

Sin embargo, a pesar de todo el peso de su figura, muchos prescinden de sus servicios a la hora de adquirir un apartamento. Además de registrar la compraventa, es completamente opcional certificar ante notario las siguientes transacciones inmobiliarias:

• intercambio;
• gestión de confianza.
  

Hay dos formas de realizar una transacción de compraventa: con la asistencia de notario y sin ella. La participación de un notario debería aumentar la fiabilidad de la transacción, porque él asume una grave responsabilidad patrimonial y no está menos interesado en su legalidad que el comprador.

También existe un método de registro independiente: un simple acuerdo escrito. Es popular entre los compradores porque ahorra el dinero que tanto le costó ganar. Al mismo tiempo, este tipo de ejecución de contratos reduce significativamente el número de visitas al notario, pero aumenta algo el tiempo dedicado a buscar varios documentos. Simplemente escribirlo es conveniente y arriesgado. La comodidad y el ahorro son ventajas innegables. Sin embargo, es necesario recordar las desventajas.

Las serias desventajas del formato escrito simple son:

• Imposibilidad de recuperación de documentos. Por lo tanto, si algo sucede con el contrato, no habrá ningún lugar donde obtener una copia de seguridad y deberá acudir a los tribunales para restablecer los derechos de propiedad. Tendrás que demostrar tus derechos, y todo esto es una pérdida adicional de dinero, tiempo y nervios.
• Imposibilidad de verificar un poder, si se utiliza uno durante el registro.
• Ausencia de una parte legalmente competente para la transacción.
  

Al mismo tiempo, si la transacción está notariada, esto tiene los siguientes aspectos positivos:

• Un formulario notarial es una forma real de salvarse de todo tipo de problemas: todos los notarios están asegurados.
• Posibilidad de restauración del contrato de compraventa en caso de pérdida del mismo. Existe una alta probabilidad de que surjan problemas en el futuro si no se llega a un acuerdo de este tipo.
• El notario debe comprobar si el inmueble ha sido embargado o hipotecado.
• El notario es responsable de todos los actos notariales realizados. En el caso de una forma escrita simple, no hay nadie a quien asignar la responsabilidad.
  

Recae sobre los hombros del notario ycontrol de propiedad:

• información sobre reparaciones y remodelaciones importantes pasadas y potenciales, posibles demoliciones y el estado de las comunicaciones;
• la autenticidad de todos los documentos, incluidos los títulos de propiedad;
• el hecho de que el apartamento esté en garantía, etc.

El comprador puede obtener toda esta información por sí mismo. Por ejemplo, se puede obtener información sobre reparaciones, modificaciones y condiciones en la BTI emitiendo allí un pasaporte técnico. Necesitará la ayuda del propietario del apartamento, además de tiempo. La autenticidad de los documentos puede ser confirmada por un notario durante una consulta, lo que resultará varias veces más económico que el registro. El comprador puede ponerse en contacto él mismo con el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y solicitar un certificado para el apartamento que le interesa. Este es un documento que contiene el nombre del propietario del inmueble y la base jurídica por la que pasó a serlo. Es mejor hacerlo la víspera de firmar el contrato de compraventa, ya que la preparación de este extracto suele tardar hasta diez días.

Si decide recurrir a la ayuda de un notario, él, en primer lugar, se convertirá en garante de la pureza jurídica de la transacción. En segundo lugar, dicha asistencia liberará a los participantes de la necesidad de profundizar en numerosas sutilezas jurídicas.

Después de que el notario revisa cuidadosamente todos los documentos, se redacta un contrato de compraventa. Debe incluir los siguientes puntos:

• información detallada sobre esta propiedad;
• costo del objeto;
• información sobre vendedores y compradores.
  

Documentos para el registro de la transacción.

Al registrar una transacción ante notario, se le debe entregar un total

• Pasaportes catastrales y técnicos.
• Copias de documentos del apartamento, papeles relacionados y certificados.
• Permiso del cónyuge para realizar la transacción.
• Copias de pasaportes de todos los propietarios de apartamentos.
• Revisión de expertos.
• Un extracto de Rosreestr es su garantía de que el apartamento no tiene deudas, no ha sido embargado ni ha cometido ningún otro pecado.
• Extracto del registro de la casa.
• Certificado del departamento de vivienda que acredite la ausencia de deuda.
  

Además de todo lo anterior, también se debe agregar que si una persona vende un apartamento y está casada, debe presentar el certificado de matrimonio original, así como el consentimiento notariado del cónyuge para vender bienes inmuebles residenciales.

Requiere el mismo paquete para un registro simple.

Ventajas de la notarización

Otro punto importante habla a favor de la notarización: los actos notariados tienen mayor fuerza probatoria.

Al realizar un acto notarial, el notario:

• establece la identidad de las partes de la transacción o de sus representantes;
• al certificar transacciones, determina la capacidad jurídica de los ciudadanos y verifica la capacidad jurídica de las personas jurídicas que participan en las transacciones.
• familiariza a los participantes de la transacción con el contenido de los documentos notariados;
• es garante de que todos los documentos redactados por notario siempre están firmados personalmente por las partes de la transacción.
• no acepta documentos que tengan tachaduras o adiciones, palabras tachadas u otras correcciones, así como documentos escritos a lápiz.
  

Todas estas y muchas otras acciones tienen como objetivo garantizar que la transacción se complete correctamente desde el punto de vista legal.

Independientemente de si decide utilizar los servicios de un notario o formalizar la transacción en forma simple por escrito, todos los documentos deben enviarse a Rosreestr. Allí también se redacta una solicitud de registro de esta transacción. Luego, el comprador recibe un recibo que indica que ha recibido de él un paquete completo de documentos. Obtener un certificado de propiedad de un apartamento utilizando este recibo suele tardar de una semana a un mes.

Esta tabla muestra todas las ventajas y desventajas del registro notarial y simple: