Los requisitos del Código Civil de la Federación de Rusia previstos para el alquiler de edificios y estructuras se aplican al alquiler de locales no residenciales (carta informativa del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de fecha 01.06.2000 No. 53).
Es decir, el contrato de arrendamiento de un local no residencial debe estipular el monto del alquiler. En ausencia de una condición acordada por escrito por las partes sobre el monto del alquiler, el contrato de arrendamiento de local no residencial se considera no celebrado (cláusula 1 del artículo 654 del Código Civil de la Federación de Rusia).
Al mismo tiempo, salvo disposición en contrario del contrato, el monto del alquiler podrá modificarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos previstos en el contrato, pero no más de una vez al año (cláusula 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación de Rusia).
Es decir, habiendo celebrado un contrato de arrendamiento de locales no residenciales, las partes del contrato determinan el monto del alquiler mensual.
Según párrafos. 10 p.1 art. 264 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, los pagos de alquiler de propiedades arrendadas se clasifican como otros gastos asociados con la producción y las ventas. Al mismo tiempo, los gastos en concepto de pagos de alquiler se tienen en cuenta a efectos del impuesto sobre las ganancias, siempre que cumplan con los requisitos del apartado 1 del art. 252 del Código Fiscal de la Federación de Rusia. Es decir, estos gastos deben estar justificados económicamente, sustentados en documentos y realizados para actividades encaminadas a generar ingresos.
De acuerdo con los párrafos. 3 apartado 7 del art. 272 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, al aplicar el método de acumulación, la fecha de los gastos en forma de pagos de arrendamiento se reconoce como una de las fechas:
Fecha de liquidación de acuerdo con los términos de los acuerdos celebrados;
La fecha de presentación al contribuyente de los documentos que sirven de base para la realización de los cálculos;
Última fecha del período sobre el que se informa.
La organización podrá elegir uno de los tres propuestos en los apartados. 3 apartado 7 del art. 272 del Código Fiscal de la Federación de Rusia sobre formas de reconocer gastos en forma de pago a organizaciones de terceros por los servicios que prestan y consolidarlos en la política contable (carta del Ministerio de Finanzas de Rusia del 29/08/ 2005 No. 03-03-04/1/183, Servicio Federal de Impuestos de Rusia para Moscú de fecha 06/08/2009 No. 16-15/080966).
Al mismo tiempo, para efectos tributarios, el arrendamiento de bienes es la prestación de servicios, porque los resultados de dichas actividades no tienen expresión material, se venden y consumen en el proceso de realización de esta actividad (cláusula 5 del artículo 38 del Código Fiscal de la Federación de Rusia).
En consecuencia, si las partes contratantes celebraron un contrato de arrendamiento y firmaron un acto de aceptación y transferencia de la propiedad objeto del contrato de arrendamiento, entonces se deduce que el servicio es vendido (consumido) por las partes del contrato y, por lo tanto, , las organizaciones tienen una base para la inclusión en la base imponible del impuesto sobre las ganancias de los ingresos por la venta de dicho servicio (arrendador) y los gastos relacionados con el consumo del servicio (inquilino) (letras del Impuesto Federal Servicio de Rusia para Moscú de 30 de junio de 2008 No. 20-12/061162, de 26 de marzo de 2007 No. 20-12/027737, Servicio Federal de Impuestos de Rusia de 05/09/2005 No. 02-1-07/ 81).
Además, el Capítulo 34 del Código Civil de la Federación de Rusia, que regula las relaciones jurídicas en virtud de un contrato de arrendamiento, no exige que el inquilino y el arrendador confirmen mensualmente el cumplimiento de las partes de sus obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento mediante la elaboración de informes. Por lo tanto, no se requiere la preparación mensual de actos de servicios prestados en virtud de un contrato de arrendamiento (subarrendamiento) con el fin de documentar los gastos en forma de pagos de arrendamiento, a menos que se desprenda lo contrario de los términos del contrato (carta del Ministerio de Finanzas de Rusia de 16 de noviembre de 2011 No. 03-03-06/1 /763, de 13/10/2011 No. 03-03-06/4/118, de 06/10/2008 No. 03-03-06/ 1/559, de 09/11/2006 No. 03-03-04/1/742).
En la situación considerada, los términos del contrato de arrendamiento tampoco prevén la emisión de facturas de pago (pago anticipado).
Al mismo tiempo, la emisión de una factura de pago no es una circunstancia con la que la ley o un acuerdo sobre la prestación de servicios pagos vincula el surgimiento de la obligación del cliente de pagar los servicios (Resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Moscú de fecha 20 de diciembre de 2012 No. F05-14578/12 en el expediente No. A40-10258/2012).
Además, los gastos aceptados a efectos fiscales teniendo en cuenta las disposiciones del Capítulo 25 del Código Fiscal de la Federación de Rusia se reconocen como tales en el período de declaración (impuesto) al que se refieren, independientemente del momento del pago real de los fondos ( cláusula 1 del artículo 272 del Código Fiscal de la Federación de Rusia).
En consecuencia, la emisión o no emisión de facturas de pago no da lugar por sí sola al surgimiento de obligaciones tributarias.
Resumamos. Entonces, para confirmar los costos de alquilar un local, se requieren los siguientes documentos: un contrato de arrendamiento celebrado, documentos que confirmen el pago del alquiler y un certificado de aceptación de la propiedad arrendada. Al mismo tiempo, para confirmar la legalidad del reconocimiento de gastos, no se requiere la elaboración de actas mensuales de servicios prestados y facturas de pago (pago anticipado), salvo que su elaboración esté expresamente prevista en el contrato de arrendamiento.
Los textos de los documentos mencionados en la respuesta de los peritos se pueden encontrar en el sistema de referencia legal. GARANTIZAR .
Para realizar actividades comerciales, una empresa necesita un local. Puede ser propio o arrendado. La segunda opción es la más común, ya que no todos los empresarios pueden permitirse el lujo de adquirir un local. El alquiler implica gastos constantes. Deben tenerse en cuenta correctamente.
contabilidad de alquiler
Para registrar el coste de alquiler de locales no residenciales se utiliza la cuenta fuera de balance 001 “Activos fijos alquilados”. Se tiene en cuenta el coste de la vivienda especificado en el contrato. Los costos se reflejan en el momento de la recepción real del local. Estas reglas están establecidas por el Instructivo para el uso del Plan de Cuentas, establecido por Orden del Ministerio de Hacienda No. 94n de 31 de octubre de 2000.
Los gastos de alquiler, de acuerdo con los párrafos 5 y 7 del Reglamento Contable establecido por Orden del Ministerio de Hacienda No. 33n de 6 de mayo de 1999, se consideran gastos de las principales áreas de actividad. Los devengos de alquileres mensuales se reflejan en la cuenta DT 20 “Producción principal” y en la cuenta CT “Liquidaciones con acreedores. Cuando el pago se transfiere al arrendador, debe realizar un asiento en la cuenta DT 76 y en la cuenta CT 51.
En el marco de la contabilidad fiscal, la transferencia de bienes inmuebles para alquiler se considera un servicio sobre la base del párrafo 5 del artículo 38 del Código Fiscal de la Federación de Rusia. presentado a la empresa se acepta para deducción en el momento en que el servicio de alquiler se acepta para contabilidad. La deducción se lleva a cabo sobre la base de la documentación primaria de conformidad con el párrafo 2 del artículo 171, párrafo 1 del artículo 172 del Código Fiscal de la Federación de Rusia.
¡ATENCIÓN! Los gastos por facturas de servicios públicos (incluido el IVA) se tendrán en cuenta en la estructura de gastos de las principales áreas de trabajo de la empresa. Se reconocen en el momento de la recepción de los recibos por parte de la persona que presta el servicio de alquiler.
Contabilidad tributaria
Los pagos de alquiler se consideran otros gastos destinados a la producción y venta. Las instrucciones correspondientes se dan en el párrafo 1 del artículo 264 del Código Fiscal de la Federación de Rusia. Un emprendedor debe recordar que los gastos que cumplan con estas características pueden reconocerse como gastos:
- Justificación financiera de los pagos.
- Disponibilidad de documentos de respaldo.
El Código Tributario no contiene una lista de documentos que confirmen el hecho del arrendamiento. Sin embargo, la información necesaria se encuentra en las cartas del Ministerio de Hacienda N° 03-07-09/42594 de fecha 26/08/2014 y N° 03-03-06/1/12764 de fecha 24/03/2014. Para confirmar el alquiler del local, necesita estos documentos:
- Un contrato de arrendamiento celebrado de conformidad con la ley.
- Certificado de aceptación y traslado de local.
- Papeles de pago que recibe el inquilino al pagar los servicios.
- Certificado de aceptación del servicio elaborado mensualmente.
El último documento es necesario solo si en el contrato principal se estipula la necesidad de redactar un certificado de aceptación de servicio mensual.
Ejemplo
En marzo de 2017, la empresa alquiló un local no residencial sobre la base de un certificado de aceptación. Es necesario para las necesidades de producción. La empresa paga el alquiler el último día del mes. Las publicaciones en este caso serán las siguientes:
- DT001. El coste del alquiler del local es fijo. Esta publicación debe completarse en marzo de 2017. El importe se refleja sobre la base del certificado de aceptación.
- DT20 KT76. Cálculo del alquiler mensual. Producido sobre la base de un contrato de alquiler.
- DT19 KT76. IVA presentado. Reflejado sobre la base de la factura.
- DT68 KT19. Aceptación del IVA para deducción en base a factura.
- DT76 KT51. Transferencia de pago al arrendador. Realizado sobre la base de un extracto de cuenta corriente de una institución bancaria.
Todas las transacciones anteriores, excepto la primera, se realizan mensualmente.
Utilidades Publicas
Los servicios públicos se pueden pagar de diferentes formas. Los pagos los puede realizar el propio arrendador. En este caso, el inquilino deberá reembolsar los gastos del propietario del local. Los gastos de servicios públicos, incluido el IVA, se incluyen en la estructura de gastos de las principales áreas de actividad, según lo estipulado en los párrafos 5 y 7 del Reglamento de Contabilidad, aprobado por Orden del Ministerio de Hacienda No. 33 de 6 de mayo de 1999. Estos gastos se reconocen únicamente si la empresa ha recibido los documentos de liquidación (con base en la cláusula 16 de PBU 10/99).
En contabilidad, los costos de los servicios públicos se registran en la cuenta de contabilidad de costos. La cuenta correspondiente es el crédito de la cuenta 76. Al transferir dinero al inquilino se utiliza esta contabilización: DT76 KT51. Las instrucciones correspondientes se encuentran en el Instructivo para el uso del Plan de Cuentas establecido por Orden del Ministerio de Hacienda No. 94n de 31 de octubre de 2000.
Cableado usado
Al contabilizar las facturas de servicios públicos, estas transacciones son relevantes:
- DT44 KT76. Fijar el costo de los servicios públicos. Se espera que el propietario realice el pago y el inquilino cubra todos los gastos. Estos últimos se reflejan en el contrato de alquiler, la factura emitida por el arrendador y la factura de servicios públicos.
- DT19 KT76. Fijación del IVA sobre los costes de servicios públicos. El registro se realiza sobre la base de una factura.
- DT68 KT19. Aceptación de la deducción del IVA sobre servicios públicos.
- DT76 KT51. Reembolso de los gastos del arrendador en concepto de facturas de servicios públicos. El asiento se realiza con base en el estado de cuenta corriente.
El monto de cada transacción debe ser confirmado mediante documentos primarios.
Contabilidad tributaria
La deducción se realiza respecto del impuesto reclamado por el arrendador. Se supone que el alquiler de locales y los gastos relacionados son una partida imponible sobre la base del párrafo 2 del artículo 171 del Código Fiscal de la Federación de Rusia. Las deducciones se realizan sobre la base de las facturas (según la cláusula 1 del artículo 172 del Código Fiscal de la Federación de Rusia). Para calcular el impuesto sobre la renta, es necesario tener en cuenta el costo de los servicios públicos en la estructura de costos de materiales. Así se indica en el párrafo 2 del artículo 253 y en el párrafo 1 del artículo 254 del Código Fiscal de la Federación de Rusia.
También se cuenta con cartas del Servicio de Impuestos Federales No. 16-15/058069 del 30 de junio de 2008.
Según ellos, los gastos de las facturas de servicios públicos deben confirmarse mediante los informes de cálculo de pagos generados por el propietario.
Esto es necesario a efectos fiscales. El coste de los recursos utilizados se tiene en cuenta en el momento en que la empresa recibe facturas y actos. La base para esto es el párrafo 2 del artículo 272 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, el párrafo 1 del artículo 252 del Código Fiscal de la Federación de Rusia.
Costos de reparación
El párrafo 2 del artículo 616 del Código Civil de la Federación de Rusia establece que el inquilino debe controlar el buen estado del inmueble arrendado. Las reparaciones corren a cargo del inquilino por su cuenta, salvo que se especifique lo contrario en el acuerdo entre las partes. Los gastos relacionados se reconocen como gastos de las principales áreas de actividad. Se incluyen en el costo de los productos vendidos con base en los párrafos 5, 7, 9 del Reglamento Contable PBU 10/99, establecido por Orden del Ministerio de Finanzas No. 33n del 6 de mayo de 1999.
Los párrafos 16 y 18 de PBU 10/99 indican que los gastos de reparación corriente se reflejan en la contabilidad al momento de firmar el certificado de aceptación del trabajo realizado. El monto de los gastos se determina en base a la información especificada en el contrato. Los gastos por trabajos de reparación se reflejan en la cuenta DT 44. La cuenta correspondiente es la cuenta CT 60.
Cableado usado
Al reflejar los costos de reparación, se utilizan estas entradas:
- DT44 KT60. Fijar el coste de los trabajos de reparación. La entrada se realiza sobre la base del certificado de aceptación del trabajo realizado.
- DT19 KT60. El importe del IVA facturado por la empresa reparadora. La contabilización se realiza en base a la factura.
- DT60 KT51. Transferencia de pago a la empresa reparadora.
- DT68 KT19. Aceptación del importe del IVA para deducción.
Es necesario celebrar un contrato con la empresa que realiza las reparaciones. De lo contrario, la contabilidad será ilegal, ya que no está documentada.
El arrendador emitió facturas al Arsenal en la última fecha: - enero - por un importe de 70.800 rublos, IVA incluido - 10.800 rublos; – febrero – por un importe de 88.500 rublos. (70.800 + 17.700), IVA incluido – 13.500 rublos; – marzo – por un importe de 88.900 rublos. (70.800 + 18.100), IVA incluido – 13.561 rublos. El contador del Arsenal, al calcular la ganancia imponible para el primer trimestre de 2008, incluyó en otros gastos el monto de los costos de alquiler de locales y servicios públicos por un monto de 210,339 rublos. ((70.800 – 10.800) + (88.500 – 13.500) + (88.900 – 13.561)). Y el monto declarado para deducción en la declaración trimestral del IVA incluía un impuesto por un monto de 37,861 rublos. (10.800 + 13.500 + 13.561).
Categorías
Por eso la opinión de la autoridad financiera expresada en la Carta es de considerable interés para todos los contribuyentes, en primer lugar, por supuesto, para los inquilinos. De hecho, para el arrendador, emitir facturas en violación de los plazos establecidos por la ley no tiene consecuencias fiscales, mientras que un inquilino que ha aceptado la deducción del IVA de acuerdo con una factura emitida "anticipadamente" puede estar sujeto a impuestos adicionales, así como a las correspondientes sanciones y sanciones fiscales.
Por supuesto, si el inquilino tiene la oportunidad de acordar con el propietario los términos para la emisión de facturas, entonces estos términos pueden adaptarse a la posición del Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia.
Facturas de alquiler: el gran día
La descripción de los trabajos realizados o servicios prestados (columna 1 de la factura) debe permitir la identificación de estos trabajos o servicios. Al mismo tiempo, no se requiere una descripción detallada de las obras o servicios.
Por ejemplo, será suficiente la siguiente redacción: - “servicios de soporte legal de la transacción bajo el acuerdo No. 114 de 21 de septiembre de 2015”; — “trabajos de reparación adoptados mediante la Ley Núm. 2 de 12 de octubre de 2015”. Ejemplo. Al completar una factura de alquiler, LLC "Veter" proporcionó un local no residencial (almacén) para alquilar a LLC "Polet" para el período del 01/10/2015 al 31/05/2016.
Alquiler mensual sin IVA: 118.000 rublos, IVA incluido: 18.000 rublos. El alquiler de octubre es transferido por Polet LLC el 08/10/2015 mediante orden de pago No. 131.
¿Necesito emitir factura al alquilar un local?
Alquiler: constante o variable Dependiendo de los términos del contrato, el importe de la remuneración pagada al arrendador puede ser constante o variable. Si alquila un espacio pequeño (por ejemplo, 1 metro cuadrado).
m del área total para colocar un cajero automático), entonces tiene sentido establecer un monto de alquiler fijo en el contrato. El alquiler en este caso se considera constante. Si alquila un local de gran superficie y el inquilino lo utiliza como tienda (banco, oficina de representación, etc.), es recomendable calcular el importe del alquiler en función de 2 indicadores:
- alquiler directo;
- el costo de los servicios públicos utilizados por el inquilino durante el período del informe.
Este último indicador puede fijarse en el contrato por el valor medio y sumarse al importe del alquiler.
Programa educativo jurídico: emisión de facturas de alquiler.
Atención
Preguntas y respuestas sobre el IVA sobre el alquiler Pregunta: En septiembre de 2016, JSC Molot recibió el arrendamiento de un terreno de propiedad estatal. El acuerdo se celebró entre Molot y el Comité Regional de Gestión de la Propiedad.
En noviembre de 2016, Molot subarrendó el terreno a Serp LLC. ¿Debería Hammer cobrar el IVA? Respuesta: En este caso se realizan 2 operaciones: la obtención de un terreno para alquiler, así como su subarrendamiento.
Importante
Dado que el arrendamiento de terrenos por parte del Estado no está sujeto al IVA, Molot no actúa como agente fiscal para esta operación. En cuanto a los servicios de subarrendamiento, Hammer deberá cobrarles el IVA de acuerdo con el procedimiento general.
Pregunta: En abril de 2016, JSC Znamya aceptó el contrato de arrendamiento de un local propiedad de Vympel LLC. Durante el período mayo-agosto de 2016, Znamya realizó por su cuenta inversiones de capital en las instalaciones, que se reconocieron como mejoras separables.
Factura de alquiler de inmueble: seguimos confundiéndonos
Otra cosa es que el propietario no siempre tiene una idea clara del importe de los servicios públicos que le gustaría que le reembolsaran. Después de todo, es imposible determinar de antemano la cantidad exacta de servicios que necesitará el inquilino.
Por tanto, algunos propietarios prefieren realizar cálculos basados en el consumo real de servicios. Para tales casos, es más adecuada la siguiente opción para contabilizar los costos de servicios públicos como parte del alquiler.
...o variable Cuando se utiliza otro método, el alquiler en el contrato se establece inicialmente en dos partes: principal y adicional. El primero es un valor constante; es un pago mensual directamente por el uso del local. El segundo cambia cada mes y refleja el costo de los servicios públicos realmente consumidos por el inquilino.
Deducciones del IVA por servicios públicos al alquilar
- factura de servicios públicos consumidos por el inquilino (sin imputación de IVA) p. 2 Cartas del Servicio Federal de Impuestos de Rusia del 04/02/2010 No. ШС-22-3/; Carta del Ministerio de Finanzas de Rusia de 14 de mayo de 2008 No. 03-03-06/2/51; Carta del Servicio Federal de Impuestos de Rusia para Moscú del 08/06/2009 No. 16-15/58069
- copias de facturas de servicios públicos
El arrendador sólo deduce el IVA soportado sobre los servicios públicos que consume. 1 cucharada. 172
Código Fiscal de la Federación de Rusia; Carta del Ministerio de Finanzas de Rusia de fecha 03.03.2006 No. 03-04-15/52; Carta del Servicio Federal de Impuestos de Rusia para Moscú del 16 de julio de 2007 No. 19-11/067415. El arrendador emite una factura por el costo de los servicios públicos consumidos por el inquilino (sin deducir el IVA). servicios, ya que no hay facturas.
2 Cartas del Servicio Federal de Impuestos de Rusia del 04/02/2010 No. ШС-22-3/; Carta del Ministerio de Finanzas de Rusia de 14 de mayo de 2008 No. 03-03-06/2/51; Carta del Servicio Federal de Impuestos de Rusia para la ciudad.
Cómo emitir una factura por obra, servicios o alquiler
N.G. Bugaeva, economista Al alquilar un local, inevitablemente surge la pregunta: ¿cómo pagará el inquilino los servicios públicos? 2 cucharadas. ¿616 del Código Civil de la Federación de Rusia? Según el contrato de arrendamiento, su costo puede:
- <иливключаться в стоимость арендной платып. 2 ст. 614 ГК РФ;
- <иливозмещаться арендатором арендодателю;
- <илиоплачиваться арендатором по отдельному посредническому договору.
Y la posibilidad de que el inquilino pueda deducir el IVA sobre los servicios públicos depende en gran medida de los términos del acuerdo. Para mayor claridad, las diferentes situaciones se resumen en una tabla. Es cierto que una de las opciones (arriesgada) puede generar dudas entre los inspectores, por lo que después de la mesa la comentaremos. Opciones para pagar los servicios públicos Ejemplo de redacción de los términos del contrato Documentos Deducción del propietario y del inquilino 1.
A falta de una indicación directa y clara de la ley sobre cuándo debe considerarse prestado un servicio de alquiler a efectos fiscales, el contribuyente no tiene motivo alguno para considerar como tal el final del período impositivo en el que se prestaron dichos servicios. un momento. Me gustaría llamar la atención sobre un punto más en las explicaciones del Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia, que recordó estrictamente a los contribuyentes que el derecho a emitir facturas anticipadas (antes del envío de bienes, realización de trabajos, prestación de servicios) es no concedido a los contribuyentes. Esta afirmación tampoco parece del todo correcta. Entonces, en términos generales, emitir facturas no es un derecho, sino una obligación de los contribuyentes.
La cláusula 3 del artículo 168 del Código Fiscal de la Federación de Rusia establece el plazo para cumplir con esta obligación: "a más tardar cinco días a partir de la fecha de envío:".
¿Es necesario emitir factura por alquiler de local sin IVA?
Entonces, ¿hasta qué punto es necesario cumplir con las directrices establecidas por el Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia en la Carta? Para responder a esta pregunta, es necesario comprender si la lógica del Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia, expresada en la Carta, es impecable y cómo se deben emitir correctamente las facturas al arrendar bienes inmuebles de acuerdo con los requisitos del Impuesto. Código de la Federación de Rusia. En nuestra opinión, la conclusión a la que llegó el Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia, basándose en el párrafo 3 del artículo 168 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, no es en absoluto perfecta. Según esta cláusula, al vender bienes (obras, servicios), las facturas correspondientes se emiten a más tardar cinco días, contados a partir del día del envío de los bienes (realización de trabajos, prestación de servicios). El departamento de impuestos tradicionalmente clasifica como servicios la provisión de propiedades en alquiler a efectos fiscales.
En este caso, los pagos de alquiler por parte del usuario del local le llegarán en forma de una cantidad constante (similar al ejemplo anterior). Si no se puede calcular la tasa promedio de las facturas de servicios públicos (por ejemplo, periódicamente se realizan trabajos de construcción en las instalaciones), entonces se debe agregar un indicador variable al monto del alquiler.
Se calculará en función de los recursos efectivamente utilizados por el inquilino (electricidad, calefacción, servicios de abastecimiento de agua y saneamiento, etc.). Veamos las condiciones para la tributación del IVA en cada caso:
- Digamos que usted arrendó un inmueble en virtud de un acuerdo que establecía una tarifa fija y especificaba el IVA.
En este caso, las facturas deben emitirse mensualmente (trimestralmente) por el monto especificado en el contrato, el IVA debe cargarse en contabilidad y transferirse al presupuesto.
Durante un período de condiciones económicas que cambian rápidamente en el mercado, muchas entidades comerciales se esfuerzan por reducir los riesgos de hacer negocios. Una de las formas de cambiar fácilmente de ubicación o tipo de actividad, para diversificar el negocio, es alquilar una propiedad. Consideraremos las características de este servicio, los métodos para registrar y publicar alquileres en el artículo.
Las relaciones relacionadas con el uso pago de la propiedad de terceros, denominada alquiler, están reguladas por el Cap. 34 Código Civil de la Federación de Rusia. Junto con las disposiciones generales, el código establece las particularidades del uso de ciertos tipos de bienes: vehículos, edificios, estructuras, arrendamientos financieros. Los objetos de alquiler más habituales son locales de oficinas, locales no residenciales para necesidades de producción, automóviles, equipos y otros activos fijos:
El propietario y el inquilino deben mantener registros de la propiedad arrendada y de los montos del alquiler. El importe del alquiler es una unidad de cálculo que depende de las condiciones del contrato. En particular, las condiciones esenciales a la hora de determinar el alquiler podrán ser:
- Quién paga los costos actuales de mantenimiento de la propiedad;
- ¿Cuál es el plazo del arrendamiento y si el acuerdo está sujeto a registro estatal?
- ¿Es posible comprar la propiedad arrendada?
- ¿Es posible subarrendar la propiedad?
- ¿El alquiler de un vehículo incluye los servicios de tripulación?
La base para la cesión de un objeto en alquiler es un acuerdo y un acto de aceptación y cesión del objeto arrendado.
Alquiler: reflejado en contabilidad
Reflejar las relaciones de alquiler en la contabilidad no suele causar dificultades al contable de una empresa para la que el uso remunerado de la propiedad de terceros es de carácter regular. Si los contratos de arrendamiento de una empresa son un caso raro, pueden surgir preguntas.
Cálculo del alquiler - contabilizaciones al arrendador
Los contratos de alquiler pueden ser la actividad principal de una empresa o una sola transacción.
En el primer caso, el cobro de costos por actividades ordinarias se realiza en la cuenta 20 (23,25,26,29,44), y los ingresos se reflejan en la cuenta 90 “Ventas”:
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| DT | Connecticut | Descripción del cableado | Documento |
| 62 | 90.1 | Se reflejan los ingresos por servicios de alquiler. | Acuerdo, certificado de aceptación, certificado de servicios prestados. |
| 20 (23,25,26,29,44) | 02 | Se refleja el monto de la depreciación del objeto arrendado. | Certificado contable |
| 90.2 | 20 (23,25,26,29,44) | Depreciación y otros gastos de alquiler cancelados | Facturas de proveedores, certificados de servicios prestados, etc., registros contables. |
| 90.3 | 68.2 | IVA reflejado en el alquiler | Factura emitida |
Si el arrendamiento de propiedad es una transacción única para el arrendador, entonces el monto del alquiler se incluye en otros ingresos y los costos de transferencia de la propiedad se incluyen en otros gastos:
Con la contabilidad automatizada, es más conveniente mantener registros de los bienes arrendados al arrendador en la subcuenta 01 "Activos fijos"; la depreciación de los mismos se realiza en una subcuenta separada 02;
Cálculo del alquiler - contabilizaciones al inquilino
Al recibir la propiedad bajo el certificado de transferencia y aceptación, el arrendatario deberá reflejarlo en el balance con las siguientes entradas:
| DT | Connecticut | Descripción | Documento |
| 001 | — | Propiedad de alquiler aceptada | Certificado de transferencia y aceptación, contrato. |
| 20 (23,25,26,29,44) | 76A | Contabilización del alquiler acumulado | Acuerdo, acto de servicios prestados. |
| 19 | 76A | IVA reflejado | Factura recibida |
| 68.2 | 19 | Aceptado para la deducción del IVA | |
| 76A | 51 | Monto del alquiler pagado | Orden de pago |
| 001 | La propiedad fue devuelta al arrendador. | Certificado de Transferencia y Aceptación |
La contabilidad de la propiedad recibida en virtud de un contrato de arrendamiento se lleva a cabo de manera similar.
Si los términos del arrendamiento financiero prevén la compra posterior del inmueble por parte del arrendatario, el contador lo reflejará de la siguiente manera:
| DT | Connecticut | Descripción | Documento |
| 76 | 51 | Pago de rescate pagado | Acuerdo, orden de pago. |
| 08 | 76 | El objeto del sistema operativo está en mayúscula | Acuerdo, acto formulario OS-1 |
| 19 | 76 | IVA reflejado | Factura recibida |
| 01 | 08 | Puesta en marcha de la instalación | orden del gerente |
| 68 | 19 | Aceptado para la deducción del IVA |
Reparamos propiedad alquilada
Las reparaciones importantes de un objeto pueden realizarse por cuenta de una de las partes, lo que necesariamente se refleja en el contrato.
Reparaciones a cargo del inquilino.
El inquilino tiene derecho a incluir los costos de reparación asociados con los salarios de los empleados, los costos de repuestos y los servicios de las organizaciones de servicios como gastos de las actividades ordinarias (básicas) si la propiedad arrendada se utiliza de acuerdo con el propósito previsto. El importe gastado en reparaciones se amortiza mediante contabilización: Dt 20 (44) Kt 10 (70,76).
Reparaciones a cargo del arrendador.
Esta opción no se utiliza a menudo en la práctica; el inquilino refleja el importe de los gastos en los pagos futuros del alquiler con la siguiente entrada: Dt 76 Kt 20 (44).
Las reparaciones corrientes suelen ser realizadas por el inquilino durante el funcionamiento del inmueble y se incluyen como gastos de actividades ordinarias (Dt 20.44) u otros (Dt 91.2), lo que depende del propósito y método de uso del inmueble arrendado.
No es raro que una organización alquile espacio de oficina y producción para su ubicación. Estos costos pueden incluirse en los gastos de la empresa.
Contabilidad general de los costes de alquiler.
El alquiler de un local puede incluir una parte fija (precio fijo por metro cuadrado) y una parte variable (servicios públicos, electricidad). Si en los términos del contrato hay un alquiler variable, el propietario del local paga de forma independiente el importe de estas obligaciones a las sociedades gestoras y luego emite una factura al inquilino en proporción a los servicios consumidos por él.
El último día del mes, la organización incluye como gastos el coste del alquiler del local. La elección de la cuenta para reflejar el devengo del alquiler depende del destino del área (almacén, oficina, taller de producción, etc.):
- Por débito: 20, 44, por crédito - .
- Débito 60 Crédito.
El arrendador, que es pagador del IVA, emite facturas:
- Débito 19 Crédito 60 – IVA soportado;
- Débito 68 IVA Crédito 19 – IVA aceptado para deducción.
Pero esto es posible si el local se utiliza para necesidades sujetas a este impuesto.
La organización alquiló un espacio de oficinas con una superficie de 30 m2. El coste es de 1200 rublos/m² al mes (IVA 183 rublos).
Publicaciones:
| Cuenta Dt | cuenta kt | Descripción del cableado | Cantidad de transacción | Una base documental |
| Alquiler acumulado | 36 000 | Factura |
||
| 36 000 | Ref. orden de pago. | |||
| 19 | IVA en alquiler incluido | 5492 | Factura | |
| 68 IVA | 19 | devolución del IVA | 5492 | Factura |
Contabilidad de mejoras
El inquilino puede mejorar la propiedad: hacer reparaciones, instalar un sistema de alarma, cambiar ventanas, puertas, etc. Se dividen en:
- Separables: aquellos que se pueden desmontar sin dañar las instalaciones del propietario (por ejemplo, un aire acondicionado).
- Inseparables: mejoras que no se pueden mover ni retirar sin dañar las instalaciones una vez finalizado el período de arrendamiento (por ejemplo, reparaciones cosméticas).
Las mejoras inseparables deberán realizarse previo acuerdo con el arrendador, de lo contrario éste tendrá derecho a no reembolsar su coste. La excepción son las reparaciones importantes, que aumentan el costo inicial de la propiedad.
Se tienen en cuenta los gastos de mejoras inseparables:
- por el débito de la cuenta 08 y el crédito de cuentas, gracias a lo cual x se hicieron 10, 20, etc.
El hecho mismo de una mejora inseparable, o más bien su aceptación a efectos de contabilidad, se refleja en la entrada:
- Débito 08 Crédito 01 (para inversiones de capital).
Según mejoras en este caso el IVA es deducible. Cuando la mejora está asociada al mantenimiento del local en condiciones de funcionamiento, los costes se amortizan a la vez mediante la contabilización:
- Débito 08 Crédito 91.2.
Si la obra no ha sido pactada con el arrendador y éste se niega a reembolsar los costes, el valor residual (después de calcular la depreciación durante el período de alquiler del local) de las mejoras se da de baja como transferencia gratuita (Débito 91.2 Crédito 01), el cual está sujeto al IVA (Débito 91.2 Crédito 68 IVA).
En el caso de que el arrendador reembolse al arrendatario los costos por mejoras no inseparables, se procederá de la siguiente manera:
- Débito 60 Crédito 08.
La organización realizó reparaciones en el local alquilado con el consentimiento del propietario, quien posteriormente se negó a reembolsar los gastos. El importe de los costes fue: materiales 273.525 rublos. (IVA 41.724 rublos), servicios de una organización que realiza reparaciones: 120.000 rublos. (IVA 18.305 rublos). El alquiler según el acuerdo es de 65.000 rublos. por mes (IVA 9915 rublos). El plazo de utilización del local tras la reforma es de 18 meses. La depreciación es de 5280 rublos. por mes.
Publicaciones:
| Cuenta Dt | cuenta kt | Descripción del cableado | Cantidad de transacción | Una base documental |
| Alquiler devengado por local | 65 000 | Certificado de aceptación/transmisión Contrato de arrendamiento Factura |
||
| Dinero transferido al propietario | 65 000 | Orden de pago | ||
| 19 | IVA en alquiler incluido | 9915 | Factura | |
| 68 IVA | 19 | devolución del IVA | 9915 | Factura |
| 08 | Se reflejan los costos de materiales para mejoras inseparables. | 273 525 | Lista de embalaje | |
| 08 | Refleja los costos de los servicios de la empresa constructora para mejoras inseparables. | 120 000 | Certificado de finalización | |
| 19 | 68 IVA | IVA incluido en el coste de las mejoras. | 60 029 | Factura |
| 68 IVA | 19 | Se acepta el IVA para la deducción. | 60 029 | Factura |
| 20 | 02 | 5280 | Informacion de cuenta | |
| 02 | 01 | La depreciación se cancela durante todo el período de uso del local. | 95 040 | Informacion de cuenta |
| 01 | 01 | El costo original de las mejoras ha sido cancelado. | 393 525 | Informacion de cuenta |
| 91.2 | 01 | El costo residual de las mejoras se castiga como gasto. | 298 425 | Informacion de cuenta |
| 91.2 | 68 IVA | El IVA se cobra sobre el valor residual de las mejoras. | 45 532 | Informacion de cuenta |