Una característica de los contratos de venta es la presencia de una gran cantidad de sus estructuras y tipos legales, que van desde contratos de venta minorista hasta contratos de venta (contratos) de activos comerciales, acciones y participaciones (el sujeto de este último es virtual).
El concepto de un contrato
Los contratos de compraventa (de bienes) es una transacción según la cual el vendedor transfiere los bienes a la propiedad del comprador por la remuneración establecida por el contrato. Con base en una revisión de la práctica judicial, el objeto de los contratos son las acciones del vendedor relacionadas con la transferencia de la propiedad de los bienes y los bienes mismos, así como las acciones del comprador, que indican su aceptación y pago por el mercancías (artículo 129 del Código Civil de la Federación Rusa).
El tipo de transacción más común en la circulación civil es el contrato de compraventa al por menor, que es realizado por los ciudadanos todos los días. De conformidad con el derecho civil (artículo 168 del Código Civil de la Federación de Rusia), está prohibido celebrar contratos de venta al por menor, así como otros tipos de transacciones, cuyo objeto son mercancías de circulación restringida, así como prohibido para rebaja. Las transacciones que violen los requisitos anteriores de la ley pueden ser declaradas inválidas por el tribunal.
El Decreto del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación Rusa del 28 de junio de 2012 N 17 "Sobre la consideración por los tribunales de casos civiles sobre disputas sobre la protección de los derechos del consumidor" establece la posición legal, según la cual el reglas para la venta de bienes por parte de entidades comerciales en las que el comprador son ciudadanos que compran bienes para necesidades personales (por regla general, estos son contratos de venta minorista), las normas del Código Civil de Rusia y la Ley de la Federación Rusa de febrero 7, 1992 N 2300-I “Sobre la Protección de los Derechos del Consumidor”.
Un ejemplo de jurisprudencia sobre un contrato de compraventa al por menor, que explica las bases legales para declararlo nulo:
El Tribunal Regional de Perm emitió una sentencia de fecha 13 de junio de 2012 "Sobre la invalidación del contrato de venta minorista 33-4041", en la que se negó al demandante la satisfacción de las reclamaciones. El motivo de la negativa fue el hecho de que el comprador aceptó los bienes (aspiradora) adquiridos en virtud del contrato de venta después de su demostración, y después de realizar un pago por adelantado en virtud del contrato, se pagó el importe restante (total) de los bienes. durante el período del contrato. La presencia de defectos significativos en los bienes o la imposibilidad de su uso para el fin previsto no fue respaldada por pruebas admisibles en el tribunal.
Nulidad de las transacciones
Para algunos tipos de contratos, la forma escrita es obligatoria (un contrato para la venta de un automóvil, bienes raíces), cuyo incumplimiento puede ser una base legal para invalidar el contrato.
Ciertos tipos de contratos, como el contrato de compraventa de bienes inmuebles, deben formalizarse por escrito y también están sujetos al registro obligatorio del derecho sobre bienes inmuebles, que es el objeto del contrato. La práctica judicial sugiere que una cantidad bastante grande de contratos se invalidan en ausencia de un registro estatal de derechos, ya que la ley establece la necesidad de registrar los derechos sobre bienes inmuebles.
Como muestra la revisión de la práctica judicial, se concede gran importancia a la voluntad de las partes a la hora de realizar una transacción. Si el contrato contiene signos de una transacción imaginaria o ficticia (artículo 170 del Código Civil de Rusia) y la implementación del testamento no tiene como objetivo lograr las consecuencias legales que se reflejan en la transacción, por ejemplo, bajo un contrato para el venta de bienes raíces, entonces tal transacción puede ser declarada inválida por un tribunal.
Para completar una transacción que tendrá todas las consecuencias legales asociadas con el logro del propósito de la transacción, se requiere la plena capacidad legal de la persona que es parte del contrato. Si se prueba que la parte contratante era una persona incapacitada o con capacidad jurídica limitada, tal transacción puede declararse nula. El tribunal también determinó el derecho: aplicar todas las consecuencias legales de la nulidad de la transacción bajo el contrato de venta, mientras que las partes bajo el contrato son llevadas a su posición legal original que existía antes de la transacción ilegal. Esto significa que si, por ejemplo, el contrato de venta de un apartamento se declara inválido, el vendedor está obligado a devolver la totalidad de los fondos recibidos en virtud del contrato, y el comprador está obligado a devolver el apartamento (terreno, bienes inmuebles) al vendedor.
Las transacciones relacionadas con contratos para la venta de bienes inmuebles, cuya celebración requiere el consentimiento de las autoridades de tutela y tutela (cláusula 2, artículo 37 del Código Civil de Rusia), sin dicho consentimiento, son nulas. Tales categorías de transacciones incluyen transacciones realizadas por una persona con poderes limitados (Artículo 174 del Código Civil de Rusia), menores (Artículo 175 del Código Civil de Rusia), personas incapacitadas (Artículo 176 del Código Civil de Rusia) , cometido por ciudadanos que no pueden entender el significado de sus acciones (Artículo 177 del Código Civil de Rusia).
Un contrato para la venta de bienes inmuebles, un automóvil, etc., realizado bajo la influencia del engaño (artículo 178 del Código Civil de la Federación Rusa) se reconoce como inválido. (Presídium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia. Carta de información del 10 de diciembre de 2013 N 162. Revisión de la práctica de aplicar los artículos 178 y 179 del Código Civil de la Federación de Rusia por los tribunales de arbitraje).
En el caso de que se haya celebrado un contrato preliminar, que determinó otros motivos para celebrar un contrato de venta, si el contrato principal se declara inválido, el contrato preliminar también se reconoce como inválido. Los contratos preliminares, por regla general, se celebran para proporcionar garantías de que el contrato principal se concluirá posteriormente a tiempo y en los términos especificados en el contrato preliminar. Este tipo de contrato no da lugar a los derechos y obligaciones que se reflejan en los términos del contrato principal, por lo tanto, no hay fundamento legal para reconocer separadamente el contrato preliminar como inválido si el contrato principal fue celebrado o ejecutado en su totalidad o en parte.
Los contratos preliminares se celebran con la intención de concluir una transacción para la compra y venta de bienes inmuebles (terreno, apartamento, etc.), automóvil, suministro, arrendamiento, transporte, etc. en el futuro.
Con base en el análisis de la práctica judicial en la resolución de disputas relacionadas con la ejecución o invalidación de contratos de compraventa de automóviles, inmuebles, apartamentos, muebles y otros bienes, se pueden extraer las siguientes conclusiones. Un contrato de compraventa de bienes inmuebles es un hecho jurídico que establece, modifica o extingue una determinada cantidad de derechos y obligaciones civiles. Durante su celebración, es responsabilidad de las partes acordar todas sus condiciones, que las partes definen como esenciales.
Ejecución de contratos
Un ejemplo de una decisión judicial relacionada con la cuestión del cumplimiento de los contratos es el caso No. 33-10 del 12 de enero de 2012 (Tribunal Regional de Voronezh), según el cual el demandante (la Compañía) presentó una demanda de reconocimiento de la negativa a cumplir el contrato como lícito. Además, se solicitó la recuperación de una suma de dinero relacionada con pérdidas, una indemnización por daño inmaterial y una sanción por incumplimiento de obligaciones contractuales. La esencia de la disputa fue que, de acuerdo con el contrato de venta del automóvil, se determinaron las obligaciones de garantía. Después de la celebración del contrato de compraventa, así como de la transferencia del automóvil, el demandante, en el proceso de uso, descubrió ciertas deficiencias (ruido del motor) y algunos defectos que no se notaron durante la inspección inicial. El automóvil fue aceptado por el demandado para su reparación en garantía, sin embargo, las deficiencias indicadas por el demandante no se eliminaron en realidad. Sobre esta base, la actora se negó a ejecutar el contrato de compraventa del automóvil y presentó las demandas antes mencionadas.
Dado que la obligación de aportar pruebas al tribunal como justificación de su legítima posición recae en las partes, y el contrato de compraventa obliga a cada una de las partes a cumplir con sus obligaciones, entonces, para negarse a ejecutar el contrato, los sujetos de derecho deben estar provisto de fundamentos jurídicos suficientes que justifiquen la imposibilidad de su ejecución. Tal como lo estableció el tribunal, en este caso, el demandante no aportó prueba admisible de que el automóvil no podía operarse y que el contrato de venta del automóvil no podía ejecutarse. Con base en lo anterior, el tribunal desestimó en su totalidad las pretensiones del demandante.
El deber de prueba en los procesos judiciales
En la mayoría de los casos, cuando la disputa sobre la invalidación de un contrato se refiere a contratos para la venta de un automóvil, muebles, bienes muebles, de conformidad con el art. 224 del Código Civil de Rusia, dichos acuerdos se consideran ejecutados en el momento de la transferencia de bienes y dinero entre las partes de la relación jurídica. La base para el reconocimiento de este tipo de contratos como nulos sólo puede ser el incumplimiento de sus obligaciones por una de las partes. La práctica judicial demuestra que para invalidar un contrato de compraventa de un automóvil, no basta con que el automóvil tenga algún defecto. Una condición necesaria para estos fundamentos jurídicos será únicamente la imposibilidad de utilizar el automóvil para el fin previsto. Lo mismo se aplica a otro tipo de bienes, muebles o artículos para el hogar. Las circunstancias de la imposibilidad de utilizar la propiedad adquirida en virtud del contrato de compraventa para el fin previsto deben probarse judicialmente con la aportación de pruebas admisibles (exámenes forenses de mercancías, exámenes técnicos y de ingeniería, dictámenes de expertos). El testimonio de los testigos no puede ser prueba en estos casos.
Es necesario probar el momento a partir del cual el bien quedó inservible para el uso al que estaba destinado, o la formación de un defecto significativo en el mismo.
Los contratos de compraventa se rigen por lo dispuesto en el art. 454 del Código Civil de Rusia. Los contratos para la venta de bienes inmuebles se consideran no concluidos cuando no definen condiciones obligatorias (requisitos de los artículos 554, 555 del Código Civil de Rusia). De acuerdo con estos artículos, tales condiciones son el objeto del contrato y su precio.
Con base en el análisis de la práctica judicial, la propiedad, los inmuebles, un automóvil, si se encuentra gravado, no pueden ser objeto de un contrato de compraventa. En la forma prevista por la legislación vigente, si el gravamen está inscrito en el Registro del Estado, para perfeccionar la operación deberá inscribirse también la eliminación del gravamen por parte del órgano o propietario que lo impuso. La venta de bienes inmuebles con gravamen es un tipo de transacción muy raro.
Importante: Con la adquisición de bienes inmuebles, las restricciones (gravámenes) también pasan al nuevo propietario.
En el caso de que se enajene un apartamento, que sea de propiedad común y común y el gravamen se imponga sólo sobre la parte de uno de los propietarios, sólo está sujeta a enajenación la enajenación de la parte que no esté gravada con la prohibición.
Con base en el análisis de la práctica judicial, un porcentaje bastante alto de decisiones se relacionan con obligar a una de las partes bajo un contrato de compraventa de un apartamento, inmueble, automóvil o muebles a cumplir obligaciones monetarias. Un ejemplo de tales decisiones es la decisión del Tribunal de Distrito de Sernursky de la República de Mari El en el caso No. 2-106/2015-M-99/2015, según la cual se satisficieron las pretensiones del ciudadano XXX y se contrató la deuda. para la venta de un apartamento en la cantidad prescrita.
Artículo 454 del Código Civil de la Federación Rusa. Contrato de venta
1. Bajo un contrato de venta, una de las partes (vendedor) se compromete a transferir una cosa (bienes) a la propiedad de la otra parte (comprador), y el comprador se compromete a aceptar estos bienes y pagar una cierta cantidad de dinero (precio). para ello.
2. Lo dispuesto en este apartado se aplicará a la compra y venta de valores y divisas, salvo que por ley se establezcan reglas especiales para su compra y venta.
3. En los casos previstos por este Código o por otra ley, las especificidades de la compraventa de determinadas clases de bienes están determinadas por las leyes y otros actos jurídicos.
4. Lo dispuesto en este apartado se aplicará a la enajenación de derechos de propiedad, salvo que del contenido o naturaleza de estos derechos se derive otra cosa.
5. Para determinados tipos de contrato de compraventa (venta al por menor, suministro de bienes, suministro de bienes para necesidades estatales, contratación, suministro de energía, venta de bienes inmuebles, venta de una empresa), se aplicarán las disposiciones previstas en este apartado. , salvo disposición en contrario de las normas de este Código sobre este tipo de contratos.
Coacción para celebrar un contrato de compraventa de locales no residenciales
TRIBUNAL DE ARBITRAJE DE MOSCÚ
En nombre de la Federación Rusa
(extraer)
La parte dispositiva de la decisión se anunció el 22.01.2007.
El texto completo de la decisión se tomó el 29.01.2007.
El Tribunal de Arbitraje, compuesto por el juez presidente N., el registro fue llevado por el juez auxiliar P.GN, con la participación de: del actor - B. (dov. del 17.01.2007 b / n), del demandado - P.Yu.V. (anuncio de fecha 09.01.2007 N 07 / 05-7), de un tercero - A. (anuncio de fecha 11.11. propiedad de la ciudad de Moscú, tercera persona - DIGM, por obligación de celebrar un contrato de venta,
CONFIGURAR:
Luna LLC presentó una demanda contra la Empresa Unitaria Estatal por la venta de propiedades en Moscú para obligar al demandado a celebrar un contrato para la venta de locales no residenciales con un área de 525,6 metros cuadrados. m (planta 1, sala II, salas 1, 2, 2a, 3, 3a, 3b, 4-9, 9a, 9b, 10 - 14, 14a, 15, 15a, 16, 16a, 17, 17a, 19, 23 , 23a, 24, 25), ubicado en la dirección: Moscú, st. Perovskaya, 10, edif. 1, a un precio de 6628894 rublos. en los términos del proyecto de contrato anexo a la demanda, referente a la creación de una sociedad en proceso de privatización del inmueble del estudio No. 37 y el uso de inmuebles en régimen de arrendamiento.
La demandada rechazó la pretensión, refiriéndose a la falta de orden correspondiente de la DIGM, manifestó que la actora no solicitó la compra del inmueble antes del vencimiento del plazo previsto en el inciso 13 del art. 43 de la Ley Federal de 21 de diciembre de 2001 N 178-FZ “Sobre la privatización de la propiedad estatal y municipal”, y sobre la imposibilidad de redimir bienes inmuebles después de dos años a partir de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, y también impugnada el precio de redención de la propiedad propuesta por el demandante.
La 3ª considera ilegítimas las pretensiones, señalando que las disposiciones de los contratos de arrendamiento de inmuebles sobre el derecho de compra de este inmueble han caducado desde el 27/04/2004, que el contrato de arrendamiento N 4-108/95 de fecha 02/ 15/1995, celebrado con el demandante, no prevé la posibilidad de redención de la propiedad arrendada, declaró que el precio de mercado de la propiedad inmueble con respecto a la cual se reclaman, en este momento es 34235593 RUB.
Disputando los argumentos del demandado y de la tercera parte, el demandante se refirió a la práctica judicial establecida en tales disputas (decreto del FAS MO del 10.04.2006 N KG-A40 / 9151-06).
Habiendo considerado los documentos presentados y habiendo oído a las personas que participan en el caso, el tribunal encuentra que los requisitos están sujetos a satisfacción debido a las siguientes circunstancias.
Luna LLC es el cesionario de Luna Firm LLP, creada en el proceso de privatización del estudio No. 37 en la dirección: Moscú, st. Perovskaya, 10, edificio 1.
De acuerdo con el plan de privatización aprobado por la decisión de la Agencia Territorial del Distrito Administrativo Superior del Comité de Propiedad de Moscú del 10.04.1992 N 6, Luna LLP, bajo el contrato de venta del 04.11.1992 N 04-00239 / 92, compró el capital fijo y de trabajo del estudio.
El plan de privatización y el acuerdo de fecha 04.11.1992 N 04-00239/92 prevén la transferencia de los locales del estudio a la sociedad en alquiler con derecho a comprarlos en un año.
Uso de alquiler del local del estudio con una superficie de 527,9 m2. m se formaliza mediante acuerdo de fecha 15 de febrero de 1995 N 4-108 / 95 entre el Comité de Propiedad de Moscú y la sociedad.
Como resultado de la remodelación de los locales, permitida por la orden del jefe del consejo del distrito de Perovo de la ciudad de Moscú del 25 de marzo de 2004 N 109, el área de los locales arrendados ha cambiado y ascendió a 525,6 metros cuadrados. metro.
El contrato de arrendamiento de fecha 15.02.1995 N 4-108/95 fue celebrado, como consta expresamente en su texto, sobre la base del contrato de compraventa de fecha 04.11.1992 N 04-00239/92, por lo que la ausencia de una cláusula sobre el derecho del arrendatario a rescatar el local ocupado no significa que el demandante no esté sujeto a lo dispuesto en el apartado 13 del art. 43 de la Ley Federal de 21 de diciembre de 2001 N 178-FZ "Sobre la privatización de la propiedad estatal y municipal".
De conformidad con el apartado 13 del art. 43 de la Ley Federal del 21 de diciembre de 2001 N 178-ФЗ "Sobre la privatización de la propiedad estatal y municipal" si toda la propiedad de una empresa estatal o municipal, con la excepción del edificio o local no residencial en el que esta empresa estaba ubicado, fue adquirido antes de la entrada en vigor del Capítulo IV de la Parte del primer Código Civil de la Federación de Rusia con la celebración simultánea de un contrato de arrendamiento que prevé la posibilidad de comprar dicho edificio o local, el edificio especificado o no -El local residencial está sujeto a la venta al propietario que haya adquirido todos los bienes de la empresa a valor de mercado.
Con una solicitud para la venta de los locales arrendados, el demandante solicitó al Departamento de Propiedad de la Ciudad de Moscú, autorizado para tomar decisiones sobre la venta de la propiedad de la Ciudad de Moscú, el 06/04/2004 (entrada No. 70-124/04) - antes de la expiración del plazo de dos años establecido para ejercer el derecho de compra del local.
El valor de mercado de los locales alquilados por el demandante durante este período fue de 6.628.894 rublos, lo que está confirmado por el informe de tasación N 04-0117-0044 / 04-1, compilado por PBOYuL Z. siguiendo las instrucciones de la DIGM.
El actor no puede asumir consecuencias negativas por el alza en el precio de los inmuebles durante el período en que la DIGM evita tomar una decisión de venta del inmueble, por lo tanto, el precio de redención del inmueble debe determinarse con base en su precio de mercado en ese momento. el demandante solicitó una compra.
Las objeciones del demandado y de la tercera persona se dan sin tener en cuenta la práctica judicial establecida (Decreto de la FAS MO del 10.04.2006 N KG-A40 / 9151-06), y por lo tanto están sujetas a rechazo.
Los costos del impuesto estatal deben imputarse al demandado, sin embargo, está exento de pagarlo, por lo que el impuesto estatal pagado al presentar una demanda es reembolsable.
Guiado por el art. 43 de la Ley Federal de 21 de diciembre de 2001 N 178-FZ "Sobre la privatización de la propiedad estatal y municipal", art. Arte. 8, 12, 195, 196, 199, 200, 217, 432, 445 del Código Civil de la Federación Rusa, art. Arte. 65, 104, 105, 110, 167, 170, 173, 176, 180, 181 APC RF, tribunal
obligar a la Empresa Unitaria Estatal para la venta de propiedades en Moscú a celebrar un acuerdo para la compraventa de locales no residenciales con un área de 525,6 metros cuadrados con Luna LLC. m (planta 1, sala II, salas 1, 2, 2a, 3, 3a, 3b, 4 - 9, 9a, 9b, 10 - 14, 14a, 15, 15a, 16, 16a, 17, 17a, 19 , 23 , 23a, 24, 25), ubicado en la dirección: Moscú, st. Perovskaya, 10, edif. 1, a un precio de 6628894 rublos.
Regresar LLC "Luna" del presupuesto federal 2000 (dos mil) rublos. deber estatal.
La decisión puede ser apelada en el plazo de un mes ante el tribunal de apelación de arbitraje.
Recuperación del monto de la deuda e intereses por el uso de fondos de otras personas en virtud de un contrato de fianza celebrado con el fin de ejecutar un contrato para la venta de bienes inmuebles
TRIBUNAL DE ARBITRAJE DE MOSCÚ
En nombre de la Federación Rusa
La parte resolutiva fue anunciada el 08 de octubre de 2007.
La fecha de elaboración de la sentencia en su totalidad es el 12 de octubre de 2007.
Tribunal de Arbitraje de Moscú compuesto por:
presidiendo: a.
miembros de la corte: solo
durante el mantenimiento de registros por el juez A.
con la participación de representantes:
del demandante: B. - pase.
de los acusados: P. - golpes. 8926, dov. desde el 22.03.2007 dov. de fecha 22/03/2007, G. - pasaporte, dov. de fecha 19/06/2007, dov. de fecha 19/06/2007, dov. de fecha 25 de mayo de 2007
consideró el caso sobre el reclamo de RAMENKA LLC
a American Traders LLC; OOO Punto Séptimo; Revista OOO N 40 "Sollolaki"
para la recuperación solidariamente 52 171 895 RUB. 01 kop.
El tribunal aclaró los derechos y obligaciones procesales, así como el derecho a impugnar, el derecho a considerar el caso con la participación de asesores de arbitraje, a someter la disputa a arbitraje, el derecho a recurrir a un mediador para resolver la disputa, a celebrar un acuerdo amistoso.
La sesión del tribunal se suspendió del 10.03.2007 al 10.08.2007.
instalado:
demanda presentada para la recuperación de los demandados en forma conjunta y solidaria 52 171 895 RUB. 01 kopeks, que ascienden a 49.181.415 rublos. 69 coronas. deuda y 2.990.479 rublos. 32 coronas. intereses por uso de fondos ajenos hasta el 27 de marzo de 2007, por incumplimiento del acuerdo N° 1/2006-3 de 30 de junio de 2006.
El caso está siendo considerado después de la abolición del FAS MO.
Por decisión del Tribunal de Arbitraje de la Ciudad de Moscú del 30 de marzo de 2007, se recuperaron 52.171.895 rublos de los demandados en solidaridad. 01 kop., incluyendo: 49,181,415 rublos. 69 coronas. deuda y 2.990.479 rublos. 32 coronas. por ciento, así como 100,000 rublos. gastos de impuestos estatales.
Por decisión del FAS MO del 06.07.2007 N KG-A40 / 6200-07, la decisión judicial en el caso N A40-59341 / 06-89-469 del 30.03.2007 fue anulada y el caso fue sometido a un nuevo juicio. . Esta decisión establece que el tribunal no examinó la cláusula 3.2, según la cual el fiador no es responsable frente al acreedor del cumplimiento de la obligación del deudor garantizada por este contrato, si, por culpa del acreedor, un contrato para la venta de la propiedad no se celebra entre el acreedor y el fiador. En vista de lo anterior, el tribunal de primera instancia debe tomar en cuenta lo anterior y adoptar un acto judicial lícito y justificado en el caso.
El demandante apoyó las pretensiones. El demandado se opuso a la satisfacción de la demanda, por los motivos expuestos en la contestación.
Cumpliendo las instrucciones de la FAS MO, habiendo considerado los materiales del caso, habiendo escuchado los argumentos del representante de la parte actora, habiendo valorado la prueba presentada, considera que las pretensiones están sujetas a satisfacción por las siguientes causales.
Como consta en el expediente, entre la actora, la demandada American Traders LLC y Seventh Continent LLC, se celebró el contrato No. 1/2006-3 de fecha 30 de junio de 2006 (expediente 39-40).
Por la cláusula 5 del contrato 1/2006-3 de 30 de junio de 2006, el antiguo propietario (demandado American Traders LLC) se comprometía a devolver al arrendatario (demandante en este litigio) el importe de los anticipos pendientes.
La Cláusula 2 del Acuerdo N° 1/2006-3 de fecha 30.06.06 estableció que los montos de anticipos no compensados como renta en los contratos de arrendamiento N° 02/2002 de fecha 28.01.2002; N 01/2002 de 28 de enero de 2002; N 01/2004/E de fecha 30 de septiembre de 2004, se indican en el acta de conciliación N 1/AT de fecha 30 de junio de 2006, firmada entre la demandada LLC American Traders y la demandante LLC Ramenka.
Del párrafo 1.3. acta de reconciliación N 1 / AT de fecha 30 de junio de 2006, se ve que el monto total de los anticipos no acreditados es de 49,181,415 rublos. 69 kopeks, incluidos: 22.940.486,11 rublos. anticipo no acreditado bajo contrato de arrendamiento N 02/2002 de fecha 28/01/2002, 24,516,252 rublos. 74 coronas. anticipo no acreditado en virtud del contrato de arrendamiento N 01/2002 de fecha 28 de enero de 2002 y 1.724.676 rublos. 82 kopeks, anticipo no acreditado en virtud del contrato de arrendamiento N 01/2004 / E de fecha 30 de septiembre de 2004.
Con el fin de garantizar el cumplimiento por parte de la demandada - American Traders LLC de las obligaciones del acuerdo 1/2006-3 de fecha 30/06/2006, se celebraron contratos de garantía.
Contrato de garantía N 1/2006-P de fecha 30/06/2006 celebrado entre la demandante - RAMENKA LLC y la demandada Seventh Point LLC y contrato de garantía N 1-1/2006-P de fecha 30/06/2006 celebrado entre la demandante - LLC "RAMENKA" y la demandada LLC Magazin N 40 "Sollolaki".
De conformidad con los términos de dichos contratos de garantía, los garantes (demandados en esta disputa) - Magazin N 40 Sollolaki LLC y Seventh Point LLC, se comprometieron a ser responsables ante el acreedor (demandante) por el cumplimiento por parte del demandado - American Traders LLC de obligaciones monetarias derivadas del acuerdo de fecha 30 de junio de 2006 N 1/2006-3 en el mismo alcance que el deudor (demandado) American Traders LLC, pero no limitado al pago de intereses, reembolso de costos legales para el cobro de deuda y otras pérdidas de los acreedores en su totalidad causadas por el incumplimiento o cumplimiento indebido de las obligaciones por parte del deudor y transferir el monto de la deuda dentro de los 10 días naturales a partir de la fecha de recepción de la demanda del acreedor (cláusulas 1.2 y 2.1 de los contratos de garantía).
De conformidad con el art. 363 del Código Civil de la Federación Rusa en caso de incumplimiento o cumplimiento indebido por parte del deudor de la obligación garantizada por la garantía, el garante y el deudor serán solidariamente responsables ante el acreedor. El fiador responde frente al acreedor en la misma medida que el deudor, incluido el pago de los intereses causados por el incumplimiento o cumplimiento indebido de la obligación por parte del deudor, salvo disposición en contrario del contrato de fianza.
Según la cláusula 1.3. En los contratos de fianza, la responsabilidad de los fiadores frente al acreedor es solidaria.
Como se desprende del expediente del caso, el demandante envió telegramas a los demandados exigiendo el pago de fondos por un monto total de 49.181.415 rublos. 69 kopeks, que fueron recibidos por los demandados el 08.08.2006, lo que se confirma mediante notificaciones de entrega del telegrama. Además, el demandante envió cartas certificadas a los demandados con demandas similares.
Los demandados no respondieron a las demandas de los demandantes, la deuda no fue pagada.
El tribunal considera razonables y probados los argumentos del actor, mientras que de acuerdo con el artículo. Arte. 309, 310 del Código Civil de la Federación de Rusia, las obligaciones deben cumplirse correctamente de acuerdo con los términos de la obligación, no se permite una negativa unilateral a cumplir con la obligación.
El tribunal no puede aceptar los argumentos de los demandados de que las obligaciones de los fiadores han cesado, ya que fue precisamente por culpa de la actora que no se celebraron los contratos de compraventa de objetos inmuebles: en virtud de los contratos de garantía de fecha 30 de junio. , 2006 N 1 / 2006-P en la dirección: Moscú, Zelenograd , Savelkinsky proezd, 8 y de fecha 30 de junio de 2006, 1-1 / 2006-P en la dirección: Moscú, Leningradsky pr-t, 78, bldg. 1. Además, los demandados también se refieren al hecho de que los contratos de fianza se celebran bajo condición resolutoria, la cual está prevista en el apartado 3.2. contratos, de los cuales se sigue, como ya se indicó anteriormente, que el fiador no es responsable frente al acreedor por el cumplimiento de la obligación del deudor garantizado por este contrato (American Traders LLC), en el caso de que, por culpa del acreedor, los acuerdos de compra y venta no se celebran entre el acreedor y los garantes de bienes inmuebles.
El tribunal no puede estar de acuerdo con los argumentos de la demandada de que estos acuerdos se celebraron bajo condición resolutoria.
De conformidad con el apartado 2 del art. 157 del Código Civil de la Federación Rusa, al que se refieren los demandados, según el cual - se considera que una transacción se completó bajo una condición resolutoria si las partes han hecho depender la terminación de los derechos y obligaciones de una circunstancia con respecto a la cual es no se sabe si ocurrirá o no. Así, esta regla dice que la condición debe ser una circunstancia dependiente de la voluntad de las partes, es decir, las partes no pueden saber si esta circunstancia se producirá o no. Además, la celebración de un contrato es principalmente la voluntad de las partes expresada por escrito, por lo que la celebración de contratos de compraventa por las partes en virtud de contratos de garantía depende únicamente de la voluntad de las partes, con base en lo anterior, la referencia de los demandados a cláusula 3.2. los contratos de garantía no son válidos.
Al mismo tiempo, la condición de la cláusula 3.2. del contrato en cuanto a su ejecución por las partes, el tribunal considera que el cumplimiento por parte de los garantes de las obligaciones derivadas de los contratos de fianza no depende de las circunstancias de la falta de celebración de un contrato de compraventa, sino de la culpa del acreedor en su fracaso para concluir. Según el sentido y contenido del art. 401 del Código Civil de la Federación Rusa: la culpa (intencional o negligente) es un elemento de responsabilidad y no puede relacionarse con las circunstancias con cuyo inicio las partes pueden establecer el cumplimiento de cualquier obligación. En virtud del apartado 2 del art. 157 del Código Civil de la Federación Rusa: la culpa del acreedor no puede ser una circunstancia que las partes no conozcan y no puedan saber si se producirá o no.
De conformidad con el apartado 1. El art. 549 del Código Civil de la Federación de Rusia: en virtud de un contrato de venta de bienes inmuebles (un contrato de venta de bienes), el vendedor se compromete a transferir un terreno, edificio, estructura, apartamento u otro bien inmueble a la propiedad del comprador
De conformidad con el art. 131 del Código Civil de la Federación Rusa, el derecho de propiedad y otros derechos reales sobre bienes inmuebles, las restricciones a estos derechos, su ocurrencia, transferencia y terminación están sujetos al registro estatal en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y transacciones con ella la administración, el derecho de posesión heredable vitalicio, el derecho de uso permanente, la hipoteca, las servidumbres, así como los demás derechos en los casos previstos por este Código y otras leyes.
Después de examinar los documentos presentados por las partes, el tribunal no estableció la culpabilidad del acreedor frente a los fiadores en la falta de celebración de contratos de compraventa.
De conformidad con el art. 65 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa: cada persona que participe en el caso debe probar las circunstancias a las que se refiere como base para sus reclamos y objeciones.
Los demandados, por su parte, no aportaron prueba de que la actora no tuviera la intención de celebrar contratos de compraventa, por el contrario, consta en el expediente la correspondencia de las partes, de la cual se desprende que Ramenka LLC tiene la intención de celebrar contratos de compraventa. y también se ofreció a celebrar una reunión para acordar un calendario de pagos
En relación con lo anterior, el tribunal considera lícito, justificado y sujeto a satisfacción el reclamo del demandante para la recuperación conjunta y solidaria de 49 181 415 RUB. 69 kopeks, ya que no se ha establecido la culpa del demandante en la falta de celebración de contratos, y la negativa a cumplir las obligaciones es contraria al art. Arte. 309, 310 del Código Civil de la Federación de Rusia, en este caso, del cumplimiento por parte de los demandados de las obligaciones en virtud de los acuerdos de garantía en términos de pago de la deuda.
En relación con la falta de pago de la deuda, el demandante declara un reclamo de recuperación de intereses por el uso del dinero de otra persona de conformidad con el art. 395 del Código Civil de la Federación de Rusia por un monto de 2.990.479 rublos. 32 coronas. hasta el 27.03.2007 a la tasa de refinanciación del Banco Central de la Federación de Rusia 10,5% anual y solicita recuperar la cantidad especificada de los demandados en forma conjunta y solidaria en referencia al párrafo 1.2. acuerdos de fianza.
El tribunal considera justificada la pretensión del demandante de recuperar de los demandados de forma conjunta e individual los intereses por el uso del dinero de otras personas por la cantidad indicada de 2 990 479 RUB. 32 kopeks, ya que hubo un incumplimiento de una obligación monetaria por parte de los demandados.
De conformidad con el art. 110 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa, los costos del deber estatal incurridos por el demandante están sujetos a la recuperación total de los demandados, ya que los requisitos establecidos en la demanda están justificados.
Tribunal, guiado por el artículo. Arte. 8, 12, 131, 157, 307, 309, 310, 363, 395, 429, 549 del Código Civil de la Federación Rusa y el art. Arte. 4, 65, 75, 49, 110, 121, 123, 156, 170 - 175 APC RF,
Comprar bienes inmuebles: cómo pagarlos correctamente (análisis de la práctica judicial) (Chakinski A.)
Fecha de colocación del artículo: 26/03/2018
Entonces, está hecho. Se ha pagado el dinero del apartamento, se ha firmado y registrado el contrato, se han recibido las llaves del apartamento. ¿Es posible celebrar la inauguración de una casa y establecerse tranquilamente en un lugar nuevo? No siempre. Es posible que el vendedor ofendido, que cree que "abarató" en la transacción, demande para rescindir el contrato de compraventa de inmuebles y declare al mismo tiempo que no recibió ningún dinero. Cómo protegerse de un escenario tan decepcionante, le contaremos más ...
MÉTODOS DE PAGO PARA INMUEBLES
La práctica de las transacciones inmobiliarias en nuestro país ha deducido cuatro formas principales para que el comprador transfiera fondos al vendedor. El más simple de ellos es la transferencia de efectivo "de mano en mano". La segunda forma: utilizando el arrendamiento de una caja fuerte bancaria individual o, de manera simple, una "célula bancaria". También es posible pagar a través de instituciones bancarias, en particular mediante la apertura de una carta de crédito bancario. Y finalmente, la última forma es transferir dinero al comprar una casa usando un depósito de un notario.
DINERO “DE MANO EN MANO”: PRÁCTICA JUDICIAL CONTRADICTORIA
La forma más común. En algún lugar del área de la notaría, el comprador transfiere dinero al vendedor por la propiedad deseada. El contrato de venta de bienes inmuebles (opción - en la escritura de transferencia) indica que el vendedor recibió el dinero en su totalidad. El registro estatal de bienes inmuebles está en curso. Todo perfectamente? No, no es tan simple.
El hecho es que la práctica judicial interna tiene dos opiniones completamente opuestas sobre el tema en consideración.
En el primer caso, la Themis doméstica alega que, dado que el contrato establece que se realizó el pago de la tan ansiada "esquina" comprada, y el vendedor no aportó pruebas en contrario, entonces el dinero de la propiedad, por lo tanto, fue recibido por él.
K.V.V. presentó una demanda contra Ya.O.Sh. sobre la nulidad del contrato de venta de 1/2 parte del derecho de dominio común en común de un terreno ubicado en:<...>borde, estación<...>, S t.<...>, afirmando en apoyo de las reclamaciones, que el 24 de marzo de 2010 g. entre él y Ya.O.Sh. se celebró un contrato para la venta de dichos bienes inmuebles. 20 de abril de 2010 para Ya.O.Sh. propiedad registrada de este inmueble, sin embargo, el pago bajo el contrato por parte del demandado aún no ha sido hecho.
El demandado no reconoció la demanda, pidió que se negara a cumplir con los requisitos establecidos.
Por decisión del Tribunal de Distrito de Leningrado del Territorio de Krasnodar del 29 de mayo de 2013 en satisfacción de los reclamos de K.V.V. fue negado.
Mediante una decisión de apelación del Colegio Judicial de Casos Civiles del Tribunal Regional de Krasnodar del 29 de agosto de 2013, se anuló la decisión del tribunal de primera instancia. La demandada interpuso recurso de casación contra esta sentencia de apelación.
Después de verificar los materiales del caso y discutir los argumentos del recurso de casación, el Colegio Judicial para Casos Civiles de la Corte Suprema de la Federación Rusa encontró que existen motivos previstos por la ley para satisfacer el recurso de casación y cancelar la Decisión de Apelación del Colegio Judicial. para Casos Civiles del Tribunal Regional de Krasnodar con fecha 29 de agosto de 2013.
En las audiencias judiciales de los tribunales de primera y segunda instancia, el representante de la demandada refirió que la recepción de fondos por parte de la actora en virtud del contrato de compraventa de fecha 29 de marzo de 2010 fue confirmada por el propio texto del contrato, en el párrafo 3 del cual se indica que el arreglo fue hecho entre las partes en su totalidad antes de firmarlo.
Este acuerdo tiene todas las condiciones esenciales y ha pasado el registro estatal, mientras que cualquier evidencia escrita que indique la ilegalidad de las acciones del demandado al celebrar este acuerdo no fue presentada por el demandante y no está en el expediente del caso. Por lo tanto, el Colegio Judicial para Casos Civiles de la Corte Suprema de la Federación Rusa determinó: Revocar el fallo de apelación del Colegio Judicial para Casos Civiles del Tribunal Regional de Krasnodar con fecha 29 de agosto de 2013, enviar el caso para una nueva consideración al tribunal. de apelación (Decisión del Tribunal Supremo de la Federación Rusa de fecha 09.09.2014 N 18- CG14-99).
El segundo caso es cuando los tribunales presentan exactamente la posición opuesta.
MSN apeló ante el tribunal, acreditando los requisitos por el hecho de que él es el propietario del apartamento ubicado en:<...>, en una relación<...>acciones de las cuales<...>entre él y M.A.A., en cuyo nombre actuaba la madre de M.N.A., se concluyó una operación de compraventa. Mientras tanto, efectivo para enajenado<...>la parte no le ha sido pagada hasta la fecha, en relación con la cual solicitó recuperar del demandado<...>rub., interés por el uso del dinero de otras personas.
La decisión judicial satisfizo parcialmente las reclamaciones.
La acusada no estuvo de acuerdo con la decisión de la corte, en la apelación pidió anularla por ilegal e irrazonable.
Después de escuchar las explicaciones del demandante, revisar los materiales del caso y discutir los argumentos de la apelación, el panel de jueces llegó a las siguientes conclusiones.
De los materiales del caso se desprende que, según la sección IV del contrato, el precio de la parte del apartamento se determina en la cantidad de<...>rub., también se determina que el comprador paga al vendedor<...>frotar. el día de la firma del contrato antes del registro estatal del contrato de venta.
El actor, fundamentando sus pretensiones, señaló que el comprador (demandado) no pagó por la propiedad adquirida en virtud del contrato. Analizando las pruebas recabadas en el caso, teniendo en cuenta que el demandado no aportó pruebas jurídicas para fundamentar sus argumentos, el tribunal de primera instancia llegó a la conclusión correcta de que las pretensiones de recuperación de fondos del comprador están sujetas a satisfacción.
De los materiales del caso se deduce que el hecho de la celebración del contrato de compraventa anterior y la transferencia de la parte por parte del demandado no se discutió, por lo tanto, el demandado, como comprador de bienes inmuebles, tuvo que presentar por escrito evidencia al tribunal que confirme la transferencia de la cantidad de dinero al demandante en virtud de este acuerdo.
en tanto, prueba escrita fehaciente que acredite el pago en virtud del contrato de compraventa del inmueble, M.H.A. no presentado En tales circunstancias, la decisión del tribunal es lícita y justificada, cumple las circunstancias establecidas y los requisitos de la ley. No hay fundamentos legales para su cancelación por motivos de la apelación (Sentencia de apelación de la Corte Suprema de la República de Carelia del 1 de diciembre de 2015 en el caso No. 33-4547/2015).
También notamos que la evidencia de la transferencia de dinero, según los tribunales rusos, debe ser escrita. Testimonio de los testigos en apoyo del hecho de la transferencia de dinero, los tribunales no tienen en cuenta.
Parece que se necesitan aclaraciones apropiadas por parte del Tribunal Supremo de la Federación Rusa sobre si considerar la declaración en el contrato de compraventa de bienes inmuebles (escritura de transferencia) de que el dinero se recibió como un hecho legal de su recepción, sin proporcionar ninguna evidencia adicional, o no.
CAJA BANCARIA - "EL DIABLO ESTÁ EN LOS DETALLES"
Si las partes del contrato de compraventa de bienes inmuebles deciden realizar una transacción utilizando una caja de seguridad, se aplica el siguiente esquema. Con el banco, se celebra un contrato de arrendamiento de una caja fuerte bancaria individual (caja de seguridad), cuyas partes son, entre otras cosas, tanto el comprador como el vendedor. El comprador pone el dinero en una caja de seguridad y el vendedor, de acuerdo con los términos del contrato de arrendamiento, después de un tiempo tiene acceso a ellos para recogerlos.
Pero "el diablo está en los detalles", y los términos más complicados del alquiler de una caja de seguridad, por regla general, están escritos en letra pequeña. Posible resultado: la propiedad se vende y existen obstáculos insuperables para recibir fondos de la caja de seguridad ...
Demandante R.E.V. acudió a los tribunales con reclamos, que solicitaron invalidar el registro estatal de derechos, sobre la base de los cuales E.H.The. se convirtió en el dueño de la tierra.
En apoyo de las afirmaciones expuestas, Z.AND.N. indica que en virtud del citado contrato de compraventa de terrenos R.E.V. se vio obligada a pagar su dinero por la cantidad de<...>rublos, pero transferidos solo en efectivo<...>rublos, el resto del dinero se puso en una caja de seguridad. Al mismo tiempo, según los términos del contrato de arrendamiento de una caja fuerte bancaria individual celebrado entre las partes y el banco, el recibo por parte del vendedor de Z.I.N. el dinero pagado por el terreno solo es posible con la presencia personal del cónyuge del comprador, R.A.N., quien de todas las formas posibles evitó presentarse en el banco, en relación con el cual no recibió los fondos adeudados por el contrato del comprador.
Mientras tanto, los materiales del caso confirmaron que el prometido Z.I.N. dinero en efectivo por la cantidad<...>frotar. hasta la fecha, REV no ha sido pagado por el terreno en disputa, sin embargo, esta circunstancia no es una base para rescindir el acuerdo de compraventa (Sentencia de apelación del Tribunal de la Ciudad de Moscú de fecha 12/06/2016 en el caso N 33-43103 / 2016) .
Posteriormente, el demandante recibió dinero de una caja de seguridad por decisión judicial. ¡Pero debe admitir que gastar su tiempo, energía y nervios en esto, además de incurrir en costos legales adicionales, no era parte de sus planes!
Otro ejemplo, en el que los tribunales llegaron a la conclusión opuesta de que la falta de recepción de fondos de la caja de seguridad es la base para rescindir el contrato de compraventa de bienes inmuebles.
F. presentó una demanda contra M.A.S. a la rescisión del contrato de venta de locales residenciales en relación con la falta de pago y la devolución del apartamento a la propiedad. En apoyo de sus pretensiones, la demandante argumentó que<...>Las partes celebraron un contrato para la venta de un apartamento, de acuerdo con los términos del cual la demandante vendió a la demandada su apartamento en la dirección:<...>. El comprador transfirió la cantidad de dinero mediante el alquiler de una caja fuerte bancaria individual de JSCB FORA-BANK, para lo cual F. y M.A.S. concluyó con JSCB "FORA-BANK" (JSC) un contrato de arrendamiento de una caja fuerte bancaria individual con condiciones especiales.
El 20 de marzo de 2015, la demandante solicitó al banco acceder a la caja de seguridad con la presentación de un pasaporte y un contrato de compraventa, sin embargo, el banco negó el acceso a la caja de seguridad, ya que había un error tipográfico en el contrato. , en el numeral 5.1.1, el comprador indicó F., y debe figurar como el comprador de M.A.S. Del 20 al 23 de marzo de 2015, el demandante llamó a MAS para visitar el banco con él y corregir un error tipográfico para que F. pudiera acceder a la caja de seguridad y recibir dinero por el apartamento vendido. El 23 de marzo de 2015, la demandante solicitó por escrito al banco el acceso a la caja de seguridad, pero le fue denegado. El demandante tuvo acceso a la caja de seguridad hasta el 25/03/2015, a partir del 26/03/2015 - acceso exclusivo del comprador. Al mismo tiempo, el demandado no se presentó en el banco, los fondos no fueron transferidos al demandante.
Por decisión del Tribunal de Distrito de Lyublinsky de Moscú del 13 de agosto de 2015, en satisfacción de la demanda de F. a M.A.S. a la rescisión del contrato de venta de locales residenciales y se denegó la devolución del apartamento a la propiedad.
Mediante sentencia de apelación del Colegio Judicial de Casos Civiles del Tribunal de la Ciudad de Moscú de fecha 16 de febrero de 2016, se decidió:
decisión del Tribunal de Distrito de Lyublinsky de Moscú con fecha 13 de agosto de 2015 cancela, toma una nueva decisión en el caso, por la cual los reclamos de F. a M.A.S. satisfacer parcialmente.
Rescindir el contrato de compraventa de un piso situado en<...>celebrado entre F. y M.A.S.<...>del año. Devolver a la propiedad de F. el apartamento ubicado en:<...>.
En el recurso M.A.S. pidió que se anule la decisión de Apelación del Colegio Judicial de Casos Civiles del Tribunal de la Ciudad de Moscú de fecha 16 de febrero de 2016, para confirmar la decisión del Tribunal de Distrito de Lyublinsky de Moscú de fecha 13 de agosto de 2015.
Se tomó la decisión de negar la transferencia del caso a la instancia de casación por los siguientes motivos.
Negándose a satisfacer las pretensiones de F., el tribunal de primera instancia partió del hecho de que el contrato de compraventa no contiene condiciones para el arreglo entre el vendedor y el comprador mediante el alquiler de una celda bancaria, el arreglo entre las partes en virtud de la venta y el contrato de compra se confirma con la presencia del recibo anterior y el acta de transferencia firmada por las partes, en relación con la cual no hay motivos para creer que no se realizó el arreglo entre las partes. Además, ni la ley ni el contrato de compraventa otorgan al demandante el derecho a exigir del demandado (el comprador del apartamento) la devolución del apartamento transferido en virtud del contrato en caso de incumplimiento por parte del demandado de las obligaciones de pagar el costo. del apartamento
El panel de jueces, habiendo considerado el caso en apelación, no estuvo de acuerdo con las conclusiones del tribunal de primera instancia.
Si el comprador de bienes inmuebles registró la transferencia de propiedad, pero no pagó por la propiedad, el vendedor, sobre la base del párrafo 3 del art. 486 del Código Civil de la Federación de Rusia tiene derecho a exigir el pago en virtud del contrato y el pago de intereses de conformidad con el art. 395 del Código Civil de la Federación Rusa.
El registro de la transferencia de propiedad al comprador de los bienes inmuebles vendidos no es un obstáculo para resolver el contrato por las causas previstas en el art. 450 del Código Civil de la Federación Rusa.
De acuerdo con las aclaraciones contenidas en el párrafo 65 de la Resolución conjunta de los plenos de la Corte Suprema de la Federación Rusa y la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa del 29 de abril de 2010 N 10/22 "Sobre algunas cuestiones que surgen en la práctica judicial en la resolución de disputas relacionadas con la protección de los derechos de propiedad y otros derechos de propiedad" (párrafos 1 - 4), el vendedor, que no ha recibido una disposición contraria del comprador, que ha registrado la propiedad de sí mismo, tiene derecho a presentar tanto un reclamo para el pago y una reclamación para la terminación del contrato.
Como señaló el jurado, desde la esencia del contrato de compraventa de un apartamento, la recepción por parte del vendedor del comprador del precio de los bienes vendidos es una condición esencial del contrato de compraventa, ya que al vender el bienes y transferirlos a la propiedad del comprador, el vendedor espera principalmente recibir una cierta cantidad de dinero por él.
En consecuencia, si el comprador no paga el precio especificado en el contrato de compraventa por la propiedad que se le transfiere, el vendedor se ve privado en gran medida de lo que tenía derecho a contar al celebrar el contrato, porque si el vendedor de bienes inmuebles, incluido un apartamento, sabía que no recibiría fondos en virtud del contrato de compraventa, no celebraría un contrato de compraventa y no transferiría la propiedad al comprador.
Luego de valorar las pruebas recabadas en el caso en su totalidad, el panel de jueces llegó a la conclusión de que por parte del comprador M.A.S. el contrato de venta del apartamento no se ejecutó, porque no pagó el precio estipulado en el contrato de venta del apartamento, la vendedora del apartamento F. no recibió el dinero, porque no tuvo acceso a la caja fuerte del banco, que contenía el dinero que se le debía en virtud del contrato de venta en efectivo.
Con base en lo anterior, el panel de jueces canceló legítimamente la decisión del tribunal de primera instancia y rescindió el contrato de venta de un apartamento (Decisión del Tribunal de la Ciudad de Moscú del 28 de abril de 2016 N 4g-4632 / 2016).
Así, en este ejemplo, a pesar de que finalmente se rescindió el contrato de compraventa de un inmueble, la lectura desatendida del contrato de arrendamiento de una caja fuerte bancaria individual también tuvo consecuencias negativas en forma de pérdida de tiempo por parte del perjudicado y costos
DOCUMENTOS DE PAGO COMO PRUEBA Irrefutable
El dinero de la "casa" comprada se puede transferir al vendedor a través de instituciones bancarias. Por ejemplo, utilizando cartas de crédito bancarias concluidas entre el vendedor y el comprador. Esta carta de crédito prescribe las condiciones de pago, avisos al vendedor y al comprador, así como sus principales detalles. En este caso, el vendedor abre una cuenta especial en su banco y el banco del comprador transfiere la cantidad requerida a esta cuenta. Pero el vendedor podrá recibirlo solo después de que se complete la transacción y su banco reciba todos los documentos necesarios que confirmen el hecho de su finalización.
En este caso, la práctica judicial interna demuestra una sorprendente uniformidad. Casi todos los documentos bancarios pueden servir como confirmación de una transacción para la compra y venta de bienes inmuebles. Esto se desprende del análisis jurídico del contenido del art. 161 - 162 del Código Civil de la Federación Rusa y la posición legal del Presidium del Tribunal Supremo de la Federación Rusa sobre su interpretación y aplicación en relación con el problema de las pruebas admisibles que confirman la transferencia de dinero por parte del comprador al vendedor en transacciones de compra y venta de bienes inmuebles. Es necesario proporcionar evidencia escrita para confirmar la transferencia de dinero por la propiedad comprada (documentos de pago: giro bancario, recibo, etc.).
DEPÓSITO EN NOTARIO COMO GARANTÍA DE FIABILIDAD DE LA TRANSACCIÓN
Y, finalmente, a partir del 1 de enero de 2015, es posible realizar operaciones de compraventa de inmuebles mediante depósito notarial. Este esquema funciona de la siguiente manera. El comprador transfiere dinero a una cuenta de depósito especial de un notario. Él certifica la transacción, Rosreestr registra la propiedad del comprador y luego el notario transfiere los fondos al vendedor.
En este caso, simplemente no puede surgir una disputa legal sobre si el comprador pagó por la propiedad. Además, el depósito de fondos del comprador en el depósito del notario indica su intención de cumplir el contrato de venta de bienes inmuebles (sentencia de apelación del Tribunal Regional de Krasnoyarsk del 22 de septiembre de 2014 en el caso N 33-9172 / 2014).
RESUMIENDO
Entonces, sacamos conclusiones sobre la mejor manera de actuar como un comprador prudente de bienes raíces.
¿Vas a transferir dinero de mano en mano? Exige al vendedor un recibo, escrito de su puño y letra, de que recibió los fondos en su totalidad.
¿Transferir dinero usando una caja de seguridad? Lea atentamente su contrato de arrendamiento.
¿Estás transfiriendo dinero a través de un banco? El método es confiable, pero prepárate para asumir los costos asociados con las comisiones bancarias, etc.
¡Y lo mejor es usar el depósito de un notario! Como dijo el héroe de una película de culto, ¡es económico, confiable y práctico!
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ConsultantPlus, 17/03/2010
Guía de la Práctica Judicial: Compra y Venta. Provisiones generales
capitulo 30
§ 1. Disposiciones generales sobre la venta
Artículo 454
Cuestiones de práctica judicial sobre la interpretación y aplicación del art. 454 del Código Civil de la Federación Rusa
1. Consecuencia de la ausencia en la carta de porte de una referencia al contrato celebrado entre las partes >>>
2. La posibilidad de reconocer el contrato de venta ejecutado como no concluido >>>
3. Consecuencias de la transferencia de bienes en ausencia de un contrato de suministro concluido >>>
4. Compra y venta de un billete >>>
5. Compra y venta de cuentas por cobrar >>>
6. La posibilidad de aplicar las disposiciones sobre compraventa a la venta de una participación en el capital autorizado >>>
7. La posibilidad de aplicar las disposiciones del cap. 30 del Código Civil de la Federación Rusa al transferir derechos exclusivos >>>
8. Correlación de operaciones REPO con contrato de compraventa >>>
1. Consecuencia de la ausencia en la carta de porte de una referencia al contrato celebrado entre las partes
1.1. Conclusión de la práctica judicial: La ausencia en la carta de porte de una referencia al contrato de suministro celebrado entre las partes indica que los bienes se suministraron en el marco de una transacción única de compraventa.
Práctica de arbitraje:
Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka del 13 de octubre de 2009 en el caso N A17-4447 / 2008
"... Como se desprende del expediente, la Sociedad (proveedor) y el Empresario (comprador) celebraron un contrato de suministro de fecha 1 de febrero de 2007 N 425/07 para el suministro de productos alimenticios. La actora presentó facturas por el período De febrero a septiembre de 2007 en apoyo de la deuda n 5523, 6556, 9299, 10601, 12268, 15188, 15715, 12257, 17092, 20318, 20320, 20322, 20863, 2412, 25838, 25883, 20163, 3,565, 33566, 3356 , 3356, 33567, 33577 , 33569, 33578, 36631, 41094, 41115, 41082 por un monto total de 677,208 rublos, poderes notariales para ellos y facturas de pago.
El Tribunal de Apelación encontró que las facturas, los poderes para recibir bienes y las facturas no contienen una referencia al contrato de suministro de fecha 1 de febrero de 2007 N 425/07, por lo tanto, aplicando el Artículo 486 del Código Civil de la Federación Rusa, llegó a una conclusión razonable de que había una disputa entre las partes sobre transacciones únicas con la obligación del demandado de pagar los bienes después de la transferencia de los bienes ... "
Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka del 25 de septiembre de 2009 en el caso N A43-29475 / 2008-29-441
"... Dado que la carta de porte y la carta de porte No. 00827 de fecha 8 de noviembre de 2007, en violación de la cláusula 1.2 del contrato en disputa, no contienen referencias al mismo, los tribunales consideraron acertadamente la entrega de la carta de porte como no contractual.
Estas hojas de ruta contienen información sobre el nombre, el precio y la cantidad de los bienes aceptados por Trade House "Rastyapino" LLC, lo que permite calificar las acciones de las partes como la conclusión de una transacción de compra y venta única.
Por lo tanto, las obligaciones de las partes de transferir y aceptar los bienes en disputa están sujetas a la aplicación de la regla del § 1 del Capítulo 30 del Código Civil de la Federación de Rusia sobre las obligaciones derivadas de los contratos de venta ... "
Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Siberia Occidental del 21 de octubre de 2009 en el caso N A46-5217 / 2009
"... El Tribunal de Apelación, al reexaminar los materiales del caso, llegó a la conclusión de que el suministro de productos alcohólicos se realizó mediante transacciones únicas, ejecutadas mediante cartas de porte que contenían información sobre el nombre y la cantidad de Al mismo tiempo, la Corte de Apelaciones consideró que no había fundamento para evaluar el contrato de suministro de fecha 20.12.2005 N 1015 en el caso, ya que las cartas de porte presentadas no contienen indicios de la transferencia de bebidas alcohólicas. productos en virtud de este contrato.
La Junta de Casación cree que estas conclusiones de los tribunales se hicieron de conformidad con el Artículo 71 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa sobre la base de un estudio completo y exhaustivo de todas las circunstancias y pruebas en su totalidad en el caso, con la correcta aplicación del derecho sustantivo.
Debemos estar de acuerdo con la conclusión del Tribunal de Apelación de que el suministro de productos bajo las notas de envío mencionadas es una transacción de compra y venta única, a la que se aplican las disposiciones del Capítulo 30 del Código Civil de la Federación Rusa ... "
Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Moscú del 18 de enero de 2010 N KG-A40 / 14193-09 en el caso N A40-57077 / 09-128-377
“… Entonces, de las cartas de porte presentadas en el expediente, se desprende que se señala como base del suministro el contrato de fecha 28 de mayo de 2007 N 718.
Mientras tanto, los tribunales de primera instancia y de apelación, que consideraron la presente disputa sobre el fondo de las reclamaciones mencionadas, determinaron que el contrato con los detalles especificados no se celebró entre las partes.
A su vez, en las cartas de porte aportadas al expediente no se hace referencia a los contratos N 44713 y 44795 de 01 de enero de 2007, N 44874 de 31 de diciembre de 2007, respecto de los cuales los tribunales no tuvieron fundamento para solicitar las disposiciones previstas en estos contratos.
Los tribunales de ambas instancias calificaron acertadamente las relaciones jurídicas controvertidas de las partes como operaciones de compraventa de una sola vez, en las que las condiciones de nombre y precio de las mercancías son pactadas por el demandante y el demandado en las facturas, lo que no no contradecir el art. 432, apartado 3 del art. 455 del Código Civil de la Federación Rusa..."
Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Moscú del 14 de octubre de 2009 N KG-A41/10266-09 en el caso N A41-18039/09
"... Los tribunales de ambas instancias establecieron que la entrega de bienes por parte del demandante a la dirección del demandado fue confirmada mediante carta de porte No. 298179 del 11 de agosto de 2005 por un monto total de 229,106 rublos.
Tribunal de Apelación, evaluando dicha carta de porte de acuerdo con las reglas del art. 71 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa, llegó a la conclusión de que se trata de una transacción de compraventa única, ya que el contrato de suministro de fecha 01 de agosto de 2005 N 05090030-86, al que se refiere el demandante en la declaración de reclamación, no se indica en esta factura como base para la entrega.
De conformidad con el apartado 1 del art. 486 del Código Civil de la Federación Rusa, el comprador está obligado a pagar los bienes inmediatamente antes o después de que el vendedor le transfiera los bienes, a menos que este Código, otra ley, otros actos legales o el contrato de venta dispongan lo contrario. no se sigue de la esencia de la obligación.
Dado que la entrega de bienes bajo la factura N 298179 de fecha 11 de agosto de 2005 no se realizó bajo el contrato N 05090030-86 de fecha 01 de agosto de 2005, el tribunal de apelación llegó a la conclusión correcta de que las pretensiones de recuperación de una sanción en el cantidad de 152,553 rublos. 31 kopeks, según el acuerdo especificado, no están sujetos a satisfacción ... "
Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Moscú del 22 de julio de 2002 N KG-A40 / 4597-02
"... Por decisión del 6 de marzo de 2002 del Tribunal de Arbitraje de la Ciudad de Moscú, sin cambios por decisión de la instancia de apelación del mismo tribunal del 8 de mayo de 2002, la demanda de ORFE CJSC para la recuperación de Se pagaron 180 734 rublos de Kubanmedstrakh-Pharmacy LLC, lo que constituye una deuda por productos médicos entregados en virtud del contrato fechado el 6 de febrero de 1998 N 46 / 98k según las facturas N 9801171 y 9801167.
Reconociendo las pretensiones como sujetas a satisfacción, los tribunales de primera y segunda instancia partieron del hecho de que las relaciones controvertidas surgieron de operaciones de compraventa de una sola vez, ya que las facturas N 9801171 y 9801167 no contienen referencias al contrato del 6 de febrero. , 1998 N 46 / 98k, y el demandado tuvo que pagar los productos recibidos dentro de los plazos establecidos por el artículo 486 del Código Civil de la Federación Rusa.
Al resolver esta disputa, los tribunales de primera instancia y de apelación examinaron completa y exhaustivamente las pruebas presentadas, establecieron todas las circunstancias pertinentes del caso, llegaron a las conclusiones correctas tanto sobre la naturaleza de las relaciones en disputa como sobre la existencia de motivos para satisfacer las pretensiones, y no permitió violaciones de ninguna norma de derecho sustantivo, ni de las normas de derecho procesal…”
Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de los Urales del 12 de octubre de 2009 N F09-7749 / 09-C3 en el caso N A50-5692 / 2009
"... Como se desprende del expediente, el 17 de enero de 2008, entre la empresa Permzheltrans-Service (proveedor) y la empresa Perm Locomotive Locomotive Repair Plant Remputmash (cliente), se concluyó un contrato de suministro No. 07, de conformidad con el apartado 1.1 del cual el proveedor se compromete a entregar, y el cliente aceptar y pagar los productos de acuerdo con las especificaciones que forman parte integrante del contrato.
El Tribunal de Arbitraje determinó que la empresa "Permzheltrans-service" entregó bienes a la empresa "Perm locomotora planta de reparación" Remputmash "de acuerdo con la carta de porte de fecha 08.10.2008 N 19 por un monto de 3.003.890 rublos. 60 kopeks.
Dado que la empresa "Planta de reparación de locomotoras de Perm" Remputmash "no pagó el costo de los bienes entregados, la empresa" Permzheltrans-service "de acuerdo con el párrafo 7.2 del contrato de suministro de fecha 17.01.2008 N 07 envió un reclamo de fecha 19.01. 2009 N 006 al cliente con una propuesta para pagar la deuda por un monto de 3,003,890 rublos 60 kopeks y pagar intereses según el artículo 395 del Código Civil de la Federación Rusa por un monto de 96,289 rublos 10 kopeks.
En relación con el incumplimiento de los requisitos establecidos en el reclamo por parte de la empresa Perm Locomotive Locomotive Repair Plant "Remputmash", la empresa "Permzheltrans-service" presentó este reclamo ante el tribunal de arbitraje.
El Tribunal de Apelación reconoció la satisfacción de los reclamos de la empresa "Permzheltrans-service" como legal, pero al mismo tiempo señaló que en este caso hubo una entrega única de bienes, ya que la carta de porte en disputa no contiene una referencia al contrato de suministro de fecha 17.01.2008 N 07.
La conclusión del Tribunal de Apelación es correcta y está confirmada por los materiales del caso..."
Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Ural de fecha 03.03.2009 N F09-866 / 09-C5 en el caso N A60-14932 / 2008-C9
"... Al resolver la disputa, el tribunal de primera instancia partió del hecho de que los materiales del caso no contenían especificaciones para el contrato con fecha 24.01.2008 N 3-642 / 08, las referencias mencionadas de la carta de porte del contrato no contienen , por lo tanto, la transferencia de bienes bajo ellos debe considerarse como transacciones de compra y venta de una sola vez ...
Los términos del acuerdo de fecha 24.01.2008 N 3-642/08 no están sujetos a la aplicación de las relaciones jurídicas de las partes para el suministro de bienes según las facturas de fecha 28.12.2007 N 92 y fecha 26.02.2008 N 1288, ya que la transferencia de bienes en ellos es calificada por el tribunal como transacciones de compra y venta de una sola vez. En consecuencia, las relaciones de las partes están reguladas por el cap. 30 del Código Civil de la Federación Rusa, que no excluye la posibilidad de pagar los bienes después de que hayan sido transferidos al comprador..."
Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de los Urales del 15 de enero de 2009 N F09-10351 / 08-C5 en el caso N A71-3636 / 2008
"... Según lo establecido por el tribunal, la empresa Tsentrmetall-Orenburg (proveedor) y la empresa Bashavtotrans (comprador) firmaron un acuerdo para el suministro de productos con fecha 01.06.2007 N 093/1, en virtud del cual el proveedor se compromete a entregar, y el comprador - a aceptar y pagar los productos en la forma y términos estipulados por los términos del contrato. El rango, la cantidad y el precio de los productos son acordados por las partes a través de negociaciones y se indican en las facturas, que forman parte integrante del contrato (cláusula 1.3 del presente contrato).
Los términos del contrato para la venta de bienes se consideran acordados si el contrato le permite determinar el nombre y la cantidad de los bienes (cláusula 3, artículo 455 del Código Civil de la Federación Rusa).
El tribunal consideró que las cartas de porte presentadas por la empresa "Tsentrmetall-Orenburg" en apoyo de las reclamaciones no contienen ninguna referencia al contrato de fecha 01.06.2007 N 093/1. El demandante no presentó ninguna otra prueba que confirme el hecho de que las partes acordaron el nombre y la cantidad de los bienes que son objeto de entrega en virtud de este acuerdo (artículo 65 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa).
Por lo tanto, como afirmó correctamente el tribunal de apelación, surgieron relaciones entre las partes para el suministro de bienes en transacciones únicas (artículo 506 del Código Civil de la Federación Rusa) ... "
Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de los Urales del 26 de junio de 2006 N F09-5306 / 06-C5 en el caso N A71-480 / 05
"... Habiendo establecido que el hecho de la entrega de las mercancías bajo transacciones únicas se confirma mediante cartas de porte, en las que hay marcas (firma y sello del demandado) en el recibo de las mercancías, el cálculo de la deuda fue realizado por el demandante correctamente, no se presentó evidencia del pago total de los bienes recibidos del demandante por parte del demandado, los tribunales razonablemente, de conformidad con el Artículo 309, 486 del Código Civil de la Federación Rusa, satisficieron los reclamos.
Se rechazan los argumentos de la recurrente del recurso de casación según los cuales los bienes fueron entregados en virtud del contrato de suministro de 1 de noviembre de 2004, y no en virtud de operaciones de compraventa por una sola vez, al no existir referencias a dicho contrato en las facturas .
El tribunal de casación considera que el tribunal de arbitraje resolvió la disputa de conformidad con la legislación vigente, las circunstancias de hecho del caso se establecieron sobre la base de un estudio exhaustivo, completo y objetivo de las pruebas presentadas, las conclusiones del tribunal corresponden a estas circunstancias . Las infracciones a las normas de derecho sustantivo y procesal, que en virtud del art. 288 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación de Rusia puede ser la base para la cancelación de actos judiciales, no se ha establecido ... "
Tribunal de distrito de Dzerzhinsky de Oremburgo (región de Oremburgo) - Civil y administrativo
Actos jurídicos, y en ausencia de tales condiciones y requisitos, de conformidad con las costumbres de las transacciones comerciales y otros requisitos habituales. En virtud del apartado 1 del art. 454 del Código Civil de la Federación Rusa bajo un contrato de venta, una parte (vendedor) se compromete a transferir la cosa (bienes) a la propiedad de la otra parte (comprador), y el comprador se compromete a aceptar estos bienes y pagar por ...
Sentencia No. 2-1723/2018 2-1723/2018~M-1418/2018 M-1418/2018 de 28 de septiembre de 2018 en el caso No. 2-1723/2018
Tribunal de distrito de Leninsky de Kirov (región de Kirov) - Civil y administrativo
La consideración del caso fue debidamente notificada, el tribunal no notificó las razones de la incomparecencia. El tribunal, después de oír a las partes, habiendo estudiado los materiales escritos del caso, llega a lo siguiente. De acuerdo con el párrafo 1 del artículo 454 del Código Civil de la Federación de Rusia, en virtud de un contrato de venta, una parte (vendedor) se compromete a transferir la cosa (bienes) a la propiedad de la otra parte (comprador), y el comprador se compromete a acepte estos bienes y pague por...
Sentencia N° 2-2806/2018 2-2806/2018~M-2373/2018 M-2373/2018 de fecha 28 de septiembre de 2018 en causa N° 2-2806/2018
Tribunal de Distrito de Oktyabrsky de Ufa (República de Bashkortostán) - Civil y administrativo
Convenio. En este caso, los términos del contrato se determinan por acuerdo de las partes, excepto cuando el contenido del contrato respectivo esté prescrito por ley u otros actos jurídicos. De acuerdo con la Parte 1 del art. 454 del Código Civil de la Federación Rusa, en virtud de un contrato de venta, una parte (el vendedor) se compromete a transferir la cosa (bienes) a la propiedad de la otra parte (el comprador), y el comprador se compromete a aceptar estos bienes y paga ...
Sentencia N° 2-3857/2018 2-3857/2018~M-3373/2018 M-3373/2018 de fecha 28 de septiembre de 2018 en causa N° 2-3857/2018
Tribunal de Distrito Central de Tolyatti (Región de Samara) - Civil y administrativo
No tenía. El tribunal, después de escuchar las explicaciones del representante del demandante, después de verificar los materiales del caso, considera que las pretensiones del demandante están parcialmente satisfechas por los siguientes motivos. De acuerdo con la Parte 1 del art. 454 del Código Civil de la Federación Rusa, en virtud de un contrato de venta, una parte (el vendedor) se compromete a transferir la cosa (bienes) a la propiedad de la otra parte (el comprador), y el comprador se compromete a aceptar estos bienes y pagar por...
Sentencia No. 2-801/2018 2-801/2018~M-833/2018 M-833/2018 de 28 de septiembre de 2018 en el expediente No. 2-801/2018
Tribunal de distrito de Vyatskopolyansky (región de Kirov) - Civil y administrativo
Y los requisitos de la ley, los demás actos jurídicos. No se permite la negativa unilateral a cumplir una obligación ni la modificación unilateral de sus condiciones, salvo disposición legal en contrario. Según el art. 454 del Código Civil de la Federación Rusa, en virtud de un contrato de venta, una parte (el vendedor) se compromete a transferir la cosa (bienes) a la propiedad de la otra parte (el comprador), y el comprador se compromete a aceptar estos bienes y pagar por...
Sentencia No. 2-2319/2018 2-2319/2018~M-2096/2018 M-2096/2018 de fecha 28 de septiembre de 2018 en el caso No. 2-2319/2018
Tribunal de Distrito de Dinskoy (Territorio de Krasnodar) - Civil y administrativo
Dirección postal: , asentamiento rural Dinskoe, DNT "Jardinero", . 02/01/2006 el terreno se inscribió en el registro catastral y se le asignó un número catastral. Según el apartado 1 del art. 454 del Código Civil de la Federación Rusa, en virtud de un contrato de venta, una parte (el vendedor) se compromete a transferir la cosa (bienes) a la propiedad de la otra parte (el comprador), y el comprador se compromete a aceptar estos bienes y pagar por...
Sentencia N° 2-1898/2018 2-1898/2018~M-1534/2018 M-1534/2018 de fecha 28 de septiembre de 2018 en causa N° 2-1898/2018
Tribunal de Distrito de Ustinovsky de Izhevsk (República de Udmurtia) - Civil y administrativo
El contrato se considera celebrado si las partes, en la forma exigida en los casos pertinentes, llegan a un acuerdo sobre todos los términos esenciales del contrato. De conformidad con el apartado 1 del art. 454 del Código Civil de la Federación Rusa, en virtud de un contrato de venta, una parte (el vendedor) se compromete a transferir la cosa (bienes) a la propiedad de la otra parte (el comprador), y el comprador se compromete a aceptar estos bienes y pagar por...
Sentencia No. 2-188/2018 2-188/2018(2-3975/2017;)~M-3436/2017 2-3975/2017 M-3436/2017 de 27 de septiembre de 2018 en el caso No. 2-188/ 2018
Tribunal de Distrito de Sverdlovsky de Kostroma (Región de Kostroma) - Civil y administrativo
Transferir la cosa (bienes) a la propiedad de la otra parte (el comprador), y el comprador se obliga a aceptar estos bienes y pagar una cierta cantidad de dinero (precio) por ellos (inciso 1, artículo 454 del Código Civil de la Federación Rusa). De conformidad con el art. 551 párrafo 1, art. 558 p.3 del Código Civil de la Federación de Rusia transferencia de propiedad de bienes inmuebles en virtud de un contrato de venta de bienes inmuebles ...