Est-il possible d'augmenter le prix d'un appartement à Tioumen si vous y laissez des meubles et des appareils électroménagers ? Réponse des évaluateurs À PROPOS OO "AGA T-Ets fr" Ka" - Oui et non. En savoir plus dans notre matériel analytique.
Bien sûr, chaque acheteur est libre de faire ce qu'il veut, mais les statistiques du marché nous disent qu'augmenter le prix d'un appartement si vous y laissez des objets d'intérieur n'est pas toujours justifié.
Commençons par ce qui est déjà devenu une pratique du marché. Presque tous les appartements du nouveau parc auront des meubles et des éléments de cuisine intégrés lors de la vente, parfois avec des appareils électroménagers intégrés.
Les statistiques des prix montrent que cela n'est plus considéré comme une raison pour ajouter des dizaines de milliers de dollars supplémentaires au prix d'un appartement. Mais les meubles encastrables seront un avantage lors du choix (s'ils sont en bon état, bien sûr).
Mais comment évaluer la situation lorsque le vendeur va quitter l'appartement tous les meubles, et même l'électroménager ? Hélas, les temps de pénurie totale sont déjà révolus, et les objets d'occasion ne peuvent intéresser que ceux qui achètent un appartement à louer. Et ces acheteurs sont rares pendant la crise.
Pour comprendre si le mobilier affecte, nous avons analysé le segment de l'immobilier secondaire dans 1,2,3 microdistricts de Tioumen, en considérant les offres d'appartements comparables avec et sans mobilier.
L'analyse a permis de diviser des groupes comparables en plusieurs segments. Dans le premier, il y avait des appartements de la catégorie de prix bas (de 44,5 à 50 000 roubles/m²), dans le deuxième, des prix moyens de l'offre (50 à 60,5 000 roubles/m²), dans le troisième, des appartements à prix élevé. prix (de 70,0 à 80,5 mille roubles par m²).
Rappelons que le coût moyen de fourniture dans la région au moment de l'étude était de 54 824 roubles/m².
Comme l'a montré l'étude, l'ajustement de la disponibilité des meubles dans un appartement dépend du segment de prix dans lequel se situe l'offre. Les résultats sont résumés dans le tableau :
Ainsi, les conclusions suivantes peuvent être tirées :
- Dans le segment de prix inférieur, dans la plupart des cas, la situation est valable lorsque le vendeur n'augmente pas le prix de l'appartement. Au contraire, les meubles restent comme une « charge » et leur état est tel que personne ne paiera de supplément pour cela.
- Dans le segment de prix moyen, il existe à la fois des situations dans lesquelles ils ne paient pas de supplément pour les meubles et des situations où les meubles sont une raison pour laquelle le vendeur augmente le prix (et de manière assez significative). Tout dépend de l'état du mobilier et/ou du matériel. Les modèles modernes en bon état peuvent augmenter le prix de +15 %, et les vieux meubles et appareils électroménagers ne deviendront plus un facteur d'augmentation.
- Le segment de prix élevé présente des ajustements légers mais stables en ce qui concerne la disponibilité des meubles et des appareils électroménagers lors de la vente d'un appartement. Bien entendu, ici il est a priori entendu que les articles sont en bon état, ce sont des modèles importés et modernes.
À PROPOS OO "AGA T-Ets fr" KA" vous propose des services de conseil sur le calcul du coût éventuel de vente de votre propriété, en tenant compte de tous les facteurs déterminant le prix du marché. Les prix des services de conseil sont indiqués dans notre
Chef du département d'évaluation d'Eurasia Service LLC,
membre à part entière de SRO ROO (numéro d'enregistrement 0003083)
Lors de la préparation des rapports d’évaluation des appartements, les spécialistes de notre entreprise utilisent diverses méthodes et approches. L'utilisation de méthodes d'approche comparative n'est pas complète sans le recours à des ajustements lors de la détermination de la valeur de l'objet valorisé.
L'application des ajustements (modifications) dépend de nombreuses caractéristiques du bien évalué (date de vente, vente aux enchères et conditions de la transaction future, enregistrement légal de la propriété du bien et présence ou non de restrictions de propriété, localisation et distance de les arrêts de transports en commun, l'étage, le type de maison, la décoration intérieure des locaux, le rapport de la superficie totale à la surface habitable et au coin cuisine de l'appartement, la présence d'une salle de bain séparée ou commune, la présence de balcons ou de loggias, la vue depuis les fenêtres de l'appartement - vers la partie extérieure de la rue ou vers la cour).
Bien entendu, tous les ajustements nécessitent une justification et une explication appropriées. Par conséquent, nous essaierons ci-dessous de rassembler et de justifier l'ampleur de l'un ou l'autre ajustement (modification) lors de la réalisation d'une évaluation et de la détermination de la valeur marchande d'un objet.
1. Ajustement pour négociation
Si l'on étudie la situation actuelle du marché, ainsi que sur la base de l'expérience de l'évaluation de nombreux objets, la valeur de l'ajustement pour la négociation est de 7 %. Dans des cas assez rares, le prix de transaction et le prix de l'offre sont identiques. Veuillez noter que lors des ajustements de l'enchère, la différence entre le prix de la transaction en cours de conclusion et le prix de l'offre existante est prise en compte. Comment cette différence est-elle détectée ? Lors de négociations mutuelles sur le prix, c'est-à-dire pendant le processus d'appel d'offres. Le prix initial est dans la plupart des cas nettement supérieur au coût réel du bien. Cette prime, selon nos calculs, est supérieure à 7%.
2. Ajustement à la date de vente (offre)
Dans de nombreux cas, un certain temps s'est écoulé depuis la date de vente du bien évalué (par exemple, plus d'un mois en conséquence, des changements se sont produits sur le marché qui ont affecté, en premier lieu, le niveau des prix) ; L'ajustement de la date de vente prend en compte ces changements, à savoir le délai intervenu avant la publication de l'information sur le prix de vente.
Effectuer un ajustement de la date de vente signifie que l'évolution des hausses des prix du marché a été prise en compte et prise en compte. Ce point est très important à prendre en compte lors de l’évaluation et des ajustements.
3. Adaptation des termes de la transaction
Lors de l'évaluation d'un objet pour lequel les sujets ont l'intention d'effectuer une transaction, les conditions de la transaction elle-même sont également prises en compte. Si l'objet de l'évaluation est libre des droits des tiers (par exemple, personne n'est inscrit dans l'appartement), c'est-à-dire est gratuit tant légalement que physiquement, puis un ajustement des termes de la transaction est appliqué - 10 % plus cher. C'est la correction moyenne. Afin de clarifier, donnons un exemple - si vous devez évaluer un appartement à vendre avec un achat (échange) simultané, le coût de l'appartement sera alors inférieur du montant de l'ajustement spécifié. La raison en est de perdre du temps à chercher une option d'échange qui satisferait les souhaits des deux parties à la transaction.
4. Adaptation à la propriété
La valeur d'un objet est influencée par de nombreux facteurs. Dans le même temps, il est nécessaire de prendre en compte les paramètres qui réduisent son coût. L'ajustement du titre fait référence à la différence entre le prix d'un objet en présence d'un titre, formalisé conformément aux normes et exigences légales.
Si l'enregistrement public de la propriété de la propriété n'a pas été effectué, l'ajustement est de 5 à 10 % pour une diminution de valeur. Une modification similaire s'applique s'il existe diverses restrictions au droit de propriété ou d'autres charges. Dans de tels cas, la valeur de l’objet diminue et, par conséquent, le prix de la transaction diminue.
5. Ajustement selon l'emplacement
Cette caractéristique du bien évalué, comme la localisation, est la plus courante, ainsi que l'une des plus importantes pour déterminer la valeur d'un appartement dans les conditions des relations marchandes existantes. La nécessité de corriger l'emplacement survient lorsque l'emplacement d'un objet diffère de celui d'objets similaires. Si l'appartement est situé loin d'une station de métro ou d'un autre arrêt de transports en commun, cela affecte directement son coût à la baisse. A l'inverse, la proximité de l'appartement avec les arrêts de tramway, trolleybus, bus et métro augmente le prix de l'appartement.
L'ajustement peut aller jusqu'à 15% si l'appartement (objet d'expertise) est situé loin d'un arrêt de bus (trolleybus, tram) ou, pour accéder à l'appartement depuis la station de métro, vous devez utiliser les transports terrestres, cela réduit son prix. De plus, tous les 200 mètres depuis la station de transport en commun jusqu'à l'appartement, c'est-à-dire toutes les deux minutes qu'il faut marcher pour arriver à la maison, affecte également son prix à la baisse de 1% (tous les 200 mètres).
6. Ajustement au sol
Lors de l'évaluation d'un appartement, l'étage auquel il se trouve est pris en compte. Le facteur qui affecte le coût est l'étage auquel se trouve l'appartement : au premier étage, au dernier étage ou entre les deux. Si le sol est le premier, cela entraîne de l'humidité et une basse température de l'air dans l'appartement et, en règle générale, dans les appartements au premier étage, il n'y a pas assez de lumière naturelle en raison des arbres ou des buissons plantés autour de la maison. Quant au dernier étage, il existe une forte probabilité de fuite du toit et de fort échauffement des fenêtres en été. Un problème de pression d'eau dû à l'étage supérieur ne peut être exclu. Par conséquent, les appartements situés aux étages supérieurs coûteront plus cher que les appartements situés aux étages inférieurs.
L'ajustement par étage est de 15% pour le premier étage et de 10% pour le dernier.
7. Ajustement pour la classe de qualité de finition
Les réparations et la qualité de la finition affectent le plus directement le coût de l'appartement. Une finition impeccable et de haute qualité augmente le prix de 10 %.
L'ajustement pour la classe de qualité de finition est calculé par analogie avec un appartement similaire.
Il existe quatre types de finitions :
- sans finition - il n'y a pas de portes intérieures, les fenêtres sont installées, les murs, le sol et le plafond n'ont pas été soumis à des travaux de finition. Il s'agit d'une finition primaire qui nécessite des travaux de réparation.
- finition simple - les murs et les plafonds de l'appartement sont blanchis à la chaux ou recouverts de papier peint, le sol est carrelé, linoléum ou parquet, la salle de bain et la cuisine sont équipées de plomberie.
- finition améliorée - les murs et le plafond sont recouverts de peinture acrylique ou de papier peint, le sol est recouvert de carrelage, linoléum ou parquet, la salle de bain et la cuisine sont équipées de sanitaires de haute qualité.
- finition de haute qualité - l'appartement a subi des rénovations de haute qualité, utilisant des technologies de construction modernes et des matériaux de haute qualité. Les surfaces existantes sont parfaitement nivelées, l'appartement est équipé des dernières technologies en matière d'électricité et de plomberie. Il est permis de réaliser un réaménagement selon un projet individuel en utilisant des structures d'une configuration composite complexe.
8. Ajustement au type de maison
Lors de la détermination de la valeur marchande d'un appartement, le processus d'évaluation prend en compte des caractéristiques de la propriété telles que le type de bâtiment dans lequel se trouve l'appartement. Sur la base des pratiques générales d'évaluation et de notre expérience en particulier, un objet d'expertise situé dans une maison de type bloc ou panneau est 10 à 15 % moins cher.
Mais un tel amendement ne s'applique pas si l'appartement est situé dans un immeuble en brique ou en brique monolithique. Dans le même temps, des appartements analogiques sont comparés qui, à tous autres égards, à l'exception du type de maison, présentent des caractéristiques similaires. Comme le montre l'essence de l'ajustement appliqué, des matériaux plus modernes et plus respectueux de l'environnement augmentent la valeur de la propriété évaluée.
9. Ajustement de la surface totale, de la surface habitable et du coin cuisine.
Lors de l'évaluation d'un appartement, le fait qu'une grande surface de la propriété réduit le coût au mètre carré est pris en compte. Le salon et le coin cuisine jouent également un rôle important lors de l'application de l'aménagement. Ainsi, les appartements avec un espace de vie et un coin cuisine plus grands ont un coût plus élevé que leurs homologues avec un espace de vie et un coin cuisine plus petits.
Lors de l'évaluation d'un appartement, l'ajustement suivant est appliqué à la superficie - tous les 5 m². réduire le coût d'un mètre carré de 1%. Lorsqu'ils comparent avec un appartement similaire qui ne diffère que par la superficie, les évaluateurs appliquent cet ajustement.
De plus, des ajustements sont souvent effectués en fonction de la zone de la cuisine, car... sa taille affecte le coût global de l'appartement sur le marché du logement. L'ajustement est appliqué au taux de 0,5% par différence de 1 m². cuisines.
10. Ajustement de la vue depuis les fenêtres
La vue depuis la fenêtre influence dans la plupart des cas grandement le coût de l'appartement. Cela s'explique simplement : lors d'une transaction et de l'achat d'un appartement, les nouveaux propriétaires reçoivent non seulement une vue depuis la fenêtre, mais aussi une caractéristique environnementale. Les appartements dont les fenêtres donnent sur la partie extérieure de la rue, des routes ou des autoroutes sont nettement moins chers que les appartements dont les fenêtres donnent sur la cour intérieure. Mais les appartements les plus chers seront ceux qui ont des fenêtres des deux côtés - à la fois sur la rue et sur la cour. En général, l'ajustement pour la vue depuis les fenêtres est de 10 à 15 % de la valeur de la propriété évaluée.
11. Ajustement pour la présence d'un balcon/loggia
Un facteur essentiel pour déterminer la valeur marchande d'un appartement est la présence d'un balcon et (ou) d'une loggia. De plus, il peut y avoir plusieurs balcons (et/ou loggias) et cela augmente le prix du bien. Si l’appartement dispose d’un balcon (et/ou) d’une loggia, cela est considéré comme une caractéristique positive et est considéré comme une amélioration. Ce paramètre est pris en compte lors de l'évaluation de presque tous les appartements. Le montant de la correction (correction) varie de 0 à 5 %. Comme vous pouvez le constater, l'écart entre le seuil inférieur et supérieur de la modification est très important et s'applique dans chaque cas individuellement, mais en comparaison avec un appartement similaire.
12. Ajustement pour la salle de bain
Lors de l'évaluation et de la détermination de la valeur marchande d'un appartement, une attention particulière est portée à l'aménagement des sanitaires de l'appartement. En plus de ce qui précède, dans certains cas, le nombre de salles de bains est également pris en compte (il n'y a pas toujours une seule salle de bains dans un appartement). Un appartement dans lequel les toilettes sont séparées de la salle de bain coûtera plus cher qu'un appartement similaire avec des caractéristiques descriptives similaires, mais avec une salle de bain commune. Dans ce cas, l’ajustement s’élève en moyenne à 5 % de la valeur de la propriété évaluée.
13. Ajustement pour liquidité de la part dans l'appartement
Il arrive souvent qu'une évaluation soit requise non pas pour un appartement, mais pour une partie de celui-ci, c'est-à-dire actions. En même temps, des ajustements sont inévitables, car La valeur marchande d'une part dans un appartement est influencée par de nombreux facteurs.
Dans le même temps, tous ces paramètres sont pris en compte qui seraient pris en compte lors de l'évaluation de l'appartement dans son ensemble, et pas seulement de sa part. Et aussi, vous devez prendre en compte le fait qu'une part dans un appartement est beaucoup plus difficile à vendre ou à acheter qu'un appartement en tant qu'objet intégral indépendant. Ce point affecte également la détermination de la valeur de l'action.
Lors de l'application de l'ajustement de liquidité pour la part de l'appartement, celui-ci varie de 10 à 40 %. Il s'agit d'un écart assez important entre le seuil inférieur et le seuil supérieur, il faut donc prendre en compte les caractéristiques de la part attribuée, ainsi que les caractéristiques de l'ensemble de l'appartement.
Lors de l'évaluation d'un objet pour lequel les sujets ont l'intention d'effectuer une transaction, les conditions de la transaction elle-même sont également prises en compte. Si l'objet de l'évaluation est libre des droits des tiers (par exemple, personne n'est inscrit dans l'appartement), c'est-à-dire est gratuit tant légalement que physiquement, puis un ajustement des termes de la transaction est appliqué - 10 % plus cher. C'est la correction moyenne. Afin de clarifier, donnons un exemple - si vous devez évaluer un appartement à vendre avec un achat (échange) simultané, le coût de l'appartement sera alors inférieur du montant de l'ajustement spécifié. La raison en est de perdre du temps à chercher une option d'échange qui satisferait les souhaits des deux parties à la transaction.
- sans finition - il n'y a pas de portes intérieures, les fenêtres sont installées, les murs, le sol et le plafond n'ont pas été soumis à des travaux de finition. Il s'agit d'une finition primaire qui nécessite des travaux de réparation.
- finition simple - les murs et les plafonds de l'appartement sont blanchis à la chaux ou recouverts de papier peint, le sol est carrelé, linoléum ou parquet, la salle de bain et la cuisine sont équipées de plomberie.
- finition améliorée - les murs et le plafond sont recouverts de peinture acrylique ou de papier peint, le sol est recouvert de carrelage, linoléum ou parquet, la salle de bain et la cuisine sont équipées de sanitaires de haute qualité.
- finition de haute qualité - l'appartement a subi des rénovations de haute qualité, utilisant des technologies de construction modernes et des matériaux de haute qualité. Les surfaces existantes sont parfaitement nivelées, l'appartement est équipé des dernières technologies en matière d'électricité et de plomberie. Il est permis de réaliser un réaménagement selon un projet individuel en utilisant des structures d'une configuration composite complexe.
Un rapport d'évaluation est un document écrit qui répond à toutes les exigences de l'éthique professionnelle, reflète de manière claire et accessible l'avancement du processus d'évaluation et contient les données initiales utilisées par l'évaluateur, son analyse, ses conclusions et la valeur finale. L'annexe au rapport d'évaluation contient toutes les photographies, croquis et cartes non inclus dans les principales sections du rapport. Parfois, un glossaire de termes est inclus en annexe.
Pour déterminer le prix, les prix les plus importants sont les prix des appartements de votre immeuble avec le même nombre de pièces, puis de tous les autres appartements de celui-ci, puis des appartements dans des immeubles similaires de votre région. Pour sélectionner des maisons « similaires », nous avons réalisé une étude sur la typologie du parc immobilier de Moscou et de la région de Moscou.
ÉVALUATION D'APPARTEMENT PAR UNE APPROCHE COMPARATIVE
Les analogues doivent être aussi similaires que possible au Bien évalué, principalement en termes des cinq premiers éléments de comparaison, et pour les biens immobiliers résidentiels (appartements), également en termes de caractéristiques physiques (nombre de pièces, superficie totale, type de bâtiment, etc.). Tous les analogues sélectionnés sont résumés dans le tableau 8, qui comprend des données primaires obtenues à partir de sources ouvertes et des données supplémentaires obtenues directement auprès du vendeur d'analogues.
Valorisation d'un appartement par une approche comparative
Ce qui suit fournit la justification et le calcul du montant des ajustements pour les éléments de comparaison, qui sont différents pour les analogues et l'objet de valorisation. Une technique est utilisée pour rapprocher chaque objet de comparaison de l'objet d'évaluation. Les ajustements (modifications) peuvent être un coût ou un pourcentage. Pour les caractéristiques quantitatives, les différences sont généralement introduites en termes de valeur, et pour les caractéristiques qualitatives, en termes de pourcentage. Les ajustements en pourcentage sont appliqués à la fois au coût de l'objet de comparaison et à l'unité de comparaison, et les ajustements de coût sont appliqués au coût de l'objet de comparaison. Les ajustements en fonction des conditions du marché, de l'emplacement et de l'usure sont des pourcentages.
Lors de l'application de l'approche comparative, la valeur du Bien de Valorisation est déterminée par comparaison avec le prix de vente d'objets similaires. La base de l'application de cette approche est le fait que la valeur du bien valorisé est directement liée au prix de vente d'objets similaires. Chaque vente comparable (objet de comparaison, analogue) est comparée au bien évalué. L'exactitude du calcul de la valeur de l'Objet de Valorisation à l'aide d'une approche comparative dépend du volume (exhaustivité) et de la qualité (fiabilité) des informations sur les transactions d'achat et de vente (ou offres de vente).
Ajustement pour la disponibilité des meubles lors de l'évaluation d'un appartement
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Afin de clarifier, donnons un exemple - si vous devez évaluer un appartement à vendre avec un achat (échange) simultané, le coût de l'appartement sera alors inférieur du montant de l'ajustement spécifié. La raison en est de perdre du temps à chercher une option d'échange qui satisferait les souhaits des deux parties à la transaction.
Ajustement du mobilier lors de l'expertise d'un appartement
C'est une pratique courante. Ne la quittons pas. Veuillez noter qu'il existe parfois des divergences dans les documents. Dans tous les cas, la preuve est primordiale. Il faut juste rappeler que dans ce calcul il faut utiliser la superficie de l’appartement sans prendre en compte les chambres froides (loggias, balcons).
Conformément à la loi, l'expert est tenu d'utiliser les trois approches d'évaluation ou de justifier l'impossibilité d'utiliser l'une ou l'autre approche, il est donc inexact de dire qu'un rapport est meilleur qu'un autre du fait qu'il utilise deux approches au lieu d’une.
Ajustement pour la disponibilité des meubles lors de l'évaluation d'un appartement
Utiliser la méthode des ventes jumelées consiste à comparer deux propriétés proposées à la vente qui sont une copie exacte l'une de l'autre, à l'exception d'un paramètre (par exemple l'étage), qui explique la différence de prix de ces propriétés. Il est important que les autres paramètres de l'objet d'évaluation et de l'analogue soient les mêmes.
Après avoir sélectionné les analogues pour calculer le coût d'un appartement à l'aide d'une approche comparative, des ajustements sont apportés aux prix des analogues qui tiennent compte des différences entre les analogues et l'objet d'évaluation. Les ajustements peuvent être à la hausse ou à la baisse. Ils peuvent être en pourcentage ou absolus (sur la base de 1 m² de surface d'appartement).
Estimation d'un appartement
Un ajustement important est l'ajustement des enchères, qui tient compte du fait que le prix de transaction est généralement inférieur au prix auquel la propriété est cotée sur le marché libre. Pour les appartements, la remise de négociation varie généralement de 2,5 % à 5 %. En conséquence, pour un appartement d'une valeur d'environ deux millions, la remise sur les enchères sera de 50 à 100 000 roubles. Très souvent, le client évaluateur ne prend pas en compte cette remise ou considère son montant controversé, cependant, la prise en compte de la remise de négociation est une exigence obligatoire lors de l'évaluation d'un appartement en vue de l'obtention d'un prêt hypothécaire.
Presque tout le monde doit tôt ou tard faire appel aux services d’évaluateurs. La grande majorité des clients pour ce type de travaux sont des personnes qui souhaitent obtenir un crédit immobilier ; L'évaluation est également une procédure nécessaire lors de l'enregistrement d'un héritage, du refinancement, du partage des biens en justice et dans certains autres cas. Cet article décrit les nuances de l'évaluation d'un appartement, qui prêtent souvent à confusion de la part des clients.
Ajustement du nombre d'étages lors de l'évaluation des appartements
L'approche comparative de l'évaluation est un ensemble de méthodes d'évaluation de la valeur basées sur la comparaison de l'objet évalué avec ses analogues, pour lesquels des informations sont disponibles sur les prix des transactions avec eux. Conditions d'application de l'approche comparative : 1. L'objet ne doit pas être unique. 2. Les informations doivent être complètes, y compris les conditions des transactions.
La promotion dure jusqu'à la fin de ce mois. Contactez le gestionnaire pour plus de détails. Pour connaître le coût de l'expertise de votre appartement, appelez : Nous vous proposons le service d'expertise d'un appartement en ligne. Il convient de rappeler que cette estimation est approximative et n'a aucune force juridique.
Ajustement du plancher lors de l'évaluation des appartements
4.2.4. Besoin de rénovation (finition et équipement). Le besoin de réparations entraîne une diminution du coût de l'appartement, compte tenu des coûts à venir des travaux de réparation. Ajustement v L'ajustement est introduit pour tenir compte de l'augmentation de l'attractivité de l'analogue. Le besoin de réparations entraîne une diminution du coût de l'appartement, compte tenu des coûts à venir des travaux de réparation.
Calcul des prix moyens de vente et de location des locaux commerciaux situés aux premiers étages des immeubles résidentiels et administratifs et pour ceux situés au sous-sol et sous-sol des immeubles, en fonction de la zone de prix* d'Ekterinbourg. Dans ce cas, ce sont les prix des offres qui sont utilisés, et non les prix réels des transactions sur les objets immobiliers ; les prix de vente et de location des objets sont affichés sous forme de coût au m².
Estimation du coût de l'appartement
Le principal argument pour refuser d'utiliser l'approche revenu est que lors de l'analyse des offres sur le marché du logement locatif de Perm, des facteurs variables ont été identifiés, tels que : la disponibilité des meubles, des appareils électroménagers, du téléphone, la qualité des réparations, la « propreté » des locaux et autres. difficiles à identifier les étapes de la collecte d’informations. Ces facteurs ne sont généralement identifiés que lors d'une inspection directe des locaux d'habitation et peuvent affecter de manière significative le coût du loyer mensuel, la différence pouvant atteindre environ 1,5 fois ; La présence de tels facteurs complique le calcul des revenus qu'un objet peut générer. De plus, ces facteurs affectent le calcul du taux de capitalisation dans le cadre de l'approche revenu, ce qui complique également les calculs ultérieurs et la détermination de la valeur de l'objet.
2. Pour déterminer le coût de remplacement d'une partie des locaux, vous devez d'abord calculer le coût de remplacement de l'ensemble du bâtiment. Pour ce faire, il est nécessaire de disposer d'une documentation de conception et d'estimation ou d'une solution d'aménagement de l'espace et d'une description technique des éléments structurels du bâtiment dans lequel se trouve l'objet d'évaluation.
Comment évaluer indépendamment un appartement dans la capitale
«Plus la superficie de l'appartement est grande, moins sa liquidité est importante», explique Arslan Ainakulov. "C'est beaucoup plus difficile à vendre." En conséquence, le prix au mètre carré pour un grand appartement sera inférieur. Disons que nous avons un complexe résidentiel "Sunny City". Il y a des appartements là-bas, de 25 mètres carrés et de 30 mètres carrés, c’est-à-dire que vous entrez et il n’y a qu’une pièce et rien d’autre. Là-bas, le mètre carré atteint 3 000 dollars. Si nous regardons un appartement sur la rive gauche d'une superficie de 70 mètres carrés, le coût par mètre carré sera le même - 2 500 à 3 000 dollars.
L'objet analogique doit être situé aussi près que possible de l'objet d'évaluation. Idéal si dans la même maison ou complexe résidentiel. À Astana, en principe, il n'y a aucun problème pour choisir les options. Par conséquent, trouver un appartement similaire au vôtre dans le même complexe résidentiel ne pose généralement pas de problème. Par priorité, les critères sont répartis dans l'ordre suivant : immeuble d'habitation, rue, quartier de la ville.