Особенностью договоров купли-продажи является наличие огромного количества его правовых конструкций и видов, начиная от договоров розничной купли-продажи и заканчивая договорами купли-продажи (контрактами) бизнес-активов, акций и долей участия (предмет последних носит виртуальный характер).

Понятие договора

Договорами купли-продажи (товара) является сделка, в соответствие с которой продавцом передается товар в собственность покупателя за установленное договором вознаграждение. Исходя из обзора судебной практики, объектами договоров считают действия продавца, связанные с передачей права собственности на товар и самого товара непосредственно, а также действия покупателя, которые свидетельствуют о его принятии и оплате товара (ст. 129 ГК РФ).

Наиболее распространенным видом сделок в гражданском обороте является договор розничной купли-продажи, который осуществляют граждане каждый день. В соответствии с гражданским законодательством (ст. 168 ГК РФ) запрещено заключение договоров розничной купли-продажи, а также и других видов сделок, предметом которых являются товары, ограниченные в обороте, а также запрещенные к продаже. Сделки, которые нарушают вышеизложенные требования закона, могут быть признаны в судебном порядке недействительными.

В Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» изложена правовая позиция, в соответствии с которой к правилам продажи товаров субъектами хозяйствования, в которых покупателем выступают граждане, приобретающие товар для личных нужд (как правило, это договора розничной купли-продажи), применяются нормы ГК России и Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-I «О защите прав потребителей».

Пример судебной практики по договору розничной купли-продажи, который разъясняет правовые основания для признания его недействительным:
Пермским краевым судом было вынесено определение от 13 июня 2012 года «О признании недействительным договора розничной купли-продажи 33-4041», в котором истцу было отказано в удовлетворении исковых требований. Основанием отказа послужил факт того, что приобретенный по договору купли-продажи товар (пылесос) был принят покупателем после его демонстрации, и после внесения предоплаты по договору, в течении договорного срока была внесена и остальная (полная) сумма за товар. Наличие в товаре существенных дефектов или невозможность его использования по целевому назначению не были подкреплены допустимыми доказательствами в суде.

Недействительность сделок

Для некоторых видов договоров обязательной является письменная форма (договор купли-продажи автомобиля, недвижимого имущества), несоблюдение которой может быть правовым основанием для признания договора недействительным.

Отдельные виды договоров, таких как договор купли-продажи недвижимости, должны быть выполнены в письменной форме, а также они подлежат обязательной регистрации права на недвижимость, которая является предметом договора. Судебная практика говорит о том, что достаточно большое количество договоров признается недействительными при отсутствии государственной регистрации права, поскольку законом предусмотрена необходимость регистрации прав на недвижимое имущество.

Как показывает обзор судебной практики, большое значение придается волеизъявлению сторон при совершении сделки. Если же договор содержит признаки мнимой или притворной сделки (ст. 170 ГК России) и реализация волеизъявления не направлена на достижение правовых последствий, которые отражены в сделке, например, по договору купли-продажи недвижимости, то такая сделка может быть признана в судебном порядке недействительной.

Для совершения сделки, которая будет иметь все правовые последствия, связанные с достижением цели сделки, необходима полная дееспособность лица, которое является стороной договора. В случае доказывания факта того, что стороной договора являлось недееспособное лицо или обладающее неполной дееспособностью, такая сделка может быть признана недействительной. Также за судом определено право: применять все правовые последствия недействительности сделки по договору купли-продажи, при этом стороны по договору приводятся в первоначальное правовое положение, существовавшее до совершения незаконной сделки. Это значит, что в случае признания, например, договора купли-продажи квартиры недействительным, в обязанность продавца входит возвращение всего объема полученных средств по договору, а покупатель обязан возвратить квартиру (земельный участок, недвижимость) продавцу.

Сделки, которые касаются договоров купли-продажи недвижимости, при совершении которых необходимым является согласие органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК России), без наличия такого согласия являются ничтожными. К таким категориям сделок относятся сделки, которые совершались лицом с ограниченными полномочиями (ст. 174 ГК России), несовершеннолетними (ст. 175 ГК России), недееспособными лицами (ст. 176 ГК России), совершенные гражданами, которые не могут понимать значений своих действий (ст. 177 ГК России).

Недействительным признается договор купли-продажи недвижимого имущества, автомобиля и др., совершенный под влиянием заблуждения (статья 178 ГК РФ). (Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. Информационное письмо от 10 декабря 2013 года N 162. Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, когда был заключен предварительный договор, который определял дальнейшие основания заключения договора купли-продажи, при признании недействительным основного договора, предварительный договор также признается недействительным. Предварительные договоры, как правило, заключаются с целью обеспечения гарантий того, что будет впоследствии заключен основной договор в срок и на условиях, определенных предварительным договором. Такой вид договора не порождает прав и обязанностей, которые отражены в условиях основного договора, поэтому признавать отдельно недействительным предварительный договор, в случае если был заключен или исполнен основной договор полностью или частично, правовые основания отсутствуют.

Предварительные договоры заключаются, как намерение заключить в последующем сделку купли-продажи недвижимости (земельного участка, квартиры, и т. д.), автомобиля, поставки, аренды, перевозки и т.д.

Исходя из анализа судебной практики при разрешении споров, связанных с исполнением или признанием недействительными договоров купли-продажи автомобиля, недвижимости, квартиры, мебели другого имущества, можно сделать следующие выводы. Договор купли-продажи недвижимости представляет собой юридический факт, который устанавливает, изменяет или прекращает определенный объем гражданских прав и обязанностей. Во время его заключения в обязанности сторон входит согласование всех его условий, которые стороны определяют как существенные.

Исполнение договоров

Одним из примеров судебного решения, касающегося вопроса исполнения договоров, является дело № 33-10 от 12.01.12 года (Воронежский областной суд), в соответствии с которым истец (Общество) предъявил исковое требование о признании отказа от исполнения договора правомерным. Кроме того, было предъявлено требование о взыскании денежной суммы, связанной с убытками, компенсацией морального вреда и неустойки за неисполнение договорных обязательств. Суть спора состояла в том, что в соответствии с договором купли-продажи автомобиля были определены гарантийные обязательства на него. После совершения договора купли-продажи, а также совершения передачи автомобиля, истец в процессе его использования обнаружил определенные недостатки (шум двигателя) и некоторые дефекты, которые при первоначальном осмотре были незаметны. Ответчиком автомобиль был принят на гарантийный ремонт, однако недостатки, указанные истцом, на деле устранены не были. На этом основании истец отказался от исполнения договора купли-продажи автомобиля и предъявил вышеуказанные исковые требования.

Поскольку обязанность предоставления доказательственной базы суду в качестве обоснования своей правой позиции лежит на сторонах, а договор купли-продажи обязывает каждую из сторон исполнить свои обязательства, то для отказа от исполнения договора субъектам права должны быть предоставлены достаточные правовые основания, которые обосновывают невозможность его исполнения. Как было установлено судом, в данном случае истец не предоставил допустимых доказательств того, что автомобиль невозможно эксплуатировать, и того, что договор купли-продажи автомобиля может быть не исполнен. На вышеизложенном основании судом было отказано в удовлетворении исковых требований истцу в полном объеме.

Обязанность доказывания в судебном процессе

В большинстве случаев, когда спор о признании недействительным договора касается договоров купли-продажи автомобиля, мебели, движимого имущества, в соответствии ст. 224 ГК России такие договора считаются исполненными в момент передачи имущества и денег друг другу сторонами правоотношений. Основанием для признания этих видов договоров недействительными может быть только неисполнение своих обязательств одной из сторон. Как свидетельствует судебная практика , для того, чтобы признать недействительным договор купли-продажи автомобиля, недостаточно наличия каких-либо дефектов в автомобиле. Необходимым условием для указанных правовых оснований будет только невозможность использования автомобиля по целевому назначению. То же самое касается и других видов имущества, мебели или бытовых принадлежностей. Обстоятельства невозможности использования по целевому назначению приобретенного по договору купли-продажи имущества должны быть доказаны в судебном порядке с предоставлением допустимых доказательств (судебно-товароведческих экспертиз, инженерно-технических экспертиз, заключений специалистов). Показания свидетелей не могут в этих случаях являться доказательствами.

Необходимым является доказывание момента, с которого имущество стало непригодным для использования по целевому назначению, или образования в нем существенного дефекта.

Договоры купли-продажи регулируются положениями ст. 454 ГК России. Договоры купли-продажи недвижимости считаются незаключенными, когда в них не определены обязательные условия (требования ст. 554, 555 ГК России). В соответствии с указанными статьями такими условиями являются предмет договора и его цена.

Исходя из анализа судебной практики, не могут быть предметами договора купли-продажи имущество, недвижимость, автомобиль, если таковое находится под обременением. В порядке, установленном действующим законодательством, если обременение зарегистрировано в Государственном реестре, то для совершения сделки должно быть зарегистрировано и снятие обременения органом или собственником, которые его накладывал. Продажа недвижимости с обременением – очень редкий вид сделок.

Важно : с приобретением недвижимости к новому собственнику переходят и ограничения (обременения).

В случае, когда отчуждается квартира, которая является общей долевой собственностью и обременение наложено только на долю одного из собственников, отчуждению подлежит только необремененные запретом продажи доли.

Исходя из анализа судебной практики, достаточно большой процент решений касается принуждения одной из сторон по договору купли-продажи квартиры, недвижимого имущества, автомобиля или мебели — исполнить денежные обязательства. Одним из примеров таких решений является решение Сернурского районного суда Республики Марий Эл по делу № 2-106/2015-М-99/2015, в соответствии с которым были удовлетворены исковые требования гражданки ХХХ и взыскано с ответчиков 1 и 2 в интересах истца задолженность по договору купли-продажи квартиры в установленном размере.

Статья 454 ГК РФ. Договор купли-продажи

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.
3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.
4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Понуждение заключить договор купли-продажи нежилого помещения

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 22.01.2007.
Полный текст решения изготовлен 29.01.2007.
Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Н., протокол вел помощник судьи П.Г.Н., с участием: от истца - Б. (дов. от 17.01.2007 б/н), от ответчика - П.Ю.В. (дов. от 09.01.2007 N 07/05-7), от 3-го лица - А. (дов. от 16.11.2006 N Д-06/3343), рассмотрев дело по иску ООО «Луна» к СГУП по продаже имущества г. Москвы, 3-е лицо - ДИГМ, о понуждении заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Луна» обратилось в суд с требованиями к СГУП по продаже имущества г. Москвы о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 525,6 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1, 2, 2а, 3, 3а, 3б, 4-9, 9а, 9б, 10 - 14, 14а, 15, 15а, 16, 16а, 17, 17а, 19, 23, 23а, 24, 25), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Перовская, д. 10, корп. 1, по цене 6628894 руб. на условиях приложенного к иску проекта договора, ссылаясь на создание общества в процессе приватизации имущества ателье N 37 и использование недвижимого имущества на правах аренды.
Ответчик требования отклонил, ссылаясь на отсутствие соответствующего распоряжения ДИГМ, заявил об отсутствии обращения истца о выкупе недвижимого имущества до истечения срока, предусмотренного п. 13 ст. 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», и о невозможности выкупить недвижимое имущество по истечении двух лет с даты вступления этого Закона в силу, а также оспорил предлагаемую истцом выкупную цену имущества.
3-е лицо требования считает неправомерными, указывая, что положения договоров аренды недвижимого имущества о праве выкупить это имущество утратили силу с 27.04.2004, что договор аренды от 15.02.1995 N 4-108/95, заключенный с истцом, не предусматривает возможность выкупа арендуемого имущества, заявило, что рыночная цена недвижимого имущества, в отношении которого предъявлены требования, в настоящее время составляет 34235593 руб.
Оспаривая доводы ответчика и 3-его лица, истец сослался на сложившуюся судебную практику по таким спорам (постановление ФАС МО от 04.10.2006 N КГ-А40/9151-06).
Рассмотрев представленные документы и выслушав участвующих в деле лиц, суд находит требования подлежащими удовлетворению в силу следующих обстоятельств.
ООО «Луна» является правопреемником ТОО фирма «Луна», созданного в процессе приватизации ателье N 37 по адресу: г. Москва, ул. Перовская, д. 10, корпус 1.
В соответствии с планом приватизации, утвержденным решением Территориального агентства ВАО Москомимущества от 10.04.1992 N 6, ТОО фирма «Луна» по договору купли-продажи от 04.11.1992 N 04-00239/92 выкупило основные и оборотные средства ателье.
План приватизации и договор от 04.11.1992 N 04-00239/92 предусматривают передачу товариществу помещения ателье в аренду с правом выкупа их через один год.
Арендное пользование помещением ателье площадью 527,9 кв. м оформлено договором от 15.02.1995 N 4-108/95 между Москомимуществом и товариществом.
В результате перепланировки помещения, разрешенной распоряжением главы управы района Перово города Москвы от 25.03.2004 N 109, площадь арендуемого помещения изменилась и составила 525,6 кв. м.
Договор аренды от 15.02.1995 N 4-108/95 заключен, как это прямо указано в его тексте, на основании договора купли-продажи от 04.11.1992 N 04-00239/92, поэтому отсутствие в нем условия о праве арендатора выкупить занимаемое помещение не означает, что на истца не распространяются положения, предусмотренные п. 13 ст. 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
В соответствии с п. 13 ст. 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» если все имущество государственного или муниципального предприятия, за исключением здания или нежилого помещения, в которых располагалось это предприятие, приобретено в собственность до вступления в силу главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации с одновременным заключением договора аренды, предусматривающего возможность выкупа такого здания или помещения, указанное здание или нежилое помещение подлежит продаже собственнику, прибредшему все имущество предприятия по рыночной стоимости.
С заявлением о продаже арендуемого помещения истец обратился в Департамент имущества города Москвы, уполномоченный принимать решения о продаже имущества города Москвы, 06.04.2004 (вх. N 70-124/04) - до истечения установленного двухлетнего периода для реализации права на выкуп помещения.
Рыночная стоимость арендуемого истцом помещения в этот период составляла 6628894 руб., что подтверждается отчетом об оценке N 04-0117-0044/04-1, составленным ПБОЮЛ З. по заданию ДИГМ.
Истец не может нести отрицательных последствий из-за удорожания недвижимого имущества в период уклонения ДИГМ от принятия решения о продаже имущества, поэтому выкупная цена имущества должна определяться исходя из его рыночной цены на момент обращения истца с заявлением о выкупе.
Возражения ответчика и 3-го лица приведены без учета сложившейся судебной практики (постановление ФАС МО от 04.10.2006 N КГ-А40/9151-06), в связи с чем подлежат отклонению.
Расходы по госпошлине должны быть отнесены на ответчика, однако он от ее уплаты освобожден, поэтому уплаченная при подаче иска госпошлина подлежит возврату.
Руководствуясь ст. 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст. ст. 8, 12, 195, 196, 199, 200, 217, 432, 445 ГК РФ, ст. ст. 65, 104, 105, 110, 167, 170, 173, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

обязать СГУП по продаже имущества г. Москвы заключить с ООО «Луна» договор купли-продажи нежилого помещения площадью 525,6 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1, 2, 2а, 3, 3а, 3б, 4 - 9, 9а, 9б, 10 - 14, 14а, 15, 15а, 16, 16а, 17, 17а, 19, 23, 23а, 24, 25), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Перовская, д. 10, корп. 1, по цене 6628894 руб.
Вернуть ООО «Луна» из федерального бюджета 2000 (две тыс.) руб. госпошлины.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционный инстанции.

Взыскание суммы задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами по договору поручительства, заключенному в целях исполнения договора купли-продажи объектов недвижимости

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

Резолютивная часть объявлена 08 октября 2007 г.
Дата изготовления решения в полном объеме 12 октября 2007 г.
Арбитражный суд г. Москвы в составе:
Председательствующего: А.
членов суда: единолично
при ведении протокола судьей А.
с участием представителей:
от истца: Б. - пасп.
от ответчиков: П. - уд. 8926, дов. от 22.03.2007 г. дов. от 22.03.2007 г., Г. - пасп., дов. от 19.06.2007 г., дов. от 19.06.2007 г., дов. от 25.05.2007 г.
рассмотрел дело по иску ООО «РАМЭНКА»
к ООО «Америкэн Трейдерс»; ООО «Седьмая точка»; ООО Магазин N 40 «Соллолаки»
о взыскании солидарно 52 171 895 руб. 01 коп.
Судом разъяснены процессуальные права и обязанности, а также право заявлять отводы, право на рассмотрение дела с участием арбитражных заседателей, передать спор на разрешение третейского суда, право обратиться к посреднику в целях урегулирования спора, заключить мировое соглашение.
В судебном заседании был объявлен перерыв с 03.10.2007 г. до 08.10.2007 г.

установил:

иск заявлен о взыскании с ответчиков солидарно 52 171 895 руб. 01 коп., составляющих 49 181 415 руб. 69 коп. долга и 2 990 479 руб. 32 коп. процентов за пользование чужыми денежными средствами до 27.03.2007 г., в связи с неисполнением соглашения N 1/2006-3 от 30.06.06 г.
Дело рассматривается после отмены ФАС МО.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.03.2007 г. с ответчиков было взыскано солидарно 52 171 895 руб. 01 коп., в том числе: 49 181 415 руб. 69 коп. долга и 2 990 479 руб. 32 коп. процентов, а также 100 000 руб. расходов по уплате госпошлины.
Постановлением ФАС МО от 06.07.2007 г. N КГ-А40/6200-07 было отменено решение суда по делу N А40-59341/06-89-469 от 30.03.2007 г. и дело передано на новое рассмотрение. В данном постановлении указано, что суд не исследовал п. 3.2, согласно которому поручитель не отвечает перед кредитором за исполнение обеспеченного настоящим договором обязательства должника, в том случае, если по вине кредитора не будет заключен между кредитором и поручителем договор купли-продажи объекта недвижимости. С учетом изложенного суду первой инстанции необходимо учесть вышеуказанное и принять по делу законный и обоснованный судебный акт.
Истец исковые требования поддержал. Ответчик против удовлетворения иска возражал, по основаниям изложенным в отзыве.
Выполняя указания ФАС МО, рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителя истца, оценив представленные доказательства, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между истцом, ответчиком ООО «Америкэн Трейдерс» и ООО «Седьмой Континент» было заключено соглашение N 1/2006-3 от 30.06.2006 г. (л.д. 39 - 40).
Пунктом 5 соглашения 1/2006-3 от 30.06.2006 г. прежний собственник (ответчик ООО «Америкэн Трейдерс»), обязался возвратить арендатору (истцу по данному спору) сумму незачтенных авансов.
Пунктом 2 соглашения N 1/2006-3 от 30.06.06 г. установлено, что суммы авансовых платежей, не зачтенных в качестве арендной платы по договорам аренды N 02/2002 от 28.01.2002 г.; N 01/2002 от 28.01.2002 г.; N 01/2004/Е от 30.09.2004 г., указаны в акте сверки N 1/АТ от 30.06.2006 г., подписанном между ответчиком ООО «Америкэн Трейдерс» и истцом ООО «Рамэнка».
Из п. 1.3. акта сверки N 1/АТ от 30.06.2006 г. усматривается, что общая сумма незачтенных авансов составляет 49 181 415 руб. 69 коп., в том числе: 22 940 486,11 руб. незачтенного аванса по договору аренды N 02/2002 от 28.01.2002 г., 24 516 252 руб. 74 коп. незачтенного аванса по договору аренды N 01/2002 от 28.01.2002 г. и 1 724 676 руб. 82 коп., незачтенного аванса по договору аренды N 01/2004/Е от 30.09.2004 г.
В целях обеспечения исполнения ответчиком - ООО «Америкэн Трейдерс» обязательств по соглашению 1/2006-3 от 30.06.2006 г., были заключены договоры поручительств.
Договор поручительства N 1/2006-П от 30.06.2006 г. заключенный между истцом - ООО «РАМЭНКА» и ответчиком ООО «Седьмая точка» и договор поручительства N 1-1/2006-П от 30.06.2006 г., заключенный между истцом - ООО «РАМЭНКА» и ответчиком ООО Магазин N 40 «Соллолаки».
В соответствии с условиями указанных договоров поручительств, поручители (ответчики по данному спору) - ООО Магазин N 40 «Соллолаки» и ООО «Седьмая точка» обязались отвечать перед кредитором (истцом) за исполнение ответчиком - ООО «Америкэн Трейдерс» денежных обязательств, возникших из соглашения от 30.06.2006 г. N 1/2006-3 в том же объеме, что и должник (ответчик) ООО «Америкэн Трейдерс», но не ограничиваясь, уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредиторов в полном объеме, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств должником и перечислить сумму долга в течение 10 календарных дней с даты получения требования кредитора (п. п. 1.2 и 2.1 договоров поручительств).
В соответствии со ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспечительного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.
Согласно п. 1.3. договоров поручительства ответственность поручителей перед кредитором является солидарной.
Как усматривается из материалов дела, истцом в адрес ответчиков были направлены телеграммы с требованием об уплате денежных средств в общей сумме 49 181 415 руб. 69 коп., которые были получены ответчиками 08.08.2006 г., что подтверждается уведомлениями о вручении телеграммы. Кроме того, истец направил ответчикам заказные письма с аналогичными требованиями.
Ответчики на требования истца не ответили, долг не погасили.
Суд считает доводы истца обоснованными и доказанными, при этом согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Суд не может принять доводы ответчиков о том, что обязанности поручителей прекратились, поскольку именно по вине истца не были заключены договоры купли-продажи объектов недвижимости: по договорам поручительства от 30.06.2006 г. N 1/2006-П по адресу: Москва, Зеленоград, Савелкинский проезд, д. 8 и от 30.06.2006 г. 1-1/2006-П по адресу: г. Москва, Ленинградский пр-т, д. 78, корп. 1. Кроме того, ответчики также ссылаются на то, что договоры поручительства заключены под отменительным условием, которое предусмотрено п. 3.2. договоров, из которых следует, как уже указано выше, что поручитель не отвечает перед кредитором за исполнение обеспеченного настоящим договором обязательства должника (ООО «Америкэн Трейдерс»), в том случае если по вине кредитора не будут заключены между кредитором и поручителями договоры купли-продажи объектов недвижимости.
Суд не может согласиться с доводами ответчика, о том, что данные договоры заключены под отменительным условием.
В соответствии с п. 2 ст. 157 ГК РФ на которую ссылаются ответчики, согласно которому - сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Таким образом, данная норма говорит о том, что условие должно быть обстоятельством, зависящим от воли сторон, то есть стороны не могут знать наступит данное обстоятельство или нет. Кроме того, заключение договора, это в первую очередь воля сторон выраженная в письменной форме, таким образом заключение договоров купли-продажи сторонами по договорам поручительства зависит лишь от воли сторон, на основании изложенного ссылка ответчиков на п. 3.2. договоров поручительства является несостоятельной.
Вместе с тем, условие п. 3.2. договора в части исполнения его сторонами, суд считает, что исполнение поручителями обязательства по договорам поручительства поставлено в зависимость не от обстоятельства незаключения договора договоров купли-продажи, а от вины кредитора в их незаключении. По смыслу и содержанию ст. 401 ГК РФ - вина (умысел или неосторожность) является элементом ответственности и не может относиться к обстоятельствам, с наступлением которых стороны могут устанавливать возникновение каких-либо обязательств. В силу п. 2 ст. 157 ГК РФ - вина кредитора не может являться обстоятельством, о котором стороны не знают и не могут знать наступит оно или нет.
В соответствии с п. 1. ст. 549 ГК РФ - по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи имущества) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Исследовав представленные сторонами документы, суд не установил вину кредитора перед поручителями в незаключении договоров купли-продажи.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ - каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчиками в свою очередь не представлено доказательств, того, что истец не был намерен заключать договоры купли-продажи, напротив в материалы дела представлена переписка сторон, из которой усматривается, что ООО «Рамэнка» намерена заключать договоры купли-продажи и также предлагало провести встречу в целях согласования графика платежей
В связи с изложенным суд считает правомерным, обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании солидарно 49 181 415 руб. 69 коп., поскольку вина истца в незаключении договоров не установлена, а отказ от исполнения обязательств противоречит ст. ст. 309, 310 ГК РФ, в данном случае от исполнения ответчиками обязательств по договорам поручительства в части оплаты долга.
В связи с неоплатой долга истец заявляет требование о взыскании процентов за пользование чужыми денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ в сумме 2 990 479 руб. 32 коп. до 27.03.2007 г. из расчета ставки рефинансирования ЦБ РФ 10,5% годовых и просит взыскать указанную сумму с ответчиков солидарно ссылаясь на п. 1.2. договора поручительства.
Суд считает обоснованным требование истца о взыскании с ответчиков солидарно процентов за пользование чужыми денежными средствами в заявленном размере 2 990 479 руб. 32 коп., поскольку имело место неисполнение денежного обязательства ответчиками.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине, понесенные истцом, подлежат взысканию с ответчиков в полном объеме, поскольку требования, заявленные в иске обоснованны.
Суд, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 131, 157, 307, 309, 310, 363, 395, 429, 549 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 75, 49, 110, 121, 123, 156, 170 - 175 АПК РФ,

Покупка недвижимости: как правильно за нее рассчитаться (анализ судебной практики) (Чакински А.)

Дата размещения статьи: 26.03.2018

Итак, свершилось. Деньги за квартиру заплачены, договор подписан и зарегистрирован, ключи от квартиры получены. Можно справлять новоселье и спокойно обустраиваться на новом месте? Не всегда. Возможен вариант, когда обиженный продавец, считающий, что он "продешевил" при совершении сделки, подаст в суд на расторжение договора купли-продажи недвижимости и заявит при этом, что никаких денег он не получил. Как обезопасить себя от такого неутешительного варианта развития событий, расскажем далее...

СПОСОБЫ ОПЛАТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Практика совершения сделок с недвижимостью в нашей стране вывела четыре основных способа передачи покупателем продавцу денежных средств. Самый простой из них - передача наличности "из рук в руки". Второй способ - с использованием аренды индивидуального банковского сейфа или, по-простому, "банковской ячейки". Возможна также оплата с использованием банковских учреждений, в частности с помощью открытия банковского аккредитива. И, наконец, последний способ - передача денег при покупке жилья с использованием депозита нотариуса.

ДЕНЬГИ "ИЗ РУК В РУКИ": ПРОТИВОРЕЧИВАЯ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Наиболее часто встречающийся способ. Где-нибудь в районе кабинета нотариуса покупатель передает продавцу деньги за желанную недвижимость. В договоре купли-продажи недвижимости (вариант - в передаточном акте) указывается, что деньги получены продавцом в полном объеме. Производится государственная регистрация недвижимости. Все отлично? Нет, не так все просто.
Дело в том, что отечественная судебная практика имеет два совершенно противоположных мнения по рассматриваемому вопросу.
В первом случае отечественная Фемида утверждает, что раз в договоре указано, что расчет за столь желанный купленный "угол" произведен, а продавец не привел доказательств обратного, то и деньги им за недвижимость, стало быть, получены.
К.В.В. обратился в суд с иском к Я.О.Ш. о признании недействительным договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...> край, станица <...>, ул. <...>, указав в обоснование исковых требований, что 24 марта 2010 г. между ним и Я.О.Ш. был заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества. 20 апреля 2010 г. за Я.О.Ш. зарегистрировано право собственности на данное недвижимое имущество, однако оплата по договору ответчицей до настоящего времени не произведена.
Ответчица иск не признала, просила отказать в удовлетворении заявленных требований.
Решением Ленинградского районного суда Краснодарского края от 29 мая 2013 г. в удовлетворении исковых требований К.В.В. было отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 августа 2013 г. решение суда первой инстанции было отменено. На данное апелляционное определение ответчиком была подана кассационная жалоба.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ нашла, что имеются основания, предусмотренные законом для удовлетворения кассационной жалобы и отмены Апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 августа 2013 г.
В судебных заседаниях судов первой и апелляционной инстанций представитель ответчицы ссылался, что получение истцом денежных средств по договору купли-продажи от 29 марта 2010 г. подтверждено текстом самого договора, в п. 3 которого указано, что расчет произведен между сторонами полностью до его подписания.
Данный договор имеет все существенные условия и прошел государственную регистрацию, при этом каких-либо письменных доказательств, свидетельствующих о неправомерности действий ответчицы при заключении данного договора, истцом не представлено и в материалах дела нет. Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определила: Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 августа 2013 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (Определение Верховного Суда РФ от 09.09.2014 N 18-КГ14-99).
Второй случай - когда суды представляют прямо противоположную позицию.
М.С.Н. обратился в суд, обосновывая требования тем, что он является собственником квартиры, расположенной по адресу: <...>, в отношении <...> доли которой <...> между ним и М.А.А., от имени которой действовала мать М.Н.А., была совершена сделка купли-продажи. Между тем денежные средства за отчужденную <...> долю по настоящее время ему не выплачены, в связи с чем просил взыскать с ответчика <...> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами.
Решением суда исковые требования удовлетворены частично.
С постановленным решением суда не согласилась ответчик, в апелляционной жалобе просила его отменить как незаконное и необоснованное.
Заслушав пояснения истца, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что, согласно разделу IV договора цена доли квартиры определена в размере <...> руб., также определено, что покупатель выплачивает продавцу <...> руб. в день подписания договора перед государственной регистрацией договора купли-продажи.
Истец, обосновывая свои исковые требования, указывал, что покупателем (ответчиком) не произведена оплата приобретенной недвижимости по договору. Анализируя собранные по делу доказательства, принимая во внимание, что ответчиком не представлено допустимых законом доказательств в обоснование своих доводов, судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что исковые требования о взыскании с покупателя денежных средств подлежат удовлетворению.
Из материалов дела следует, что факт заключения вышеуказанного договора купли-продажи и передачи доли ответчиком не оспаривался, следовательно, ответчик как покупатель недвижимого имущества должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи истцу денежной суммы по данному договору.
Между тем, достоверных письменных доказательств, подтверждающих оплату по договору купли-продажи объекта недвижимости, М.Н.А. не представлено. При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, соответствует установленным обстоятельствам и требованиям закона. Правовых оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется (Апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 01.12.2015 по делу N 33-4547/2015).
Отметим также, что доказательства передачи денег, по мнению российских судов, должны быть именно письменные. Свидетельские показания в подтверждение факта передачи денег суды в расчет не принимают.
Представляется, что необходимы соответствующие разъяснения Верховного Суда РФ о том, считать ли утверждение в договоре купли-продажи недвижимости (передаточном акте), что деньги получены, юридическим фактом их получения, без предоставления каких-либо дополнительных доказательств, или нет.

БАНКОВСКАЯ ЯЧЕЙКА - "ДЬЯВОЛ КРОЕТСЯ В ДЕТАЛЯХ"

Если стороны договора купли-продажи недвижимости решают осуществить сделку с использованием банковской ячейки, то применяется следующая схема. С банком заключается договор аренды индивидуального банковского сейфа (банковской ячейки), сторонами которого являются, в том числе, и покупатель, и продавец. Покупатель закладывает в банковскую ячейку деньги, а продавец, в соответствии с условиями договора аренды, через некоторое время получает к ним доступ, чтобы забрать их.
Но "дьявол кроется в деталях", и самые каверзные условия договора аренды банковской ячейки, как правило, прописываются мелким шрифтом. Возможный результат: недвижимость продана, а к получению денежных средств из банковской ячейки возникают непреодолимые препятствия...
Истец Р.Е.В. обратилась в суд с исковыми требованиями, в которых просила признать недействительной государственную регистрацию права, на основании которой Е.Н.В. стала собственником земельного участка.
В обоснование заявленных исковых требований З.И.Н. указывает, что по указанному договору купли-продажи земельного участка Р.Е.В. обязана была оплатить ей денежные средства в размере <...> рублей, однако передала только наличными <...> рублей, остальные денежные средства были положены в банковскую ячейку. При этом, по условиям заключенного между сторонами и банком договора аренды индивидуального банковского сейфа, получение продавцом З.И.Н. уплаченных за земельный участок денежных средств возможно лишь при личном присутствии супруга покупателя - Р.А.Н., который всячески уклонялся от явки в банк, в связи с чем она не получила от покупателя причитающиеся по договору денежные средства.
Между тем, материалами дела было подтверждено, что обещанные З.И.Н. денежные средства в размере <...> руб. за спорный земельный участок до настоящего времени не выплачены Р.Е.В., однако данное обстоятельство не является основанием для расторжения договора купли-продажи (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.12.2016 по делу N 33-43103/2016).
Деньги из банковской ячейки истица впоследствии по решению суда все-таки получила. Но, согласитесь, что тратить на это свое время, силы и нервные клетки, а также нести дополнительные судебные расходы не входило в ее планы!
Еще один пример, в котором судебными инстанциями был сделан прямо противоположный вывод о том, что неполучение денежных средств из банковской ячейки является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости.
Ф. обратилась в суд с иском к М.А.С. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения в связи с неоплатой и возврате квартиры в собственность. В обоснование заявленных требований истица указала, что <...> года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого истица продала ответчику принадлежащую ей квартиру по адресу: <...>. Покупатель осуществил передачу денежной суммы путем аренды индивидуального банковского сейфа в АКБ "ФОРА-БАНК", для чего Ф. и М.А.С. заключили с АКБ "ФОРА-БАНК" (АО) договор аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями.
20 марта 2015 г. истица обратилась в банк для получения доступа к сейфу с представлением паспорта и договора купли-продажи, однако банком отказано в доступе к ячейке, поскольку допущена опечатка в договоре, в п. 5.1.1 указан покупателем Ф., а должен быть указан в качестве покупателя М.А.С. С 20 по 23 марта 2015 г. истица звонила М.А.С., чтобы совместно с ним посетить банк и исправить опечатку, чтобы Ф. могла получить доступ к ячейке и получить денежные средства за проданную квартиру. 23.03.2015 истица письменно обратилась в банк для получения доступа к ячейке, однако в этом ей было отказано. Доступ к банковской ячейке у истицы был до 25.03.2015, с 26.03.2015 - доступ исключительно у покупателя. При этом ответчик в банк не явился, денежные средства истице не переданы.
Решением Люблинского районного суда г. Москвы от 13 августа 2015 г. в удовлетворении иска Ф. к М.А.С. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и возврате квартиры в собственность было отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 февраля 2016 г. было постановлено:
решение Люблинского районного суда г. Москвы от 13 августа 2015 г. отменить, вынести по делу новое решение, которым исковые требования Ф. к М.А.С. удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <...>, заключенный между Ф. и М.А.С. <...> года. Возвратить в собственность Ф. квартиру, расположенную по адресу: <...>.
В кассационной жалобе М.А.С. просил отменить Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 февраля 2016 г., оставить в силе решение Люблинского районного суда г. Москвы от 13 августа 2015 г.
Было вынесено определение об отказе в передаче дела в кассационную инстанцию по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Ф., суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи не содержит условий о расчете между продавцом и покупателем путем аренды банковской ячейки, расчет между сторонами по договору купли-продажи подтверждается наличием указанной выше расписки и передаточным актом, подписанным сторонами, в связи с чем оснований считать, что расчет между сторонами произведен не был, не имеется. Кроме того, ни законом, ни договором купли-продажи истице не предоставлено право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.
Судебная коллегия, рассмотрев дело в апелляционном порядке, с выводами суда первой инстанции не согласилась.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абз. 1 - 4), продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.
Как указала судебная коллегия, из существа договора купли-продажи квартиры получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец прежде всего рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы.
Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости, в том числе квартиры, знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.
Дав оценку собранным по делу доказательствам в их совокупности, судебная коллегия пришла к выводу, что со стороны покупателя М.А.С. договор купли-продажи квартиры исполнен не был, поскольку он не уплатил за квартиру предусмотренную договором купли-продажи цену, продавец квартиры Ф. денежные средства не получила, так как не получила доступ к банковскому сейфу, в котором находились причитающиеся ей по договору купли-продажи денежные средства.
На основании изложенного судебная коллегия правомерно отменила решение суда первой инстанции и расторгла договор купли-продажи квартиры (Определение Московского городского суда от 28.04.2016 N 4г-4632/2016).
Таким образом, и в этом примере, несмотря на то что договор купли-продажи недвижимости был в итоге отменен, невнимательное чтение договора аренды индивидуального банковского сейфа также привело к негативным последствиям в виде потерянного пострадавшей стороной времени и расходов на судебные издержки.

ПЛАТЕЖНЫЕ ДОКУМЕНТЫ КАК НЕОПРОВЕРЖИМЫЕ ДОКАЗАТЕЛЬСТВА

Деньги за приобретаемый "домашний очаг" можно передать продавцу, используя банковские учреждения. Например, с использованием банковских аккредитивов, заключаемых между продавцом и покупателем. В этом аккредитиве прописываются условия оплаты, извещения продавца и покупателя, а также их основные реквизиты. При этом продавцом открывается в своем банке специальный счет, а банком покупателя переводится на этот счет необходимая сумма. Но продавец сможет получить ее только после завершения сделки и получения его банком всех необходимых документов, подтверждающих факт ее совершения.
В этом случае отечественной судебной практикой демонстрируется поразительное единообразие. Практически любые банковские документы могут служить подтверждением сделки по купле-продаже недвижимости. Это вытекает из правового анализа содержания ст. 161 - 162 Гражданского кодекса РФ и изложенной в Постановлении от 27 марта 2002 г. N 245пв-01пр правовой позиции Президиума Верховного Суда РФ по их толкованию и применению в отношении вопроса о допустимых доказательствах, подтверждающих факт передачи денег покупателем продавцу по сделкам купли-продажи недвижимого имущества. Необходимо представлять письменные доказательства в подтверждение передачи денег за приобретаемую недвижимость (платежные документы: банковское поручение, расписку и т.п.).

ДЕПОЗИТ У НОТАРИУСА КАК ГАРАНТИЯ НАДЕЖНОСТИ СДЕЛКИ

И, наконец, с 1 января 2015 г. появилась возможность совершать сделки по купле-продаже недвижимости, используя депозит нотариуса. Работает эта схема следующим образом. Покупателем переводятся деньги на специальный депозитный счет нотариуса. Им удостоверяется сделка, право собственности покупателя регистрируется Росреестром, и далее нотариусом продавцу переводятся денежные средства.
В этом случае судебного спора о том, была ли произведена покупателем оплата недвижимости, возникнуть просто не может. Более того, внесение покупателем денежных средств на депозит нотариуса свидетельствует о его намерении исполнить договор купли-продажи недвижимости (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 22.09.2014 по делу N 33-9172/2014).

ПОДВОДИМ ИТОГИ

Итак, делаем выводы о том, как лучше действовать осмотрительному покупателю недвижимости.
Собрались передавать деньги из рук в руки? Требуйте с продавца расписку, написанную собственноручно, о том, что денежные средства получены им в полном объеме.
Передаете деньги с использованием банковской ячейки? Внимательно читайте договор ее аренды.
Переводите деньги через банк? Способ надежный, но будьте готовы нести расходы, связанные с банковскими комиссиями и т.п.
А лучше всего использовать депозит нотариуса! Как говорил герой одного культового фильма, это недорого, надежно и практично!

1. Согласование существенных условий в документах, предусмотренных договором купли-продажи или прилагающихся к нему

2. Согласование существенных условий в накладной при отсутствии договора купли-продажи

1. Конфискация товара при перевозке по вине продавца

2. Документы, подлежащие передаче вместе с товаром

1. Последствие установления в договоре купли-продажи срока его действия

2. Определение разумного срока для исполнения обязательства по передаче товара

1. Доказательства исполнения обязательства по передаче товара

2. Доказательства несвоевременной передачи либо непередачи товара

3. Момент исполнения обязанности продавца по передаче товара покупателю

1. Товар, обремененный правами третьих лиц

2. Последствия передачи товара, обремененного правами третьих лиц

1. Ограничения в применении ст. 461 гк рф

1. Отказ от оплаты при неисполнении обязанности передать документы, относящиеся к товару

2. Условие договора купли-продажи об оплате товара после передачи относящихся к нему документов

3. Взыскание покупателем платы за товар, переданный без документации

4. Возможность истребования покупателем документов, относящихся к товару, находящихся у третьих лиц

1. Согласование условия договора купли-продажи о количестве товара

2. Возможность установления в договоре купли-продажи условия об одностороннем изменении количества товара

1. Обязанность покупателя оплатить излишне переданный ему товар

2. Переход риска случайной гибели товара и ответственность продавца за недостачу товара

3. Обязанность покупателя известить продавца об обнаруженной недостаче

1. Последствия передачи товара с нарушением условия об ассортименте

1. Ограничения на оборот продукции в результате издания актов государственных органов

2. Последствия признания товара не соответствующим госТу

3. Доказательства извещения продавца о цели приобретения товара

4. Конкуренция понятий некачественности и некомплектности

1. Условие договора купли-продажи о досрочном прекращении гарантийного срока

2. Согласование условия о гарантийном сроке после заключения договора

1. Последствие согласования сторонами в договоре купли-продажи условия о проверке качества товара

2. Момент представления доказательств качества товара

1. Требования покупателя, основанные на положениях п. 1 ст. 475 гк рф

2. Последствия отказа продавца от исполнения требований покупателя, основанных на положениях п. 1 ст. 475 гк рф

3. Иные права покупателя при передаче ему некачественного товара, кроме предусмотренных п. 1 ст. 475 гк рф

4. Существенные нарушения требования к качеству товара, не поименованные в п. 2 ст. 475 гк рф

5. Определение неустранимости недостатков и несоразмерности затрат времени на их устранение

6. Возможность реализации покупателем прав, предусмотренных п. 2 ст. 475 гк рф, в случае применения им п. 1 ст. 475 гк рф

7. Права покупателя в соответствии с п. 4 ст. 475 гк рф в отношении части товаров надлежащего качества, входящих в комплект

8. Последствия отказа покупателя от некачественного товара

9. Возможность требования покупателем замены некачественного товара

10. Возможность требования покупателем уменьшения покупной цены некачественного товара

11. Доказательства передачи некачественного товара

1. Обстоятельства, подлежащие доказыванию продавцом при наличии недостатков товара, на который была предоставлена гарантия

2. Возложение бремени доказывания причин возникновения недостатков на покупателя при наличии гарантии на товар

3. Ненадлежащие доказательства причин возникновения недостатков

1. Продление (возобновление) срока на предъявление претензий относительно качества товара

2. Толкование нормы п. 1 ст. 477 гк рф

1. Примеры толкования понятия "некомплектный товар"

1. Признание обязанности по передаче комплекта товара исполненной

2. Применение положений ст. Ст. 478 - 480 гк рф к отношениям по передаче комплекта товаров без договора

1. Возможность применения положений договора о передаче некачественного товара к случаям поставки некомплектного товара

2. Условие применения последствий, предусмотренных ст. 480 гк рф

1. Последствия неизвещения продавца о ненадлежащем исполнении договора

2. Разумный срок для направления претензии продавцу

1. Изменение цены товара после передачи его покупателю

2. Последствия указания в акте сверки задолженности первоначальной цены товара вместо измененной

3. Последствия указания в документах, относящихся к договору, цены, отличной от согласованной в договоре

1. Оплата товара, принятого без заявления требований, предусмотренных ст. 475 гк рф

2. Срок оплаты переданного товара при отсутствии в договоре купли-продажи такого условия

3. Толкование понятия "непосредственно" при оплате товара путем безналичного расчета

4. Возможность постановки срока оплаты товара в зависимость от исполнения иных условий договора купли-продажи

5. Оплата покупателем товара при невозможности распоряжения им

6. Последствие неисполнения покупателем обязанности по оплате товара

7. Условие для реализации права продавца на приостановление передачи товара

8. Обстоятельства, не освобождающие покупателя от оплаты товара

9. Обстоятельства, освобождающие покупателя от оплаты товара

10. Оплата по договору купли-продажи векселя

1. Взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами при передаче товара по договору купли-продажи до получения согласованной сторонами предоплаты

2. Право продавца требовать договорную неустойку при передаче товара по договору купли-продажи при отсутствии предоплаты

3. Условие договора купли-продажи о неустойке за просрочку предоплаты непереданного товара

4. Возможность внесения в договор купли-продажи условия о последствиях отсутствия предоплаты, отличных от предусмотренных ст. 328 гк рф

5. Возможность взыскания предварительной оплаты по договору купли-продажи

6. Возможность расторжения договора купли-продажи в связи с невнесением предварительной оплаты

7. Право продавца приостановить передачу товара по договору купли-продажи при неполной предоплате

8. Возврат предварительной оплаты по договору купли-продажи

9. Ограничение права покупателя требовать передачи оплаченного товара в связи с истечением срока действия договора купли-продажи

10. Последствия оплаты по выставленному счету без договора купли-продажи

11. Применение норм о коммерческом кредите к договору купли-продажи с предварительной оплатой

12. Признание условия договора купли-продажи об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами условием о коммерческом кредите

13. Условие освобождения продавца от ответственности за просрочку передачи предварительно оплаченного товара по договору купли-продажи

14. Право покупателя, потребовавшего возврата предоплаты, на взыскание договорной неустойки в случае просрочки передачи товара по договору купли-продажи

1. Согласование в договоре купли-продажи условия о продаже товара в кредит

2. Последствие противоречия условия о сроке оплаты товара ст. 190 гк рф для применения ст. 488 гк рф

3. Отсрочка оплаты товара как условие о коммерческом кредите

4. Последствие признания условия о сроке оплаты переданного товара условием о коммерческом кредите

5. Право продавца требовать возврата неоплаченного товара

6. Возможность обращения взыскания на неоплаченный товар, проданный в кредит

7. Взыскание процентов в соответствии со ст. 395 гк рф при несвоевременной оплате товара

1. Права продавца на выбор способа защиты нарушенных прав при продаже товара в рассрочку

1. Последствие неоплаты переданного товара при сохранении права собственности за продавцом

2. Ограничения применения ст. 491 гк рф в части права продавца требовать возврата неоплаченного товара

См. изменения за последний месяц

КонсультантПлюс, 17.03.2010

Путеводитель по судебной практике: купля-продажа. Общие положения

Глава 30. Купля-продажа

§ 1. Общие положения о купле-продаже

Статья 454. Договор купли-продажи

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 454 ГК РФ

1. Последствие отсутствия в товарной накладной ссылки на заключенный между сторонами договор >>>

2. Возможность признания исполненного договора купли-продажи незаключенным >>>

3. Последствия передачи товара при отсутствии заключенного договора поставки >>>

4. Купля-продажа векселя >>>

5. Купля-продажа дебиторской задолженности >>>

6. Возможность применения положений о купле-продаже к продаже доли в уставном капитале >>>

7. Возможность применения положений гл. 30 ГК РФ при передаче исключительных прав >>>

8. Соотношение сделок РЕПО с договором купли-продажи >>>

1. Последствие отсутствия в товарной накладной ссылки на заключенный между сторонами договор

1.1. Вывод из судебной практики: Отсутствие в товарной накладной ссылки на заключенный между сторонами договор поставки свидетельствует о том, что товар поставлялся по разовой сделке купли-продажи.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.10.2009 по делу N А17-4447/2008

"...Как следует из материалов дела, Общество (поставщик) и Предприниматель (покупатель) заключили договор поставки от 01.02.2007 N 425/07 на поставку продуктов питания. Истец представил в подтверждение долга расходные накладные за период с февраля по сентябрь 2007 года N 5523, 6556, 9299, 10601, 12268, 15188, 15715, 16257, 17092, 20318, 20320, 20322, 20863, 24125, 25838, 25883, 26461, 28081, 30163, 30165, 32348, 33103, 33566, 33567, 33577, 33569, 33578, 36631, 41094, 41115, 41082 на общую сумму 677 208 рублей, доверенности к ним и счета-фактуры на оплату.

Суд апелляционной инстанции установил, что расходные накладные, доверенности на получение товар и счета-фактуры не содержат ссылки на договор поставки от 01.02.2007 N 425/07, поэтому, применив статью 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделал обоснованный вывод о наличии между сторонами спора разовых сделок с обязанностью ответчика оплатить товар после передачи товара..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.09.2009 по делу N А43-29475/2008-29-441

"...Поскольку имеющиеся в материалах дела товарная и товарно-транспортная накладные от 08.11.2007 N 00827 в нарушение пункта 1.2 спорного договора ссылки на него не содержат, суды правомерно расценили поставку по накладным как внедоговорную.

В указанных накладных содержатся сведения о наименовании, цене и количестве принятого ООО ТД "Растяпино" товара, что позволяет квалифицировать действия сторон как заключение разовой сделки купли-продажи.

Таким образом, к обязательствам сторон по передаче и принятию спорного товара подлежат применению правила § 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, вытекающих из договоров купли-продажи..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.10.2009 по делу N А46-5217/2009

"...Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении материалов дела пришел к выводу о том, что поставка алкогольной продукции осуществлена по разовым сделкам, оформленным товарно-транспортными накладными, содержащими сведения о наименовании и количестве переданного товара. При этом апелляционный суд посчитал, что не имеется оснований для оценки имеющегося в деле договора поставки от 20.12.2005 N 1015, поскольку представленные товарно-транспортные накладные не содержат указаний на передачу алкогольной продукции во исполнение данного договора.

Кассационная коллегия считает, что указанные выводы судов сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основе полного и всестороннего исследования всех обстоятельств и доказательств в их совокупности по делу, при правильном применении норм материального права.

Следует согласиться с выводом апелляционного суда о том, что поставка продукции по названным товарно-транспортным накладным представляет собой разовые сделки купли-продажи, к которым применяются положения главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.01.2010 N КГ-А40/14193-09 по делу N А40-57077/09-128-377

"...Так, из представленных в материалы дела товарных накладных усматривается, что в качестве основания поставок указан договор от 28 мая 2007 года N 718.

Между тем, судами первой и апелляционной инстанций, рассматривавшими настоящий спор по существу заявленных требований, установлено, что договор с указанными реквизитами между сторонами не заключался.

При этом, в представленных в материалы дела товарных накладных отсутствуют ссылки на договоры N 44713 и 44795 от 01 января 2007 года, N 44874 от 31 декабря 2007 года, в связи с чем, у судов не было оснований и для применения положений, предусмотренных этими договорами.

Суды обеих инстанций правомерно квалифицировали спорные правоотношения сторон как разовые сделки купли-продажи, в которых условия о наименовании и цене товара согласованы истцом и ответчиком в накладных, что не противоречит ст. 432, ч. 3 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.10.2009 N КГ-А41/10266-09 по делу N А41-18039/09

"...Суды обеих инстанций установили, что поставка товара истцом в адрес ответчика подтверждена товарной накладной N 298179 от 11 августа 2005 года на общую сумму 229.106 руб. 93 коп.

Суд апелляционной инстанции, оценив указанную накладную по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что она является одноразовой сделкой купли-продажи, поскольку договор поставки от 01 августа 2005 года N 05090030-86, на который ссылается истец в исковом заявлении, в качестве основания поставки в данной накладной не указан.

В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Поскольку поставка товара по накладной N 298179 от 11 августа 2005 года выполнена не в рамках договора N 05090030-86 от 01 августа 2005 года, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковые требования в части взыскания неустойки в сумме 152 553 руб. 31 коп., основанные на указанном договоре, удовлетворению не подлежат..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.07.2002 N КГ-А40/4597-02

"...Решением от 6 марта 2002 г. Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда от 8 мая 2002 г., удовлетворен иск ЗАО "ОРФЕ" о взыскании с ООО "Кубаньмедстрах - Фармация" 180734 руб., составляющих задолженность за поставленную во исполнение договора от 6 февраля 1998 г. N 46/98к продукцию медицинского назначения по накладным N 9801171 и 9801167.

Признавая исковые требования подлежащими удовлетворению, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что спорные отношения возникли из разовых сделок купли - продажи, поскольку накладные N 9801171 и 9801167 не содержат ссылок на договор от 6 февраля 1998 г. N 46/98к, и ответчик должен был произвести оплату полученной продукции в сроки, установленные статьей 486 ГК РФ.

Разрешая данный спор, суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали представленные доказательства, установили все имеющие значение для дела обстоятельства, сделали правильные выводы как о характере спорных отношений, так и о наличии оснований для удовлетворения исковых требований и не допустили при этом нарушений ни норм материального права, ни норм процессуального права..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.10.2009 N Ф09-7749/09-С3 по делу N А50-5692/2009

"...Как следует из материалов дела, 17.01.2008 между обществом "Пермжелтранс-Сервис" (поставщик) и обществом "Пермский мотовозоремонтный завод "Ремпутьмаш" (заказчик) заключен договор поставки N 07, в соответствии с п. 1.1 которого поставщик обязался поставить, а заказчик принять и оплатить продукцию согласно спецификаций, являющихся неотъемлемой частью договора.

Арбитражным судом установлено, что общество "Пермжелтранс-сервис" поставило в адрес общества "Пермский мотовозоремонтный завод "Ремпутьмаш" товар по товарной накладной от 08.10.2008 N 19 на сумму 3 003 890 руб. 60 коп.

Поскольку общество "Пермский мотовозоремонтный завод "Ремпутьмаш" не оплатило стоимость поставленного товара, общество "Пермжелтранс-сервис" в соответствии с п. 7.2 договора поставки от 17.01.2008 N 07 направило в адрес заказчика претензию от 19.01.2009 N 006 с предложением в добровольном порядке погасить задолженность в сумме 3 003 890 руб. 60 коп. и уплатить проценты по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в сумме 96 289 руб. 10 коп.

В связи с невыполнением обществом "Пермский мотовозоремонтный завод "Ремпутьмаш" изложенных в претензии требований общество "Пермжелтранс-сервис" обратилось в арбитражный суд с данным исковым заявлением.

Апелляционный суд признал удовлетворение исковых требований общества "Пермжелтранс-сервис" правомерным, однако при этом указал на то, что в данном случае имела место разовая поставка товара, поскольку спорная товарная накладная не содержит ссылки на договор поставки от 17.01.2008 N 07.

Вывод апелляционного суда является правильным и подтверждается материалами дела..."

Постановление ФАС Уральского округа от 03.03.2009 N Ф09-866/09-С5 по делу N А60-14932/2008-С9

"...Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что в материалы дела не представлены спецификации к договору от 24.01.2008 N 3-642/08, упомянутые накладные ссылки на договор не содержат, поэтому передачу товара по ним следует рассматривать как разовые сделки купли-продажи...

Условия договора от 24.01.2008 N 3-642/08 не подлежат применению к правоотношениям сторон по поставке товара по накладным от 28.12.2007 N 92 и от 26.02.2008 N 1288, поскольку передача товара по ним квалифицирована судом как разовые сделки купли-продажи. Соответственно, отношения сторон регламентируются гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключающей возможность оплаты товара после его передачи покупателю..."

Постановление ФАС Уральского округа от 15.01.2009 N Ф09-10351/08-С5 по делу N А71-3636/2008

"...Как установлено судом, обществом "Центрметалл-Оренбург" (поставщик) и предприятием "Башавтотранс" (покупатель) подписан договор на поставку продукции от 01.06.2007 N 093/1, по условиям которого поставщик в течение срока действия названного договора обязуется поставлять, а покупатель - принимать и оплачивать продукцию в порядке и сроки, предусмотренные условиями договора. Ассортимент, количество и цена продукции согласовываются сторонами путем переговоров и указываются в накладных, являющихся неотъемлемой частью договора (пункт 1.3 данного договора).

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что в представленных обществом "Центрметалл-Оренбург" в обоснование исковых требований накладных отсутствует ссылка на договор от 01.06.2007 N 093/1. Иных доказательств, подтверждающих факт согласования сторонами наименования и количества товара, являющегося предметом поставки по данному договору, истцом не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Следовательно, как верно указано судом апелляционной инстанции, между сторонами возникли отношения по поставке товара по разовым сделкам (ст. 506 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.06.2006 N Ф09-5306/06-С5 по делу N А71-480/05

"...Установив, что факт поставки товаров по разовым сделкам подтвержден товарными накладными, в которых имеются отметки (подпись и печать ответчика) о получении товара, расчет задолженности выполнен истцом правильно, доказательств полной оплаты полученного от истца товара ответчиком не представлено, суды обоснованно, в соответствии со ст. 309, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили исковые требования.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что поставка товара производились в рамках договора поставки от 01.11.2004, а не по разовым сделкам купли-продажи, отклоняются, поскольку в накладных отсутствуют ссылки на названный договор.

Суд кассационной инстанции полагает, что арбитражным судом спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, фактические обстоятельства дела установлены на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных доказательств, выводы суда соответствуют этим обстоятельствам. Нарушений норм материального и процессуального права, которые в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут являться основанием для отмены судебных актов, не установлено..."

Дзержинский районный суд г. Оренбурга (Оренбургская область) - Гражданские и административные

Правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи, одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за...

Решение № 2-1723/2018 2-1723/2018~М-1418/2018 М-1418/2018 от 28 сентября 2018 г. по делу № 2-1723/2018

Ленинский районный суд г. Кирова (Кировская область) - Гражданские и административные

Рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил. Суд, выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему. Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за...

Решение № 2-2806/2018 2-2806/2018~М-2373/2018 М-2373/2018 от 28 сентября 2018 г. по делу № 2-2806/2018

Октябрьский районный суд г. Уфы (Республика Башкортостан) - Гражданские и административные

Договора. При этом условия договора определяются по соглашению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего договора предписано законом или иными правовыми актами. Согласно ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить...

Решение № 2-3857/2018 2-3857/2018~М-3373/2018 М-3373/2018 от 28 сентября 2018 г. по делу № 2-3857/2018

Центральный районный суд г. Тольятти (Самарская область) - Гражданские и административные

Не было. Суд, выслушав пояснения представителя истца, проверив материалы дела, считает требования истца подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям. В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за...

Решение № 2-801/2018 2-801/2018~М-833/2018 М-833/2018 от 28 сентября 2018 г. по делу № 2-801/2018

Вятскополянский районный суд (Кировская область) - Гражданские и административные

И требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за...

Решение № 2-2319/2018 2-2319/2018~М-2096/2018 М-2096/2018 от 28 сентября 2018 г. по делу № 2-2319/2018

Динской районный суд (Краснодарский край) - Гражданские и административные

Почтовый адрес: , Динское сельское поселение, ДНТ «Садовод», . 01.02.2006г. земельный участок поставлен на кадастровый учет и присвоен кадастровый №. Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за...

Решение № 2-1898/2018 2-1898/2018~М-1534/2018 М-1534/2018 от 28 сентября 2018 г. по делу № 2-1898/2018

Устиновский районный суд г. Ижевска (Удмуртская Республика) - Гражданские и административные

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии с пунктом 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за...

Решение № 2-188/2018 2-188/2018(2-3975/2017;)~М-3436/2017 2-3975/2017 М-3436/2017 от 27 сентября 2018 г. по делу № 2-188/2018

Свердловский районный суд г. Костромы (Костромская область) - Гражданские и административные

Передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ). В соответствии со ст. 551 п. 1, ст. 558 п. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости...