Именно поэтому с давних времен законодатель допускает, что управление многоквартирным домом должно осуществляться определенными организациями. Самыми распространенными из них являются и управляющая компания.
Управляющая компания не так популярна в нашей стране.
Основная причина для этого – осуществление управления многоквартирным домом лицами, которые имеют цель получить доход с данной деятельности.
Жильцам хотелось бы видеть на посту управленца домом человека, который искренне желает сделать свое жилье лучше, а кто может думать так, если не сам жилец данного дома?
Именно поэтому такая правовая форма организации как товарищество законных собственников жилья и стала приоритетной для граждан, и популярной среди собственников. В данной организации, безусловно, царит не хаотичный беспорядок, а строго упорядоченный порядок управления.
О плюсах и минусах ТСЖ читайте в .
Во главе стоит председатель, который руководит деятельностью данной организации, отвечает за и иные вопросы. Также в тсж есть и свое .
С недавних времен многих стала интересовать новая введенная должность , которая стала появляться в товариществе – это . Многие собственники так и не смогли разобраться с тем, что это за лицо и какую функцию оно выполняет. Попробуем разобраться мы.
Трудовой договор с управляющим ТСЖ .
Гражданско правовой договор с управляющим ТСЖ .
О том, нужно ли заключать трудовое соглашение с председателем ТСЖ, вы можете узнать из . Образцы должностных инструкций ТСЖ можно .
Понятие и необходимость
Поговорим о том, откуда взялась данная должность.
Тот, кто внимательно следит за изменениями в жилищном праве наверняка отметит, что должность новая и появилась в обиходе нашей страны совсем недавно – каких то пять лет назад. А многие собственники даже не догадываются о том, что в штате их организации кто-то действует еще.
Управляющие товарищества законных собственников жилья – это должностное лицо. Кроме того, данное должностное лицо является физическим, а никак не индивидуальным предпринимателем или представлено организацией в качестве юридического.
Это лицо обязано выполнять ряд функций, которые связаны с административной деятельностью по обслуживанию многоквартирного дома. Основная задача – правильно и грамотно организовать функционирование и проведение работ по многоквартирному дому.
Казалось бы, зачем это необходимо организации, но на самом деле, он помогает решать многие вопросы и следит за порядком .
Безусловно, за свою деятельность он должен получать вознаграждение .
Но чтобы договоренность об этом с жильцами действительно имела законную силу, необходимо составить договор.
Таким образом, если между товариществом собственников жилья и управляющим есть трудовое соглашение, то оно регламентирует не только вопрос оплаты труда данного работника, но и его функции , осуществляемый в рамках товарищества, а также меры ответственности за их неисполнение.
Поэтому заключение трудового соглашения – грамотный ход для того, чтобы в будущем уберечь себя от проблем.
Последствия отсутствия документа
Управляющий не может требовать оплату своих трудов без имеющегося на то договора, иначе, как жильцы могут быть уверены, что данное лицо выполнило все необходимые действия.
Так или иначе, но он по закону имеет право вступать с жильцами собственниками многоквартирного дома в следующие виды отношений – трудовые и гражданской правовые.
Без факта заключения отношений, закрепленных на бумаге жильцы имеют полное право не оплачивать работу.
Если договор не заключён, то управляющий может оказаться без оплаты , если жильцам будет казаться, что данное лицо не выполнило своих прямых функций, а так как нет документа, никто не может знать, какие именно функции были возложены на него.
Выдача и согласование
Кто составляет, выдает и утверждает? Трудовой договор составляют стороны, то есть товарищество собственников жилья и одновременно управляющий тсж. Стороны предлагают, какие пункты могут быть внесены в документ.
Прежде чем заключить трудовой договор, необходимо согласовать данное действие с несколькими службами
.
В первых, поставьте в известность жилья.
Во вторых, такое действие необходимо провести через налоговую инспекцию .
Только по факту одобрения этих двух органов трудовой договор может быть составлен.
О том, а также о том, ТСЖ имеет право раскрывать перед собственниками, вы можете узнать из наших статей. с собственником, вы можете скачать на нашем сайте.
Внесение изменений
Можно ли и кто имеет право вносить изменения в утвержденный трудовой договор? В него могут быть внесены изменения , правда, для этого необходимо соблюсти некоторые условия.
Чтобы изменения были внесены по правилам и закону, необходимо для этого обоюдное желание двух сторон сразу . При отказе одной из сторон вносить изменения, только по желанию одной из сторон внести поправки не получится.
Управляющий товариществом собственников жилья важная персона , которая повышает функциональность работы по многоквартирному дому.
Благодаря его стараниям ваша постройка может стать как самой аккуратной и приятной для проживания, так и быстро пришедший в упадок.
В любом случае, нужен ли вам управляющий товариществом собственников жилья или нет, решает собрание собственников – высший правотворческий орган в управляющей организации.
Желаем вам принять единственное верное и правильное решение, которое бы впоследствии наилучшим образом отразилось на вашем многоквартирном доме.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
В первую очередь, стоит отметить, что сами жильцы не в силах в нужном состоянии поддерживать дом просто, потому что не всегда знают, за что браться и что делать в первую очередь.
В управлении многоквартирным домом нужны свои лица – профессионалы, которые смогут должным образом устроить функционирование систем дома как нельзя лучше.
Каждая организация, которая осуществляет управление домом имеет свою внутреннюю структуру.
Это делается для того, чтобы наиболее эффективно осуществлять свои действия по дому.
Работники контролируют действия друг друга, тем самым пресекая ошибки и налаживая работу вместе. Руководит всей работой один определенный человек, который имеется в каждой организационно правовой форме управления.
Во главе товарищества собственников жилья стоит – лицо, на плечах которого лежит множество . Должность предполагает не малую ответственность в первую очередь перед жильцами – ведь именно они избирают его на этот пост, а значит, вверяют свое доверие этому лицу.
Действия председателя в рамках управления многоквартирным домом должны быть не хаотичными и самопроизвольными, а должны быть четко регламентированы.
В этой статье мы познакомимся с инструкциями, которые присущи деятельности этого человека и изучим их нюансы.
Должностная инструкция председателя ТСЖ .
Должностная инструкция управляющего ТСЖ .
Об обязанностях членов правления ТСЖ и учредителей перед жильцами читайте в .
Понятие и необходимость
Для председателя
Должностная инструкция – это документ, который закрепляет полномочия конкретного лица .
У многих жильцов, да и работников тсж возникает закономерный вопрос – для чего конкретно нужна она и главное – что дает.
Председатель в рамках товарищества собственников жилья обладает обширными полномочиями . Он распоряжается денежными средствами, прорабатывает планы, принимает или отклоняет предложения .
Конечно, он может осуществлять все эти действия по собственному внутреннему убеждению, но это совсем не гарантия того, что работа будет считаться эффективной.
Данный документ позволяет вмещать действия председателя в рамки, а значит, несколько контролировать его полномочия . Кроме того в момент возникновения проблемных ситуаций он может обратиться к инструкции а не действовать на обум.
О том, нужно ли заключать трудовой договор с председателем ТСЖ, узнайте из .
Для уравляющего
В чем разница между ними?
Казалось бы, зачем составлять ее для конкретно каждого , но на самом деле данный шаг имеет существенное значение . Дело в том, что обязанности и полномочия председателя товарищества собственников кардинально отличается от положений и должностных обязанностей управляющего ТСЖ.
Две эти должности имеют разное значение, а значит, не могут пользоваться одними и теми же правилами.
В сферу действий председателя входит значительно больший объем прав и обязанностей, нежели чем в сферу деятельности управляющего , однако, последний имеет намного больше функциональных обязанностей, нежели чем руководитель.
Структура и содержание
Должностная инструкция – это не хаотично прописанные правила поведения. Это четко структурированный документ в котором прописываются основные положения на которых базируется деятельность того или иного лица в товариществе собственников.
Перечислять все положения инструкции достаточно утомительно, поэтому мы уделим внимание основополагающим тезисам и главам данного документа.
Первый раздел именуется общими положениями . В нем рассказывается о том, какие основные функции возложены на лицо, кем именно, а главное, перед кем лицо несет ответственность за выполнение или невыполнение данных действий.
Второй раздел именуется как должностные обязанности и уже более подробно знакомит нас со всеми нюансами исполняемых лицом действий.
Третий раздел напоминает о том, что на своей должности лицо имеет не только обязанности, но и права. Права не только перечисляются, но и подробно аргументируются.
Четвертый раздел предлагает рассмотреть виды ответственности за совершение, каких либо действий. Как правило, они могут быть представлены в штрафных и иных материальных санкциях, а также стать прямой угрозой для отстранения от должности.
В пятом пункте освещаются дополнительные положения . В них прописываются ситуации, в которых человек может быть освобожден от должности, за исключением ситуаций, когда речь идет о мерах ответственности, а также уделяется внимание пункту, в котором говорится о том, как должны решаться спорные вопросы.
Образец штатного расписания ТСЖ вы можете .
Кто составляет, выдает и утверждает?
Не стоит думать, что должностная инструкция – это документ, который автоматически закрепляется за председателем
, как только состоялся факт его становлении на должность.
Это не так. На самом деле, он получает инструкции от определенных лиц, которые принимали участие в их составлении.
Кто же занимается разработкой документа? Ответить на этот вопрос не сложно, так как помимо руководителя в товариществе есть еще два органа, которые имеют право на принятие важнейших решений.
С кем и какими службами нужно согласовать?
Инструкция – это не просто составленный на скорую руку документ. Прежде чем кто либо из должностных лиц примет ее и начнет выполнять ее пункты данный документ необходимо показать в один орган, который контролирует все взаимоотношения в жилищной сфере .
Речь идет о жилищной инспекции . Именно она знакомится с проектом должностных обязанностей и дает свое добро либо неодобрение по поводу их исполнения.
О правовом регулировании управления многоквартирным домом читайте в .
Срок действия и хранения
Должностная инструкция может быть срочной
и распространяться на определенное время, указанное в тексте, так и бессрочной
.
Тогда срок ее действия заканчивается вместе с окончанием срока занимания председателем его должности.
Где должна храниться? Документ должен храниться в офисе товарищества собственников жилья и пожеланию предоставляться для ознакомления любому желающему жильцу.
Это делается для того, чтобы каждый из членов товарищества смог проверить, насколько правомерны или нет , были те или иные действия председателя или же управляющего.
О стандартах раскрытия информации ТСЖ перед собственниками .
Внесение изменений
Можно ли и кто имеет право вносить изменения в утвержденный документ ? Изменения вносятся не по желанию одного конкретного лица, а решением целого правления.
Если возникла необходимость во внесении изменений, то члены правления должны решить вопрос введения новшеств путем голосования. В нем принимают участие и председатель или управляющий.
Всех работников ТСЖ, а также образцы других важных товарищества, вы можете скачать на нашем сайте.
Должностная инструкция – это способ регламентации деятельности определённых должностей , возможность повышения функциональности их работы, а также способ по настоящему выяснить, насколько то или иное лицо заинтересовано в том, чтобы управление домом приносило свои плоды.
Даже если вы не член правления и не имели понятия о том, что существуют должностные инструкции, то если у вас организационно правовая форма управления в форме товарищества.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Для начала необходимо уяснить, что это — договор с управляющим ТСЖ. Как правило, это соглашение с привлеченным специалистом, которое заключает председатель жилтоварищества в следующих случаях:
- Когда никто из жильцов-членов правления не обладает должным опытом и компетенцией.
- При большом количестве домов, входящих в структуру товарищества.
- При отсутствии свободного времени для полноценного управления товариществом.
- Когда требуется антикризисное руководство.
Последний случай относится к ситуациям, когда у организации накоплена большая задолженность перед поставщиками ресурсов или перед кредитными организациями. Также сторонний управленец может привлекаться для передачи опыта руководству вновь созданного ТСЖ на ограниченный срок.
Стороны соглашения
Субъектами договорных отношений являются жилищное товарищество (с одной стороны) и привлечены специалист (с другой стороны).
СПРАВКА! Управляющим может являться как физическое лицо, так и индивидуальный предприниматель, который может выступать одной из сторон соглашения в нескольких жилищных организациях.
От имени жилтоварищества выступает его председатель, так как его обязанностью является привлечение сотрудников (часть 5 ст. 148 ЖК РФ).
Соглашение с привлекаемым специалистом обязательно должно содержать следующие пункты:
Также могут быть описаны прочие условия, в зависимости от положений устава, цели привлечения специалиста и конкретной финансовой ситуации в данном ТСЖ.
В реквизитах указываются расчётный и корреспондентский счета товарищества, а также его адрес, ИНН и полное наименование , а для другой стороны должны быть приведены полные паспортные данные, а также номер страхового свидетельства и ИНН.
Какие документы прилагаются?
Нанимаемому специалисту должно быть предъявлено свидетельство о регистрации товарищества в качестве юридического лица, а также выдан устав для ознакомления.
Будущий управленец при оформлении полномочий должен предоставить:
- паспорт РФ;
- свидетельство пенсионного страхования;
- военный билет;
- трудовую книжку;
- диплом;
- свидетельство о заключении/расторжении брака;
- свидетельство о повышении квалификации (при наличии).
При оформлении привлекаемого работника ему должна быть оформлена доверенность на действия от имени руководства правления, так как только председатель имеет полномочия действовать без доверенности (п. 2 ст. 149 ЖК РФ).
Если со сторонним управленцем заключается не трудовое, а гражданско-правовое соглашение, то его пакет документов ограничивается паспортом, налоговым номером и СНИЛС.
Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья
- Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
- Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.
Как составить?
Для законности соглашения важно описать все вышеперечисленные пункты как можно более подробно, чтобы избежать возникновения спорных ситуаций в будущем.
Предметом заключаемого соглашения является наём специалиста, и передача ему части прав и обязанностей руководства ТСЖ на условиях, обозначенных в таком соглашении.
Права и обязанности сторон
В список полномочий управляющего могут быть включены:
- Представление интересов товарищества в финансовых и надзорных организациях по доверенности.
- Распоряжение вещественными и финансовыми активами жилтоварищества.
- Решение кадровых вопросов, в том числе наём, увольнение сотрудников структуры, определение списка обязанностей и контроль деятельности сотрудников.
- Заключение договоров с ресурсоснабжающими фирмами и подрядными ремонтными организациями.
Дополнительным пунктом следует указать, что заключение любых договоров со сторонними компаниями может осуществляться только для реализации уставных целей товарищества.
Наёмный управляющий не может оформлять займы и кредиты на погашение текущих задолженностей без соответствующего решения общего собрания жильцов-членов жилищного товарищества, согласно ч. 6 п. 2 ст. 145 ЖК РФ .
К должностным обязанностям привлекаемого управленца относятся:
Периодичность отчётов (ежеквартально, ежемесячно) определяется дополнительно.
К обязанностям другого субъекта соглашения (правления жилтоварищества) относятся:
- Обеспечение привлечённому сотруднику необходимых условий труда и предоставление полномочий.
- Своевременная выплата заработной платы в установленном размере.
- Предоставление необходимой информации о соглашениях, заключенных ранее руководством товарищества.
- Предоставление ежегодного оплачиваемого отпуска.
Председатель имеет право контролировать деятельность нанятого управляющего и давать ему прямые указания, согласно п. 1 ст. 149 ЖК РФ .
Режим работы и оплата труда
Трудовой режим определяется договором и может быть двух типов:
- полный день;
- ненормированный день.
Полный день предполагает определённое количество рабочих часов, а также нахождение управляющего в офисе товарищества. Ненормированный график подразумевает самостоятельную организацию управляющим своего времени для решения поставленных задач, такой график характерен для небольших товариществ, а также для управляющих-индивидуальных предпринимателей, сотрудничающих сразу с несколькими жилищными организациями.
Оплата труда может быть как фиксированная, для управляющих на постоянной основе, так и сдельная, для привлекаемых на ограниченный срок антикризисных руководителей, работающих по гражданскому соглашению.
Ответственность сторон
Привлечённый руководитель несёт ответственность за свою деятельность:
- материальную;
- гражданскую;
- уголовную.
Гражданская ответственность подразумевает соблюдение условий подписанного соглашения и выполнение порученных обязанностей а материальная ответственность обусловлена разумным расходованием ресурсов товарищества в уставных целях.
Уголовная ответственность наступает в случае причинения членам ТСЖ убытков из-за аварий ресурсных коммуникаций, а также в случаях коррупции.
ВНИМАНИЕ! Вне зависимости от условий трудового договора, руководство ТСЖ несёт полную ответственность за действия управляющего перед общим собранием владельцев жилых помещений.
Изменение условий и расторжение
Внесение любых изменений возможно только с письменного согласия обоих субъектов трудового соглашения. Изменение отдельных пунктов, противоречащих законодательству, может происходить по представлению жилищной инспекции или по решению суда, если от таких пунктов зависит критически важные для многих собственников моменты.
Если договор заключен на определённый срок, то по его истечению происходит либо его продление, либо прекращение действия. Продление договора обязательно должно быть оформлено письменно.
Иные условия
Типовое соглашение может быть заключено с параграфами, учитывающими особенности данного жилищного товарищества и его экономическое положение.
Отдельно можно расписать категории финансовых вопросов, находящихся в ведении управляющего , категорию действий, которые он может совершать без согласования с председателем, и рамки таких действий. Например, можно указать, что заключение договора аренды ниже определённой стоимости должно иметь санкцию правления.
Как расторгнуть?
Расторжение договора раньше окончания срока его действия может быть при следующих обстоятельствах:
- Увольнении управляющего по собственному желанию.
- Увольнению за нарушение трудовой дисциплины.
- Увольнение управляющего за невыполнение поставленных задач, срыва сроков ремонта и т.д..
- Снятие с должности по представлению жилищной инспекции или общего собрания участников ТСЖ.
В гражданско-правовом соглашении могут быть прописаны неустойки, подлежащие выплате со стороны, выходящей из договора в одностороннем порядке.
Итак, трудовой договор с привлечённым управляющим ТСЖ должен заключаться председателем и содержать сведения о целях привлечения управляющего и его обязанностях. При заключении соглашения важно указать отдельными пунктами решение спорных моментов, относящихся к конкретному ТСЖ. Чем больше условий будет обговорено в соглашении, тем меньше вероятность возникновения споров.
– юридическое лицо, формируемое собственниками изолированных помещений в многоквартирном доме. Деятельность ТСЖ направлена на поддержание систем и инфраструктуры дома в надлежащем состоянии, а также на удовлетворение потребностей граждан в коммунальных услугах и благоустройстве. Свою активность товарищества осуществляют на основании типового договора с гражданами, а также устава, принятие которых производится путем общего собрания.
Для реализации целей организации, жители делегируют ей следующие функции:
Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:
- Оперативное управление активами общей собственности многоквартирного дома. Помимо прикладного использования для осуществления коммунальных услуг, ТСЖ может заключать соглашения с третьими лицами о пользовании имуществом.
- Обеспечение надлежащей оплаты электроэнергии, газоснабжения, водоснабжения, а также основной деятельности по ремонту и благоустройству.
- Представление интересов граждан, участие в государственных программах.
- Ведение документации (финансовой, бухгалтерской, статистической).
- Найм штата и заключение договоров с подрядчиками.
- Выдача справок и выписок о жилищном статусе, коммунальных платежах или гражданах.
В отличие от ЖСК, принятие решений в ТСЖ строится путем получения подавляющего числа голосов жильцов, а не единогласно. Форма управления кооперативом направлена на предпринимательскую деятельность, пусть и в интересах граждан, проживающих в строении. Товарищество является некоммерческой структурой, большая часть операций которой производится с участием взносов, не облагаемых налогами. Значительная часть операций в ТСЖ регламентирована , а правление и члены ЖСК более свободны в формировании устава и ведении деятельности.
Договор на обслуживание многоквартирного дома оформляется между собственниками помещений и правлением, избранным на собрании жильцов. Несмотря на то, что документ разрабатывается совместно, практика коллективного соглашения отсутствует.
Форма договора с ТСЖ
Закон непосредственно не описывает форму договора с ТСЖ, но допускает применение иных норм гражданского права. В частности, образец договора оказания услуг ТСЖ между гражданином и юридическим лицом, касающееся оказания услуг, должно быть заключено в простой письменной форме (). Несоблюдение письменной формы не несет ответственности, но лишает стороны необходимости соблюдать обязательства.
Договорная форма оформления бумаг подразумевает, что гражданин и организация пришли к согласию относительно условий, что подтверждается подписью. В то же время, если услуги уже фактически оказываются, но договор не заключен по вине жильца, оплачивать проделанную работу все равно требуется (, ).
Информация, указываемая в договоре с ТСЖ
Внесение информации в документ производится на основании устава товарищества , мнения большинства жильцов и Гражданского кодекса, который определяет взаимоотношений с контрагентами. Договор также не должен противоречить ЖК РФ, в частности не ущемлять права граждан, не вступивших в ТСЖ.
Образец договора собственника с ТСЖ (посмотреть и скачать можно здесь: ) включает следующие элементы:
- Определение документа (договор об обслуживании многоквартирного дома).
- Время и место заключения (указывается дата, а также адрес строения, в отношении которого принимается соглашение).
- Стороны, участвующие в договоренностях. Физическое лицо (собственник) указывает паспортные данные, юридическое – реквизиты и сведения о председателе товарищества.
- Предмет договора – меры, производимые ТСЖ для обеспечения эксплуатации строения, сбора коммунальных платежей. Также указываются имущественные права, передаваемые под управление организации и доля собственника (определяется, как часть общей площади, пропорциональная размеру квартиры).
- Обязанности сторон позволяют реализовать пункты соглашения и определить момент нарушения договоренностей. Указывается, обязано ли товарищество нанимать сторонние организации.
- Права участников соглашения позволяют распоряжаться имуществом, отстаивать свои права и требовать отчетность, справки и иные документы, связанные с деятельностью ТСЖ.
- Размер платежей, а также условия начисления дополнительных сумм на непредвиденные расходы. Указывается минимальная величина выплаты.
- Ответственность, наступающая вследствие неисполнения взятых на себя обязательств.
- Порядок разрешения спорных моментов, возникающих во время работы ТСЖ. Чаще всего устанавливается режим взаимных претензий.
- Возможность в случае потери прав собственности на квартиру.
- Срок и тип договора (срок определяется самостоятельно, но тип всегда публичный, поскольку этого требует );
- Подписи и реквизиты сторон (повторно).
Требования к составлению договора с ТСЖ
Заключение договора невозможно, если лицо не обладает правами собственности или не изъявляет желания вступить в товарищество. В то же время ТСЖ не может отказать гражданам в реализации своего права на участие в управлении общим имуществом. Заключенное соглашение не требует нотариального удостоверения кроме случаев, когда единственный собственник помещения недееспособен и не имеет представителей.
Лицо, участвующее в сделке, должно быть ознакомлено с условиями договора , даже если оно не участвовало в его составлении (образец был составлен на собрании ранее). Стороной сделки не могут быть лица, не имеющие достаточной правоспособности (например, несовершеннолетние). После составления договора и его последующего подписания, каждый участник получает по одному экземпляру.
Заключение
Договор с ТСЖ на предоставление коммунальных услуг позволяет разграничить права и обязанности сторон и создать предпосылки для единообразного сотрудничества товарищества с жильцами. Жилищный кодекс устанавливает следующие нормативы:
- Соглашение оформляется на бумажном носителе и заключается между двумя сторонами.
- Документ содержит существенные условия, определенные в ГК РФ, а также пункты, внесенные на основании устава.
- Договор заключается по воле жильца
- Договор с ТСЖ образца 2017 года можно скачать на сайте.