Czy można podnieść cenę mieszkania w Tiumeniu, jeśli zamierzasz zostawić w nim meble i sprzęt AGD? Odpowiedź rzeczoznawców O OO „AGA T-Ets pl” ka” - tak i nie. Więcej przeczytasz w naszym materiale analitycznym.
Oczywiście każdy kupujący może robić co chce, jednak statystyki rynkowe mówią nam, że podwyższanie ceny mieszkania w przypadku pozostawienia w nim elementów wyposażenia nie zawsze jest uzasadnione.
Zacznijmy od tego, co stało się już praktyką rynkową. Prawie wszystkie mieszkania z nowej oferty będą w momencie sprzedaży wyposażone w zabudowę umeblowaną i zabudowę kuchenną, czasem także w zabudowę.
Statystyki cenowe pokazują, że nie jest to już powód do dodawania kilkudziesięciu tysięcy do ceny mieszkania. Ale meble do zabudowy będą zaletą przy wyborze (oczywiście jeśli są w dobrym stanie).
Ale jak ocenić sytuację, gdy sprzedawca zamierza opuścić mieszkanie wszystkie meble, a nawet sprzęt AGD ? Niestety, czasy totalnych niedoborów już minęły, a używane mogą zainteresować tylko tych, którzy kupują mieszkanie na wynajem. A takich nabywców w czasie kryzysu jest niewielu.
Aby zrozumieć, czy meble mają wpływ, przeanalizowaliśmy segment nieruchomości wtórnych w 1,2,3 Mikrodzielnicach w Tiumeniu, biorąc pod uwagę oferty porównywalnych mieszkań z meblami i bez.
Analiza pozwoliła podzielić porównywalne grupy na kilka segmentów. W pierwszej znalazły się mieszkania z kategorii niskich cen (od 44,5 do 50 tys. rubli/mkw.), w drugiej – średnie ceny podaży (50 -60,5 tys. rubli/mkw.), w trzeciej – mieszkania o wysokich ceny (od 70,0 do 80,5 tys. Rubli za mkw.).
Przypomnijmy, że średni koszt zaopatrzenia na tym obszarze w momencie badania wynosił 54 824 ruble/mkw.
Jak wykazało badanie, dostosowanie pod kątem dostępności mebli w mieszkaniu uzależnione jest od segmentu cenowego, w którym mieści się oferta. Wyniki podsumowano w tabeli:
Można zatem wyciągnąć następujące wnioski:
- W niższym segmencie cenowym w większości przypadków mamy do czynienia z sytuacją, gdy sprzedawca nie podwyższa ceny mieszkania. Meble pozostają raczej jako „ładunek”, a ich stan jest taki, że nikt za nie dodatkowo nie zapłaci.
- W średnim segmencie cenowym zdarzają się zarówno sytuacje, w których nie dopłaca się za meble, jak i takie, w których meble są dla sprzedawcy powodem do podniesienia ceny (i to dość znacząco). Wszystko zależy od stanu mebli i/lub wyposażenia. Nowoczesne modele w dobrym stanie mogą podnieść cenę o te same +15%, a stare meble i sprzęt AGD nie będą już czynnikiem wpływającym na podwyżkę.
- Segment cenowy wysoki wykazuje niewielkie, ale stabilne korekty dostępności mebli i sprzętu AGD przy sprzedaży mieszkania. Oczywiście tutaj apriorycznie przyjmuje się, że przedmioty są w dobrym stanie, są to modele importowane i nowoczesne.
O OO „AGA T-Ets pl” KA” oferuje usługi doradcze w zakresie kalkulacji ewentualnego kosztu sprzedaży Twojej nieruchomości, biorąc pod uwagę wszystkie czynniki determinujące cenę rynkową. Ceny usług doradczych podane są w naszym serwisie
Kierownik działu ocen Eurasia Service LLC,
członek zwyczajny SRO ROO (nr rejestracyjny 0003083)
Przygotowując raporty z wyceny mieszkań specjaliści naszej firmy stosują różne metody i podejścia. Stosowanie metod podejścia porównawczego nie jest kompletne bez zastosowania korekt przy ustalaniu wartości wycenianego przedmiotu.
Zastosowanie korekt (korekt) uzależnione jest od wielu cech wycenianej nieruchomości (data sprzedaży, licytacja i warunki przyszłej transakcji, prawna rejestracja własności nieruchomości oraz występowanie lub brak ograniczeń własności, lokalizacja i odległość od przystanki komunikacji miejskiej, piętro, rodzaj domu, wyposażenie wnętrz, stosunek powierzchni całkowitej do powierzchni mieszkalnej i kuchennej w mieszkaniu, obecność oddzielnej lub wspólnej łazienki, obecność balkonów lub loggii, widok z okien mieszkania – na zewnętrzną część ulicy lub na podwórko).
Oczywiście wszelkie korekty wymagają odpowiedniego uzasadnienia i wyjaśnienia. Dlatego poniżej postaramy się zebrać i uzasadnić wielkość tej czy innej korekty (zmiany) podczas przeprowadzania oceny i ustalania wartości rynkowej przedmiotu.
1. Korekta do negocjacji
Analizując obecną sytuację na rynku, a także bazując na doświadczeniach z wyceny wielu obiektów, wartość korekty do negocjacji wynosi 7%. W dość rzadkich przypadkach cena transakcyjna i cena ofertowa są takie same. Należy pamiętać, że przy dokonywaniu korekt aukcji brana jest pod uwagę różnica pomiędzy ceną zawieranej transakcji a ceną istniejącej oferty. Jak wykrywa się tę różnicę? Podczas wzajemnych negocjacji cenowych, tj. podczas procesu licytacji. Cena początkowa w większości przypadków jest znacznie wyższa niż rzeczywisty koszt nieruchomości. Składka ta, według naszych obliczeń, wynosi powyższe 7%.
2. Korekta daty sprzedaży (oferty)
W wielu przypadkach od daty sprzedaży ocenianej nieruchomości upłynął pewien czas (np. ponad miesiąc), a zatem na rynku zaszły zmiany, które wpłynęły przede wszystkim na poziom cen. Korekta daty sprzedaży uwzględnia te zmiany, czyli okres, który nastąpił przed publikacją informacji o cenie sprzedaży.
Dokonanie korekty daty sprzedaży oznacza, że uwzględniono i uwzględniono zmiany w podwyżkach cen rynkowych. Ten punkt jest bardzo ważny i należy go wziąć pod uwagę przy ocenie i wprowadzaniu korekt.
3. Dostosowanie warunków transakcji
Przy ocenie przedmiotu, w stosunku do którego podmioty zamierzają dokonać transakcji, uwzględniane są także warunki samej transakcji. Jeżeli przedmiot oceny jest wolny od praw osób trzecich (np. nikt nie jest zameldowany w mieszkaniu), tj. jest bezpłatna zarówno prawnie, jak i fizycznie, wówczas stosuje się dostosowanie warunków transakcji - droższe o 10%. To jest średnia korekta. Dla wyjaśnienia podamy przykład - jeśli trzeba wycenić mieszkanie na sprzedaż z jednoczesnym zakupem (wymianą), to koszt mieszkania będzie niższy o kwotę określonej korekty. Powodem tego jest strata czasu na poszukiwanie opcji wymiany, która zaspokoiłaby życzenia obu stron transakcji.
4. Przystosowanie do własności
Na wartość przedmiotu wpływa wiele czynników. Jednocześnie należy wziąć pod uwagę parametry obniżające jego koszt. Korekta tytułu odnosi się do różnicy pomiędzy ceną przedmiotu w obecności tytułu, sformalizowaną zgodnie z normami i wymogami prawnymi.
Jeżeli nie przeprowadzono państwowej rejestracji własności nieruchomości, korekta wynosi 5-10% ze względu na spadek wartości. Podobną zmianę stosuje się w przypadku istnienia różnych ograniczeń prawa własności lub innych obciążeń. W takich przypadkach wartość przedmiotu maleje, a co za tym idzie – cena transakcyjna.
5. Korekta lokalizacji
Ta cecha wycenianej nieruchomości, jaką jest lokalizacja, jest najczęstszą, a zarazem jedną z najistotniejszych przy ustalaniu wartości mieszkania w warunkach istniejących relacji rynkowych. Konieczność skorygowania lokalizacji pojawia się, gdy lokalizacja obiektu różni się od lokalizacji podobnych obiektów. Jeśli mieszkanie znajduje się daleko od stacji metra lub innego przystanku komunikacji miejskiej, to bezpośrednio wpływa to na obniżenie jego ceny. Z drugiej strony bliskość przystanków tramwajowych, trolejbusowych, autobusowych i metra podnosi cenę mieszkania.
Korekta wynosi do 15% w przypadku, gdy mieszkanie (przedmiot wyceny) znajduje się w dużej odległości od przystanku autobusowego (trolejbusowego, tramwajowego) lub aby dojechać do mieszkania ze stacji metra konieczna jest komunikacja naziemna, co zmniejsza jego cena. Co więcej, każde 200 metrów od przystanku komunikacji miejskiej do mieszkania, czyli co dwie minuty, które trzeba przejść, aby dojść do domu, również wpływa na obniżenie jego ceny o 1% (za każde 200 metrów).
6. Dopasowanie do podłoża
Przy ocenie mieszkania brane jest pod uwagę piętro, na którym się znajduje. Czynnikiem wpływającym na koszt jest to, na którym piętrze znajduje się mieszkanie - na pierwszym piętrze, na ostatnim piętrze lub pomiędzy nimi. Jeśli podłoga jest pierwsza, oznacza to wilgotność i niską temperaturę powietrza w mieszkaniu, a także z reguły w mieszkaniach na pierwszym piętrze nie ma wystarczającej ilości naturalnego światła dziennego z powodu drzew lub krzewów posadzonych wokół domu. Jeśli chodzi o ostatnie piętro, latem istnieje duże prawdopodobieństwo nieszczelności dachu i silnego nagrzewania się okien. Nie można wykluczyć problemu z ciśnieniem wody na piętrze. Dlatego mieszkania na wyższych piętrach będą kosztować więcej niż mieszkania na niższych piętrach
Opłata za każde piętro wynosi 15% na pierwszym piętrze i 10% na ostatnim.
7. Dostosowanie do klasy jakości wykończenia
Remonty i jakość wykończenia wpływają bezpośrednio na koszt mieszkania. Nienaganne i wysokiej jakości wykończenie podnosi cenę o 10%.
Dostosowanie do klasy jakości wykończenia oblicza się analogicznie do podobnego mieszkania.
Istnieją cztery rodzaje wykończeń:
- bez wykończenia - brak drzwi wewnętrznych, wstawione okna, ściany, podłoga i sufit nie zostały poddane pracom wykończeniowym. Jest to wykończenie podstawowe wymagające prac naprawczych.
- proste wykończenie - ściany i sufity mieszkania są bielone lub pokryte tapetą, podłoga jest kafelkami, linoleum lub parkietem, łazienka i kuchnia wyposażona jest w instalację wodno-kanalizacyjną.
- ulepszone wykończenie - ściany i sufit pokryto farbą akrylową lub tapetą, podłoga wyłożona jest płytkami, linoleum lub parkietem, łazienka i kuchnia wyposażone są w wysokiej jakości ceramikę sanitarną.
- wysoka jakość wykończenia – mieszkanie przeszło wysokiej jakości remonty, przy użyciu nowoczesnych technologii budowlanych i wysokiej jakości materiałów. Istniejące powierzchnie są idealnie wypoziomowane, mieszkanie wyposażone jest w najnowszą instalację elektryczną i wodno-kanalizacyjną. Dopuszczalne jest przeprowadzanie przebudowy według indywidualnego projektu przy użyciu konstrukcji o złożonej konfiguracji kompozytowej.
8. Dostosowanie do rodzaju domu
Przy ustalaniu wartości rynkowej mieszkania w procesie wyceny uwzględnia się takie cechy nieruchomości jak rodzaj budynku, w którym mieszkanie się znajduje. W oparciu o ogólną praktykę rzeczoznawczą i w szczególności nasze doświadczenie, obiekt wyceny zlokalizowany w domu typu blok lub płyta jest o 10-15% tańszy.
Taka poprawka nie ma jednak zastosowania, jeśli mieszkanie znajduje się w budynku murowanym lub ceglanym-monolitycznym. Jednocześnie porównuje się mieszkania analogowe, które pod wszystkimi innymi względami, z wyjątkiem rodzaju domu, mają podobne cechy. Jak widać z istoty zastosowanej korekty, bardziej nowoczesne i przyjazne dla środowiska materiały podnoszą wartość wycenianej nieruchomości.
9. Korekta powierzchni całkowitej, powierzchni mieszkalnej i powierzchni kuchennej.
Przy ocenie mieszkania brany jest pod uwagę fakt, że duża powierzchnia nieruchomości zmniejsza koszt za metr kwadratowy. A także część dzienna i kuchnia również odgrywają ważną rolę przy stosowaniu regulacji. Dlatego mieszkania z większą powierzchnią dzienną i kuchnią są droższe niż ich odpowiedniki z mniejszą powierzchnią dzienną i kuchnią.
Przy wycenie mieszkania stosuje się korektę powierzchni - co 5 m2. obniżyć koszt jednego metra kwadratowego o 1%. Porównując z podobnym mieszkaniem, które różni się jedynie powierzchnią, rzeczoznawcy stosują tę korektę.
Ponadto często dokonuje się dostosowań w zależności od powierzchni kuchni, ponieważ... jego wielkość wpływa na całkowity koszt mieszkania na rynku mieszkaniowym. Korektę stosuje się w wysokości 0,5% za różnicę 1 m2. kuchnie.
10. Regulacja widoku z okien
Widok z okna w większości przypadków ma ogromny wpływ na cenę mieszkania. Wyjaśnia się to prosto - dokonując transakcji i kupując mieszkanie, nowi właściciele otrzymują nie tylko widok z okna, ale także cechę środowiskową. Mieszkania zlokalizowane z oknami wychodzącymi na zewnętrzną część ulicy, na drogi czy autostrady, są znacznie tańsze od tych, których okna wychodzą na wewnętrzny dziedziniec. Ale najdroższe będą mieszkania, które mają okna po obu stronach - zarówno od ulicy, jak i od podwórza. Generalnie korekta za widok z okien wynosi 10-15% wartości wycenianej nieruchomości.
11. Korekta obecności balkonu/loggii
Istotnym czynnikiem przy ustalaniu wartości rynkowej mieszkania jest obecność balkonu i (lub) loggii. Dodatkowo może być kilka balkonów (i/lub loggii), co podnosi cenę nieruchomości. Jeśli mieszkanie posiada balkon (i/lub) loggię, jest to traktowane jako cecha pozytywna i uważana za poprawę. Parametr ten jest brany pod uwagę przy ocenie niemal każdego mieszkania. Wysokość korekty (korekty) waha się od 0 do 5%. Jak widać rozbieżność pomiędzy dolnym i górnym progiem nowelizacji jest bardzo znacząca i stosowana jest każdorazowo indywidualnie, ale w porównaniu z podobnym mieszkaniem.
12. Regulacja łazienki
Przy ocenie i ustaleniu wartości rynkowej mieszkania szczególną uwagę zwraca się na rozplanowanie sanitariatów w mieszkaniu. Oprócz tego, w niektórych przypadkach pod uwagę brana jest także ilość łazienek (nie zawsze w mieszkaniu jest tylko jedna łazienka). Mieszkanie, w którym toaleta jest oddzielona od łazienki, będzie droższe niż podobne mieszkanie o podobnych cechach opisowych, ale ze wspólną łazienką. W tym przypadku korekta wynosi średnio 5% wartości wycenianej nieruchomości.
13. Korekta z tytułu płynności udziału w mieszkaniu
Często zdarza się, że wycena dotyczy nie mieszkania, a jego części, czyli np. akcje. Jednocześnie dokonywanie dostosowań jest nieuniknione, ponieważ Na wartość rynkową udziału w mieszkaniu wpływa wiele czynników.
Jednocześnie brane są pod uwagę wszystkie te parametry, które byłyby brane pod uwagę przy ocenie mieszkania jako całości, a nie tylko jego części. A także trzeba wziąć pod uwagę fakt, że udział w mieszkaniu jest znacznie trudniejszy do sprzedania lub zakupu niż mieszkanie jako niezależny, integralny przedmiot. Punkt ten wpływa także na ustalenie wartości udziału.
Przy zastosowaniu korekty płynnościowej udziału w mieszkaniu waha się ona od 10 do 40%. Jest to dość duża różnica między dolnym i górnym progiem, dlatego należy wziąć pod uwagę charakterystykę przydzielonego udziału, a także charakterystykę całego mieszkania.
Przy ocenie przedmiotu, w stosunku do którego podmioty zamierzają dokonać transakcji, uwzględniane są także warunki samej transakcji. Jeżeli przedmiot oceny jest wolny od praw osób trzecich (np. nikt nie jest zameldowany w mieszkaniu), tj. jest bezpłatna zarówno prawnie, jak i fizycznie, wówczas stosuje się dostosowanie warunków transakcji - droższe o 10%. To jest średnia korekta. Dla wyjaśnienia podamy przykład - jeśli trzeba wycenić mieszkanie na sprzedaż z jednoczesnym zakupem (wymianą), to koszt mieszkania będzie niższy o kwotę określonej korekty. Powodem tego jest strata czasu na poszukiwanie opcji wymiany, która zaspokoiłaby życzenia obu stron transakcji.
- bez wykończenia - brak drzwi wewnętrznych, wstawione okna, ściany, podłoga i sufit nie zostały poddane pracom wykończeniowym. Jest to wykończenie podstawowe wymagające prac naprawczych.
- proste wykończenie - ściany i sufity mieszkania są bielone lub pokryte tapetą, podłoga jest kafelkami, linoleum lub parkietem, łazienka i kuchnia wyposażona jest w instalację wodno-kanalizacyjną.
- ulepszone wykończenie - ściany i sufit pokryto farbą akrylową lub tapetą, podłoga wyłożona jest płytkami, linoleum lub parkietem, łazienka i kuchnia wyposażone są w wysokiej jakości ceramikę sanitarną.
- wysoka jakość wykończenia – mieszkanie przeszło wysokiej jakości remonty, przy użyciu nowoczesnych technologii budowlanych i wysokiej jakości materiałów. Istniejące powierzchnie są idealnie wypoziomowane, mieszkanie wyposażone jest w najnowszą instalację elektryczną i wodno-kanalizacyjną. Dopuszczalne jest przeprowadzanie przebudowy według indywidualnego projektu przy użyciu konstrukcji o złożonej konfiguracji kompozytowej.
Protokół oceny to dokument pisemny spełniający wszystkie wymogi etyki zawodowej, w sposób jasny i przystępny odzwierciedlający przebieg procesu oceny oraz zawierający dane wyjściowe, którymi posługiwał się rzeczoznawca, ich analizę, wnioski oraz wartość ostateczną. W załączniku do raportu z oceny znajdują się wszystkie zdjęcia, szkice i mapy nieujęte w głównych częściach raportu. Czasami w załączniku znajduje się słowniczek terminów.
Najważniejszymi czynnikami przy ustalaniu ceny są ceny mieszkań w Twoim budynku z tą samą liczbą pokoi, następnie wszystkich pozostałych mieszkań w tym budynku, a następnie mieszkań w podobnych budynkach w Twojej okolicy. Aby wybrać „podobne” domy, przeprowadziliśmy badanie typologii zasobów mieszkaniowych Moskwy i obwodu moskiewskiego.
OCENA MIESZKANIA Z WYKORZYSTANIEM PODEJŚCIA PORÓWNAWCZEGO
Analogi muszą być jak najbardziej podobne do ocenianej Nieruchomości, przede wszystkim pod względem pierwszych pięciu elementów porównania, a w przypadku nieruchomości mieszkalnych (mieszkań) także pod względem cech fizycznych (liczba pokoi, powierzchnia całkowita, rodzaj budynku, itp.). Wszystkie wybrane analogi podsumowano w Tabeli 8, która zawiera dane pierwotne uzyskane z otwartych źródeł oraz dane dodatkowe uzyskane bezpośrednio od sprzedawcy analogów.
Wycena mieszkania metodą porównawczą
Poniżej przedstawiono uzasadnienie i obliczenie wielkości korekt dla elementów porównania, które są różne dla analogów i Przedmiotu Wyceny. Stosowana jest technika przybliżająca każdy obiekt porównania do Obiektu Oceny. Korekty (poprawki) mogą mieć charakter kosztowy lub procentowy. W przypadku cech ilościowych różnice wprowadza się zazwyczaj w ujęciu wartościowym, a dla jakościowych – w ujęciu procentowym. Korekty procentowe stosuje się zarówno do kosztu obiektu porównania, jak i jednostki porównawczej, natomiast korekty kosztów stosuje się do kosztu obiektu porównania. Korekty ze względu na warunki rynkowe, lokalizację i zużycie są wartościami procentowymi.
Stosując podejście porównawcze, wartość Nieruchomości ustala się w porównaniu z ceną sprzedaży podobnych obiektów. Podstawą zastosowania tego podejścia jest fakt, że wartość Wyceny Nieruchomości jest bezpośrednio powiązana z ceną sprzedaży podobnych obiektów. Każda porównywalna sprzedaż (przedmiot porównania, analog) porównywana jest z wycenianą nieruchomością. Dokładność obliczenia wartości Przedmiotu wyceny metodą porównawczą zależy od ilości (kompletności) i jakości (rzetelności) informacji o transakcjach kupna i sprzedaży (lub ofertach sprzedaży).
Korekta dostępności mebli przy wycenie mieszkania
VÔœ8+.k d˝õ O-w¥ˇŘ≈t‰&ÂÖ-6àÖàT ≠ »$ëI1*I$íRíI$î§íI%)$íIJI$íRíI$ˇœ∑‚ô?Û̯´∑œÙc… ≥¨¶ 'ˆ$íI)I$íJRI$íîI$ $íI)I$íJRI$íîI$ $íI)I$íJRI$íîI$ $íI)I$íJRI$íîI$ $íI)I$íJRI$íîI$ $íI) I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîI$ $íI)I$íJRI$íîíI $ $íI)I$íJRI$íîI$ $íI)I$íJRI$íîI$ $íI)I$íJRI$íîI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîII$ $íI)I $íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íî®uOÃ˘ˇ>PÍüôÛ˛™t… ÷I›∂íI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $H$¶aL¶ í+K0,g©°˙=¸ˇÿ§ D©A ¨ö–p°g/˘˚?ÆÔ Ωò/À²
Dla wyjaśnienia podamy przykład - jeśli trzeba wycenić mieszkanie na sprzedaż z jednoczesnym zakupem (wymianą), to koszt mieszkania będzie niższy o kwotę określonej korekty. Powodem tego jest strata czasu na poszukiwanie opcji wymiany, która zaspokoiłaby życzenia obu stron transakcji.
Korekta mebli przy wycenie mieszkania
Jest to powszechna praktyka. Nie zostawiajmy jej boku. Należy pamiętać, że czasami w dokumentach występują rozbieżności. W każdym razie dowody są najważniejsze. Trzeba tylko pamiętać, że w tych obliczeniach trzeba brać pod uwagę wielkość powierzchni mieszkania, nie biorąc pod uwagę komór chłodniczych (loggie, balkony).
Zgodnie z prawem rzeczoznawca ma obowiązek zastosować wszystkie trzy podejścia do wyceny lub uzasadnić niemożność zastosowania jednego lub drugiego podejścia, zatem nieprawdziwe jest twierdzenie, że jeden raport jest lepszy od drugiego ze względu na to, że wykorzystuje dwa podchodzi zamiast jednego.
Korekta dostępności mebli przy wycenie mieszkania
Stosowanie metody sprzedaży parowanej polega na porównaniu dwóch oferowanych do sprzedaży nieruchomości, które są sobie dokładną kopią, z wyjątkiem jednego parametru (np. piętro), który wyjaśnia różnicę w cenie tych nieruchomości. Ważne jest, aby pozostałe parametry przedmiotu oceny i analogu były takie same.
Po wybraniu analogów do obliczenia kosztu mieszkania metodą porównawczą wprowadza się korekty cen analogów, które uwzględniają różnice między analogami a przedmiotem oceny. Korekty mogą być zarówno w górę, jak i w dół. Mogą być procentowe lub bezwzględne (w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni mieszkania).
Wycena mieszkania
Istotną korektą jest dostosowanie oferty, które uwzględnia, że cena transakcyjna jest zwykle niższa od ceny, po której nieruchomość jest notowana na wolnym rynku. W przypadku mieszkań rabat przetargowy waha się zwykle od 2,5% do 5%. Odpowiednio za mieszkanie warte około dwóch milionów rabat na aukcji wyniesie 50–100 tysięcy rubli. Bardzo często klient wyceniający nie bierze tego rabatu pod uwagę lub uważa jego wielkość za kontrowersyjną, jednak uwzględnienie rabatu przetargowego jest wymogiem obowiązkowym przy ocenie mieszkania pod kątem uzyskania kredytu hipotecznego.
Niemal każdy prędzej czy później ma do czynienia z usługami rzeczoznawców. Zdecydowaną większość klientów tego typu pracy stanowią osoby chcące zaciągnąć kredyt hipoteczny; Ocena jest również niezbędną procedurą przy rejestracji spadku, refinansowaniu, podziale majątku przed sądem oraz w niektórych innych przypadkach. W artykule opisano niuanse wyceny mieszkania, które często powodują zamieszanie u klientów.
Korekta liczby kondygnacji przy ocenie mieszkań
Porównawcze podejście do wyceny to zespół metod wyceny wartości polegający na porównaniu wycenianego przedmiotu z jego odpowiednikami, dla których dostępna jest informacja o cenach transakcji z nimi. Warunki stosowania podejścia porównawczego: 1. Obiekt nie powinien być unikalny. 2. Informacje muszą być wyczerpujące, łącznie z warunkami transakcji.
Promocja trwa do końca tego miesiąca. Aby uzyskać szczegółowe informacje, skontaktuj się z menadżerem. Aby dowiedzieć się ile kosztuje wycena mieszkania zadzwoń: Oferujemy Państwu usługę wyceny mieszkania on-line. Należy pamiętać, że szacunki te mają charakter przybliżony i nie mają mocy prawnej.
Korekta podłogi przy wycenie mieszkań
4.2.4. Konieczność remontu (wykończenie i wyposażenie). Konieczność napraw prowadzi do obniżenia kosztu mieszkania, biorąc pod uwagę nadchodzące koszty prac remontowych. Dostosowanie v Dostosowanie wprowadza się w celu uwzględnienia wzrostu atrakcyjności analogu. Konieczność napraw prowadzi do obniżenia kosztu mieszkania, biorąc pod uwagę nadchodzące koszty prac remontowych.
Kalkulacja średnich cen sprzedaży i wynajmu lokali handlowych zlokalizowanych na pierwszych piętrach budynków mieszkalnych i administracyjnych oraz lokali zlokalizowanych w piwnicach i piwnicach budynków, w zależności od strefy cenowej* Ekterynburga. W tym przypadku stosuje się ceny ofertowe, a nie rzeczywiste ceny transakcji nieruchomościami; ceny sprzedaży i wynajmu obiektów podawane są w formacie kosztu za 1 m2.
Kosztorys mieszkania
Głównym argumentem za odmową stosowania podejścia dochodowego jest to, że analizując oferty na rynku mieszkań na wynajem w Permie, wskazano na czynniki zmienne, takie jak: dostępność mebli, sprzętu AGD, telefonu, jakość napraw, „czystość” lokali oraz inne, w których trudno określić etap gromadzenia informacji. Czynniki te są zwykle identyfikowane dopiero podczas bezpośredniej kontroli lokalu mieszkalnego i mogą znacząco wpłynąć na koszt miesięcznego czynszu, różnica może sięgać około 1,5 razy; Obecność takich czynników komplikuje obliczenie dochodu, jaki może wygenerować obiekt. Czynniki te wpływają również na wyliczenie stopy kapitalizacji w ramach podejścia dochodowego, co również komplikuje dalsze obliczenia i określenie wartości przedmiotu.
2. Aby określić koszt wymiany części lokalu, należy w pierwszej kolejności obliczyć koszt wymiany całego budynku. W tym celu niezbędne jest posiadanie dokumentacji projektowo-kosztorysowej lub rozwiązania zagospodarowania przestrzennego oraz opisu technicznego elementów konstrukcyjnych budynku, w którym zlokalizowany jest oceniany obiekt.
Jak samodzielnie ocenić mieszkanie w stolicy
„Im większa powierzchnia mieszkania, tym mniejsza jego płynność” – wyjaśnia Arslan Ainakulov. „Sprzedać jest znacznie trudniej”. W związku z tym cena za metr kwadratowy dużego mieszkania będzie niższa. Załóżmy, że mamy kompleks mieszkaniowy „Słoneczne Miasto”. Są tam apartamenty, zarówno 25-metrowe, jak i 30-metrowe, czyli wchodzisz, a tam jest tylko pokój i nic więcej. Tam metr kwadratowy osiąga 3000 dolarów. Jeśli spojrzymy na mieszkanie na lewym brzegu o powierzchni 70 metrów kwadratowych, koszt za metr kwadratowy będzie taki sam – 2500-3000 dolarów.
Obiekt analogowy musi znajdować się jak najbliżej obiektu oceny. Idealny, jeśli znajduje się w tym samym domu lub kompleksie mieszkalnym. W Astanie w zasadzie nie ma problemów z wyborem opcji. Dlatego znalezienie mieszkania podobnego do Twojego w tym samym osiedlu zwykle nie stanowi problemu. Według priorytetu kryteria są rozmieszczone w następującej kolejności: budynek mieszkalny, ulica, dzielnica miasta.