- Prednosti nakupa stanovanja v novogradnji v fazi izkopa
- Ekonomična možnost: preprodaja novih garaž
Nakup majhnih stanovanj (19 - 35 m2) za nadaljnjo prodajo je dober način za naložbo v novogradnje, a kot pri vsem, obstajajo pasti.
Bistvo strategije: nakup stanovanja ali garsonjere v novogradnji (dokler hiša ni predana v obratovanje) in preprodaja v letu ali dveh. Majhne garsonjere in enosobna stanovanja najbolje rastejo in so bolj likvidni kot velika stanovanja.
Potreben čas – samo tri dni. En dan za iskanje ustrezne nepremičnine, drugi dan za oddajo dokumentov na banko, tretji dan za podpis pogodbe.
Pri vlaganju v nove stavbe za nadaljnjo prodajo med krizo si je treba zapomniti več pomembnih točk:
- bolje je izbrati novogradnje v zadnjih fazah gradnje, ker obstaja možnost nedokončane gradnje;
- razvijalce je treba skrbno preveriti;
- Prodaja nove stavbe na sekundarnem trgu je težka.
Nedvomno plus je, da je v času gospodarske krize cena novih stanovanj precej nižja. Potem pa, ko izbruhne kriza, nepremičnine premagajo inflacijo, denar pa se poceni. Se pravi, najboljša strategija je nakup med krizo in prodaja po koncu krize, na vrhuncu cene.
Zdaj je glavna težava na trgu nepremičnin ta, da je sekundarni trg zamrznil. Pravno gledano, če ste kupili stanovanje in razvijalca in ga nato preprodali (ne da bi tam živeli niti en dan), je to že preprodaja na sekundarnem trgu. Hipoteka na sekundarno nepremičnino ni zelo donosna in veliko ljudi raje najame novogradnje po nižji obrestni meri. Zato lahko upoštevamo vse možnost naložbe v nove hiše in stanovanja za najem, nato pa s prodajo izstopite iz posla.
Po drugi strani pa je do 1. julija 2018 možno kupiti novogradnjo po zelo ugodni ceni. Zaradi začetka veljavnosti sprememb 218-FZ in postopnega opuščanja DDU strokovnjaki pričakujejo, da se bodo cene na tem trgu jeseni 2018 povečale za 20-30%. Tako lahko zdaj kupite stanovanje v novi stavbi po najugodnejših pogojih, povečanje stroškov v 1-2 letih pa je lahko namesto standardnih 30-40%, veliko več - 50-60%.
Predstavljajte si to:
Kupili ste stanovanje za 2.100.000 rubljev.
V 6 mesecih se je povečala na 2.600.000 - 2.700.000 rubljev.
Po izračunih bo dobiček od 500.000 rubljev.
Oglejte si delček seminarja Nikolaja Mročkovskega, kjer je podrobneje obravnavana strategija vlaganja v novogradnje za nadaljnjo prodajo:
(Fragment seminarja – )
Prednosti nakupa stanovanja v novogradnji v fazi izkopa
Od trenutka izkopa do prodaje vseh stanovanj se nepremičnine podražijo za približno 40-50%. Zato je tudi ob upoštevanju hipoteke donosno kupiti nepremičnino: plačamo 7-8% posojila, nepremičnina zraste za 40-50% v celotnem obdobju gradnje (1,5-2 leti). Razliko prepustimo sebi.
Poglejmo, kako se povečajo stroški novogradnje pri gradnji hiše. Torej:
- Takoj, ko je parcela ograjena in se začne gradnja, je to izhodiščna cena.
- Izkopali so jamo, nalili temelj - plus 10% stroškov.
- Zgradili smo prva nadstropja - še plus 10%.
- Zgornja nadstropja so bila dokončana - še plus 10%.
- Hišo smo predali državni komisiji - še plus 10%.
- Izdali so ključe - še plus 10%.
Tako lahko ob upoštevanju ocene izračunate, na kateri stopnji se vam najbolj izplača pridružiti transakciji. Seveda ob upoštevanju tako razmer na trgu kot vaših finančnih zmožnosti.
Ocena potenciala stanovanja v novogradnji za nadaljnjo prodajo
Če želite pravilno oceniti predmet, morate najprej ugotoviti:
- Koliko sob je bolj donosno vzeti? Kakšna velikost?
- Kakšne so razlike v donosnosti med enosobnim, dvosobnim ali trisobnim stanovanjem?
- S katerimi kazalniki se določi likvidnost predmeta?
Odgovor na ta vprašanja najdete v videu " Ocena potenciala stanovanja v novogradnji za nadaljnjo prodajo».
(delček seminarja – Skrivnosti ustvarjanja denarnega toka in kapitala v nepremičninah)
2 glavni pravili, napisani v krvi neuspešnih investitorjev pri vlaganju v novogradnje:
- skrbno izberite razvijalce in hiše, upoštevajte ne le donosnost, ampak tudi tveganja;
- preučite možnost izstopa iz posla, preden je nepremičnina izročena (sankcije, naročilo), razmislite pa tudi o rezervni strategiji - vlaganju v nove stavbe za poznejši najem.
In ne daj vseh jajc v eno košaro. Če je mogoče sredstva razdeliti na več projektov, to storite!
Ekonomična možnost: preprodaja novih garaž
Strategijo preprodaje nepremičnin lahko izvajate ne samo z novogradnjami, ampak tudi z garažami. To je odlična možnost, če se še ne želite zavezati stanovanjem. Dmitry Koretsky v Barnaulu vlaga v garaže, ki so še v gradnji. Kupi jih poceni v zgodnji fazi in jih proda po 2-kratni ceni. Pred kratkim na rednem srečanju investitorjev Naložbenega območja Govoril je le o svoji izkušnji:
Oglejte si video “Killer Garage Investments”:
(Fragment posnetka srečanje v živo investitorjev projekta Territory Investment v Moskvi)
Če povzamem: obstajajo možnosti in veliko jih je. Glavna stvar je preučiti podrobnosti in izračunati tveganja!
Preprodaje stanovanj po krizi spet dobivajo zagon. Preberite članek o tem, kako zaslužiti s preprodajo stanovanj, katero metodo izbrati in kakšna znanja so potrebna za to.
V Evropi in ZDA je že dolgo priljubljena hitra preprodaja nepremičnine oziroma »flipping«. V Rusiji se ta vrsta poslovanja šele začenja ukoreniniti zaradi težav, kot so:
- velike naložbe na začetku;
- veliko tveganje, da nepremičnine ne boste prodali po želeni ceni;
- tankosti zakonodaje in trga nepremičnin.
Vendar pa so tisti, ki so preučevali temo in niso naredili prenagljenih korakov, našli tekoče predmete za nakup, mimo svojih konkurentov in uspešno zaslužili.
Kako začeti služiti denar s preprodajo nepremičnin
Zaslužek s preprodajo nepremičnin se mora začeti z ustanovitvijo podjetja.
Seveda lahko stanovanja kupi tudi fizična oseba. Upoštevajte le, da lahko prepogoste transakcije opozorijo davčni urad.
Poleg tega boste plačali več davkov (13% zneska prodaje), kot če se registrirate kot samostojni podjetnik posameznik. Davčno olajšavo je mogoče pridobiti le enkrat in v znesku, ki ga določa zakon.
Izbira davčnega sistema
Najprimernejša možnost je poenostavljeni sistem obdavčitve "Dohodki minus stroški". V tem primeru boste plačali 15% te razlike.
Kot je razvidno iz tabele, so prihranki precejšnji. Lahko boste mirno opravljali svoje posle, strankam pokazali, da delate uradno in zakonito, si zaslužili njihovo zaupanje in ne boste se bali kazni za nezakonite poslovne dejavnosti.
Večina kupcev stanovanj za nadaljnjo prodajo vidi transakcijo kot naložba.
Predpostavlja se, da imate dovolj denarja za nakup stanovanja. Vključevati mora morebitne stroške za papirologijo, popravila in komunalne račune.
Prodaja nepremičnine lahko traja dolgo časa. Zato je dobro, če gre za »zastonj« denar, ki ga v bližnji prihodnosti ne boste potrebovali.
Namesto nakupa prvega stanovanja ali hiše, na katero naletite, morate analizirati nepremičninski trg v vaši regiji in mestu.
Izvajamo raziskave
- Oglejte si, kako se prodajajo različne nepremičnine glede na naslednje kazalnike:
- vrsta strukture;
- razred stanovanj;
- lokacija;
- sezonskost.
- Ponudbo in povpraševanje po novogradnjah in sekundarnih stanovanjih je treba oceniti ločeno.
- Ocenite razmere na trgu za razvijalce in nepremičninske agencije.
Nekateri brezvestni gradbeniki so si tako pokvarili ugled, da se njihova stanovanja kljub dobri lokaciji in popustom prodajajo precej slabše. To še posebej velja, če boste kupili stanovanje v gradnji.
Po takšni analizi si boste lahko predstavljali približno razpon cen za stanovanja določene ravni in stanja, da ne bi preplačali zraka in ne izgubili denarja pri prodaji.
Nakup stanovanja v novogradnji za nadaljnjo prodajo
Preprodaja nepremičnin v novih stavbah lahko prinese v povprečju 500 tisoč rubljev na transakcijo. Vendar pa morate natančno preučiti vse pasti, da jih pravočasno zaobidete.
Razmislimo o možnostih nakupa.
1. Gradnja v fazi temeljne jame.
To je najbolj donosna možnost. Po zaključku gradnje se lahko ceni doda 40-50% prvotnih stroškov.
Obstajata dve glavni pomanjkljivosti:
- verjetnost nedokončane gradnje ali zamude med gradnjo;
- Na prodajo boste morali čakati dolgo.
2. Hiša v gradnji.
Pri stanovanju v gradnji je situacija preprostejša: verjetnost nedokončane gradnje je veliko manjša in čakanja je manj. Vendar pa zaslužite manj, približno 500-600 tisoč rubljev, odvisno od posnetka.
3. Nakup dokončanega stanovanja z ali brez končne obdelave.
Če želite zaslužiti s preprodajo stanovanja, lahko tretjo možnost takoj zavržete. Dokončanega novega stanovanja ni enostavno prodati nad ceno investitorja, to pa je mogoče šele po nekaj letih, ko (in če) se podraži.
Dejstvo je, da bo takšno stanovanje dejansko prodano na sekundarnem trgu, tudi če v njem niste živeli en dan. Za takšno stanovanje je težje dobiti hipoteko, zato je za kupce manj privlačno.
Pomembno je razumeti, da lahko zaslužite celo zneske, ki sem jih navedel kot primer, le če dobro razumete trg.
Če razmišljate o novih stavbah kot objektu za poslovanje, potem natančno preverite razvijalca in ocenite likvidnost transakcije že dolgo pred njeno izvedbo. Tudi najboljše stanovanje morda nikomur ne bo koristilo, če do tja s severnimi jeleni potuje tri dni.
In takoj ciljajte na enosobna, dvosobna stanovanja in garsonjere, saj je s preprodajo velikih stanovanj veliko težje zaslužiti. So dražji in po njih manj povpraševanja, zato lahko postopek prodaje traja dlje.
Kljub temu, da ta posel pri nas ni zelo razširjen, v njem obstaja konkurenca. Ni veliko donosnih možnosti za stanovanja in mnoga od njih sploh ne pridejo na odprti trg in ostanejo v zaprtih bazah nepremičninskih posrednikov.
Če lahko do takšnih virov dostopajo samo strokovnjaki za nepremičninski trg Platforme za trgovanje v stečaju so odprte vsem, in na njih lahko najdete na stotine možnosti za tekoča stanovanja.
Mimogrede, konkurenca na trgu stečajnih ponudb je opazno manjša kot pri neposrednem nakupu stanovanj za nadaljnjo prodajo.
Kako je to mogoče, glede na očitne prednosti nakupa stanovanja po ceni, ki je 50-70% nižja od tržne? Malo ljudi še ve za to priložnost ali ne razume, zakaj so cene na dražbah tako nizke, o tem pa boste izvedeli iz videa z našim strokovnjakom.
Kam vložiti malo denarja?
Več o delovanju dražb in najboljših strategijah za nakup stanovanj, hiš in avtomobilov v stečaju vam povemo v brezplačnem mojstrskem tečaju:
zanimivo?
Nakup sekundarnega stanovanja za nadaljnjo prodajo
Kako donosno preprodati stanovanje, kupljeno na sekundarnem trgu? Glavna stvar je oceniti donosnost naložbe. Za to imate na voljo veliko več začetnih podatkov, saj se stanovanja nahajajo v naseljenih območjih z že izoblikovano infrastrukturo: prometnimi postajališči, trgovinami, vrtci, šolami in ambulantami.
Pri nakupu stanovanja na sekundarnem trgu predračunajte tudi stroške morebitnih popravil. Lahko je različno: od kozmetične obdelave in zamenjave tapet do večje obnove stanovanj po požaru ali poplavi.
V nasprotju z mnenjem, da se splača kupiti samo stanovanja v stanju »pridi in živi«, se pri nakupu na stečajnih dražbah ne bojte razmišljati o predmetih, ki niso tako očitno privlačni.
S tem pristopom boste na dražbi hitro našli stanovanje, ki ga je mogoče kupiti 2-3 krat ceneje od tržne vrednosti, vaš pribitek ob prodaji pa bo pokril stroške popravila.
Podrobna navodila za nakup stanovanj na dražbi preberite v članku:
Z izkupičkom od prodaje morajo organizatorji dražbe poplačati dolg stečajnika, zato se dražba začne z višjo ceno, nato pa se ta zniža. Vendar pa je likvidnost takih sklopov lahko različna, zato je pri preprodaji dolžnikovega premoženja potreben previden pristop.
Pomembna prednost je, da ne vidite le fotografij in videoposnetkov ter lahko pridete na spletno mesto, ampak imate tudi možnost, da se pred nakupom seznanite z vsemi dokumenti. Tako boste lahko ocenili likvidnost nepremičnine in jasno izračunali svoj dobiček.
V tem videu naš analitik analizira osnovno analizo likvidnosti stanovanja 50 km od Sankt Peterburga, ki se prodaja na stečajni dražbi:
Kupite stanovanje v bližini Sankt Peterburga poceni?
Če želite donosno preprodati nepremičnino na sekundarnem trgu, lahko preživite dneve in noči, najprej iščete donosno možnost, nato pa najdete kupca, ki je pripravljen plačati napihnjeno ceno.
Če kupujete na stečajni dražbi, imate alternativo - Formula doktorja Watsona to je, da kupca za določen lot najdeš pred sodelovanjem na dražbi, torej Ne tvegate popolnoma nič.
Zaslužek z oddajanjem nepremičnin
Na začetku posla s preprodajo nepremičnin lahko najem stanovanja postane rezervna možnost.
Stanovanje je resna naložba. Če ste najprej kupili predmet z lastnimi sredstvi in ga nato dali v prodajo, potem ni znano, kako hitro boste našli kupca; morda jutri ali pa čez šest mesecev.
V tem času lahko kupljeno stanovanje oddate v najem in tako povrnete vložek v njegovo vzdrževanje.
Dolgoročni najem stanovanja daje dober dvig plače. Nekateri kupijo več stanovanj in živijo samo od tega denarja, prejemajo manj, vendar vsak mesec.
Ta vrsta poslovanja ima svoje prednosti:
- ni vam treba študirati in nenehno spremljati nepremičninske zakonodaje;
- ne tvegate z nenehnim vlaganjem denarja v nakup novih stanovanj;
- prek svojih računov ne premikate veliko denarja, kar pomeni, da plačate manj davkov.
Poleg stanovanj se na stečajnih dražbah prodajajo različne nepremičnine.
Lahko kupite in oddate garaže ali nestanovanjske prostore, ki so cenejši od stanovanj in so med najemniki povpraševani. Pisarne ali industrijske zgradbe lahko oddate tudi v najem, če jih ne prodate dokončno.
Temo poslovanja z nepremičninami podrobneje obravnavam v drugem blogu:
Preprodaja drugih nepremičnin
Za nadaljnjo prodajo lahko kupite karkoli, vključno z:
- poslovne stavbe in delavnice;
- podeželske hiše;
- garaže in parkirišča;
- zemljiške parcele;
- tehnične zgradbe.
Nekoč sem kupil prostore v mestnem kopališču za 228.509 rubljev in jih prodal za 300.000 rubljev ...
Zadeva št. 7 nakup parcele iz stečajnih dražb Furmanov
Kot lahko vidite, je preprodaja nepremičnin, skupaj z njihovim najemom, obetavna poslovna niša, tudi če živite v majhnem mestu.
Da pa bi vaš dohodek rasel, ne da bi morali delati 24 ur na dan, morate izboljšati svoje veščine in razviti svojo miselnost vlagatelja.
Usposabljanje za preprodajo nepremičnin
Za nakup in donosno preprodajo dolžniških stanovanj vam ni treba biti izkušen nepremičninar.
Na Bankruptcy Bidding Academy tečajnike učimo, kako se z nepremičninami, ki so na dražbi, izvajajo transakcije po vseh pravilih:
- oceniti likvidnost predmeta in razviti rezervni načrt za izstop iz posla;
- kompetentno pripraviti prijave za sodelovanje na razpisih;
- komunicirati s stečajnimi upravitelji in zbrati čim več informacij o parceli;
- prepoznati nedonosne sklope in pravilno ravnati v situacijah, ko se ponudnik poskuša izogniti izpolnjevanju svojih obveznosti
To omogoča bodočim strokovnjakom, da že na stopnji usposabljanja razumejo, kako zaslužiti s preprodajo nepremičnin brez nepotrebnih napak in brez izgube lastnega denarja.
Poklic specialista za zbiranje ponudb ne zahteva posebne izobrazbe in pet let univerzitetnega študija, če pa vas zanima vstop v ta posel in se naučite odkupiti katero koli nepremičnino v stečaju s 50-70% popustom, potem toplo priporočam, da se naučite zapletenosti iskanja predmetov in sodelovanja na dražbah.
Pri delu z nepremičninami vam ne bodo odveč znanja s področja pravosodja, marketinga, analitike in neposredne prodaje; Vendar pa lahko tudi brez njih dobite 100-150% dobiček, preprosto z uporabo preverjene tehnologije.
Načrt po korakih in jasen algoritem sodelovanja z investitorji vas bosta zaščitila pred napakami in vam pomagala hitro najti kupce za vaše nepremičnine.
O tem, kako najti »zlate« predmete na dražbi, pa tudi pripravljenega kupca ali investitorja z uporabo formule dr. Watsona, boste izvedeli na našem mojstrskem tečaju, na katerega vam svetujem, da se prijavite takoj v tem obrazcu!
zanimivo?
Kliknite na gumb in se prijavite na brezplačni mojstrski tečaj, da spoznate 5 korakov Formule dr. Watsona, kako kupiti avtomobile, stanovanja in hiše na stečajnih dražbah s 50 - 90% popustom!
Kako zaslužiti na nepremičninah: pomembnost vprašanja + načini zaslužka s prodajo nepremičnin + 4 vrste najemnin + nasveti za tiste, ki želijo zaslužiti na nepremičninah v letu 2017.
Po podatkih publikacije Kommersant se stanovanjski trg v letu 2017 še naprej zmanjšuje, zlasti primarni segment luksuznih nepremičnin, ki je samo spomladi izgubil 20% vrednosti.
Sekundarni trg pada nekoliko počasneje.
Vsi, ki poznajo gospodarska gibanja, pa začenjajo kupovati stanovanja po ugodnih cenah. Zakaj? — Ker vsi pričakujejo, da se bo gospodarska rast začela konec leta 2017.
Kupujte, ko je poceni - prodajajte, ko je visoko. Torej, čas je, da razmislimo o tem.
Na kratko o pomembnosti stanovanjskih transakcij
Ob upoštevanju stalnega padanja cen stanovanjskega sektorja, tako primarnega kot sekundarnega, se članek o tem, kako zaslužiti na nepremičninah, ne zdi povsem primeren. A to je samo na prvi pogled.
Nepremičninski trg je res nestanoviten, vendar kaže nekaj znakov okrevanja.
Torej je na splošno še naprej padal, vendar je trg stanovanj poslovnega razreda presenetljivo zrasel za 30 %. Rastejo tudi cene maloprodajnih nepremičnin in pisarniških centrov (čeprav le v Moskvi).
Ker pa gre za povsem drugačno kategorijo poslovanja, segmenta poslovnih nepremičnin ne bomo upoštevali - malo ljudi si ga lahko privošči.
Prav tako se ne bomo podrobneje ukvarjali s sekundarnim trgom zemljišč, saj ni le propadel, ampak je postal praktično brezupen (z izjemo nekaterih regij).
Dejstvo je, da kmetijska zemljišča in v urbanih območjih država na dražbah prodaja po ugodnih cenah, zato povpraševanje na sekundarnem trgu ni veliko – zakaj bi preplačevali?
Hostel- To je nekoliko oplemenitena namestitev za tiste, ki si ne morejo privoščiti običajnega hotela. V zadnjem času so postali zelo priljubljeni med študenti.
Bistvo takšnega dohodka je v tem, da večsobno stanovanje opremijo s posteljami v dveh ali celo treh nadstropjih, potem pa ne oddajajo sob, ampak postelje.
Takšen lokal je običajno zelo poceni, a veliko gostov lahko strpamo v eno sobo kot papalino v pločevinko, kar bo zagotovilo dobro dobičkonosnost, ki lahko celo preseže prihodke klasičnih hotelirjev.
Torej, če postavite 5-6 ljudi v eno sobo, lahko dobite do 1000 rubljev na dan.
V primeru nekaterih javnih dogodkov, na primer nogometnega prvenstva ali olimpijskih iger, lahko donosnost naraste na 1000 rubljev na uro, vendar so takšne priložnosti izjemno redke, čeprav nekateri vlagatelji že iščejo poceni stanovanja za hostle za naslednji svetovni nogomet prvenstvo.
PS. Res je, tu obstaja odtenek - po zakonu se takšne množične naselbine uradno lahko izvajajo le v nestanovanjskih stavbah - za to so potrebne posebne poslovne nepremičnine.
Če pa imate željo po zaslužku in možnost za to, zakaj ne bi poskusili?
Shema, ki uporablja najemne in podnajemne pogodbe, vam omogoča, da stanovanja oddajate več ljudem hkrati na uro - kar pomeni, da bo to isti hostel.
Od glavnih pomanjkljivosti Omenimo lahko hitro obrabo prenove stanovanj in potrebo po stalnem čiščenju, ki pa se nadomesti z dobrimi dohodki prebivalcev velikih mest ali zaslužkom na nepremičninah v bližini železniških postaj.
Najem sobe v stanovanju deluje podobno, le da se ne najame postelja, ampak soba ali celotno stanovanje. V nasprotju s klasičnim najemom stanovanj morajo imeti takšne nepremičnine komercialni status in zaobiti te omejitve, tako kot pri hostlu, bo zelo problematično.
Kako zaslužiti na nestanovanjskih nepremičninah?
Da bo članek popoln, je treba vsaj na kratko omeniti najem nebivalnih nepremičnin, kot so garaže, parkirna mesta in boksi.
Postati milijonar z najemom (predvsem podnajemom) takšnih prostorov je sicer problematično, a dodatni zaslužek še nikogar ni motil.
Recimo, da imate boks ali garažo v zadrugi ali pa morda samo dodatno parkirno mesto, ki ga ne nameravate uporabljati. Recimo, da ste imeli dva avtomobila, pa ste med krizo prodali drugega, zdaj pa je prostor prazen.
Prav tako lahko kupite garažo ali celo več posebej za svoje potrebe po dohodku.
Popolna garaža v cenah leta 2017 stane približno 300.000 rubljev. Če, potem bo do 200.000 rubljev. Njegova najemnina bo stala 4-6.000 rubljev na mesec.
Trajalo bo kar nekaj časa, da se takšen "naložbeni portfelj" izplača, vendar ne pozabite na inflacijo in devalvacijo.
V zadnjih 10 letih je rubelj močno depreciiral, cene najema pa so se zvišale. To pomeni, da je smiselno, da to storite ne toliko kot dohodek, ampak da ohranite svoj kapital v prihodnosti. Konec koncev se lahko garaža proda, če se kaj zgodi.
Poleg tega je na podeželju na enak način kot garaže mogoče oddajati različne hleve in tehnične zgradbe, rastlinjake itd.
Kako zaslužiti z nepremičninami brez začetnega kapitala?
Vse skrivnosti ustvarjanja pasivnega dohodka so razkrite v videu:
Kako torej zaslužiti na nepremičninah v Rusiji v letu 2017?
Skratka, zelo previdno in z veliko skrbjo.
Po krizi leta 2015 pa se je stanje začelo izboljševati, kar pomeni, da je čas za razmislek kako zaslužiti na nepremičninah– stanovanjsko ali poslovno ni več tako pomembno.
Kot smo rekli, morate kupiti, ko cene padejo (kot zdaj), in prodati, ko se dvignejo, kar se bo po napovedih zgodilo že v četrtem četrtletju 2017.
Uporaben članek? Ne zamudite novih!
Vnesite svoj e-poštni naslov in prejemajte nove članke po e-pošti
Številni bogati Rusi v zadnjem času aktivno kupujejo stanovanjske nepremičnine, da bi vložili denar za nadaljnjo prodajo. Splošno prepričanje je, da lahko dobro zaslužite tako, da stanovanje kupite med gradnjo in ga prodate, ko je hiša dokončana in predana v uporabo.
Pravijo, da nakup stanovanja v fazi izkopavanja, tj. ko gradbena organizacija šele začne graditi projekt, lahko prinese približno 200 odstotkov dobička.
Pravzaprav ni tako preprosto. Ta vrsta poslovanja ima svoje posebnosti, zato ni primerna za vsakogar. Prvič, za nakup tudi najbolj proračunske nepremičnine potrebujete resno začetno naložbo sredstev. Drugič, nihče ni varen pred srečanjem z brezvestnimi razvijalci ali preprosto goljufi.
Še več, tudi navidezno skoraj dokončana hiša lahko čaka več let na priključitev na komunikacije in dejansko zagon. Zato bo le podrobna predhodna študija nepremičninskega trga in vseh njegovih pasti zmanjšala tveganja in zagotovila dober zaslužek.
Več načinov za organizacijo poslovne preprodaje stanovanj
Lahko zaslužite s preprodajo stanovanj, ne da bi se ukvarjali z novogradnjami, saj obstaja tudi sekundarni trg. Naj za primer navedemo nekaj najpogostejših poslovnih shem, ki vam omogočajo ustvarjanje dobička na sekundarnem trgu:
1. Kupimo "ubito" stanovanje, izvajamo poceni kozmetična popravila in jih prodajamo z dobičkom. V tem primeru bodo denarni stroški za nakup stanovanja bistveno višji kot za nakup stanovanja v fazi gradnje, vendar so tveganja minimalna. Glavna stvar je racionalen pristop k vprašanju ureditve.
Danes trg ponuja veliko poceni gradbenih materialov, ki imajo dobre lastnosti delovanja. Z majhnim vložkom lahko dobite stanovanje s kakovostno kozmetično prenovo, ki bo hitro našlo svojega kupca. Na ta način lahko zaslužite do 15-20% prvotnih stroškov stanovanja.
2. Nujni odkup stanovanj. Pogosto morajo lastniki zaradi določenih okoliščin nujno prodati svoje stanovanje. V tem primeru za pospešitev prodajnega procesa nepremičnino ponudijo po 10-15% nižji ceni od tržnega povprečja. Po uspešno opravljeni transakciji preostane le še umirjena prodaja stanovanja po ustrezni ceni.
3. Sobe v skupnih stanovanjih. Ta shema je sestavljena iz postopnega nakupa posameznih sob, ki se nahajajo v istem skupnem stanovanju. Cena vseh kupljenih posameznih sob bo približno 20% nižja od cene celotnega stanovanja. Najtežje se je tukaj dogovoriti z vsemi lastniki stanovanj, kar pa ni vedno mogoče.
Katera stanovanja naj kupim za nadaljnjo prodajo?
Za začetnike, ki šele vstopajo v posel preprodaje stanovanj, poznavalci priporočajo, da najprej kupijo samo likvidna stanovanja, torej tista, ki jih je mogoče hitro prodati. Danes so to enosobna ali dvosobna stanovanja srednjega cenovnega razreda.
Stanovanje z veliko kvadraturo je dražje, pravih kupcev zanj pa bo bistveno manj.
Če stanovanje ni naprodaj
Morate razumeti, da stanovanje ni štruca kruha, zato ga lahko izjemno redko prodate v nekaj dneh. Včasih je treba na sprejemljiv posel čakati več mesecev.
Da stanovanje ne bi obviselo na mrtvi bregu, ampak prinašalo dobiček, ga je mogoče oddati v najem, pri čemer je treba najemnike opozoriti, da bodo morali bivalne prostore izprazniti, ko se najde pravi kupec.
Številni ljudje v zadnjih mesecih kupujejo nepremičnine, da bi vložili denar z namenom, da bi jih kasneje prodali. Takšen posel, kot je preprodaja nepremičnin, ni primeren za vsakogar. Prvič, potrebne so znatne začetne naložbe. Drugič, obstaja nevarnost, da postanete žrtev brezvestne poslovne sheme ali preprosto goljufije. Velike vsote denarja vedno pritegnejo goljufe. Obe okoliščini povzročata naravne dvome, saj je tveganje precej visoko. Kako čim bolj zaščititi svoj denar? Po mnenju strokovnjakov bo le predhodna študija poslovanja, vse do nians, pomagala novincu samouku, da bo nepremičninar zmanjšal stopnjo tveganja in zagotovil dober, in kar je najpomembneje, stabilen dohodek.
Obstajajo različni načini za organizacijo preprodaje stanovanj. Obstaja več najpogostejših metod, ki so priljubljene med nepremičninskimi poslovneži. Da bi podrobno preučili vsakega od njih in ne zamudili pomembnih podrobnosti, smo se odločili, da se obrnemo na enega od avtoritativnih virov na sodobnem ruskem nepremičninskem trgu, Artur Mikhailovich Yakushev, generalni direktor.
Arthur Mikhailovich, splošno prepričanje je, da lahko s preprodajo stanovanj v novih stavbah zaslužite veliko denarja. Pravijo, da lahko nakup stanovanja na samem začetku gradnje, ko gradbinci dobesedno začnejo kopati jamo, prinese od 200 do 300 odstotkov dobička. Je to res?
Nakup stanovanja v tej fazi gradnje je povezan z najboljšo ceno in določenim tveganjem. Dejstvo je, da lahko tudi na videz skoraj dokončana hiša kar dolgo čaka, da vanjo priključimo komunikacije in jo dejansko damo v obratovanje. To se lahko zgodi iz različnih razlogov, a dejstvo ostaja: številke, ki jih omenjate, ne pridejo v poštev, dokler objekt ni v celoti pripravljen. To je tveganje. Toda tudi v fazi, ki je daleč od zagona, je stanovanje mogoče prodati, vendar je malo verjetno, da bo mogoče ustvariti dobiček v želenem znesku.
Pri novogradnjah je torej jasno: največji dobiček je v fazi poravnave, do takrat pa se lahko zgodi karkoli. Kaj lahko rečemo o pridobitvi tako imenovanih sekundarnih stanovanj?
Lahko kupite poceni stanovanje brez prenove, ga opremite, opravite kozmetična (ali večja) popravila in ga prodate z dobičkom. Seveda bodo denarni stroški za njegov nakup bistveno višji kot za nakup stanovanja v stavbi v gradnji. Hkrati je bolje, da popravila v kupljenem stanovanju opravite sami. Danes obstaja veliko gradbenih materialov, ki so relativno poceni in imajo dobre lastnosti delovanja. Če ste porabili zelo malo denarja, lahko v svojem stanovanju opravite kakovostna kozmetična popravila, ne da bi se zatekli k pomoči strokovnjakov, katerih plačilo vam bo vzelo skoraj ves dobiček, o katerem ste sanjali. Za to ni potrebno imeti poklicnih sposobnosti ali velike fizične moči in običajna ženska se lahko spopade s tovrstnim delom. Tako lahko precej prihranite in s tem dobro zaslužite. Da, to je veliko dela, vendar se bo zagotovo izplačalo.
- S čim še lahko zaslužite več s prodajo stanovanja?
Mnogi ljudje morajo zaradi določenih okoliščin nujno prodati svoje stanovanje. Zaradi nujnosti običajno stanovanje dajo v prodajo po dokaj nizki ceni. Če boste spretno prosili za popust, vam ga bodo morda prodajalci dali. Ne bodo barantali o majhnih stvareh, saj morajo denar dobiti čim prej. Po uspešnem nakupu stanovanja vam preostane le še, da ga prodate po ceni, ki vam ustreza. Glavna stvar je, da se ne pustite vnesti v razburjenje in ne izgubite občutka za realnost, ko se pripravljate na transakcijo: prevaranti ujamejo srečo v želji po hitrem dobičku, hitro vpletajo kupce in silijo da naredijo napako.
- Ali lahko začetnikom nepremičninarjem svetujete, naj delajo s sobami v skupnih stanovanjih?
Ta način pridobivanja nepremičnine vključuje postopni nakup posameznih prostorov v skupnem stanovanju, ki ima praviloma precej veliko površino. Stroški vseh posameznih sob, ki jih kupite, bodo veliko nižji od cene enega večsobnega stanovanja.
Če se poleg tega to skupno stanovanje nahaja na prestižnem območju, bo njegova vrednost pri nadaljnji prodaji še višja. Tako lahko z nakupom več ločenih sob v skupnem stanovanju in kozmetičnimi popravki v njih prodate veliko stanovanje zelo dobičkonosno.
Vendar je treba upoštevati, da bo nakup posameznih sob v skupnem stanovanju zahteval veliko časa za dokončanje celotnega paketa dokumentov za vsako sobo. V procesu nakupa sob se lahko pojavijo nepredvidene težave, zato je bolje, da se tak posel izvede z vključevanjem poklicnih odvetnikov in nepremičninarjev, kar tudi stane.
- Kaj morate najprej upoštevati, ko začnete preprodajati stanovanja?
Tistim, ki se podajate v posel preprodaje stanovanj, priporočam, da najprej kupujejo samo likvidna stanovanja - enosobna ali dvosobna. Večsobno stanovanje stane precej več, pravih kupcev pa je bistveno manj.
Ko vodite takšno podjetje, morate imeti potrpljenje in razumeti, da se zamude pri prodaji stanovanj pogosto pojavljajo. Včasih je treba na sprejemljiv posel za nakup in prodajo stanovanja čakati precej dolgo - od nekaj mesecev do nekaj let.
Ne pozabite na stroške nepremičninskih in odvetniških storitev. Naj izgubite približno 4%-6% dobička, vendar se boste zaščitili pred morebitno prevaro s strani nepoštenih prodajalcev ali - kar se tudi zgodi! - kupci. Kvalificirana pomoč pri prodaji ali nakupu stanovanja tudi za izkušene udeležence na trgu ni nikoli odveč.
Če pride do situacije, ko boste morali na prodajo kupljenega stanovanja čakati dlje časa, ga lahko vedno oddate tako v dolgoročni kot v kratkoročni najem. Najemnike je treba opozoriti in v pogodbo zapisati pogoj, da ko bo stanovanje dejansko prodano, ga morajo izprazniti. Oddano stanovanje ne bo mrtva teža, ampak bo prineslo pravi denar, ki bo nadomestil izgubljeni dobiček iz sredstev, "zamrznjenih" med čakanjem na posel.
- Zahvaljujemo se Arturju Mihajloviču Jakuševu, generalnemu direktorju skupine podjetij Horizon Development, za podrobne odgovore in priporočila.
Menimo, da je koristno opozoriti, da je preprodaja stanovanj zelo specifičen, kompleksen in tvegan posel. Preučite izkušnje strokovnjakov, poglobite se v vse podrobnosti, uporabite podporo strokovnjakov in sprejemajte premišljene odločitve.
Srečno prodajo!