Fundamentos metodológicos y enfoques de la valoración empresarial. Enfoque de costos para la valoración de empresas: descripción, esencia y ejemplos.

25.09.2019

De acuerdo con las normas rusas y estándares internacionales Al evaluar el valor de mercado de varios objetos y, en particular, de una empresa, se recomienda utilizar tres enfoques principales, según el ámbito de aplicación de la evaluación. Estos son enfoques de costos, ingresos y comparativos.

En general, los tres enfoques están interrelacionados. Cada uno de ellos implica el uso de sus propios métodos y técnicas específicos, y también requiere el cumplimiento de condiciones especiales y la presencia de factores suficientes. La información utilizada en uno u otro enfoque refleja la posición actual de la empresa, sus logros pasados o las ganancias futuras esperadas.

Enfoque basado en costos para la valoración empresarial

Enfoque basado en costos La valoración empresarial considera el valor de la empresa en términos de los costos incurridos. El valor en libros de los activos y pasivos de una empresa debido a la inflación, los cambios en las condiciones del mercado y los métodos contables utilizados, por regla general, no corresponde al valor de mercado.

Como resultado, el tasador se enfrenta a la tarea de ajustar el balance de las empresas.

Para hacer esto, primero se evalúa por separado un valor de mercado razonable de cada activo del balance, luego se determina en qué medida el monto de los pasivos del balance corresponde a su valor de mercado y, finalmente, se resta el valor actual de todos sus pasivos de el valor marco básico de la cantidad de activos.

El resultado muestra el costo estimado. equidad empresas.

Patrimonio = activo - pasivo es fórmula básica enfoque de propiedad (costo).

Este enfoque está representado por dos métodos principales:

método de costo activos netos;

Método del valor de liquidación.

En este trabajo se utilizó el método del activo neto.

La secuencia de trabajo para calcular el valor del capital social utilizando el método del valor liquidativo incluye los siguientes pasos:

El cálculo del método del valor liquidativo incluye los siguientes pasos:

1. Se realiza el análisis. hoja de balance para el período pasado.

2. Se realizan ajustes contables.

3. Los bienes inmuebles de la empresa se tasan a un valor de mercado razonable.

4. Se determina el valor razonable de mercado de la maquinaria y equipo.

5. Se identifican y evalúan los activos intangibles.

6. Se determina el valor de mercado de las inversiones financieras.

7. Los inventarios se convierten al valor actual.

8. Se evalúan las cuentas por cobrar.

9. Se estiman los gastos futuros.

10. Los pasivos de la empresa se convierten a valor actual.

11. El valor del capital social se determina restando el valor actual de todos los pasivos del valor razonable de mercado de la cantidad de activos.

Determinación del valor de mercado. bienes raíces empresas

Para evaluar bienes inmuebles (terrenos, edificios y estructuras), es posible utilizar tres enfoques: ingresos, comparativo (mercado) y costo.

Tecnología de aplicación del enfoque de ingresos. El enfoque de ingresos para la valoración de bienes inmuebles incluye dos métodos:

Método de capitalización de ingresos;

Método de flujo de caja descontado.

El método de capitalización de ingresos se utiliza para valorar bienes inmuebles que generan ingresos relativamente estables. Los ingresos por la propiedad de un inmueble pueden venir en forma de ingresos actuales y futuros por alquilarlo, o por un posible aumento del valor del inmueble cuando se venda en el futuro. El resultado de este método incluye tanto el costo del edificio, las estructuras como el costo del terreno.

Método de flujo de caja descontado. Este método se utiliza para determinar el valor actual de los ingresos futuros que se generarán por el uso de la propiedad y su posible venta.

El cálculo mediante el método de flujo de caja descontado se puede dividir en varias etapas:

Se realiza una previsión del flujo de ingresos futuros durante el período de propiedad del inmueble;

El valor de la propiedad que se está tasando se calcula al final del período de propiedad, es decir el coste de la venta propuesta (reversión), incluso si en realidad no se prevé ninguna venta;

Se deriva la tasa de descuento para la propiedad valorada en el mercado existente,

El valor futuro de los ingresos durante el período de tenencia y el costo de reversión proyectado se reducen al valor actual.

Por tanto, el valor de los bienes inmuebles es igual al valor presente del flujo de ingresos periódico y al valor presente de la reversión.

Tecnología de aplicación del enfoque comparativo. Este enfoque se basa en la comparación y análisis de datos sobre la venta de propiedades similares, generalmente durante los últimos 3 a 6 meses. El principio fundamental del enfoque comparativo es el principio de sustitución, que establece que si hay varias propiedades en el mercado, un inversor racional no pagará por una propiedad determinada más que el costo de un inmueble de utilidad similar.

Tecnología de aplicación del enfoque de costes. Este enfoque incluye varios pasos:

1. Se determina el valor del terreno en el que se ubica el edificio o estructura;

2. El costo total de reposición se estima a partir de la fecha de valoración real.

Costo de reposición significa el costo de construcción a precios corrientes en la fecha real de valoración de un objeto con una utilidad igual a la utilidad del objeto que se valora, pero utilizando nuevos materiales de acuerdo con las normas, el diseño y la distribución vigentes. Así, en un caso se trata de la reproducción de una copia exacta del objeto de evaluación, y en el otro, de su sustitución por un sustituto adecuado.

La estimación del costo total de construcción incluye el cálculo de:

Costos directos (costo de materiales, deducciones por depreciación, salarios trabajadores de la construcción, etc.);

Costos indirectos (costos de pago de los servicios profesionales de arquitectos, ingenieros de diseño, contadores y abogados para servicios de consultoría pagar licencias, etc.);

Ingresos empresariales.

Los ingresos comerciales son la cantidad que un inversor espera recibir por encima de los costos de implementación del proyecto, teniendo en cuenta el riesgo y el rendimiento de objetos comparables. Teniendo en cuenta las prácticas de cálculo globales, los ingresos comerciales se determinan en el 15% de los costos de construcción.

Costo de construcción + Ingresos comerciales = Costo total de construcción.

Se calcula todo tipo de desgaste de edificios y estructuras, teniendo en cuenta su envejecimiento físico, funcional, técnico y económico.

El envejecimiento físico es la pérdida de valor de la propiedad causada por el desgaste, deterioro, costos de mantenimiento y otros factores físicos que restan vida y utilidad a la propiedad.

La obsolescencia funcional es la pérdida de valor de un bien por su incapacidad para realizar las funciones para las que estaba destinado. La obsolescencia funcional es una propiedad interna del inmueble y está asociada a factores como deficiencias estructurales y de otro tipo inherentes a la creación del inmueble, exceso de costos operativos, etc.

La obsolescencia económica es la pérdida de valor de un activo causada por factores externos, tales como: cambios económicos, disminución de la demanda de productos, aumento de la competencia, etc.

El valor residual de los edificios y estructuras se determina como la diferencia entre el costo de reproducción (costo de restauración o costo de reposición) y la depreciación total;

El valor total de la propiedad se calcula sumando el costo del terreno al valor residual del edificio y las estructuras.

Evaluación del valor de mercado de maquinaria y equipo.

La evaluación del valor de mercado de maquinaria y equipo se basa en un enfoque de costos, comparativo y de ingresos.

Enfoque basado en costos para la evaluación de maquinaria y equipos.

Las plantas y equipos generalmente se valoran al costo de reposición.

El costo de reposición se determina analizando los costos retrospectivos, estimando los costos de reposición de las capacidades correspondientes:

Obsolescencia física;

Obsolescencia funcional;

Obsolescencia técnica;

El enfoque comparativo de la valoración de maquinaria y equipo implica analizar los precios de objetos similares vendidos recientemente para calcular el precio de venta más probable del objeto que se está valorando. La elección de unidades de comparación apropiadas es importante. La comparación se basa en los siguientes elementos: antigüedad del objeto (es aconsejable comparar el objeto con los precios de los activos del mismo período de producción), estado, accesorios (componentes), ubicación, fabricante, condiciones del mercado, motivación, calidad. , cantidad (el precio por unidad del activo está determinado en gran medida por el tamaño del lote de máquinas compradas y vendidas), tamaño/tipo (a modo de comparación es aconsejable utilizar equipos del mismo tamaño y tipo), momento de venta.

Enfoque de ingresos para la valoración de maquinaria y equipo. Para implementar el enfoque de ingresos, es necesario predecir los ingresos esperados de la propiedad que se está valorando. En relación con la maquinaria y el equipo, es imposible resolver directamente este problema, ya que los ingresos los genera todo el complejo productivo y inmobiliario. Cuando se utiliza el enfoque de ingresos, se propone una solución paso a paso al problema:

Cálculo de los ingresos netos procedentes de la operación de: un sistema de producción (ya sea la empresa completa o un taller o sitio);

El método residual determina aquella parte de los ingresos que pueden atribuirse al parque de máquinas de este sistema;

Mediante el método de descuento o el método de capitalización se determina el coste de todo el parque de máquinas.

Valoración de activos intangibles

Según el párrafo 3 de PBU 14/2000, un activo intangible aceptado para contabilidad debe cumplir las siguientes condiciones:

Existen documentos que confirman la existencia del activo en sí y el derecho exclusivo de la organización sobre los resultados de la actividad intelectual (patentes, certificados, otros documentos de protección, acuerdo de cesión (adquisición) de una patente, marca).

Evaluación de proyectos de construcción inacabados.

La evaluación de los proyectos de construcción inacabados se realiza a costos reales, teniendo en cuenta el índice de variación de los precios de los trabajos de construcción e instalación a la fecha de la evaluación.

Evaluación del valor de mercado de las inversiones financieras.

La valoración de las inversiones financieras se realiza con base en su valor de mercado a la fecha de valoración y está sujeta mucha atención. El valor se determina en el mercado, pero si los valores no cotizan, entonces es necesario determinar de forma independiente su valor de mercado.

valoración de inventario

Los inventarios se valoran a precios corrientes, teniendo en cuenta los costos de transporte y almacenamiento. El inventario obsoleto se da de baja.

Valoración de gastos diferidos: los gastos generalmente se valoran por su valor nominal si existe un beneficio asociado.

Valoración de las cuentas por cobrar: generalmente se evalúa analizando el cronograma de antigüedad, y el monto vencido se cancela total o parcialmente después de un cierto período de tiempo.

Calificación Dinero. Este artículo no está sujeto a revaluación en términos de rublos.

Enfoque rentable características generales acercarse. Método del valor liquidativo. Método del valor de liquidación.

Método del valor liquidativo

El enfoque de costos para la valoración de empresas considera el valor de la empresa en términos de los costos incurridos. Este enfoque está representado por dos métodos principales: el método del valor liquidativo y el método del valor liquidativo.

La estimación del valor liquidativo se obtiene valorando todos los activos de una empresa menos todos sus pasivos. El cálculo del método del valor liquidativo incluye varias etapas:

1) los bienes inmuebles de la empresa se evalúan a un valor de mercado razonable;

2) se determina el valor razonable de mercado de la maquinaria y equipo;

3) se identifican y evalúan los activos intangibles;

4) se determina el valor de mercado de las inversiones financieras;

5) los inventarios se convierten a valor actual;

6) se evalúan las cuentas por cobrar;

7) se estiman los gastos de períodos futuros;

8) los pasivos de la empresa se convierten a valor actual;

9) el valor del capital social se determina restando el valor actual de todos los pasivos del valor razonable de mercado de la cantidad de activos.

Para evaluar bienes inmuebles (terrenos y edificios, estructuras), es posible utilizar tres enfoques: rentable, comparativo (de mercado) y basado en costos. La aplicación del enfoque de costos incluye las siguientes etapas: se determina el costo del terreno en el que se ubican los edificios y estructuras; el costo de reposición o el costo de reposición del edificio y la estructura se evalúan a partir de la fecha de valoración real; todo tipo de depreciación de edificios y estructuras se calcula teniendo en cuenta su obsolescencia física, funcional, tecnológica y económica; el valor residual de edificios y estructuras se determina como la diferencia entre el costo de reproducción y la depreciación total; el valor total de la propiedad se calcula sumando el costo del terreno al valor residual de los edificios y estructuras.

El enfoque de costos requiere evaluación separada costo de la tierra.

El enfoque de costos para la valoración de maquinaria y equipo se basa en el principio de sustitución, cuyo significado es que si hay varios objetos similares, uno de ellos, que tiene el precio más bajo, tiene la mayor demanda. Para determinar el costo de restauración o reposición, que es la base de los cálculos en el enfoque de costos, es necesario calcular los costos asociados con la creación, adquisición e instalación del objeto que se está valorando. En el enfoque de costos para la valoración de maquinaria y equipo, se pueden distinguir los siguientes métodos principales: método de cálculo basado en el precio de un objeto homogéneo; método de cálculo elemento por elemento; método de evaluación del índice.

Cuando se utiliza el enfoque del costo al valorar activos intangibles, se utilizan los siguientes: el método del costo de creación y el método de la ganancia en costos.

La determinación del valor del fondo de comercio (reputación empresarial) se calcula sobre la base de la evaluación del exceso de beneficios.

La valoración de las inversiones financieras se realiza sobre la base de su valor de mercado en la fecha de valoración y es objeto de una estrecha atención por parte del tasador.

Los inventarios se valoran a precios corrientes, teniendo en cuenta los costos de transporte y almacenamiento. El inventario obsoleto se da de baja.

Los gastos diferidos se miden a su valor nominal si el beneficio asociado aún existe. Si no hay beneficio, se cancela el monto de los gastos futuros.

Al evaluar las cuentas por cobrar, se realiza un análisis en función del momento de su pago y la identificación de deudas vencidas. Las cuentas por cobrar no emitidas se valoran descontando los pagos futuros de capital e intereses a su valor presente.

En una economía en transición, muchas entidades comerciales no pueden sobrevivir en la competencia y proporcionar los indicadores financieros necesarios para una vida normal. Para evaluar principalmente este tipo de empresas (a menudo llamadas empresas de propiedad), se utiliza el enfoque de costos. Su base ideológica consiste en evaluar el valor de mercado de los activos que todavía están disponibles o de ciertos costes de construcción de una nueva instalación comparable. En la mayoría de los casos, dichos activos son bienes que quedan a disposición del objeto y no el resultado de su producción y actividades económicas. Por lo tanto, en muchas fuentes literarias este enfoque se denomina enfoque de propiedad. Pero el enfoque de costos también es aplicable a instalaciones que funcionan eficientemente.

La base financiera del enfoque de costos es el balance del objeto.. Sin embargo, debido a la inflación, los cambios en las condiciones del mercado y la influencia de muchos otros factores, el valor contable de los activos difiere significativamente del valor de mercado. Por lo tanto, es necesario evaluar primero el valor de mercado actual de cada activo en el balance por separado. El valor de los pasivos de la empresa también se somete al mismo procedimiento. Utilizando el enfoque de costos, se determinan diferentes tipos de costos según el propósito de la evaluación.

A los efectos de la compra y venta de un objeto, se calcula valor de mercado, para impuestos - costo de remplazo; tras la liquidación de una empresa - su valor del rescate, para justificar una nueva construcción - costo de remplazo.

El objetivo final de utilizar el enfoque de costos es calcular el valor estimado del capital social de la empresa. El modelo básico para este cálculo es:

C = PV A – PV obligatorio

donde C es el capital social del objeto; PV A: el valor total de mercado de todos los activos de la empresa; El pasivo fotovoltaico es el valor actual de los pasivos de la empresa.

El enfoque de costos para la valoración de empresas se implementa principalmente mediante dos métodos: valor liquidativo y valor liquidativo.

Método de activo neto, en la práctica mundial a menudo llamado método de acumulación de activos, basado en la definición valor de mercado de todos los activos del objeto: materiales (terrenos, edificios, equipos, inventarios), financieros e intangibles (marcas, know-how, patentes, licencias, etc.). Incluye los siguientes pasos principales:

Evaluación del valor de mercado de los bienes inmuebles del objeto;

Determinación del valor de mercado de maquinaria y equipo;

Identificación y valoración de activos intangibles;

Determinar el valor de mercado de las inversiones financieras, tanto a largo como a corto plazo;

Convertir el valor contable del inventario en valor actual;

Estimación de cuentas por cobrar y gastos diferidos;

Conversión de los pasivos del objeto al valor actual;

Determinación del valor del capital social mediante la fórmula básica.

Valor de mercado de los activos materiales tasados del objeto., que incluye bienes inmuebles, maquinaria y equipo. Su tamaño se determina teniendo en cuenta el desgaste. Al mismo tiempo, bajo úsese y tíreseno entiendo el monto de la depreciación contable(cargos de depreciación basados en la vida útil), y pérdida de valor debido a destrucción física, imperfecciones tecnológicas (estructurales), cambios en la situación económica, etc.

La pérdida de valor debida al envejecimiento, al aumento de los costos de reparación y mantenimiento de equipos obsoletos y a la acción de otros factores físicos que reducen la vida y utilidad de un objeto se denomina obsolescencia física.

Se considera una disminución en el valor de un objeto causada por la pérdida de la capacidad de realizar algunas de sus funciones inherentes. obsolescencia funcional. Suele manifestarse por defectos de diseño, que provocan un aumento de los costes de mantenimiento de la instalación en condiciones operativas. Un tipo de obsolescencia funcional es la tecnológica, que se manifiesta bajo la influencia de cambios en la tecnología de producción de productos que reducen la productividad de un objeto.

Obsolescencia económica Llame a la pérdida en el valor de un activo causada por las condiciones del mercado: aumento de la competencia, disminución de la demanda de productos, etc.

Inventario, por regla general, se valoran por su precio de venta esperado. El inventario obsoleto generalmente se da de baja.

Activos financieros, que consisten en cuentas por cobrar, valores comprados y gastos diferidos, se evalúan de acuerdo con sus características específicas. Los valores suelen tener un precio de mercado determinado, que se considera su valor. Las cuentas por cobrar se dividen según el momento de su aparición: las vencidas se cancelan (parcial o totalmente) y las futuras se descuentan. Los gastos diferidos se valoran por su valor nominal si resultan rentables.

Activos intangibles generalmente incluyen: la marca registrada de la empresa, su clientela habitual, contratos celebrados para el suministro de sus propios productos y recursos necesarios para la producción, patentes recibidas (o adquiridas), licencias, know-how, personal seleccionado, etc. En general, evaluarlos individualmente es bastante difícil.

En la práctica occidental, el concepto se utiliza generalmente para evaluar activos intangibles. buena voluntad, que se entiende como la totalidad de todos los elementos de un negocio que incentivan a los clientes a seguir dando preferencia a los productos o servicios de una determinada entidad. Por tanto, el fondo de comercio no puede separarse del objeto y no puede ser objeto de compraventa por sí solo. Hay muchas formas de calcular el fondo de comercio, pero, por regla general, evaluar la buena voluntad dos de ellos : utilizando el coeficiente de Tobin, cuando el valor de mercado de una empresa excede el valor contable de sus activos, o como exceso de beneficio. El algoritmo para este último es el siguiente. Primero, se determina el valor de mercado de los activos tangibles. Luego se determina el rendimiento promedio de la industria sobre el capital, a partir del cual se calcula la ganancia recibida sobre los activos tangibles (multiplicando el rendimiento de la industria por el valor de los activos). La diferencia entre el beneficio de la producción y las actividades económicas y el beneficio de los activos tangibles representa exceso de ganancia.

Parte de los activos intangibles, consistentes en patentes y licencias, pueden valorarse utilizando el concepto de “regalía”, es decir remuneración recibida por el propietario de una patente en virtud de un acuerdo de licencia por el derecho de uso por parte de otros (generalmente en forma de un cierto porcentaje de los ingresos de las ventas de productos obtenidos utilizando la patente).

El valor total de mercado de los activos tangibles, financieros e intangibles representa valor de mercado de todo el capital de la empresa.

Los pasivos a corto y largo plazo de la empresa se transfieren a su valor actual.

La diferencia entre el valor de mercado del capital total de la empresa y el valor actual de sus pasivos es el valor de mercado de la empresa obtenido mediante el método del activo neto.

Método del valor de liquidación tecnológicamente similar al método del activo neto. Su característica distintiva es que el monto de los costos corrientes asociados con la liquidación de la empresa se resta del valor del capital social determinado mediante el método del activo neto. Dichos costos incluyen el pago de una orden de valoración de activos, servicios legales relacionados con la liquidación de la empresa, impuestos y tasas previstos durante la venta. También incluyen costos de mantenimiento de inventarios y productos, equipos, edificios y estructuras sin terminar, costos administrativos de mantenimiento de la empresa hasta su finalización, indemnizaciones por despido y pagos al personal en relación con su despido. El valor de liquidación así obtenido se ajusta por el monto de la ganancia (pérdida) recibida de la actividad productiva principal durante el período de liquidación.

La principal ventaja de los métodos rentables. El enfoque es que las estimaciones que obtienen se basan en los valores reales que posee la propiedad. Esto permite realizar evaluaciones incluso en ausencia de datos retrospectivos sobre la producción y los resultados financieros, por lo que también son adecuados para evaluar nuevos objetos. La práctica mundial de las actividades de valoración muestra que cuando se utilizan tres enfoques (ingreso, comparativo y costoso) para un mismo objeto, se obtienen valores de valoración significativamente diferentes. Por lo tanto, se suelen utilizar varios métodos pertenecientes a diferentes enfoques. Calculando el coste medio ponderado en función del peso de cada uno de ellos se determina el valor final de la tasación.

Peso del método Depende del propósito de la evaluación y de la confiabilidad de la información utilizada. Al evaluar proyectos de inversión, la mayor parte se otorga al método de flujo de caja descontado, al liquidar una empresa, al método de liquidación, al comprar y vender, al mercado de capitales, etc.

El objetivo final de utilizar el enfoque de costos es calcular el valor estimado del capital social de la empresa. El modelo básico para este cálculo es:

C = PV A – PV obligatorio

donde C es el capital social del objeto; PV A: el valor total de mercado de todos los activos de la empresa; El pasivo fotovoltaico es el valor actual de los pasivos de la empresa.

El enfoque de costos para la valoración de empresas se implementa principalmente mediante dos métodos: valor liquidativo y valor liquidativo.

Evaluación del valor de mercado de los bienes inmuebles del objeto;

Determinación del valor de mercado de maquinaria y equipo;

Identificación y valoración de activos intangibles;

Determinar el valor de mercado de las inversiones financieras, tanto a largo como a corto plazo;

Convertir el valor contable del inventario en valor actual;

Estimación de cuentas por cobrar y gastos diferidos;

Conversión de los pasivos del objeto al valor actual;

Determinación del valor del capital social mediante la fórmula básica.

Obsolescencia económica Llame a la pérdida en el valor de un activo causada por las condiciones del mercado: aumento de la competencia, disminución de la demanda de productos, etc.

Inventario, por regla general, se valoran por su precio de venta esperado. El inventario obsoleto generalmente se da de baja.

El valor total de mercado de los activos tangibles, financieros e intangibles representa valor de mercado de todo el capital de la empresa.

Los pasivos a corto y largo plazo de la empresa se transfieren a su valor actual.

La diferencia entre el valor de mercado del capital total de la empresa y el valor actual de sus pasivos es el valor de mercado de la empresa obtenido mediante el método del activo neto.

a la tasa: "Valoración de Empresas"

sobre este tema: « EVALUACIÓN DE NEGOCIOS MEDIANTE EL ENFOQUE DE COSTOS. MÉTODO PARA CÁLCULO DEL VALOR DEL PATRIMONIO NETO"

Introducción

Al vender una empresa, es necesario evaluar objetivamente su capacidad para aumentar su valor, para ser rentable, es decir, traer ingresos al propietario. Aquellos. es necesario calcular el valor de mercado de la empresa, el precio más probable de la empresa al que se venderá.

El cálculo del valor de mercado de una empresa se puede realizar utilizando tres enfoques fundamentalmente diferentes: el enfoque de ingresos, el enfoque de mercado (comparativo) y el enfoque de costos (propiedad).

En esto trabajo del curso Se utiliza un enfoque de valoración basado en costos, cuya relevancia se debe principalmente a la disponibilidad, por regla general, de información inicial confiable para el cálculo, así como al uso de métodos tradicionales de la economía nacional para evaluar el valor de un negocio, basado en un análisis del valor de la propiedad de la empresa y su deuda.

La falta de condiciones necesarias para el uso de enfoques de ingresos y de mercado justifica el uso de un enfoque de costos para la valoración. El uso del enfoque de mercado está limitado por la falta de información sobre la venta de empresas existentes, lo que no permite utilizar el método de transacción. Un mercado de valores “débil” limita la posibilidad de utilizar el método del mercado de capitales. Y la falta de información de mercado sobre las actividades económicas y financieras de empresas similares a la que se está evaluando excluye la posibilidad de utilizar el método de multiplicadores de valoración.

Falta de información de mercado necesaria y suficiente sobre capitalización y tasas de descuento de ingresos. Limita el uso de métodos de enfoque de ingresos (método de capitalización y método de flujo de caja descontado)

Principal objetivo del trabajo de este curso: evaluar la empresa determinando su valor de mercado para el período actual.

Para lograr este objetivo se definen los siguientes: tareas :

· Estudiar los aspectos teóricos de la valoración de empresas utilizando enfoques de renta, propiedad y mercado.

· Identificar aspectos positivos y lados negativos Aplicación del enfoque de la propiedad a la valoración de empresas.

· Identificar las características de la aplicación de este enfoque tanto en las condiciones modernas del mercado como en la empresa.

Objeto La investigación en este trabajo de curso es el uso de un enfoque de costos para la valoración de empresas.

Sujeto El estudio es la aplicación de un método para calcular el valor de los activos netos de una empresa.

Capítulo 1. Aspectos teóricos Enfoque inmobiliario para la valoración de empresas.

1.1. La esencia y ámbito de aplicación del enfoque de propiedad.

El enfoque de propiedad (costo) para la valoración de empresas considera el valor de la empresa desde el punto de vista de los costos incurridos. El valor en libros de los activos y pasivos de una empresa debido a la inflación, los cambios en las condiciones del mercado y los métodos contables utilizados, por regla general, no corresponde al valor de mercado. Como resultado, el tasador se enfrenta a la tarea de ajustar el balance de la empresa. Para ello, primero se evalúa por separado el valor de mercado razonable de cada activo del balance, luego se determina el valor actual de los pasivos y, finalmente, se resta el valor actual de todos sus pasivos del valor razonable de mercado de los activos totales de cada activo del balance. la empresa. El resultado muestra el valor estimado del capital social de la empresa.

Patrimonio = Activos - Pasivos.

La característica principal del enfoque de costos es una evaluación elemento por elemento, es decir, el complejo inmobiliario que se está evaluando se divide en sus partes componentes, se evalúa cada parte y luego se obtiene el valor de todo el complejo inmobiliario sumando los costos de sus partes.

La fórmula básica en el enfoque de propiedad (costo) es: Patrimonio = Activos - Pasivos.

Este enfoque está representado por dos métodos principales:

método del activo neto; método del valor de liquidación.

Ámbito de aplicación

El enfoque de valoración basado en costos es el más apropiado:

Al evaluar instalaciones gubernamentales;

Al calcular el valor de los bienes destinados a un uso especial (sin generar ingresos), se trata de escuelas, hospitales, edificios de correos, instalaciones culturales, estaciones de tren, etc.;

Al revaluar activos fijos a efectos contables;

Cuando se evalúa a efectos de impuestos y seguros cuando sección judicial propiedad;

Al vender bienes en subasta pública.

1.2. Ventajas y desventajas del enfoque de propiedad.

Ventajas:

· basado en una evaluación de los activos existentes, es decir, tiene una base objetiva;

· al valorar componentes individuales de activos, se pueden utilizar los tres enfoques de valoración: ingresos, costos y mercado.

Defectos:

· estático, es decir no tiene en cuenta las perspectivas de desarrollo empresarial;

· no tiene en cuenta los principales indicadores financieros y económicos de la actividad de la empresa evaluada.

1.3. Las principales etapas para calcular el valor de una empresa utilizando el método del activo neto.

El cálculo del método del valor liquidativo incluye varias etapas:

1. Los bienes inmuebles de la empresa se tasan a un valor de mercado razonable.

2. Se determina el valor razonable de mercado de la maquinaria y equipo.

3. Se identifican y evalúan los activos intangibles.

4. Se determina el valor de mercado de las inversiones financieras, tanto de largo como de corto plazo.

5. Los inventarios se convierten al valor actual.

6. Se evalúan las cuentas por cobrar.

7. Se estiman los gastos futuros.

8. Los pasivos de la empresa se convierten a valor actual.

9. El valor del capital social se determina restando el valor actual de todos los pasivos del valor razonable de mercado de la cantidad de activos.

1.4 Valoración de los bienes inmuebles de la empresa a un valor de mercado razonable.

La valoración de los bienes inmuebles de una empresa se puede realizar mediante tres enfoques: ingresos, comparativo (mercado) y costo.

1.4.1. Aplicación del enfoque de ingresos

El enfoque de ingresos para la valoración de bienes inmuebles incluye dos métodos:

Método de capitalización de ingresos;

Método de flujo de caja descontado.

La capitalización de ingresos es un conjunto de métodos y técnicas que permiten evaluar el valor de un objeto en función de su potencial para generar ingresos. El método de capitalización de ingresos se utiliza para valorar bienes inmuebles que generan ingresos para el propietario. Los ingresos por propiedad de bienes inmuebles pueden representar, por ejemplo, ingresos actuales y futuros por alquilarlos, ingresos por un posible aumento en el valor del inmueble cuando se venda en el futuro. El resultado de este método consiste tanto en el costo de los edificios, estructuras como en el costo del terreno.

El ingreso operativo neto se elige como indicador que describe los ingresos futuros. Representa el valor estable calculado del ingreso neto anual esperado recibido de la propiedad en cuestión después de deducir todos los gastos operativos y reservas, pero antes del servicio de la deuda hipotecaria, si la hubiera, y teniendo en cuenta los cargos por depreciación. El ingreso operativo neto se basa en el supuesto de que la propiedad será arrendada a rentas de mercado y en el supuesto de que este ingreso se proyecta para un año representativo.

El valor de un inmueble se calcula mediante la fórmula:

C = NAV / Tasa de capitalización,

Donde C es el valor actual del inmueble;

NOR – ingreso operativo neto;

SC – tasa de capitalización.

El cálculo del ingreso operativo neto comienza con el cálculo del ingreso potencial bruto (GPI), que es la renta total esperada del mercado. Y otros ingresos de estos últimos antes de la fecha de valoración del año. El cálculo del PPV requiere que el tasador conozca el mercado de alquiler al que pertenece el inmueble que está tasando. Como regla general, el precio del alquiler depende de la ubicación de la propiedad, su estado físico, la disponibilidad de comunicaciones, el plazo del arrendamiento, etc.

El ingreso bruto potencial es el ingreso que se puede recibir de un inmueble con una utilización del 100% sin tener en cuenta todas las pérdidas y gastos. El PPV depende del área de la propiedad que se está evaluando y de la tarifa de alquiler establecida y se calcula mediante la fórmula:

PVD = P * Ca, Dónde

P - área en alquiler,

Ca - tarifa de alquiler por 1 metro cuadrado.

Es decir, el PVD se evalúa en base al análisis. las tasas actuales y tarifas existentes en el mercado inmobiliario para propiedades comparables. El tasador debe comparar la propiedad que se está tasando con otras propiedades de alquiler similares y hacer ajustes por las diferencias entre ellas. Si los objetos son similares excepto por uno o más componentes importantes, entonces los ajustes pueden calcularse basándose en datos de mercado. Cuando el importe del ajuste no pueda ser confirmado con datos de mercado, el tasador lo determinará por vía pericial.

Sin embargo, el ERP calculado puede modificarse debido a desocupaciones (subutilización) de la propiedad o déficit en el cobro del alquiler. Es decir, se evalúan las pérdidas estimadas por subutilización del inmueble y las pérdidas durante el cobro de pagos. Reducir el PVD por la cantidad de pérdidas da ingreso bruto real(DVD), que está determinada por la fórmula:

DVD = PVD - Pérdidas .

Para obtener el NOR se realiza un análisis de costes. Los gastos del propietario son los costos continuos asociados con la posesión y operación de una propiedad. Los gastos periódicos para asegurar el normal funcionamiento de la instalación y la reproducción de ingresos se denominan gastos de operación (mantenimiento).