रूसी के अनुसार और अंतरराष्ट्रीय मानकविभिन्न वस्तुओं और विशेष रूप से एक उद्यम के बाजार मूल्य का आकलन करते समय, मूल्यांकन के दायरे के आधार पर तीन मुख्य दृष्टिकोणों का उपयोग करने की सिफारिश की जाती है। ये हैं लागत, आय और तुलनात्मक दृष्टिकोण।

सामान्य तौर पर, तीनों दृष्टिकोण आपस में जुड़े हुए हैं। उनमें से प्रत्येक में अपनी विशिष्ट विधियों और तकनीकों का उपयोग शामिल है, और विशेष परिस्थितियों के अनुपालन और पर्याप्त कारकों की उपस्थिति की भी आवश्यकता होती है। किसी न किसी दृष्टिकोण में उपयोग की गई जानकारी या तो उद्यम की वर्तमान स्थिति, या उसकी पिछली उपलब्धियों, या अपेक्षित भविष्य की कमाई को दर्शाती है।

व्यवसाय मूल्यांकन के लिए लागत-आधारित दृष्टिकोण

लागत प्रभावी दृष्टिकोणव्यवसाय मूल्यांकन लागत के संदर्भ में उद्यम के मूल्य पर विचार करता है। मुद्रास्फीति, बाजार की स्थितियों में बदलाव और उपयोग की जाने वाली लेखांकन विधियों के कारण किसी उद्यम की संपत्ति और देनदारियों का बही मूल्य, एक नियम के रूप में, बाजार मूल्य के अनुरूप नहीं होता है।

परिणामस्वरूप, मूल्यांकनकर्ता को उद्यमों की बैलेंस शीट को समायोजित करने के कार्य का सामना करना पड़ता है।

ऐसा करने के लिए, प्रत्येक बैलेंस शीट परिसंपत्ति का उचित बाजार मूल्य पहले अलग से मूल्यांकन किया जाता है, फिर यह निर्धारित किया जाता है कि देनदारियों की बैलेंस शीट राशि उनके बाजार मूल्य से कैसे मेल खाती है, और अंत में, इसकी सभी देनदारियों का वर्तमान मूल्य मूल से घटा दिया जाता है। परिसंपत्तियों की राशि का फ्रेम मूल्य।

परिणाम अनुमानित लागत दर्शाता है हिस्सेदारीउद्यम।

इक्विटी = संपत्ति - देनदारी है मूल सूत्रसंपत्ति (लागत) दृष्टिकोण.

यह दृष्टिकोण दो मुख्य तरीकों द्वारा दर्शाया गया है:

लागत विधि निवल संपत्ति;

परिसमापन मूल्य विधि.

इस कार्य में शुद्ध संपत्ति पद्धति का प्रयोग किया गया।

शुद्ध परिसंपत्ति मूल्य पद्धति का उपयोग करके इक्विटी पूंजी के मूल्य की गणना के लिए कार्य के क्रम में निम्नलिखित चरण शामिल हैं:

शुद्ध परिसंपत्ति मूल्य पद्धति की गणना में निम्नलिखित चरण शामिल हैं:

1. विश्लेषण किया जाता है तुलन पत्रपिछली अवधि के लिए.

2. लेखांकन समायोजन किया जाता है।

3. उद्यम की अचल संपत्ति का मूल्यांकन उचित बाजार मूल्य पर किया जाता है।

4. मशीनरी एवं उपकरण का उचित बाजार मूल्य निर्धारित किया जाता है।

5. अमूर्त संपत्तियों की पहचान और मूल्यांकन किया जाता है।

6. वित्तीय निवेश का बाजार मूल्य निर्धारित किया जाता है।

7. इन्वेंटरी को वर्तमान मूल्य में परिवर्तित किया जाता है।

8. प्राप्य खातों का मूल्यांकन किया जाता है।

9. भविष्य के खर्चों का अनुमान लगाया जाता है.

10. उद्यम की देनदारियों को वर्तमान मूल्य में अनुवादित किया जाता है।

11. इक्विटी पूंजी का मूल्य परिसंपत्तियों की राशि के उचित बाजार मूल्य से सभी देनदारियों के वर्तमान मूल्य को घटाकर निर्धारित किया जाता है।

बाजार मूल्य का निर्धारण रियल एस्टेटउद्यम

अचल संपत्ति (भूमि, भवन और संरचनाएं) का मूल्यांकन करने के लिए, तीन दृष्टिकोणों का उपयोग करना संभव है: आय, तुलनात्मक (बाजार) और लागत।

आय दृष्टिकोण के अनुप्रयोग की प्रौद्योगिकी। रियल एस्टेट मूल्यांकन के लिए आय दृष्टिकोण में दो विधियाँ शामिल हैं:

आय पूंजीकरण विधि;

रियायती नकदी प्रवाह विधि.

आय पूंजीकरण पद्धति का उपयोग उस अचल संपत्ति के मूल्य निर्धारण के लिए किया जाता है जो अपेक्षाकृत स्थिर आय उत्पन्न करती है। अचल संपत्ति के मालिक होने से होने वाली आय इसे किराए पर देने से वर्तमान और भविष्य की आय के रूप में आ सकती है, भविष्य में इसे बेचने पर अचल संपत्ति के मूल्य में संभावित वृद्धि से होने वाली आय। इस पद्धति के परिणाम में भवन, संरचनाओं की लागत और भूमि भूखंड की लागत दोनों शामिल हैं।

रियायती नकदी प्रवाह विधि. इस पद्धति का उपयोग भविष्य की आय का वर्तमान मूल्य निर्धारित करने के लिए किया जाता है जो संपत्ति के उपयोग और इसकी संभावित बिक्री से खर्च होगी।

रियायती नकदी प्रवाह पद्धति का उपयोग करके गणना को कई चरणों में विभाजित किया जा सकता है:

संपत्ति के स्वामित्व की अवधि के दौरान भविष्य की आय के प्रवाह का पूर्वानुमान लगाया जाता है;

मूल्यांकित की जा रही संपत्ति के मूल्य की गणना स्वामित्व अवधि के अंत में की जाती है, अर्थात। प्रस्तावित बिक्री (प्रत्यावर्तन) की लागत, भले ही वास्तव में कोई बिक्री की योजना नहीं बनाई गई हो;

मौजूदा बाज़ार में मूल्यांकित की जा रही संपत्ति के लिए छूट दर प्राप्त की जाती है,

होल्डिंग अवधि के दौरान आय का भविष्य का मूल्य और प्रत्यावर्तन की अनुमानित लागत वर्तमान मूल्य से कम हो जाती है।

इस प्रकार, अचल संपत्ति का मूल्य आवधिक आय प्रवाह के वर्तमान मूल्य और प्रत्यावर्तन के वर्तमान मूल्य के बराबर है।

तुलनात्मक दृष्टिकोण के अनुप्रयोग की तकनीक। यह दृष्टिकोण आमतौर पर पिछले 3-6 महीनों में समान संपत्तियों की बिक्री के आंकड़ों की तुलना और विश्लेषण पर आधारित है। तुलनात्मक दृष्टिकोण का मूल सिद्धांत प्रतिस्थापन का सिद्धांत है, जो बताता है कि यदि बाजार में कई संपत्तियां हैं, तो एक तर्कसंगत निवेशक किसी दी गई संपत्ति के लिए समान उपयोगिता वाली अचल संपत्ति की लागत से अधिक भुगतान नहीं करेगा।

लागत दृष्टिकोण लागू करने की तकनीक. इस दृष्टिकोण में कई चरण शामिल हैं:

1. उस भूमि भूखंड का मूल्य निर्धारित किया जाता है जिस पर भवन या संरचना स्थित है;

2. पूर्ण प्रतिस्थापन लागत का अनुमान वास्तविक मूल्यांकन तिथि के अनुसार लगाया जाता है।

प्रतिस्थापन लागत का अर्थ है किसी वस्तु के मूल्यांकन की वास्तविक तिथि पर वर्तमान कीमतों पर निर्माण की लागत, जिसकी उपयोगिता मूल्यांकित वस्तु की उपयोगिता के बराबर है, लेकिन वर्तमान मानकों, डिजाइन, लेआउट के अनुसार नई सामग्री का उपयोग करना। इस प्रकार, एक मामले में इसका मतलब मूल्यांकन की वस्तु की एक सटीक प्रतिलिपि का पुनरुत्पादन है, और दूसरे में - एक उपयुक्त विकल्प के साथ इसका प्रतिस्थापन।

निर्माण की पूरी लागत के अनुमान में निम्नलिखित की गणना शामिल है:

प्रत्यक्ष लागत (सामग्री की लागत, मूल्यह्रास कटौती, वेतननिर्माण श्रमिक, आदि);

अप्रत्यक्ष लागत (वास्तुकारों, डिज़ाइन इंजीनियरों, लेखाकारों और वकीलों की पेशेवर सेवाओं के लिए भुगतान की लागत)। परामर्श सेवाएँलाइसेंस आदि के लिए भुगतान करना);

उद्यमशील आय.

उद्यमशीलता आय वह राशि है जो एक निवेशक तुलनीय वस्तुओं के जोखिम और रिटर्न को ध्यान में रखते हुए, किसी परियोजना को लागू करने की लागत से अधिक प्राप्त करने की योजना बनाता है। वैश्विक गणना प्रथाओं को ध्यान में रखते हुए, व्यावसायिक आय निर्माण लागत के 15% पर निर्धारित की जाती है।

निर्माण लागत + व्यावसायिक आय = कुल निर्माण लागत।

इमारतों और संरचनाओं पर सभी प्रकार की टूट-फूट की गणना उनकी भौतिक, कार्यात्मक, तकनीकी और आर्थिक उम्र बढ़ने को ध्यान में रखते हुए की जाती है।

शारीरिक उम्र बढ़ने से संपत्ति के मूल्य में टूट-फूट, गिरावट, रखरखाव की लागत और अन्य भौतिक कारकों के कारण होने वाली हानि होती है जो संपत्ति के जीवन और उपयोगिता को कम कर देती है।

कार्यात्मक अप्रचलन किसी संपत्ति के उन कार्यों को करने में असमर्थता के कारण उसके मूल्य में होने वाली हानि है जिसके लिए उसका इरादा था। कार्यात्मक अप्रचलन संपत्ति की एक आंतरिक संपत्ति है और संपत्ति के निर्माण में निहित संरचनात्मक और अन्य कमियों, अतिरिक्त परिचालन लागत आदि जैसे कारकों से जुड़ी है।

आर्थिक अप्रचलन किसी परिसंपत्ति के मूल्य में होने वाली हानि है बाह्य कारक, जैसे: आर्थिक परिवर्तन, उत्पादों की मांग में कमी, प्रतिस्पर्धा में वृद्धि, आदि।

इमारतों और संरचनाओं का अवशिष्ट मूल्य पुनरुत्पादन की लागत (पुनर्स्थापना या प्रतिस्थापन लागत) और कुल मूल्यह्रास के बीच अंतर के रूप में निर्धारित किया जाता है;

संपत्ति के पूर्ण मूल्य की गणना भवन और संरचनाओं के अवशिष्ट मूल्य में भूमि भूखंड की लागत को जोड़कर की जाती है।

मशीनरी और उपकरण के बाजार मूल्य का आकलन

मशीनरी और उपकरणों के बाजार मूल्य का आकलन लागत, तुलनात्मक और आय दृष्टिकोण पर आधारित है।

मशीनरी और उपकरण के मूल्यांकन के लिए लागत-आधारित दृष्टिकोण।

संयंत्र और उपकरण का मूल्यांकन आमतौर पर प्रतिस्थापन लागत पर किया जाता है।

प्रतिस्थापन लागत का निर्धारण पूर्वव्यापी लागतों का विश्लेषण करके, संबंधित क्षमताओं को बदलने की लागत का अनुमान लगाकर किया जाता है:

शारीरिक अप्रचलन;

कार्यात्मक अप्रचलन;

तकनीकी अप्रचलन;

मशीनरी और उपकरणों के मूल्यांकन के लिए तुलनात्मक दृष्टिकोण में मूल्यांकित वस्तु की सबसे संभावित बिक्री मूल्य की गणना करने के लिए हाल ही में बेची गई समान वस्तुओं की कीमतों का विश्लेषण करना शामिल है। तुलना की उपयुक्त इकाइयों का चुनाव महत्वपूर्ण है। तुलना निम्नलिखित तत्वों पर आधारित है: वस्तु की आयु (समान उत्पादन अवधि की संपत्ति की कीमतों के साथ वस्तु की तुलना करना उचित है), स्थिति, सहायक उपकरण (घटक), स्थान, निर्माता, बाजार की स्थिति, प्रेरणा, गुणवत्ता , मात्रा (परिसंपत्ति की प्रति इकाई कीमत काफी हद तक खरीदी और बेची गई लॉट मशीनों के आकार से निर्धारित होती है), आकार/प्रकार (तुलना के लिए समान आकार और प्रकार के उपकरण का उपयोग करने की सलाह दी जाती है), बिक्री का समय।

मशीनरी और उपकरण के मूल्यांकन के लिए आय दृष्टिकोण। आय दृष्टिकोण को लागू करने के लिए, मूल्यांकित संपत्ति से अपेक्षित आय की भविष्यवाणी करना आवश्यक है। मशीनरी और उपकरणों के संबंध में, इस समस्या को सीधे हल करना असंभव है, क्योंकि आय संपूर्ण उत्पादन और संपत्ति परिसर द्वारा बनाई जाती है। आय दृष्टिकोण का उपयोग करते समय, समस्या का चरण-दर-चरण समाधान प्रस्तावित किया जाता है:

के संचालन से शुद्ध आय की गणना: एक उत्पादन प्रणाली (या तो संपूर्ण उद्यम, या एक कार्यशाला या साइट);

अवशिष्ट विधि आय के उस हिस्से को निर्धारित करती है जिसे इस प्रणाली के मशीन पार्क के लिए जिम्मेदार ठहराया जा सकता है;

छूट पद्धति या पूंजीकरण पद्धति का उपयोग करके पूरे मशीन पार्क की लागत निर्धारित की जाती है।

अमूर्त संपत्ति का मूल्यांकन

पीबीयू 14/2000 के पैराग्राफ 3 के अनुसार, लेखांकन के लिए स्वीकृत एक अमूर्त संपत्ति को निम्नलिखित शर्तों को पूरा करना होगा:

ऐसे दस्तावेज़ हैं जो संपत्ति के अस्तित्व और बौद्धिक गतिविधि (पेटेंट, प्रमाण पत्र, सुरक्षा के अन्य दस्तावेज़, पेटेंट के असाइनमेंट (अधिग्रहण) के समझौते, ट्रेडमार्क) के परिणामों पर संगठन के विशेष अधिकार की पुष्टि करते हैं।

अधूरी निर्माण परियोजनाओं का आकलन

अधूरी निर्माण परियोजनाओं का मूल्यांकन वास्तविक लागत पर किया जाता है, मूल्यांकन की तारीख के अनुसार निर्माण और स्थापना कार्य के लिए कीमतों में परिवर्तन के सूचकांक को ध्यान में रखते हुए।

वित्तीय निवेशों के बाजार मूल्य का आकलन।

वित्तीय निवेश का मूल्यांकन मूल्यांकन की तिथि पर उनके बाजार मूल्य के आधार पर किया जाता है और यह विषय है करीबी ध्यान. मूल्य बाजार पर निर्धारित होता है, लेकिन यदि प्रतिभूतियों को उद्धृत नहीं किया जाता है, तो आपको स्वतंत्र रूप से उनका बाजार मूल्य निर्धारित करने की आवश्यकता है।

सूची मूल्यांकन

परिवहन और भंडारण की लागत को ध्यान में रखते हुए, इन्वेंटरी इन्वेंट्री का मूल्य मौजूदा कीमतों पर किया जाता है। अप्रचलित इन्वेंट्री को बट्टे खाते में डाल दिया जाता है।

आस्थगित खर्चों का मूल्यांकन - यदि कोई संबद्ध लाभ है तो खर्चों का मूल्यांकन आम तौर पर अंकित मूल्य पर किया जाता है।

प्राप्य खातों का मूल्यांकन - आमतौर पर उम्र बढ़ने की अनुसूची का विश्लेषण करके मूल्यांकन किया जाता है, जिसमें एक निश्चित अवधि के बाद अतिदेय राशि आंशिक रूप से या पूरी तरह से लिखी जाती है।

श्रेणी धन. यह आइटम रूबल के संदर्भ में पुनर्मूल्यांकन के अधीन नहीं है।

लागत प्रभावी दृष्टिकोण सामान्य विशेषताएँदृष्टिकोण। शुद्ध संपत्ति मूल्य विधि. परिसमापन मूल्य विधि.

शुद्ध संपत्ति मूल्य विधि

व्यवसाय मूल्यांकन के लिए लागत दृष्टिकोण लागत के संदर्भ में उद्यम के मूल्य पर विचार करता है। यह दृष्टिकोण दो मुख्य तरीकों द्वारा दर्शाया गया है: शुद्ध परिसंपत्ति मूल्य विधि और परिसमापन मूल्य विधि।

शुद्ध परिसंपत्ति मूल्य का अनुमान किसी कंपनी की सभी परिसंपत्तियों को घटाकर उसकी सभी देनदारियों का मूल्यांकन करके प्राप्त किया जाता है। शुद्ध परिसंपत्ति मूल्य पद्धति की गणना में कई चरण शामिल हैं:

1) उद्यम की अचल संपत्ति का मूल्यांकन उचित बाजार मूल्य पर किया जाता है;

2) मशीनरी और उपकरण का उचित बाजार मूल्य निर्धारित किया जाता है;

3) अमूर्त संपत्ति की पहचान और मूल्यांकन किया जाता है;

4) वित्तीय निवेश का बाजार मूल्य निर्धारित किया जाता है;

5) इन्वेंट्री को वर्तमान मूल्य में परिवर्तित किया जाता है;

6) प्राप्य खातों का मूल्यांकन किया जाता है;

7) भविष्य की अवधियों के खर्चों का अनुमान लगाया जाता है;

8) उद्यम की देनदारियों को वर्तमान मूल्य में परिवर्तित किया जाता है;

9) इक्विटी पूंजी का मूल्य संपत्ति की राशि के उचित बाजार मूल्य से सभी देनदारियों के वर्तमान मूल्य को घटाकर निर्धारित किया जाता है।

अचल संपत्ति (भूमि और भवन, संरचनाएं) का मूल्यांकन करने के लिए, तीन दृष्टिकोणों का उपयोग करना संभव है: आय-सृजन, तुलनात्मक (बाजार) और लागत-आधारित। लागत दृष्टिकोण के अनुप्रयोग में निम्नलिखित चरण शामिल हैं: भूमि भूखंड की लागत जिस पर इमारतें और संरचनाएं स्थित हैं, निर्धारित की जाती हैं; भवन और संरचना की प्रतिस्थापन लागत या प्रतिस्थापन लागत का आकलन वास्तविक मूल्यांकन तिथि के अनुसार किया जाता है; इमारतों और संरचनाओं के सभी प्रकार के मूल्यह्रास की गणना उनकी भौतिक, कार्यात्मक, तकनीकी और आर्थिक अप्रचलन को ध्यान में रखकर की जाती है; इमारतों और संरचनाओं का अवशिष्ट मूल्य पुनरुत्पादन की लागत और कुल मूल्यह्रास के बीच अंतर के रूप में निर्धारित किया जाता है; संपत्ति के पूर्ण मूल्य की गणना भूमि भूखंड की लागत को इमारतों और संरचनाओं के अवशिष्ट मूल्य में जोड़कर की जाती है।

लागत दृष्टिकोण की आवश्यकता है अलग मूल्यांकनभूमि लागत.

मशीनरी और उपकरणों के मूल्यांकन के लिए लागत दृष्टिकोण प्रतिस्थापन के सिद्धांत पर आधारित है, जिसका अर्थ यह है कि यदि कई समान वस्तुएं हैं, तो उनमें से एक, जिसकी कीमत सबसे कम है, सबसे अधिक मांग में है। पुनर्स्थापन या प्रतिस्थापन लागत की लागत निर्धारित करने के लिए, जो लागत दृष्टिकोण में गणना का आधार है, मूल्यवान वस्तु के निर्माण, अधिग्रहण और स्थापना से जुड़ी लागतों की गणना करना आवश्यक है। मशीनरी और उपकरणों के मूल्यांकन के लिए लागत दृष्टिकोण में, निम्नलिखित मुख्य तरीकों को प्रतिष्ठित किया जा सकता है: एक सजातीय वस्तु की कीमत के आधार पर गणना की विधि; तत्व-दर-तत्व गणना पद्धति; मूल्यांकन की सूचकांक विधि.

अमूर्त संपत्तियों का मूल्यांकन करते समय लागत दृष्टिकोण का उपयोग करते समय, निम्नलिखित का उपयोग किया जाता है: निर्माण लागत विधि और लागत लाभ विधि।

सद्भावना (व्यावसायिक प्रतिष्ठा) के मूल्य का निर्धारण अतिरिक्त लाभ के आकलन के आधार पर किया जाता है।

वित्तीय निवेश का मूल्यांकन मूल्यांकन की तिथि पर उनके बाजार मूल्य के आधार पर किया जाता है और यह मूल्यांकक के करीबी ध्यान का विषय है।

परिवहन और भंडारण लागत को ध्यान में रखते हुए, मौजूदा कीमतों पर इन्वेंटरी का मूल्यांकन किया जाता है। अप्रचलित इन्वेंट्री को बट्टे खाते में डाल दिया जाता है।

यदि संबंधित लाभ अभी भी मौजूद है तो आस्थगित खर्चों को अंकित मूल्य पर मापा जाता है। यदि कोई लाभ नहीं हुआ तो भविष्य में होने वाले खर्च की रकम माफ कर दी जाती है।

प्राप्य का आकलन करते समय, उनके पुनर्भुगतान के समय और अतिदेय ऋणों की पहचान के आधार पर एक विश्लेषण किया जाता है। अलिखित प्राप्य का मूल्यांकन भविष्य के मूलधन और ब्याज भुगतान को उनके वर्तमान मूल्य से छूट देकर किया जाता है।

एक संक्रमणकालीन अर्थव्यवस्था में, कई व्यावसायिक संस्थाएँ प्रतिस्पर्धा में जीवित रहने और सामान्य जीवन के लिए आवश्यक वित्तीय संकेतक प्रदान करने में सक्षम नहीं हैं। मुख्य रूप से ऐसे उद्यमों (जिन्हें अक्सर संपत्ति-स्वामित्व वाला कहा जाता है) का मूल्यांकन करने के लिए, लागत दृष्टिकोण का उपयोग किया जाता है। इसका वैचारिक आधार अभी भी निपटान में बची संपत्तियों के बाजार मूल्य या एक नई तुलनीय सुविधा के निर्माण की कुछ लागतों का आकलन करना है। अक्सर, ऐसी संपत्तियां वस्तु के निपटान में शेष संपत्ति होती हैं, न कि उसके उत्पादन और आर्थिक गतिविधियों के परिणाम। इसलिए, कई साहित्यिक स्रोतों में इस दृष्टिकोण को संपत्ति दृष्टिकोण कहा जाता है। लेकिन लागत दृष्टिकोण कुशलतापूर्वक कार्य करने वाली सुविधाओं पर भी लागू होता है।

लागत दृष्टिकोण का वित्तीय आधार वस्तु की बैलेंस शीट है. हालाँकि, मुद्रास्फीति, बाज़ार स्थितियों में बदलाव और कई अन्य कारकों के प्रभाव के कारण, परिसंपत्तियों का बही मूल्य बाज़ार मूल्य से काफी भिन्न होता है। इसलिए, पहले बैलेंस शीट पर प्रत्येक परिसंपत्ति के वर्तमान बाजार मूल्य का अलग से आकलन करना आवश्यक है। उद्यम की देनदारियों का मूल्य भी उसी प्रक्रिया के अधीन है। लागत दृष्टिकोण का उपयोग करते हुए, मूल्यांकन के उद्देश्य के आधार पर विभिन्न प्रकार की लागत निर्धारित की जाती है।

किसी वस्तु को खरीदने और बेचने के उद्देश्य से इसकी गणना की जाती है बाजार मूल्य, कराधान के लिए - प्रतिस्थापन लागत; किसी उद्यम के परिसमापन पर - उसका उबार मूल्य, नए निर्माण को उचित ठहराने के लिए - प्रतिस्थापन लागत.

लागत दृष्टिकोण का उपयोग करने का अंतिम लक्ष्य उद्यम की इक्विटी पूंजी के अनुमानित मूल्य की गणना करना है। इस गणना के लिए मूल मॉडल है:

सी = पीवी ए - पीवी अनिवार्य

जहां C वस्तु की इक्विटी पूंजी है; पीवी ए - उद्यम की सभी संपत्तियों का कुल बाजार मूल्य; पीवी देनदारी उद्यम की देनदारियों का वर्तमान मूल्य है।

उद्यम मूल्यांकन के लिए लागत दृष्टिकोण मुख्य रूप से दो तरीकों का उपयोग करके कार्यान्वित किया जाता है: शुद्ध परिसंपत्ति मूल्य और परिसमापन मूल्य।

शुद्ध संपत्ति विधि, विश्व अभ्यास में अक्सर कहा जाता है संपत्ति संचय विधि, परिभाषा के आधार पर वस्तु की सभी संपत्तियों का बाजार मूल्य: सामग्री (भूमि, भवन, उपकरण, सूची), वित्तीय और अमूर्त (ट्रेडमार्क, जानकारी, पेटेंट, लाइसेंस, आदि)। इसमें निम्नलिखित मुख्य चरण शामिल हैं:

वस्तु की अचल संपत्ति के बाजार मूल्य का आकलन;

मशीनरी और उपकरण के बाजार मूल्य का निर्धारण;

अमूर्त संपत्ति की पहचान और मूल्यांकन;

दीर्घकालिक और अल्पकालिक दोनों प्रकार के वित्तीय निवेशों का बाजार मूल्य निर्धारित करना;

इन्वेंट्री के लेखांकन मूल्य को वर्तमान मूल्य में परिवर्तित करना;

प्राप्य और आस्थगित व्यय खातों का अनुमान;

वस्तु की देनदारियों का वर्तमान मूल्य में अनुवाद;

मूल सूत्र का उपयोग करके इक्विटी पूंजी का मूल्य निर्धारित करना।

वस्तु की मूल्यांकन की गई भौतिक संपत्ति का बाजार मूल्य, जिसमें रियल एस्टेट, मशीनरी और उपकरण शामिल हैं। उनका आकार घिसाव को ध्यान में रखकर निर्धारित किया जाता है। उसी समय, नीचे टूट - फूटलेखांकन मूल्यह्रास की मात्रा समझ में नहीं आती(सेवा जीवन के आधार पर मूल्यह्रास शुल्क), और भौतिक विनाश, तकनीकी (संरचनात्मक) खामियों, आर्थिक स्थिति में बदलाव आदि के कारण मूल्य की हानि।

उम्र बढ़ने, अप्रचलित उपकरणों की मरम्मत और रखरखाव की बढ़ती लागत और अन्य भौतिक कारकों के कारण मूल्य की हानि जो किसी वस्तु के जीवन और उपयोगिता को कम करती है, कहलाती है शारीरिक अप्रचलन.

किसी वस्तु के कुछ अंतर्निहित कार्यों को करने की क्षमता के नुकसान के कारण उसके मूल्य में कमी को माना जाता है कार्यात्मक अप्रचलन. आमतौर पर यह डिज़ाइन की खामियों के कारण स्वयं प्रकट होता है, जो सुविधा को परिचालन स्थिति में बनाए रखने की लागत में वृद्धि का कारण बनता है। एक प्रकार का कार्यात्मक अप्रचलन तकनीकी है, जो उत्पाद उत्पादन तकनीक में परिवर्तन के प्रभाव में प्रकट होता है जो किसी वस्तु की उत्पादकता को कम करता है।

आर्थिक अप्रचलनकिसी परिसंपत्ति के मूल्य में बाजार की स्थितियों के कारण होने वाली हानि को कहते हैं: बढ़ती प्रतिस्पर्धा, उत्पादों की मांग में कमी, आदि।

भंडार, एक नियम के रूप में, उनके अपेक्षित विक्रय मूल्य से मूल्यांकित किया जाता है। अप्रचलित इन्वेंट्री को आमतौर पर बट्टे खाते में डाल दिया जाता है।

वित्तीय पूंजी, प्राप्य खातों, खरीदी गई प्रतिभूतियों और आस्थगित खर्चों से मिलकर, उनकी विशिष्टताओं के अनुसार मूल्यांकन किया जाता है। प्रतिभूतियों का आमतौर पर एक निश्चित बाजार मूल्य होता है, जिसे उनका मूल्य माना जाता है। प्राप्य राशि को उनके घटित होने के समय के अनुसार विभाजित किया जाता है: अतिदेय राशि को (आंशिक रूप से या पूरी तरह से) बट्टे खाते में डाल दिया जाता है, भविष्य की राशि को छूट दी जाती है। यदि वे लाभदायक साबित होते हैं तो आस्थगित खर्चों को उनके नाममात्र मूल्य पर मापा जाता है।

अमूर्त संपत्तिआम तौर पर शामिल हैं: उद्यम का ट्रेडमार्क, उसके नियमित ग्राहक, उत्पादन के लिए आवश्यक अपने स्वयं के उत्पादों और संसाधनों की आपूर्ति के लिए संपन्न अनुबंध, प्राप्त (या अधिग्रहित) पेटेंट, लाइसेंस, जानकारी, चयनित कर्मी, आदि। अधिकांश भाग के लिए, व्यक्तिगत रूप से उनका आकलन करना काफी कठिन है।

पश्चिमी व्यवहार में, इस अवधारणा का उपयोग आम तौर पर अमूर्त संपत्ति का मूल्यांकन करने के लिए किया जाता है सद्भावना,जिसे किसी व्यवसाय के सभी तत्वों की समग्रता के रूप में समझा जाता है जो ग्राहकों को किसी दिए गए इकाई के उत्पादों या सेवाओं को प्राथमिकता देना जारी रखने के लिए प्रोत्साहित करता है। इस प्रकार, सद्भावना को वस्तु से अलग नहीं किया जा सकता है और यह स्वयं खरीद और बिक्री के अधीन नहीं हो सकती है। सद्भावना की गणना करने के कई तरीके हैं, लेकिन, एक नियम के रूप में, सद्भावना का आकलन करेंउनमें से दो : टोबिन गुणांक का उपयोग करते हुए, जब किसी उद्यम का बाजार मूल्य उसकी संपत्ति के पुस्तक मूल्य से अधिक हो जाता है, या अतिरिक्त लाभ के रूप में। बाद वाले के लिए एल्गोरिदम इस प्रकार है। सबसे पहले, मूर्त संपत्तियों का बाजार मूल्य निर्धारित किया जाता है। फिर इक्विटी पर औसत उद्योग रिटर्न निर्धारित किया जाता है, जिससे मूर्त संपत्तियों पर प्राप्त लाभ की गणना की जाती है (उद्योग रिटर्न को उसकी संपत्ति के मूल्य से गुणा करके)। उत्पादन और आर्थिक गतिविधियों से लाभ और मूर्त संपत्ति से लाभ के बीच का अंतर दर्शाता है अतिरिक्त लाभ.

पेटेंट और लाइसेंस सहित अमूर्त संपत्तियों के एक हिस्से का मूल्यांकन "रॉयल्टी" की अवधारणा का उपयोग करके किया जा सकता है, अर्थात। दूसरों द्वारा उपयोग के अधिकार के लिए लाइसेंसिंग समझौते के तहत पेटेंट के मालिक द्वारा प्राप्त पारिश्रमिक (आमतौर पर पेटेंट का उपयोग करके प्राप्त उत्पादों की बिक्री से आय का एक निश्चित प्रतिशत के रूप में)।

मूर्त, वित्तीय और अमूर्त संपत्तियों का कुल बाजार मूल्य दर्शाता है उद्यम की संपूर्ण पूंजी का बाजार मूल्य.

उद्यम की अल्पकालिक और दीर्घकालिक देनदारियाँ स्थानांतरित की जाती हैं उनका वर्तमान मूल्य.

उद्यम की कुल पूंजी के बाजार मूल्य और उसकी देनदारियों के वर्तमान मूल्य के बीच का अंतर शुद्ध संपत्ति पद्धति का उपयोग करके प्राप्त उद्यम का बाजार मूल्य है।

परिसमापन मूल्य विधितकनीकी रूप से शुद्ध परिसंपत्ति पद्धति के समान। इसकी विशिष्ट विशेषता यह है कि उद्यम के परिसमापन से जुड़ी वर्तमान लागत की राशि शुद्ध संपत्ति पद्धति का उपयोग करके निर्धारित इक्विटी पूंजी के मूल्य से घटा दी जाती है। ऐसी लागतों में संपत्ति के मूल्यांकन के आदेश के लिए भुगतान, उद्यम के परिसमापन से संबंधित कानूनी सेवाएं, बिक्री के दौरान प्रदान किए जाने वाले कर और शुल्क शामिल हैं। इनमें इन्वेंट्री और अधूरे उत्पादों, उपकरणों, इमारतों और संरचनाओं को बनाए रखने की लागत, उद्यम को उसके परिसमापन पूरा होने तक बनाए रखने के लिए प्रशासनिक लागत, विच्छेद वेतन और कर्मियों को उनकी बर्खास्तगी के संबंध में भुगतान भी शामिल है। इस प्रकार प्राप्त परिसमापन मूल्य को परिसमापन अवधि के दौरान मुख्य उत्पादन गतिविधि से प्राप्त लाभ (हानि) की मात्रा से समायोजित किया जाता है।

लागत प्रभावी तरीकों का मुख्य लाभदृष्टिकोण यह है कि वे जो अनुमान प्राप्त करते हैं वह संपत्ति के स्वामित्व वाले वास्तविक मूल्यों पर आधारित होते हैं। यह उत्पादन और वित्तीय परिणामों पर पूर्वव्यापी डेटा की अनुपस्थिति में भी आकलन करने की अनुमति देता है, इसलिए वे नई सुविधाओं के आकलन के लिए भी उपयुक्त हैं। मूल्यांकन गतिविधियों के विश्व अभ्यास से पता चलता है कि एक ही वस्तु के लिए तीन दृष्टिकोण (आय, तुलनात्मक और महंगा) का उपयोग करते समय, काफी भिन्न मूल्यांकन मूल्य प्राप्त होते हैं। इसलिए, आमतौर पर विभिन्न दृष्टिकोणों से संबंधित कई विधियों का उपयोग किया जाता है। उनमें से प्रत्येक के वजन के आधार पर भारित औसत लागत की गणना करके मूल्यांकन का अंतिम मूल्य निर्धारित किया जाता है।

विधि का वजनमूल्यांकन के उद्देश्य और उपयोग की गई जानकारी की विश्वसनीयता पर निर्भर करता है। निवेश परियोजनाओं का मूल्यांकन करते समय, सबसे बड़ा हिस्सा रियायती नकदी प्रवाह विधि को दिया जाता है, किसी उद्यम को परिसमापन करते समय - परिसमापन विधि को, खरीदते और बेचते समय - पूंजी बाजार को, आदि।

एक संक्रमणकालीन अर्थव्यवस्था में, कई व्यावसायिक संस्थाएँ प्रतिस्पर्धा में जीवित रहने और सामान्य जीवन के लिए आवश्यक वित्तीय संकेतक प्रदान करने में सक्षम नहीं हैं। मुख्य रूप से ऐसे उद्यमों (जिन्हें अक्सर संपत्ति-स्वामित्व वाला कहा जाता है) का मूल्यांकन करने के लिए, लागत दृष्टिकोण का उपयोग किया जाता है। इसका वैचारिक आधार अभी भी निपटान में बची संपत्तियों के बाजार मूल्य या एक नई तुलनीय सुविधा के निर्माण की कुछ लागतों का आकलन करना है। अक्सर, ऐसी संपत्तियां वस्तु के निपटान में शेष संपत्ति होती हैं, न कि उसके उत्पादन और आर्थिक गतिविधियों के परिणाम। इसलिए, कई साहित्यिक स्रोतों में इस दृष्टिकोण को संपत्ति दृष्टिकोण कहा जाता है। लेकिन लागत दृष्टिकोण कुशलतापूर्वक कार्य करने वाली सुविधाओं पर भी लागू होता है।

लागत दृष्टिकोण का वित्तीय आधार वस्तु की बैलेंस शीट है. हालाँकि, मुद्रास्फीति, बाज़ार स्थितियों में बदलाव और कई अन्य कारकों के प्रभाव के कारण, परिसंपत्तियों का बही मूल्य बाज़ार मूल्य से काफी भिन्न होता है। इसलिए, पहले बैलेंस शीट पर प्रत्येक परिसंपत्ति के वर्तमान बाजार मूल्य का अलग से आकलन करना आवश्यक है। उद्यम की देनदारियों का मूल्य भी उसी प्रक्रिया के अधीन है। लागत दृष्टिकोण का उपयोग करते हुए, मूल्यांकन के उद्देश्य के आधार पर विभिन्न प्रकार की लागत निर्धारित की जाती है।

किसी वस्तु को खरीदने और बेचने के उद्देश्य से इसकी गणना की जाती है बाजार मूल्य, कराधान के लिए - प्रतिस्थापन लागत; किसी उद्यम के परिसमापन पर - उसका उबार मूल्य, नए निर्माण को उचित ठहराने के लिए - प्रतिस्थापन लागत.

लागत दृष्टिकोण का उपयोग करने का अंतिम लक्ष्य उद्यम की इक्विटी पूंजी के अनुमानित मूल्य की गणना करना है। इस गणना के लिए मूल मॉडल है:

सी = पीवी ए - पीवी अनिवार्य

जहां C वस्तु की इक्विटी पूंजी है; पीवी ए - उद्यम की सभी संपत्तियों का कुल बाजार मूल्य; पीवी देनदारी उद्यम की देनदारियों का वर्तमान मूल्य है।

उद्यम मूल्यांकन के लिए लागत दृष्टिकोण मुख्य रूप से दो तरीकों का उपयोग करके कार्यान्वित किया जाता है: शुद्ध परिसंपत्ति मूल्य और परिसमापन मूल्य।

शुद्ध संपत्ति विधि, विश्व अभ्यास में अक्सर कहा जाता है संपत्ति संचय विधि, परिभाषा के आधार पर वस्तु की सभी संपत्तियों का बाजार मूल्य: सामग्री (भूमि, भवन, उपकरण, सूची), वित्तीय और अमूर्त (ट्रेडमार्क, जानकारी, पेटेंट, लाइसेंस, आदि)। इसमें निम्नलिखित मुख्य चरण शामिल हैं:

वस्तु की अचल संपत्ति के बाजार मूल्य का आकलन;

मशीनरी और उपकरण के बाजार मूल्य का निर्धारण;

अमूर्त संपत्ति की पहचान और मूल्यांकन;

दीर्घकालिक और अल्पकालिक दोनों प्रकार के वित्तीय निवेशों का बाजार मूल्य निर्धारित करना;

इन्वेंट्री के लेखांकन मूल्य को वर्तमान मूल्य में परिवर्तित करना;

प्राप्य और आस्थगित व्यय खातों का अनुमान;

वस्तु की देनदारियों का वर्तमान मूल्य में अनुवाद;

मूल सूत्र का उपयोग करके इक्विटी पूंजी का मूल्य निर्धारित करना।

वस्तु की मूल्यांकन की गई भौतिक संपत्ति का बाजार मूल्य, जिसमें रियल एस्टेट, मशीनरी और उपकरण शामिल हैं। उनका आकार घिसाव को ध्यान में रखकर निर्धारित किया जाता है। उसी समय, नीचे टूट - फूटलेखांकन मूल्यह्रास की मात्रा समझ में नहीं आती(सेवा जीवन के आधार पर मूल्यह्रास शुल्क), और भौतिक विनाश, तकनीकी (संरचनात्मक) खामियों, आर्थिक स्थिति में बदलाव आदि के कारण मूल्य की हानि।

उम्र बढ़ने, अप्रचलित उपकरणों की मरम्मत और रखरखाव की बढ़ती लागत और अन्य भौतिक कारकों के कारण मूल्य की हानि जो किसी वस्तु के जीवन और उपयोगिता को कम करती है, कहलाती है शारीरिक अप्रचलन.

किसी वस्तु के कुछ अंतर्निहित कार्यों को करने की क्षमता के नुकसान के कारण उसके मूल्य में कमी को माना जाता है कार्यात्मक अप्रचलन. आमतौर पर यह डिज़ाइन की खामियों के कारण स्वयं प्रकट होता है, जो सुविधा को परिचालन स्थिति में बनाए रखने की लागत में वृद्धि का कारण बनता है। एक प्रकार का कार्यात्मक अप्रचलन तकनीकी है, जो उत्पाद उत्पादन तकनीक में परिवर्तन के प्रभाव में प्रकट होता है जो किसी वस्तु की उत्पादकता को कम करता है।

आर्थिक अप्रचलनकिसी परिसंपत्ति के मूल्य में बाजार की स्थितियों के कारण होने वाली हानि को कहते हैं: बढ़ती प्रतिस्पर्धा, उत्पादों की मांग में कमी, आदि।

भंडार, एक नियम के रूप में, उनके अपेक्षित विक्रय मूल्य से मूल्यांकित किया जाता है। अप्रचलित इन्वेंट्री को आमतौर पर बट्टे खाते में डाल दिया जाता है।

वित्तीय पूंजी, प्राप्य खातों, खरीदी गई प्रतिभूतियों और आस्थगित खर्चों से मिलकर, उनकी विशिष्टताओं के अनुसार मूल्यांकन किया जाता है। प्रतिभूतियों का आमतौर पर एक निश्चित बाजार मूल्य होता है, जिसे उनका मूल्य माना जाता है। प्राप्य राशि को उनके घटित होने के समय के अनुसार विभाजित किया जाता है: अतिदेय राशि को (आंशिक रूप से या पूरी तरह से) बट्टे खाते में डाल दिया जाता है, भविष्य की राशि को छूट दी जाती है। यदि वे लाभदायक साबित होते हैं तो आस्थगित खर्चों को उनके नाममात्र मूल्य पर मापा जाता है।

अमूर्त संपत्तिआम तौर पर शामिल हैं: उद्यम का ट्रेडमार्क, उसके नियमित ग्राहक, उत्पादन के लिए आवश्यक अपने स्वयं के उत्पादों और संसाधनों की आपूर्ति के लिए संपन्न अनुबंध, प्राप्त (या अधिग्रहित) पेटेंट, लाइसेंस, जानकारी, चयनित कर्मी, आदि। अधिकांश भाग के लिए, व्यक्तिगत रूप से उनका आकलन करना काफी कठिन है।

पश्चिमी व्यवहार में, इस अवधारणा का उपयोग आम तौर पर अमूर्त संपत्ति का मूल्यांकन करने के लिए किया जाता है सद्भावना,जिसे किसी व्यवसाय के सभी तत्वों की समग्रता के रूप में समझा जाता है जो ग्राहकों को किसी दिए गए इकाई के उत्पादों या सेवाओं को प्राथमिकता देना जारी रखने के लिए प्रोत्साहित करता है। इस प्रकार, सद्भावना को वस्तु से अलग नहीं किया जा सकता है और यह स्वयं खरीद और बिक्री के अधीन नहीं हो सकती है। सद्भावना की गणना करने के कई तरीके हैं, लेकिन, एक नियम के रूप में, सद्भावना का आकलन करेंउनमें से दो : टोबिन गुणांक का उपयोग करते हुए, जब किसी उद्यम का बाजार मूल्य उसकी संपत्ति के पुस्तक मूल्य से अधिक हो जाता है, या अतिरिक्त लाभ के रूप में। बाद वाले के लिए एल्गोरिदम इस प्रकार है। सबसे पहले, मूर्त संपत्तियों का बाजार मूल्य निर्धारित किया जाता है। फिर इक्विटी पर औसत उद्योग रिटर्न निर्धारित किया जाता है, जिससे मूर्त संपत्तियों पर प्राप्त लाभ की गणना की जाती है (उद्योग रिटर्न को उसकी संपत्ति के मूल्य से गुणा करके)। उत्पादन और आर्थिक गतिविधियों से लाभ और मूर्त संपत्ति से लाभ के बीच का अंतर दर्शाता है अतिरिक्त लाभ.

पेटेंट और लाइसेंस सहित अमूर्त संपत्तियों के एक हिस्से का मूल्यांकन "रॉयल्टी" की अवधारणा का उपयोग करके किया जा सकता है, अर्थात। दूसरों द्वारा उपयोग के अधिकार के लिए लाइसेंसिंग समझौते के तहत पेटेंट के मालिक द्वारा प्राप्त पारिश्रमिक (आमतौर पर पेटेंट का उपयोग करके प्राप्त उत्पादों की बिक्री से आय का एक निश्चित प्रतिशत के रूप में)।

मूर्त, वित्तीय और अमूर्त संपत्तियों का कुल बाजार मूल्य दर्शाता है उद्यम की संपूर्ण पूंजी का बाजार मूल्य.

उद्यम की अल्पकालिक और दीर्घकालिक देनदारियाँ स्थानांतरित की जाती हैं उनका वर्तमान मूल्य.

उद्यम की कुल पूंजी के बाजार मूल्य और उसकी देनदारियों के वर्तमान मूल्य के बीच का अंतर शुद्ध संपत्ति पद्धति का उपयोग करके प्राप्त उद्यम का बाजार मूल्य है।

परिसमापन मूल्य विधितकनीकी रूप से शुद्ध परिसंपत्ति पद्धति के समान। इसकी विशिष्ट विशेषता यह है कि उद्यम के परिसमापन से जुड़ी वर्तमान लागत की राशि शुद्ध संपत्ति पद्धति का उपयोग करके निर्धारित इक्विटी पूंजी के मूल्य से घटा दी जाती है। ऐसी लागतों में संपत्ति के मूल्यांकन के आदेश के लिए भुगतान, उद्यम के परिसमापन से संबंधित कानूनी सेवाएं, बिक्री के दौरान प्रदान किए जाने वाले कर और शुल्क शामिल हैं। इनमें इन्वेंट्री और अधूरे उत्पादों, उपकरणों, इमारतों और संरचनाओं को बनाए रखने की लागत, उद्यम को उसके परिसमापन पूरा होने तक बनाए रखने के लिए प्रशासनिक लागत, विच्छेद वेतन और कर्मियों को उनकी बर्खास्तगी के संबंध में भुगतान भी शामिल है। इस प्रकार प्राप्त परिसमापन मूल्य को परिसमापन अवधि के दौरान मुख्य उत्पादन गतिविधि से प्राप्त लाभ (हानि) की मात्रा से समायोजित किया जाता है।

लागत प्रभावी तरीकों का मुख्य लाभदृष्टिकोण यह है कि वे जो अनुमान प्राप्त करते हैं वह संपत्ति के स्वामित्व वाले वास्तविक मूल्यों पर आधारित होते हैं। यह उत्पादन और वित्तीय परिणामों पर पूर्वव्यापी डेटा की अनुपस्थिति में भी आकलन करने की अनुमति देता है, इसलिए वे नई सुविधाओं के आकलन के लिए भी उपयुक्त हैं। मूल्यांकन गतिविधियों के विश्व अभ्यास से पता चलता है कि एक ही वस्तु के लिए तीन दृष्टिकोण (आय, तुलनात्मक और महंगा) का उपयोग करते समय, काफी भिन्न मूल्यांकन मूल्य प्राप्त होते हैं। इसलिए, आमतौर पर विभिन्न दृष्टिकोणों से संबंधित कई विधियों का उपयोग किया जाता है। उनमें से प्रत्येक के वजन के आधार पर भारित औसत लागत की गणना करके मूल्यांकन का अंतिम मूल्य निर्धारित किया जाता है।

विधि का वजनमूल्यांकन के उद्देश्य और उपयोग की गई जानकारी की विश्वसनीयता पर निर्भर करता है। निवेश परियोजनाओं का मूल्यांकन करते समय, सबसे बड़ा हिस्सा रियायती नकदी प्रवाह विधि को दिया जाता है, किसी उद्यम को परिसमापन करते समय - परिसमापन विधि को, खरीदते और बेचते समय - पूंजी बाजार को, आदि।

की दर पर: "व्यापार मूल्यांकन"

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परिचय

किसी कंपनी को बेचते समय, उसके मूल्य को बढ़ाने, लाभदायक होने की क्षमता का निष्पक्ष मूल्यांकन करना आवश्यक है, अर्थात। मालिक के लिए आय लाओ. वे। उद्यम के बाजार मूल्य की गणना करना आवश्यक है - उद्यम की सबसे संभावित कीमत जिस पर इसे बेचा जाएगा।

किसी उद्यम के बाजार मूल्य की गणना तीन मौलिक रूप से भिन्न दृष्टिकोणों का उपयोग करके की जा सकती है: आय दृष्टिकोण, बाजार (तुलनात्मक) दृष्टिकोण और लागत (संपत्ति) दृष्टिकोण।

इस में पाठ्यक्रम कार्यमूल्यांकन के लिए लागत-आधारित दृष्टिकोण का उपयोग किया जाता है, जिसकी प्रासंगिकता मुख्य रूप से उपलब्धता के कारण होती है, एक नियम के रूप में, गणना के लिए विश्वसनीय प्रारंभिक जानकारी, साथ ही मूल्य का आकलन करने के लिए घरेलू अर्थव्यवस्था के लिए पारंपरिक तरीकों का उपयोग। व्यवसाय, उद्यम की संपत्ति के मूल्य और उसके ऋण के विश्लेषण पर आधारित है।

आय और बाजार दृष्टिकोण के उपयोग के लिए आवश्यक शर्तों की कमी मूल्यांकन के लिए लागत दृष्टिकोण के उपयोग को उचित ठहराती है। बाज़ार दृष्टिकोण का उपयोग मौजूदा उद्यमों की बिक्री पर जानकारी की कमी के कारण सीमित है, जिससे लेनदेन पद्धति का उपयोग करना संभव नहीं हो पाता है। एक "कमजोर" शेयर बाजार पूंजी बाजार पद्धति का उपयोग करने की संभावना को सीमित कर देता है। और मूल्यांकन किए जा रहे उद्यमों की वित्तीय और आर्थिक गतिविधियों पर बाजार की जानकारी की कमी मूल्यांकन गुणक की पद्धति का उपयोग करने की संभावना को बाहर कर देती है।

पूंजीकरण और आय छूट दरों पर आवश्यक और पर्याप्त बाजार जानकारी का अभाव। आय दृष्टिकोण विधियों (पूंजीकरण विधि और रियायती नकदी प्रवाह विधि) के उपयोग को सीमित करता है

मुख्य लक्ष्यइस पाठ्यक्रम कार्य का - वर्तमान अवधि के लिए इसके बाजार मूल्य का निर्धारण करके उद्यम का मूल्यांकन करें।

इस लक्ष्य को प्राप्त करने के लिए निम्नलिखित को परिभाषित किया गया है: कार्य :

· आय, संपत्ति और बाजार दृष्टिकोण का उपयोग करके व्यवसाय मूल्यांकन के सैद्धांतिक पहलुओं का अध्ययन करें।

· सकारात्मक और पहचानें नकारात्मक पक्षव्यावसायिक मूल्यांकन के लिए संपत्ति दृष्टिकोण का अनुप्रयोग।

· आधुनिक बाजार स्थितियों और उद्यम दोनों में इस दृष्टिकोण को लागू करने की विशेषताओं की पहचान करें।

वस्तुइस पाठ्यक्रम कार्य में अनुसंधान व्यवसाय मूल्यांकन के लिए लागत दृष्टिकोण का उपयोग है।

विषयअध्ययन किसी उद्यम में शुद्ध संपत्ति के मूल्य की गणना के लिए एक विधि का अनुप्रयोग है।

अध्याय 1। सैद्धांतिक पहलूव्यवसाय मूल्यांकन के लिए संपत्ति दृष्टिकोण

1.1. संपत्ति दृष्टिकोण के अनुप्रयोग का सार और दायरा

व्यवसाय मूल्यांकन के लिए संपत्ति (लागत) दृष्टिकोण, लागत के दृष्टिकोण से उद्यम के मूल्य पर विचार करता है। एक नियम के रूप में, मुद्रास्फीति, बाजार की स्थितियों में बदलाव और उपयोग की जाने वाली लेखांकन विधियों के कारण किसी उद्यम की संपत्ति और देनदारियों का बही मूल्य बाजार मूल्य के अनुरूप नहीं होता है। परिणामस्वरूप, मूल्यांकक को उद्यम की बैलेंस शीट को समायोजित करने के कार्य का सामना करना पड़ता है। ऐसा करने के लिए, प्रत्येक बैलेंस शीट परिसंपत्ति का उचित बाजार मूल्य पहले अलग से मूल्यांकन किया जाता है, फिर देनदारियों का वर्तमान मूल्य निर्धारित किया जाता है, और अंत में, इसकी सभी देनदारियों का वर्तमान मूल्य कुल परिसंपत्तियों के उचित बाजार मूल्य से घटा दिया जाता है। उद्यम। परिणाम उद्यम की इक्विटी का अनुमानित मूल्य दर्शाता है।

इक्विटी = संपत्ति - देनदारियाँ।

लागत दृष्टिकोण की मुख्य विशेषता तत्व-दर-तत्व मूल्यांकन है, अर्थात, मूल्यांकन किए जा रहे संपत्ति परिसर को उसके घटक भागों में विभाजित किया जाता है, प्रत्येक भाग का मूल्यांकन किया जाता है, और फिर संपूर्ण संपत्ति परिसर का मूल्य योग करके प्राप्त किया जाता है। इसके भागों का मूल्य।

संपत्ति (लागत) दृष्टिकोण में मूल सूत्र है: इक्विटी = संपत्ति - देनदारियां।

यह दृष्टिकोण दो मुख्य तरीकों द्वारा दर्शाया गया है:

शुद्ध संपत्ति विधि; परिसमापन मूल्य विधि.

आवेदन की गुंजाइश

लागत-आधारित मूल्यांकन दृष्टिकोण सबसे उपयुक्त है:

सरकारी सुविधाओं का आकलन करते समय;

विशेष उपयोग (आय उत्पन्न किए बिना) के लिए इच्छित संपत्ति के मूल्य की गणना करते समय, ये स्कूल, अस्पताल, डाकघर भवन, सांस्कृतिक सुविधाएं, ट्रेन स्टेशन, आदि हैं;

लेखांकन उद्देश्यों के लिए अचल संपत्तियों का पुनर्मूल्यांकन करते समय;

जब कर और बीमा प्रयोजनों के लिए मूल्यांकन किया गया न्यायिक अनुभागसंपत्ति;

सार्वजनिक नीलामी में संपत्ति बेचते समय।

1.2. संपत्ति दृष्टिकोण के फायदे और नुकसान

लाभ:

· मौजूदा परिसंपत्तियों के आकलन के आधार पर, यानी इसका एक उद्देश्यपूर्ण आधार है;

· परिसंपत्तियों के व्यक्तिगत घटकों का मूल्यांकन करते समय, मूल्यांकन के सभी तीन तरीकों का उपयोग किया जा सकता है: आय, लागत और बाजार।

कमियां:

· स्थिर, यानी. व्यवसाय विकास की संभावनाओं को ध्यान में नहीं रखता;

· मूल्यांकन किए जा रहे उद्यम की गतिविधि के मुख्य वित्तीय और आर्थिक संकेतकों को ध्यान में नहीं रखा जाता है।

1.3. शुद्ध संपत्ति पद्धति का उपयोग करके किसी व्यवसाय के मूल्य की गणना के मुख्य चरण

शुद्ध परिसंपत्ति मूल्य पद्धति की गणना में कई चरण शामिल हैं:

1. उद्यम की अचल संपत्ति का मूल्यांकन उचित बाजार मूल्य पर किया जाता है।

2. मशीनरी एवं उपकरण का उचित बाजार मूल्य निर्धारित किया जाता है।

3. अमूर्त संपत्तियों की पहचान और मूल्यांकन किया जाता है।

4. दीर्घकालिक और अल्पकालिक दोनों प्रकार के वित्तीय निवेशों का बाजार मूल्य निर्धारित किया जाता है।

5. इन्वेंटरी को वर्तमान मूल्य में परिवर्तित किया जाता है।

6. प्राप्य खातों का मूल्यांकन किया जाता है।

7. भविष्य के खर्चों का अनुमान लगाया जाता है.

8. उद्यम की देनदारियों को वर्तमान मूल्य में अनुवादित किया जाता है।

9. इक्विटी पूंजी का मूल्य परिसंपत्तियों की राशि के उचित बाजार मूल्य से सभी देनदारियों के वर्तमान मूल्य को घटाकर निर्धारित किया जाता है।

1.4 उचित बाजार मूल्य पर उद्यम की अचल संपत्ति का मूल्यांकन।

किसी उद्यम की अचल संपत्ति का मूल्यांकन तीन दृष्टिकोणों का उपयोग करके दिया जा सकता है: आय, तुलनात्मक (बाजार) और लागत।

1.4.1. आय दृष्टिकोण का अनुप्रयोग

रियल एस्टेट मूल्यांकन के लिए आय दृष्टिकोण में दो विधियाँ शामिल हैं:

आय पूंजीकरण विधि;

रियायती नकदी प्रवाह विधि.

आय पूंजीकरण विधियों और तकनीकों का एक सेट है जो आपको आय उत्पन्न करने की क्षमता के आधार पर किसी वस्तु के मूल्य का मूल्यांकन करने की अनुमति देता है। आय पूंजीकरण पद्धति का उपयोग अचल संपत्ति के मूल्य निर्धारण के लिए किया जाता है जो मालिक के लिए आय उत्पन्न करता है। उदाहरण के लिए, अचल संपत्ति के मालिक होने से होने वाली आय, इसे किराए पर देने से होने वाली वर्तमान और भविष्य की आय का प्रतिनिधित्व कर सकती है, भविष्य में इसे बेचने पर अचल संपत्ति के मूल्य में संभावित वृद्धि से होने वाली आय। इस पद्धति के परिणाम में इमारतों, संरचनाओं की लागत और भूमि की लागत दोनों शामिल हैं।

शुद्ध परिचालन आय को भविष्य की आय का वर्णन करने वाले संकेतक के रूप में चुना जाता है। यह सभी परिचालन खर्चों और आरक्षित निधियों में कटौती के बाद, लेकिन बंधक ऋण चुकाने से पहले, यदि कोई हो, और मूल्यह्रास शुल्कों को ध्यान में रखते हुए, विषय संपत्ति से प्राप्त अपेक्षित वार्षिक शुद्ध आय के परिकलित स्थिर मूल्य का प्रतिनिधित्व करता है। शुद्ध परिचालन आय इस धारणा पर आधारित है कि संपत्ति को बाजार किराए पर पट्टे पर दिया जाएगा और इस धारणा पर कि यह आय एक प्रतिनिधि वर्ष के लिए अनुमानित है।

अचल संपत्ति के मूल्य की गणना सूत्र का उपयोग करके की जाती है:

सी = एनएवी / पूंजीकरण दर,

जहां C संपत्ति का वर्तमान मूल्य है;

न ही - शुद्ध परिचालन आय;

एससी - पूंजीकरण दर।

शुद्ध परिचालन आय की गणना सकल संभावित आय (जीपीआई) की गणना से शुरू होती है, जो अपेक्षित कुल बाजार किराया है। और वर्ष की मूल्यांकन तिथि से पहले की अन्य आय। पीपीवी की गणना के लिए मूल्यांकनकर्ता को किराये के बाजार को जानने की आवश्यकता होती है, जिस संपत्ति का मूल्य निर्धारण किया जा रहा है। एक नियम के रूप में, किराये की दर संपत्ति के स्थान, उसकी भौतिक स्थिति, संचार की उपलब्धता, पट्टे की अवधि आदि पर निर्भर करती है।

संभावित सकल आय वह आय है जो सभी नुकसानों और खर्चों को ध्यान में रखे बिना 100% उपयोग पर अचल संपत्ति से प्राप्त की जा सकती है। पीपीवी मूल्यांकन की जा रही संपत्ति के क्षेत्र और स्थापित किराये की दर पर निर्भर करता है और सूत्र का उपयोग करके गणना की जाती है:

पीवीडी = पी * सीए, कहाँ

पी - किराये के लिए क्षेत्र,

सीए - किराये की दर प्रति 1 वर्ग मीटर।

यानी विश्लेषण के आधार पर पीवीडी का आकलन किया जाता है वर्तमान दरेंऔर तुलनीय संपत्तियों के लिए रियल एस्टेट बाजार में मौजूदा टैरिफ। मूल्यांकक को मूल्यांकित की जा रही संपत्ति की तुलना अन्य समान किराये की संपत्तियों से करनी चाहिए और उनके बीच अंतर के लिए समायोजन करना चाहिए। यदि एक या अधिक महत्वपूर्ण घटकों को छोड़कर वस्तुएं समान हैं, तो समायोजन की गणना बाजार डेटा के आधार पर की जा सकती है। जब समायोजन की राशि की पुष्टि बाजार डेटा द्वारा नहीं की जा सकती है, तो मूल्यांकनकर्ता इसे विशेषज्ञ माध्यमों से निर्धारित करता है।

हालाँकि, गणना की गई वीपीडी को संपत्ति की रिक्तियों (कम उपयोग) या किराया संग्रह में कमी के कारण बदला जा सकता है। अर्थात्, संपत्ति के कम उपयोग से होने वाले अनुमानित नुकसान और भुगतान संग्रह के दौरान होने वाले नुकसान का आकलन किया जाता है। हानि की मात्रा से वायुदाब कम करने से लाभ मिलता है वास्तविक सकल आय(डीवीडी), जो सूत्र द्वारा निर्धारित किया जाता है:

डीवीडी = पीवीडी - हानि .

एनओआर प्राप्त करने के लिए, लागत विश्लेषण किया जाता है। मालिक के खर्च किसी संपत्ति के स्वामित्व और संचालन से जुड़ी चल रही लागत हैं। सुविधा के सामान्य कामकाज और आय के पुनरुत्पादन को सुनिश्चित करने के लिए आवधिक खर्चों को कहा जाता है परिचालन (रखरखाव) व्यय।