СУРГАЛТЫН АЖИЛ
ханшаар: "Бизнесийн үнэлгээ"
энэ сэдвээр: « ЗАРДАЛЫН АРГААР БИЗНЕСИЙН ҮНЭЛГЭЭ. ЦЭВЭР ХӨРӨНГИЙН ҮНЭЛГИЙГ ТООЦОХ АРГАЧЛАЛ"
Оршил
Компанийг зарахдаа түүний үнэ цэнийг нэмэгдүүлэх, ашигтай байх чадварыг бодитойгоор үнэлэх шаардлагатай. эзэндээ орлого авчрах. Тэдгээр. аж ахуйн нэгжийн зах зээлийн үнэ цэнийг тооцоолох шаардлагатай - энэ нь зарагдах аж ахуйн нэгжийн хамгийн их магадлалтай үнэ.
Аж ахуйн нэгжийн зах зээлийн үнийг тооцоолохдоо орлогын хандлага, зах зээлийн (харьцуулсан) хандлага, өртөг (өмч) гэсэн гурван үндсэн аргыг ашиглан хийж болно.
Энэ нь курсын ажилҮнэлгээний өртөгт суурилсан арга барилыг ашигладаг бөгөөд үүний хамаарал нь үндсэндээ тооцооллын найдвартай анхны мэдээлэл, түүнчлэн дотоодын эдийн засагт уламжлалт аргаар үнэ цэнийг үнэлэхэд ашигладагтай холбоотой юм. аж ахуйн нэгжийн эд хөрөнгийн үнэ цэнэ, түүний өрийн дүн шинжилгээнд үндэслэн бизнес.
Орлого, зах зээлийн аргыг ашиглахад шаардлагатай нөхцөл байхгүй байгаа нь үнэлгээнд өртгийн аргыг ашиглахыг зөвтгөдөг. Зах зээлийн хандлагын хэрэглээ нь одоо байгаа аж ахуйн нэгжүүдийн борлуулалтын талаархи мэдээлэл дутмаг байгаагаас хязгаарлагддаг бөгөөд энэ нь гүйлгээний аргыг ашиглах боломжгүй юм. “Сул” хөрөнгийн зах зээл нь хөрөнгийн зах зээлийн аргыг ашиглах боломжийг хязгаарладаг. Үнэлгээтэй ижил төстэй аж ахуйн нэгжүүдийн санхүү, эдийн засгийн үйл ажиллагааны талаархи зах зээлийн мэдээлэл дутмаг байгаа нь үнэлгээний үржүүлэгч аргыг ашиглах боломжийг үгүйсгэдэг.
Капиталжуулалт, орлогын хөнгөлөлтийн хувь хэмжээний талаар шаардлагатай, хангалттай зах зээлийн мэдээлэл дутмаг. Орлогын хандлагын аргуудын хэрэглээг хязгаарладаг (хөрөнгөжүүлэх арга ба хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний арга)
Үндсэн зорилтотЭнэхүү курсын ажлын - тухайн үеийн зах зээлийн үнийг тодорхойлох замаар тухайн аж ахуйн нэгжийг үнэлэх.
Энэ зорилгод хүрэхийн тулд дараахь зүйлийг тодорхойлсон болно. даалгавар :
· Орлого, өмч, зах зээлийн аргыг ашиглан бизнесийн үнэлгээний онолын талыг судлах.
· Эерэг ба сөрөг талуудбизнесийн үнэлгээнд үл хөдлөх хөрөнгийн хандлагыг ашиглах.
· Энэхүү хандлагыг орчин үеийн зах зээлийн нөхцөлд болон аж ахуйн нэгжид ашиглах онцлогийг тодорхойлох.
ОбьектЭнэхүү курсын ажлын судалгаа нь бизнесийн үнэлгээнд өртгийн аргыг ашиглах явдал юм.
Сэдэвсудалгаа нь өртөг тооцох аргыг хэрэглэх явдал юм цэвэр хөрөнгөаж ахуйн нэгж дээр.
1-р бүлэг. Онолын талуудбизнесийн үнэлгээний үл хөдлөх хөрөнгийн хандлага
1.1. Эд хөрөнгийн хандлагын мөн чанар, хэрэглээний хамрах хүрээ
Бизнесийн үнэлгээний үл хөдлөх хөрөнгийн (өртгийн) хандлага нь тухайн аж ахуйн нэгжийн үнэ цэнийг гарсан зардлын үүднээс авч үздэг. Инфляци, зах зээлийн нөхцөл байдлын өөрчлөлт, ашигласан нягтлан бодох бүртгэлийн арга зэргээс шалтгаалсан аж ахуйн нэгжийн хөрөнгө, өр төлбөрийн дансны үнэ нь дүрмээр бол зах зээлийн үнэ цэнэтэй нийцэхгүй байна. Үүний үр дүнд үнэлгээчин нь аж ахуйн нэгжийн балансыг тохируулах ажилтай тулгардаг. Үүний тулд балансын хөрөнгө тус бүрийн зах зээлийн боломжийн үнийг эхлээд тусад нь үнэлж, дараа нь өр төлбөрийн өнөөгийн үнэ цэнийг тодорхойлж, эцэст нь нийт хөрөнгийн боломжит зах зээлийн үнээс түүний бүх өр төлбөрийн өнөөгийн үнэ цэнийг хасна. аж ахуйн нэгж. Үр дүн нь аж ахуйн нэгжийн өөрийн хөрөнгийн тооцоолсон үнэ цэнийг харуулж байна.
Өмч = Хөрөнгө - Өр төлбөр.
Зардлын аргын гол онцлог нь элемент тус бүрээр нь үнэлэх, өөрөөр хэлбэл үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн цогцолборыг түүний бүрэлдэхүүн хэсгүүдэд хувааж, хэсэг тус бүрийг үнэлж, дараа нь бүхэл бүтэн үл хөдлөх хөрөнгийн цогцолборын үнэ цэнийг нэгтгэн гаргаж авдаг. түүний хэсгүүдийн үнэ цэнэ.
Үл хөдлөх хөрөнгийн (өртөг) хандлагын үндсэн томъёо нь: Өмч = Хөрөнгө - Өр төлбөр.
Энэ аргыг хоёр үндсэн аргаар төлөөлдөг.
Цэвэр хөрөнгийн арга;
Татан буулгах үнийн арга.
Хэрэглээний хамрах хүрээ
Зардал дээр суурилсан үнэлгээний арга нь хамгийн тохиромжтой:
Төрийн байгууламжийг үнэлэхдээ;
Тусгай зориулалтаар ашиглах зориулалттай (орлого үүсгэхгүй) эд хөрөнгийн үнийг тооцоолохдоо эдгээр нь сургууль, эмнэлэг, шуудангийн барилга, соёлын байгууламж, галт тэрэгний буудал гэх мэт;
Нягтлан бодох бүртгэлийн зорилгоор үндсэн хөрөнгийг дахин үнэлэх үед;
Татвар болон даатгалын зорилгоор тооцохдоо хэзээ шүүхийн хэсэгөмч хөрөнгө;
Олон нийтийн дуудлага худалдаагаар үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах үед.
1.2. Үл хөдлөх хөрөнгийн аргын давуу болон сул талууд
Давуу тал:
· одоо байгаа хөрөнгийн үнэлгээнд үндэслэсэн, өөрөөр хэлбэл объектив үндэслэлтэй;
· Хөрөнгийн бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг үнэлэхдээ орлого, өртөг, зах зээл гэсэн гурван аргыг ашиглаж болно.
Алдаа:
· статик, өөрөөр хэлбэл. бизнесийн хөгжлийн хэтийн төлөвийг харгалздаггүй;
· Үнэлгээ хийгдэж буй аж ахуйн нэгжийн үйл ажиллагааны санхүү, эдийн засгийн үндсэн үзүүлэлтүүдийг харгалздаггүй.
1.3. Цэвэр хөрөнгийн аргыг ашиглан бизнесийн үнэ цэнийг тооцоолох үндсэн үе шатууд
Цэвэр хөрөнгийн үнэ цэнийг тооцоолох арга нь хэд хэдэн үе шатыг агуулна.
1. Аж ахуйн нэгжийн үл хөдлөх хөрөнгийг зах зээлийн боломжийн үнээр үнэлсэн.
2. Машин, тоног төхөөрөмжийн зах зээлийн боломжийн үнийг тогтоосон.
3. Биет бус хөрөнгийг тодорхойлж, үнэлдэг.
4. Урт болон богино хугацааны санхүүгийн хөрөнгө оруулалтын зах зээлийн үнэ цэнийг тодорхойлдог.
5. Бараа материалыг одоогийн үнэ цэнэд шилжүүлнэ.
6. Дансны авлагыг үнэлнэ.
7. Цаашид гарах зардлыг тооцсон.
8. Аж ахуйн нэгжийн өр төлбөрийг эргэлтийн үнэд шилжүүлнэ.
9. Зардлыг тогтооно өмчнийт хөрөнгийн боломжит зах зээлийн үнээс бүх өр төлбөрийн өнөөгийн үнэ цэнийг хасч.
1.4 Аж ахуйн нэгжийн үл хөдлөх хөрөнгийг зах зээлийн боломжийн үнээр үнэлэх.
Зэрэг үл хөдлөх хөрөнгөАж ахуйн нэгжийг ашигтай, харьцуулсан (зах зээлийн) болон өртөгт суурилсан гэсэн гурван аргыг ашиглаж болно.
1.4.1. Орлогын аргыг хэрэглэх
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний орлогын хандлага нь хоёр аргыг агуулдаг.
Орлогыг капиталжуулах арга;
Хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний арга.
Орлогын капиталжуулалт гэдэг нь орлого бий болгох боломж дээр үндэслэн объектын үнэ цэнийг үнэлэх боломжийг олгодог арга, техникийн цогц юм. Орлогыг капиталжуулах аргыг өмчлөгчийн орлого бүрдүүлдэг үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхэд ашигладаг. Үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөх орлого нь жишээлбэл, түүнийг түрээслэхээс олсон одоогийн болон ирээдүйн орлогыг, ирээдүйд зарагдах үед үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ нэмэгдэх боломжтой орлогыг илэрхийлж болно. Энэ аргын үр дүн нь барилга байгууламж, барилга байгууламж, газрын өртөг хоёроос бүрдэнэ.
Үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг ирээдүйн орлогыг тодорхойлох үзүүлэлт болгон сонгосон. Энэ нь үйл ажиллагааны бүх зардал, нөөцийг хассаны дараа, гэхдээ ипотекийн зээлийн өрийг барагдуулахаас өмнө, хэрэв байгаа бол элэгдлийн шимтгэлийг харгалзан үзсэний дараа тухайн эд хөрөнгөөс хүлээн авах хүлээгдэж буй жилийн цэвэр орлогын тооцоолсон тогтвортой утгыг илэрхийлнэ. Үйл ажиллагааны цэвэр орлого нь үл хөдлөх хөрөнгийг зах зээлийн түрээсийн үнээр түрээслүүлнэ гэсэн таамаглал дээр үндэслэсэн бөгөөд энэ орлогыг нэг жилийн хугацаанд төсөөлж байна.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг дараахь томъёогоор тооцоолно.
C = NAV / Капиталжуулалтын хувь,
Энд C нь үл хөдлөх хөрөнгийн одоогийн үнэ цэнэ;
NOR – үйл ажиллагааны цэвэр орлого;
SC - капиталжуулалтын хувь.
Үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг тооцоолохдоо зах зээлийн нийт түрээсийн хүлээгдэж буй нийт боломжит орлогыг (GPI) тооцоолохоос эхэлдэг. Мөн тухайн жилийн үнэлгээний өдрөөс өмнөх бусад орлого. PPV-ийг тооцоолохдоо үнэлгээчээс үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн зах зээлийг мэдэхийг шаарддаг. Дүрмээр бол түрээсийн үнэ нь тухайн эд хөрөнгийн байршил, түүний биеийн байдал, харилцаа холбооны боломж, түрээсийн хугацаа гэх мэт зэргээс хамаарна.
Боломжит нийт орлого гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгөөс бүх алдагдал, зардлыг тооцохгүйгээр 100% ашиглалтад оруулах орлого юм. PPV нь үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн талбай, тогтоосон түрээсийн хэмжээнээс хамаардаг бөгөөд дараахь томъёогоор тооцоолно.
PVD = P * Ca, Хаана
P - түрээслэх талбай,
Sa - түрээсийн үнэ 1 хавтгай дөрвөлжин метр.
Өөрөөр хэлбэл, шинжилгээнд үндэслэн PVD-ийг үнэлдэг одоогийн ханшхарьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд байгаа тариф. Үнэлгээчин нь үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийг бусад ижил төстэй түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгөтэй харьцуулж, тэдгээрийн хоорондын зөрүүг засах ёстой. Хэрэв объектууд нь нэг буюу хэд хэдэн чухал бүрэлдэхүүн хэсгүүдээс бусад нь ижил төстэй байвал зах зээлийн мэдээлэлд үндэслэн тохируулга хийж болно. Зах зээлийн мэдээллээр залруулгын хэмжээг баталгаажуулах боломжгүй тохиолдолд үнэлгээчин үүнийг шинжээчийн аргаар тодорхойлно.
Гэсэн хэдий ч үл хөдлөх хөрөнгийн сул орон тоо (дутуу ашиглалт) эсвэл түрээсийн хураамж дутсан зэргээс шалтгаалан тооцоолсон VPD-ийг өөрчилж болно. Өөрөөр хэлбэл, эд хөрөнгийг дутуу ашигласнаас үүсэх тооцоолсон алдагдал, төлбөр хураах явцад гарсан алдагдлыг үнэлдэг. Агаарын даралтыг алдагдлын хэмжээгээр бууруулах нь өгдөг бодит нийт орлого(DVD) нь дараах томъёогоор тодорхойлогддог.
DVD = PVD - Алдагдал .
NOR авахын тулд зардлын шинжилгээ хийдэг. Эзэмшигчийн зардал гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгө эзэмших, ашиглахтай холбоотой байнгын зардал юм. Байгууламжийн хэвийн үйл ажиллагааг хангах, орлогын нөхөн үржихүйг хангахын тулд үечилсэн зардлыг нэрлэдэг үйл ажиллагааны (засвар үйлчилгээний) зардал.
Үйл ажиллагааны зардлыг ихэвчлэн дараахь байдлаар хуваадаг.
Нөхцөлтэй тогтмол зардал;
Нөхцөлт хувьсах буюу үйл ажиллагааны зардал;
Орлуулах зардал буюу нөөц.
TO нөхцөлт байнгынЭдгээрт хэмжээ нь тухайн байгууламжийн ашиглалтын ачаалал, үзүүлж буй үйлчилгээний түвшингээс хамаардаггүй зардал (жишээлбэл, даатгалын төлбөр, газрын түрээс, хөрөнгийн татвар) орно.
TO нөхцөлт хувьсагчзардал орно, хэмжээ нь тухайн байгууламжийн ашиглалтын ачааллын зэрэг, үзүүлж буй үйлчилгээний түвшингээс хамаарна. Нөхцөлт хувьсах зардал нь:
· Хэрэглээний зардал (цахилгаан, хий, утас, ус, ариутгах татуурга, сантехник);
· хог зайлуулах;
· нутаг дэвсгэрийг хадгалах зардал;
· удирдлагын зардал, үйлчилгээний ажилтны цалин, түүнчлэн холбогдох татвар;
· гэрээт үйлчилгээ: галын хамгаалалтын систем, цахилгаан шат, хамгаалалт гэх мэт.
TO солих зардалЭлэгдэлд орсон эд ангиудыг үе үе солих зардлыг багтаана (ихэвчлэн ийм бүрэлдэхүүн хэсгүүдэд дээвэр, шал, ариун цэврийн хэрэгсэл, цахилгаан хэрэгсэл, тавилга солих, утасны систем орно). Тооцоолсноор ихэнх үл хөдлөх хөрөнгийн эзэд үүнийг хийдэггүй ч үүнд зориулж мөнгө зарцуулдаг гэж үздэг. Хэрэв эзэмшигч нь өмчлөлийн хугацаанд элэгдлийн эд ангиудыг солихоор төлөвлөж байгаа бол тухайн аргыг ашиглан эд хөрөнгийн үнэ цэнийг тооцохдоо эдгээр хасалтыг харгалзан үзэх шаардлагатай.
Төлөвлөсөн үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг үйл ажиллагааны орлогыг үйл ажиллагааны зардлын хэмжээгээр бууруулж тодорхойлно. Тиймээс NOR-ийг дараахь томъёогоор тодорхойлно.
ORD = DVD - Үйл ажиллагааны зардал
(элэгдэл хорогдлын шимтгэлийг тооцохгүй).
Капиталжуулалтын коэффициент (хувь) -ийг тооцоолно. Капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь тухайн объектын үнэ цэнэ нь үйл ажиллагаанаас хүлээгдэж буй орлогоос хамаарлыг тогтоодог коэффициент юм. Сүүлийнхийг тодорхойлох хэд хэдэн арга байдаг:
Хуримтлагдсан барилгын арга;
Хөрөнгийн зардлын нөхөн төлбөрийг харгалзан капиталжуулалтын харьцааг тодорхойлох арга;
Холбогдсон хөрөнгө оруулалтын арга, эсвэл хөрөнгө оруулалтын бүлгийн техник;
Шууд капиталжуулах арга.
Энэхүү курсын ажилд хуримтлагдсан барилгын аргыг ашигладаг.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний капиталжуулалтын түвшин нь хоёр элементээс бүрдэнэ.
Хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь хэмжээ (хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн түвшин) нь тодорхой хөрөнгө оруулалттай холбоотой цаг хугацаа, эрсдэл болон бусад хүчин зүйлийг харгалзан хөрөнгө оруулагчид мөнгөний үнэ цэнийг төлөх ёстой нөхөн олговор юм;
Хөрөнгийн өгөөж (нөхөн төлөх) норм. Хөрөнгийн өгөөж гэдэг нь анхны хөрөнгө оруулалтын дүнгийн эргэн төлөлтийг хэлнэ. Түүнээс гадна капиталжуулалтын харьцааны энэ элемент нь зөвхөн элэгдэлд хамаарна, өөрөөр хэлбэл. хөрөнгийн нэг хэсэг нь үнэ цэнээ алдах.
Хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээ нь дараахь зүйлээс хамаарна.
Эрсдэлгүй өгөөжийн түвшин;
Эрсдэлийн шимтгэл;
Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрвөх чадвар багатай урамшуулал;
Хөрөнгө оруулалтын менежментийн шагналууд.
Эрсдэлгүй өгөөжийн хувь.Энэ нь үлдсэн (өмнө нь жагсаасан) бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг нэмсэн суурь болгон ашигладаг. Эрсдэлгүй ханшийг тодорхойлохын тулд та эрсдэлгүй үйл ажиллагааны Европын дундаж үзүүлэлтүүд болон Оросын үзүүлэлтүүдийг ашиглаж болно. Хэрэв Европын дундаж үзүүлэлтүүдийг ашиглавал тухайн улсад хөрөнгө оруулалт хийх эрсдэлийн урамшууллыг эрсдэлгүй хувь дээр тухайн улсын эрсдэл гэж нэрлэдэг. Эрсдэлгүй хувь хэмжээ нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах нөхөн олговрын доод хэмжээг тодорхойлдог.
Эрсдэлийн урамшуулал.Өмнө дурьдсан хөрөнгө оруулалтаас бусад бүх хөрөнгө оруулалт нь өндөр зэрэгтэйүнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн төрлийн шинж чанараас хамааран эрсдэл. Эрсдэл их байх тусам үнэ цэнэ өндөр байх ёстой хүүүүнийг нөхөхийн тулд.
Хөрвөх чадвар багатай.Хөрвөх чадвар нь үл хөдлөх хөрөнгийг хэр хурдан мөнгө болгон хувиргаж болохыг хэмждэг. Үл хөдлөх хөрөнгө нь хөрвөх чадвар харьцангуй бага. Ялангуяа ипотекийн зээл муу хөгжсөн орнуудад энэ урамшуулал өндөр байдаг.
Хөрөнгө оруулалтын менежментийн шагнал.Хөрөнгө оруулалт нь эрсдэлтэй, илүү төвөгтэй байх тусам илүү чадварлаг менежмент шаарддаг. Хөрөнгө оруулалтын менежментийг үл хөдлөх хөрөнгийн менежменттэй андуурч болохгүй бөгөөд зардал нь үйл ажиллагааны зардалд багтдаг.
Асаалттай сүүлийн шатОрлогыг капиталжуулах аргыг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тооцоолж буй үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг капиталжуулалтын харьцаанд хуваах замаар тодорхойлно.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ = NPV / капиталжуулалтын хувь.
1.4.2 Харьцуулсан (зах зээлийн) аргыг хэрэглэх
Харьцуулсан (зах зээлийн) аргыг танилцуулж байна.
· борлуулалтыг харьцуулах арга;
· нийт түрээсийн үржүүлэгчийн арга.
Борлуулалтын харьцуулалтын арга.Энэ арга нь ихэвчлэн сүүлийн 3-6 сарын хугацаанд ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын талаарх мэдээллийг харьцуулах, дүн шинжилгээ хийхэд үндэслэдэг. Харьцуулсан борлуулалтын аргын үндсэн зарчим бол орлуулах зарчим бөгөөд хэрэв зах зээл дээр хэд хэдэн үл хөдлөх хөрөнгө байгаа бол хөрөнгө оруулагч нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг ижил төрлийн ашиг тустай үл хөдлөх хөрөнгийн өртгөөс илүү төлөхгүй гэж заасан байдаг. Ашиг гэдэг нь объектын зорилго, боломж, ашиглах арга, түүнчлэн ашиглалтын үр дүнд олж авсан орлогын хэмжээ, цаг хугацааг тодорхойлдог шинж чанаруудын цогц юм. Сүүлийн үеийн гүйлгээний талаар хангалттай хэмжээний харьцуулж болохуйц найдвартай мэдээлэл байгаа тохиолдолд л энэ арга нь бодитой юм.
Энэ арга нь гүйлгээний нөхцөл, үнэ, худалдагч, худалдан авагчдын талаарх мэдээллийг багтаасан гүйлгээний мэдээллийн санг шаарддаг. Үнэлгээчин нь худалдан авагч эсвэл худалдагч санхүүгийн дарамтанд орсон эсэх, гүйлгээний хоёр тал бие даасан эсэх, ердийн зүйл байсан эсэхийг олж мэдэх ёстой. энэ зах зээлийнмэдээлэл, тэд эдийн засгийн хувьд оновчтой ажилласан эсэх, санхүүжилт нь зах зээлд ердийн байсан эсэх. Үнэлж буй объекттой харьцуулах боломжтой объектуудтай хийсэн гүйлгээнд дүн шинжилгээ хийхийн тулд эдгээр объектуудын ердийн зах зээлийн сегментийг тодорхойлох шаардлагатай.
Нийт түрээсийн үржүүлэгчийн арга (нийт орлогын үржүүлэгч).Нийт түрээсийн үржүүлэгч нь борлуулалтын үнийг боломжит эсвэл бодит нийт орлогод харьцуулсан харьцаа юм.
1.4.3. Зардлын аргыг хэрэглэх
Энэ арга нь хэд хэдэн үе шатыг агуулдаг:
1. Барилга байгууламж байрлах газрын үнэлгээг тогтооно.
2. Барилга байгууламжийг солих буюу солих өртгийг бодит үнэлгээний өдрийн байдлаар үнэлнэ.
Солих зардлаас доогууртухайн үнэлэгдсэн объектын яг хуулбарыг бодитоор үнэлсэн өдрийн одоогийн үнээр барилгын өртөгийг хэлнэ. барилгын материал, үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн нэг төслийн дагуу барилгын ижил стандартын дагуу. Хэрэв орлуулах өртгийг тооцоолох боломжгүй эсвэл тохиромжгүй бол орлуулах өртгийг тодорхойлно.
Солих зардлаас доогуурЭнэ нь үнэлж буй объектын ашиг тустай тэнцэх ашигтай, гэхдээ одоогийн стандарт, зураг төсөл, төлөвлөлтийн дагуу шинэ материалыг ашигласан объектын бодит үнэлгээний өдөр тухайн үеийн үнээр барилгын ажлын өртөгийг хэлнэ.
Солих эсвэл солих зардлыг тооцсон эсэхээ тайлагнаж, буруу ойлголтоос сэргийлэхийн тулд сонголтыг тодорхой үндэслэлтэй байх ёстой.
Барилга угсралтын бүрэн өртгийг тодорхойлоход дараахь тооцоо орно.
Шууд зардал (материалын зардал, элэгдэл хорогдол, түр барилга байгууламж, барилга байгууламж, инженерийн шугам сүлжээ, нийтийн аж ахуйн зардал, цалинбарилгын ажилчид, аюулгүй байдлын арга хэмжээний зардал гэх мэт);
Архитектор, зураг төслийн инженер, нягтлан бодогч, хуульч нарын зөвлөгөөний мэргэжлийн хөлс, бүтээн байгуулагчийн нэмэгдэл зардал, тусгай зөвшөөрлийн төлбөр, барилгын зээлийн хүү, үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах, дахин худалдах маркетингийн зардал, барилга угсралтын үеийн зар сурталчилгааны төлбөр, нэр солих зардал зэрэг шууд бус зардал. Үнэлгээний явцад нөхөн үйлдвэрлэлийн зардлын оронд орлуулах зардлыг ашиглах нь зарим "хуучирсан" элементүүдийг арилгах боломжийг олгодог;
Бизнесийн орлого.
Бизнесийн орлогохарьцуулах боломжтой объектын эрсдэл, өгөөжийг харгалзан хөрөнгө оруулагчийн төслийг хэрэгжүүлэх зардлаас илүү авахаар төлөвлөж буй дүнг илэрхийлнэ. Дэлхийн тооцооны практикийг харгалзан бизнесийн орлогыг барилгын зардлын 15% -иар тодорхойлдог.
Бүрэн зардалтай бизнес эрхлэгч
зардал = барилга + барилгын орлого
3. Барилга байгууламжийн бүх төрлийн элэгдлийн тооцоог тэдгээрийн физик, ажиллагаа, технологи, эдийн засгийн хоцрогдол зэргийг харгалзан үздэг.
Бие махбодийн хоцрогдол- ашиглалт, элэгдэл, эвдрэл, эвдрэл, засвар үйлчилгээний зардал нэмэгдэх, эд хөрөнгийн ашиглалтын хугацаа, ашиг тусыг бууруулахад хүргэдэг бусад физик хүчин зүйлүүдтэй холбоотой эд хөрөнгийн үнэ цэнэ алдагдах.
Функциональ хоцрогдол- зориулалтын дагуу үүргээ гүйцэтгэж чадахгүй байгаатай холбоотой эд хөрөнгийн үнэ цэнэ алдагдах. Функциональ хоцрогдол нь эд хөрөнгийн дотоод шинж чанарын үр дүн бөгөөд бүтцийн дутагдал, ашиглалтын илүүдэл зардал гэх мэт хүчин зүйлүүдтэй холбоотой бөгөөд хуучирсан барилгын архитектур, зохион байгуулалтын тохижилт, инженерийн шугам сүлжээ гэх мэтээр илэрдэг. Өөрөөр хэлбэл, уг объект нь үйл ажиллагааны ашиг тусын хувьд орчин үеийн стандартыг хангахаа больсон.
Функциональ хоцрогдлын нэг хэлбэр нь технологийн хоцрогдол,Энэ нь технологийн өөрчлөлтөөс үүдэлтэй үнэ цэнийн алдагдлыг хэлнэ, үүний үр дүнд хөрөнгийн бүтээмж багасч, ашиглахад илүү үнэтэй болно.
Эдийн засгийн хоцрогдолулмаас хөрөнгийн үнэ цэнийн алдагдлаар тодорхойлогддог гадаад хүчин зүйлүүдэрэлтийг бууруулах эсвэл өрсөлдөөнийг нэмэгдүүлэх өөрчлөлт гэх мэт.
4. Барилга байгууламжийн үлдэгдэл үнэ цэнийг нөхөн сэргээх зардал (сэргээн засварлах, солих зардал) болон нийт элэгдлийн зөрүүгээр тодорхойлно.
5. Барилга байгууламжийн үлдэгдэл үнэ дээр тухайн газрын өртгийг нэмж хөрөнгийн бүрэн өртгийг тооцно.
Газрын үнэлгээГазрын стандарт болон зах зээлийн үнэлгээний хооронд ялгаа бий. Үнэлгээчин нь юуны түрүүнд газрын жишиг үнийг бус харин эрэлт нийлүүлэлтийн нөлөөгөөр бүрэлдэж буй зах зээлийн үнийг харна. Газрын зах зээлийн үнэ цэнийг үнэлэхдээ үнэлгээнд хамрагдах эрхийн бүрэлдэхүүнийг тодорхойлох шаардлагатай.
· хувийн (орон сууцны) барилга байгууламж;
· тариачин (ферм) эдийн засаг;
· хувийн охин компани, цэцэрлэгжүүлэлт эсвэл зуслангийн газар тариалан эрхлэх;
· аж ахуйн нэгжүүдэд хувьчлагдсан газар
Газрын зах зээлийн үнийг үнэлэхийн тулд та дараахь мэдээллийг агуулсан байх ёстой.
· газрын өмчлөх эрхийн гэрчилгээ, бүртгэлийн мэдээлэл;
· Физик шинж чанарталбай (газар зүй, инженер-геологи, гидрогеологийн шинж чанар, хүрээлэн буй орчны үзүүлэлт гэх мэт);
· сайтын хүрээлэн буй орчинтой харилцах талаархи мэдээлэл;
Тухайн газрыг тодорхойлдог эдийн засгийн хүчин зүйлүүд (жишээлбэл, байгаль эдийн засгийн хөгжилдүүрэг гэх мэт).
Талбайн зах зээлийн үнийг дараахь үндсэн аргуудыг ашиглан үнэлдэг.
Газрын үлдэгдэл техникийн арга;
Жинсэн дундаж капиталжуулалтын харьцааны аргыг ашиглах;
Борлуулалтын харьцуулалтын арга;
хуваах арга;
Томоор бичих арга;
Нийт түрээсийн үржүүлэгчийн аргыг ашиглах.
Өнөөдөр ихэнх тохиолдолд үнэлгээний объект нь газрын үнэмлэхүй (бүрэн) өмч биш, харин зөвхөн урт хугацааны түрээсийг ашиглах эрх юм. Иймээс энэхүү үнэлэгдсэн эрхийн зах зээлийн илэрхийлэл нь тухайн газрын зах зээлийн (борлуулалтын) үнэ байхаа больж, урт хугацааны түрээсийн эрхийн зах зээлийн үнэ юм.
Барилга байгууламжийн өртгийн тооцоо
Барилга, байгууламжийн өртгийн үнэлгээнд шилжихийн өмнө үнэлгээчин нь зөвхөн техникийн баримт бичгийг уншихаас гадна барилга байгууламжийг шалгаж үзэх ёстой. Энэ нь түүнд гадаад, дотоод бүтэц, инженерийн системийн шинж чанарыг өгөх үнэлгээний объектын нарийвчилсан тайлбарыг гаргах боломжийг олгоно.
Орлуулах зардал эсвэл солих өртгийн тооцоог дараахь байдлаар гүйцэтгэнэ.
Харьцуулсан нэгжийн аргыг ашиглах (барилгын ажлын зардлын стандартыг боловсруулж, үнэлж буй объектын талбай эсвэл эзэлхүүнээр үржүүлж, үнэлж буй объектын шинж чанарт тохируулга хийдэг);
Элемент тус бүрээр нь тооцоолох аргыг ашиглах (барилгыг бие даасан бүрэлдэхүүн хэсгүүдэд хувааж, үнэлгээний өдрийн байдлаар баригдаж буй барилгад тодорхой бүрэлдэхүүн хэсгийг суурилуулахад шаардагдах зардлыг тооцоолох);
Индекс үнэлгээний арга (объектийн дансны үнийг үндсэн хөрөнгийн дахин үнэлгээний харгалзах индексээр үржүүлнэ).
Барилга байгууламжийн элэгдлийг тодорхойлох
Сэргээх, солих бүрэн зардлыг тодорхойлсны дараа тухайн зүйлийн үлдэгдэл үнэ цэнийг тооцохын тулд үүссэн үнэ цэнээс элэгдлийн хасалтыг хийнэ. Үнэлгээчдийн хэрэглэдэг элэгдлийн тухай ойлголт, нягтлан бодогчдын хэрэглэдэг элэгдэл хорогдлын тухай ойлголт нь өөр өөр байдаг.
Үнэлгээний онол дахь "элэгдэл" гэсэн нэр томьёо нь зөвхөн цаг хугацааны хүчин зүйлээс шалтгаалан объектын ашиг тус, улмаар бие махбодийн эвдрэл, үйл ажиллагааны болон гадаад хоцрогдлын улмаас янз бүрийн шалтгааны улмаас үнэ цэнээ алдах явдал гэж ойлгогддог. . Энэ нэр томъёог нягтлан бодох бүртгэлд өөр утгаар ашигладаг бөгөөд элэгдэл нь зардлыг тодорхой хугацааны туршид үйлдвэрлэлийн өртөгт шилжүүлэх механизм гэж ойлгогддог. зохицуулалтын хугацааобъектын үйлчилгээ.
Бие махбодийн доройтол- анхны шинж чанар нь түүний элементүүдээр алдагдсанаас үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн бууралт.
Функциональ хувцас- зориулалтын дагуу ашиглах чадвараа алдсаны улмаас эд хөрөнгийн үнэ цэнэ буурах.
Гаднах хувцасхүчин зүйлийн үнэлгээний объекттой холбоотой өөрчлөлтөөс үүдэлтэй: хүрээлэн буй орчны "хөгшрөлт", өөрчлөлт хүрээлэн буй орчны нөхцөл, зах зээлийн нөхцөл байдлын өөрчлөлт, санхүүгийн болон хууль тогтоомжийн нөхцөл байдлын өөрчлөлт гэх мэт.
Үнэлгээний практикт барилга, байгууламжийн элэгдлийг тодорхойлох хэд хэдэн аргыг ашигладаг.
· насан туршийн арга;
· хуваах арга;
1.4.4.“Насан туршийн” арга
Элэгдэл тооцох "насан туршийн" аргын мөн чанар нь элэгдлийн улмаас объектын үнэ цэнийн алдагдал нь түүний настай пропорциональ байна гэсэн таамаглал юм. Энэ арга нь гол төлөв объектыг шалгахад суурилдаг бөгөөд "хуримтлагдсан элэгдлийн" болон "орлуулах өртөг"-ийн харьцаатай тэнцэх "ашигтай нас" болон "эдийн засгийн нас"-ын харьцааг тодорхойлоход суурилдаг.
Бие махбодийн амьдрал гэдэг нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн бодит оршин тогтнох хугацаа (ашиглалтанд орсон өдрөөс эхлэн устах хүртэл) юм.
Эдийн засгийн амьдрал гэдэг нь тухайн эд хөрөнгийн үнэ цэнэд хувь нэмэр оруулах хугацаа, түүний дотор ашиглалтаас олох ашиг юм.
Биеийн нас гэдэг нь ашиглалтад орсон өдрөөс эхлэн үнэлгээ хийх хүртэлх хугацаа юм.
Техникийн байдал, гадаад үзэмж, хийц, дизайн зэргийг харгалзан “хөрөнгө хэдэн настай болохыг” хүчин төгөлдөр нас гэнэ. эдийн засгийн хүчин зүйлүүд, түүний өртөгт нөлөөлж байна.
Эдийн засгийн үлдэгдэл хугацаа гэдэг нь үнэлгээний өдрөөс эхлэн эдийн засгийн ашиглалтын хугацаа дуустал, өөрөөр хэлбэл эд хөрөнгийн үнэ цэнэд оруулахаа болих (хөгшрөлтийн улмаас түүний оруулсан хувь нэмэр тэг болно) хүртэлх хугацаа юм.
1.5. Машин, тоног төхөөрөмжийн зах зээлийн үнэ цэнийн үнэлгээ
Эд хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлсны дараа үнэлгээчин нь тухайн аж ахуйн нэгжийн техникийн тоног төхөөрөмжийн зах зээлийн үнийг тооцоолох ёстой, i.e. түүний ажлын болон цахилгаан машин, хэмжих, хянах хэрэгсэл, тоног төхөөрөмж, төхөөрөмж, компьютерийн технологи, Тээврийн хэрэгсэлгэх мэт.
Машин, тоног төхөөрөмжийн объектууд нь дараахь онцлог шинж чанаруудаар тодорхойлогддог.
Газартай хатуу холбоогүй;
Өөрсдөдөө болон түр хавсаргасан үл хөдлөх хөрөнгөө нөхөж баршгүй хохирол учруулахгүйгээр өөр газар шилжүүлж болно;
Эдгээр нь үйл ажиллагааны хувьд бие даасан байж, технологийн цогцолборыг бүрдүүлдэг.
Машин, тоног төхөөрөмжийг үнэлэхдээ үнэлгээний аргыг зөв сонгох нь чухал юм. Эдгээр аргууд нь өртөг, харьцуулсан (зах зээлийн), орлого гэсэн гурван хандлагад суурилдаг.
1.5.1.Машин, тоног төхөөрөмжийн үнэлгээний өртгийн хандлага.
Энэ нь орлуулах зарчим дээр суурилдаг. Зардлын аргын тооцооны үндэс болох нөхөн сэргээх, солих зардлыг тодорхойлохын тулд үнэлж буй объектыг бий болгох, олж авах, суурилуулахтай холбоотой зардлыг (зардал) тооцоолох шаардлагатай.
Үнэлгээнд хамрагдсан машин, тоног төхөөрөмжийг сэргээх зардал гэдэг нь үнэлгээний өдрийн үнээр тэдгээрийн бүрэн хуулбарыг хуулбарлах зардал эсвэл дизайн, үйл ажиллагааны хувьд өгөгдсөн объекттой бүрэн ижил төстэй шинэ объект олж авах зардал гэж ойлгогддог. болон бусад шинж чанарууд, мөн одоогийн үнээр. Үлдэгдэл үнэ цэнийг орлуулах зардлаас хуримтлагдсан элэгдлийг хассанаар тодорхойлно.
Үнэлгээ хийгдэж буй машин, тоног төхөөрөмжийг солих зардал гэдэг нь тухайн үеийн үнээр бүх функциональ, дизайн, ашиглалтын шинж чанараараа үнэлэгдэж буй объекттой аль болох ойрхон ижил төстэй шинэ объектыг олж авах хамгийн бага зардлыг хэлнэ. Үлдэгдэл орлуулах өртгийг орлуулах зардлаас элэгдлийн хасалт гэж тодорхойлдог.
Машин, тоног төхөөрөмжийн ижил төстэй байдлыг тогтоохдоо гурван түвшинг ялгаж болно.
Үйл ажиллагааны ижил төстэй байдал (хамрах хүрээ, зорилгын хувьд);
Бүтцийн ижил төстэй байдал (дизайн, найрлага, элементүүдийн зохион байгуулалтын хувьд);
Параметрийн ижил төстэй байдал (параметрийн утгуудаар).
Функциональ, конструктив, параметрийн ижил төстэй байдал бүрэн хангагдсан тохиолдолд объектуудын ижил төстэй байдлын тухай, ойролцоо болон хэсэгчилсэн ижил төстэй байдал байгаа тохиолдолд аналогийн тухай ярих нь заншилтай байдаг.
Машин, тоног төхөөрөмжийг үнэлэх зардлын хандлагад дараахь үндсэн аргуудыг ялгаж болно.
нэг төрлийн объектын үнэд үндэслэн тооцох арга(энэ аргыг ашиглахдаа үнэлэгч нь үнэлж буй объекттой ижил төстэй объектыг сонгохдоо юуны түрүүнд үйлдвэрлэлийн технологи, ашигласан материал, бүтцийн хувьд үнэ нь тодорхой байх ёстой бөгөөд үйлдвэрлэлийн бүрэн өртгийг тодорхойлдог. , үнэлэгдсэн объектын бүрэн өртгийг тооцож, түүнийг солих өртгийг тодорхойлно);
элемент тус бүрээр нь тооцоолох арга(үнэлгээ хийгдэж буй объектын бүрэлдэхүүн хэсэг, угсралтын жагсаалтыг гаргаж, тэдгээрийн үнийн мэдээллийг цуглуулж, бүрэн зардалүнэлгээний объект, түүнийг орлуулах зардлыг тооцсон болно);
индексийн үнэлгээний арга (Үнэлгээний объектын суурь үнэ, өөрөөр хэлбэл өмнөх дахин үнэлгээний дагуу анхны дансны үнэ эсвэл орлуулах үнийг авчирна. орчин үеийн түвшинтухайн үеийн машин, тоног төхөөрөмжийн харгалзах бүлгийн үнийн өөрчлөлтийн индекс буюу гинжин хэлхээг ашиглан).
Бие махбодийн доройтолМашин, тоног төхөөрөмжийг голчлон дараах аргуудыг ашиглан хэмждэг.
Насан туршийн арга . Энэ аргыг хэрэглэх үед биет элэгдлийн хувийг үр ашигтай насыг эдийн засгийн амьдралтай харьцуулсан харьцаагаар тооцдог.
Техникийн нөхцөл байдлын нэгдсэн үнэлгээний арга . Үнэлгээний тусгай жинг ашиглахыг зөвлөж байна.
Функциональ хувцас.Энэ нь хямд машин, тоног төхөөрөмж гарч ирэх, эсвэл илүү хэмнэлттэй, бүтээмжтэй аналоги үйлдвэрлэх зэргээс үүдэлтэй үнэ цэнийн алдагдлыг илэрхийлдэг. Функциональ элэгдлийг мэргэжилтнүүд эсвэл загвар дээр үндэслэн тодорхойлно.
Гаднах хувцасхолбогдох борлуулалтын хос аргаар тодорхойлно. Харьцуулж болох хоёр объектыг харьцуулсан бөгөөд тэдгээрийн нэг нь гаднах элэгдлийн шинж тэмдэг илэрдэг, нөгөө нь үгүй. Борлуулалтын үнийн зөрүүг гадаад (эдийн засгийн) элэгдэл гэж тайлбарладаг.
Машин, тоног төхөөрөмжийн өртгийг үнэлэх харьцуулсан (зах зээлийн) хандлагаүндсэндээ шууд харьцуулах замаар танилцуулсан. Аналог объект нь ижил функциональ зорилготой, бүрэн мэргэшсэн ижил төстэй байдал, хэсэгчилсэн дизайн, технологийн ижил төстэй байх ёстой.
Шууд борлуулалтын харьцуулалтын аргыг ашиглан тооцооллыг хэд хэдэн үе шаттайгаар гүйцэтгэдэг.
1. Аналог объектыг олох.
2. Аналогийн үнэд тохируулга хийх. Хоёр төрлийн тохируулга байдаг:
Коэффицентээр үржүүлэх замаар нэвтрүүлсэн коэффициентүүд;
Үнэмлэхүй засварыг нэмэх, хасах замаар хийсэн залруулга.
Шууд харьцуулах аргыг хэрэглэхдээ залруулга хийхдээ тодорхой дарааллыг баримтлах ёстой: эхлээд коэффициентийн залруулга, дараа нь залруулга хийдэг.
1.5.2.Машин, тоног төхөөрөмжийн үнэлгээний орлогын хандлага
Орлогын хандлагыг хэрэгжүүлэхийн тулд үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн хүлээгдэж буй орлогыг урьдчилан таамаглах шаардлагатай. Машин, тоног төхөөрөмжийн хувьд энэ асуудлыг шууд шийдвэрлэх боломжгүй, учир нь орлогыг бүхэл бүтэн үйлдвэрлэл, өмчийн цогцолбор бий болгодог. Орлогын аргыг ашиглахдаа асуудлыг шийдэх алхам алхмаар шийдлийг санал болгож байна.
1. Үйлдвэрлэлийн системийн үйл ажиллагаанаас (бүхэл бүтэн аж ахуйн нэгж, цех, талбайн аль аль нь) үйл ажиллагааны орлогыг тооцдог.
2. Үлдэгдэл арга нь орлогын энэ системийн машины паркад хамааруулж болох хэсгийг тодорхойлно.
3. Хөнгөлөлтийн арга буюу капиталжуулалтын аргыг ашиглан бүхэл бүтэн машины паркийн зардлыг тодорхойлно.
3. Биет бус хөрөнгийн үнэлгээ
ОХУ-ын хэд хэдэн зохицуулалтын баримт бичигт биет бус хөрөнгийг тодорхойлж, тэдгээрийн төрлийг авч үздэг. Эдгээр баримт бичигт тусгагдсан материалд үндэслэн биет бус хөрөнгөд дараахь хөрөнгө орно гэдгийг тэмдэглэж болно.
Эдийн засгийн үйл ажиллагаанд ашиглахад чухал ач холбогдолгүй материаллаг хэлбэр, материаллаг хэлбэргүй байх;
Орлого олох чадвартай;
Үүнийг удаан хугацаагаар (нэг жилээс дээш) ашиглах зорилгоор худалдаж авсан.
Биет бус хөрөнгийг дөрвөн үндсэн бүлэгт хувааж болно.
1. Оюуны өмч:
· аж үйлдвэрийн өмчийн объектын эрх;
· үйлдвэрлэлийн нууцын эрх (ноу-хау);
2. Эд хөрөнгийн эрх (газар ашиглах эрх, байгалийн баялаг, усны биетүүд). Лиценз нь ийм эрхийг баталгаажуулах үүрэг гүйцэтгэдэг.
3. Зохион байгуулалтын зардал (өмгөөлөгчийн төлбөр ардэмхэтгэл үүсгэн байгуулах баримт бичиг, компанийг бүртгүүлэх үйлчилгээ гэх мэт), гэхдээ эдгээр бүх зардал нь аж ахуйн нэгжийг бий болгох үед гарсан.
4. Компанийн үнэ бол бизнесийн нэр хүндийн үнэ цэнэ юм
IN практик үйл ажиллагааБайгууллага нь биет бус хөрөнгийг үнэлэх асуудалтай байнга тулгардаг. Энэ нь дараахь шалтгааны улмаас тохиолддог.
Объектуудын эрхийг худалдах, худалдан авах оюуны өмч;
Оюуны өмч ашиглах тусгай зөвшөөрлийг сайн дурын үндсэн дээр худалдах;
Албадан тусгай зөвшөөрөл олгох, оюуны өмчийн эрхийг зөрчсөний улмаас учирсан хохирлыг тогтоох;
дүрмийн санд хувь нэмэр оруулах;
Бизнесийн үнэлгээ;
Нэгдүүлэх, хувьчлах, нэгдэх, худалдан авах;
Санхүүгийн тайланд өөрчлөлт оруулах зорилгоор аж ахуйн нэгжийн биет бус хөрөнгийн үнэлгээ.
Биет бус хөрөнгийн үнэлгээний ажил, ялангуяа оюуны өмчийг биет бус хөрөнгийн нэг хэсэг болгон тодорхой дарааллаар гүйцэтгэдэг. Шалгалтыг хийдэг:
· оюуны өмчийн объект;
· хамгаалалтын баримт бичиг (патент, гэрчилгээ);
· оюуны өмчийн эрх.
1.5.3.биет бус хөрөнгийн үнэлгээнд орлогын аргыг хэрэглэх
Орлогын аргыг танилцуулж байна:
Илүүдэл ашгийн арга;
Хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний арга;
Роялтиг чөлөөлөх арга;
Ашиг олох арга.
Илүүдэл ашгийн аргабалансад тусгагдаагүй биет бус хөрөнгөөр аж ахуйн нэгжид илүүдэл ашгийг авчирдаг бөгөөд энэ нь салбарын дунджаас дээгүүр хөрөнгө болон өөрийн хөрөнгийн өгөөжийг өгдөг гэсэн үндэслэлд үндэслэсэн болно. Энэ арга нь үндсэндээ сайн санааны үнэ цэнийг үнэлдэг.
Хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний арга.Мөнгөн гүйлгээг бууруулахдаа дараахь ажлыг гүйцэтгэдэг.
1. Хүлээгдэж буй үлдэгдэл ашиглалтын хугацааг тодорхойлсон, i.e. төлөвлөсөн ашгийг хөнгөлөх хугацаа.
2. Биет бус хөрөнгөөс бий болсон мөнгөн гүйлгээ (CF) болон ашгийг урьдчилан тооцоолсон.
3. Хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг тогтоосон.
4. Ирээдүйн орлогын нийт өнөөгийн үнэ цэнийг тооцно.
5. Урьдчилан таамагласан дараах үеийн биет бус хөрөнгийн орлогын өнөөгийн үнэ цэнийг (шаардлагатай бол) тодорхойлно.
6. Урьдчилан таамагласан болон дараах үеийн орлогын бүх утгын нийлбэрийг тодорхойлно.
Роялтиас чөлөөлөх арга.Энэ аргыг патент, лицензийн үнэ цэнийг тооцоход ашигладаг. Патент эзэмшигч нь өөр хүнд оюуны өмчийг ашиглах эрхийг тодорхой төлбөр (роялти) төлдөг бөгөөд энэ нь патентлагдсан бүтээгдэхүүнийг ашиглан үйлдвэрлэсэн барааны борлуулалтаас олсон нийт орлогын хувиар илэрхийлэгддэг.
Ашиг олох арга.Энэ аргыг ихэвчлэн шинэ бүтээлийн үнэ цэнийг тооцоолоход ашигладаг. Энэ нь тэдгээрийн ашиглалтаас олох ашгийн давуу талуудаар тодорхойлогддог. Ашгийн давуу тал нь биет бус хөрөнгийг үнэлсний үр дүнд бий болох нэмэлт ашгийг хэлнэ.
Энэ нь шинэ бүтээлийг ашигласнаас олж авсан ашиг болон үйлдвэрлэгчийн шинэ бүтээлийг ашиглахгүйгээр бүтээгдэхүүн борлуулснаас олсон ашгийн зөрүүтэй тэнцүү байна. Энэхүү жилийн ашгийн давуу талыг хүлээн авах хүлээгдэж буй хугацаанд хөнгөлдөг.
Аж үйлдвэрийн бараа материалын үнэлгээ.Бараа материалыг тээврийн болон агуулахын зардлыг харгалзан тухайн үеийн үнээр үнэлдэг. Хуучирсан бараа материалыг хассан.
Ирээдүйн зардлын тооцоо.Хэрэв тэдэнтэй холбоотой ашиг орлого байгаа бол тэдгээрийг нэрлэсэн үнээр нь үнэлнэ. Хэрэв ашиг тус байхгүй бол ирээдүйн зардлын дүнг хасна.
Дансны авлагын үнэлгээ.Хугацаа хэтэрсэн өрийг тодорхойлж, дараа нь дараахь байдлаар хуваах авлагын дүн шинжилгээ хийх шаардлагатай.
Найдваргүй (энэ нь эдийн засгийн тэнцвэрт байдалд орохгүй);
Бодит, өөрөөр хэлбэл. компани хүлээн авах гэж найдаж байгаа зүйл (энэ нь эдийн засгийн тэнцэлд багтах болно).
Дансны авлагад дүн шинжилгээ хийхдээ үнэлгээчин бусад аж ахуйн нэгжийн гаргасан үнэт цаасны эргэлзээтэй эсэхийг шалгах ёстой. Бичигдээгүй авлагыг ирээдүйн үндсэн болон хүүгийн төлбөрийг өнөөгийн үнэ цэнэд нь буулгах замаар үнэлдэг.
Сангийн үнэлгээ.Энэ нийтлэлийг дахин үнэлэх боломжгүй.
Хөрөнгийн үнийн дүнгийн боломжит зах зээлийн үнээс бүх өр төлбөрийн өнөөгийн үнэ цэнийг хасаж өөрийн хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлно.
Бүлэг 2. Вахидас ХХК-ийн жишээн дээр үл хөдлөх хөрөнгийн хандлагыг ашиглан бизнесийн үнэ цэнийг тооцоолох
Судалгааны объектын товч тайлбар
CJSC Progmat нь 1999 онд байгуулагдсан. Үйл ажиллагааны гол чиглэл нь MDP (нарийн тархсан нунтаг) дээр суурилсан янз бүрийн диаметртэй соронзыг боловсруулах, үйлдвэрлэх явдал юм.
2. Цэвэр хөрөнгийн аргаар аж ахуйн нэгжийн үнэ цэнийг тооцох
2.1 Аж ахуйн нэгжийн эргэлтийн бус хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлох.
Барилга байгууламжийн өртгийн үнэлгээг хийхээс өмнө барилгын техникийн үзлэг хийдэг. Энэ нь түүнд хийх боломжийг олгоно Дэлгэрэнгүй тодорхойлолтгадаад ба дотоод бүтэц, инженерийн системийн шинж чанарыг өгөх үнэлгээний объект. Хяналт шалгалтын жишээг доор харуулав.
Хүснэгт 1.
Барилгын бүтцийн элементүүд.
| Бүтцийн элемент | Онцлог шинж чанартай | Техникийн нөхцөл |
| Суурь | Төмөр бетон | Суурийн хагарал, блокуудыг хэсэгчлэн устгах |
| Хуваалтууд | Тоосго | Гипс хана, эрдэнэ шишийг хальслах |
| Шал | Тоосго | Тоосгоны ажил суларч, зэргэлдээх байгууламжуудтай таарч байгаа газруудад гүн хагарал үүсдэг |
| Шал | Төмөр бетон | Хавтан дээрх агшилтын хагарал, хана, хавтангийн гаднах хананд наалдсан газруудад гоожсон ул мөр. |
| Дээвэр | Модон бүрээс дээр шифер | Чипс ба хагарал, гоожсон. |
| Шал | Линолеум, керамик хавтанцар | Керамик хавтангийн чипс, хагарал |
| Гадна чимэглэл | Гипстэй | Ханын гипсээс хальслах, унах |
| Дотоод засал чимэглэл | Таазыг цавуугаар цайруулах, ханыг тосон будгаар будна | Нэвчилт, зэвэрсэн толбо, гипс хальслах, унах, будсан гадаргуу дээр их хэмжээний толбо үүсэх гэх мэт. |
2.1.1. Өртгийн аргаар үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлох.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлохын тулд аж ахуйн нэгжийн нийт талбайг тооцоолох шаардлагатай. Манай тохиолдолд Прогмат ХК-ийн талбайг дараахь чиглэлүүдийг нэгтгэн тодорхойлно.
Хүснэгт 2.
Барилгын хэмжээ, барилгын бодит талбайн тооцоо .
Хүснэгт 3.
Барилгын зах зээлийн үнийг тодорхойлох хураангуй хүснэгт .
| 1. Ерөнхий мэдээлэл | ||||
| Объектын нэр | Барилга 1 | Барилга 2 | Барилга 3 | Барилга 4 |
| Зорилго | Албан ёсны |
Албан ёсны | Албан ёсны | Албан ёсны. |
| Барилгын жил | 1964 | 1973 | 1973 | 1983 |
| 2. Орлуулах зардлыг тодорхойлох | ||||
| Нэгж | шоо м | шоо м | шоо м | шоо м |
| Нэгжийн зардал хэмжилт, урэх. | 27 | 23 | 20 | 24 |
|
(дөрвөлжин) |
50641 | 16334 | 468 | 10731 |
| 1984 оны үнэ рүү хөрвүүлэх хүчин зүйл. | 1,21 | 1,21 | 1,21 | 1,21 |
| Одоогийн үнэд хөрвүүлэх хүчин зүйл | 9,75 | 9,75 | 9,75 | 9,75 |
| Бүрэн солих зардал, урэх. | 12546181 | 4433047 | 110448 | 3039019 |
| Бохир усны шугам сүлжээ | 73008 | |||
| 23794759 | ||||
| 3. Үлдэгдэл орлуулах зардлыг тодорхойлох | ||||
| Бие махбодийн доройтол, % | 50 | 51 | 56 | 53 |
| Биеийн элэгдлээс болж үнэ цэнээ алдах, үрэх. | 8067716 | 2261408 | 62326 | 1611671 |
| Үлдэгдэл орлуулах үнэ цэнэ | 8067716 | 2172724 | 48971 | 1429218 |
| 4. Зах зээлийн үнэ цэнийг тодорхойлох | ||||
| Үйл ажиллагааны элэгдэл, % | 6 | 6 | 6 | 6 |
| Гаднах элэгдэл, % | 6 | 6 | 6 | 6 |
| Зах зээлийн үнэ (НӨАТ-аас бусад), урэх. | 7099590 | 1911998 | 43094 | 1257711 |
| Нийт | 10312394 | |||
Хүснэгт 3-ын өгөгдөлд үндэслэн зардлын аргаар тодорхойлсон зах зээлийн үнэ 10312394 урэх.
2.1.2. Орлогын капиталжуулалтын аргыг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлох.
Энэ аргыг өмчлөгчийн орлого бүрдүүлдэг үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхэд ашигладаг. Хөрөнгийн эзэмшлийн үеийн орлогын урсгал болон үл хөдлөх хөрөнгийг дараа нь дахин худалдсанаас олсон орлогыг капиталжуулалтын хувь хэмжээг ашиглан өнөөгийн үнэ цэнэ болгон капиталжуулна. Тиймээс үнэлгээний өдөр үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тооцоолох томъёо нь:
C = NAV / Том үсгийн харьцаа.
Тооцооллын журам нь дараах дарааллаар явагдана.
1. Бид (PVD) тооцоолдог бөгөөд энэ нь зах зээлийн түрээс болон бусад орлогын хүлээгдэж буй нийт үнэ цэнэ юм.
Компанийн орлогод дүн шинжилгээ хийцгээе.Үнэлгээтэй үл хөдлөх хөрөнгийн бүх орлогыг янз бүрийн функциональ зориулалттай байрны түрээсийн үндсэн дээр тооцоолно. Зах зээлийн судалгааны үр дүнд олдсон зах зээлийн түрээсийн хувь хэмжээ (харьцангуй аргыг ашиглан тохируулсан) харьцуулсан шинжилгээ) нь 155 рубль юм. ашиглалтын төлбөрийг оруулаад сард нэг метр квадрат. Тиймээс жилийн түрээсийн төлбөр 1860 рубль байна. Аж ахуйн нэгж нь өмчлөх явцад олж болох өөр орлогогүй.
Тиймээс 12348 кв талбай бүхий объектын PVD. m байх болно:
PVD = 15311520 урэх.
2. Сул орон тоо, түрээслэгчдийн өөрчлөлт, түрээсийн төлбөрийг төлөөгүй зэргээс шалтгаалан хүлээгдэж буй алдагдал зэргээс шалтгаалан тооцоолсон боломжит нийт орлого өөрчлөгдөж болно - үнэлгээчин нь түрээсийн төлбөрийн тодорхой хэсгийг авахгүй байх магадлал үргэлж байдаг гэдгийг анхаарч үзэх ёстой. эд хөрөнгийг өмчлөх урьдчилсан хугацаа . Манай тохиолдолд дундаж ачаалал 40% байдаг тул дутуу ачааллаас үүсэх алдагдал нь:
Даваа = 13780368 рубль.
Бид "сул орон тоо, цуглуулсан хөрөнгийн дутагдал"-ын хүлцлийг 10% гэж тогтооно. Тиймээс алдагдлын хэмжээ нь:
P = 2296728 урэх.
Тиймээс бодит нийт орлого нь:
DVD = 6890184 урэх.
3 . Үйл ажиллагааны цэвэр орлого (NOI) авахын тулд үнэлгээчин зардлын шинжилгээ хийдэг.
Зардлын шинжилгээ.Хөрөнгийн цогцолбор эзэмшигчийн зардлыг гурван бүлэгт хуваадаг: эд хөрөнгийн ашиглалтын зэргээс хамаардаггүй тогтмол (тогтмол) зардал; үйл ажиллагааны (засвар үйлчилгээний) зардал - эд хөрөнгийг хадгалах, түрээслэгчдэд үйлчилгээ үзүүлэх, орлогын урсгалыг хадгалах зардал; солих нөөц (үнэлгээний явцад харгалзан үзнэ). Тиймээс зардлын ерөнхий жагсаалт нь дараахь үндсэн зүйлээс бүрдэнэ.
Үл хөдлөх хөрөнгийн татвар (2%) - 459,346 рубль.
Хэрэглээний төлбөр (сард 1 м2 талбайд 5 рубль) - 655,740 рубль.
Даатгалын төлбөр (2%) - 459,346 рубль.
-д зориулсан нөөц их засварын ажил(1.2%) - 275,608 рубль.
Одоогийн засварын нөөц (1.1%) - 252,640 рубль.
Байгууламжийн менежментийн зардал (10%) – 2,296,728 рубль.
CHOD = 741828 урэх.
4. Бид капиталжуулалтын хэмжээг тодорхойлдог.
Энэхүү курсын ажилд бид капиталжуулалтын хэмжээг тооцоолоход ашигладаг хуримтлагдсан барилгын арга,Үүний үндсэн дээр зээлийн хүүг дөрвөн бүрэлдэхүүн хэсэгт хувааж болно.
· Эрсдэлгүй бүрэлдэхүүн хэсэг - 12%,
· Эрсдэлийн нөхөн төлбөр – 5%,
· Хөрвөх чадвар багатай нөхөн олговор – 3%,
· Хөрөнгө оруулалтын менежментийн нөхөн төлбөр - бид тооцохгүй
· Капиталжуулалтын нийт үнэ цэнэ 20% байна.
Үнэлгээний өдөр үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг тооцоолох томъёо нь:
C = CHOD/SC
Хүснэгт 4.
Шууд капиталжуулалтын аргыг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тооцоолох .
Хүснэгт 4-ийн өгөгдөлд үндэслэн орлогын капиталжуулалтын аргаар тооцсон үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ нь 14750616 урэх.
2.1.3 Борлуулалтын харьцуулалтын аргаар үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ.
Энэ арга нь аливаа үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ нь ижил төстэй эсвэл ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд одоогийн байдлаар давамгайлж буй үнээс хамаарна гэсэн баримт дээр суурилдаг.
Борлуулалтын харьцуулалтын аргын дагуу үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг ижил төстэй (харьцуулж болох) эд хөрөнгийг худалдан авах, худалдах гүйлгээний үнээр тодорхойлж, эдгээр үнэд тохируулга хийсний дараа үнэлэгдэж байгаа болон харьцуулсан үл хөдлөх хөрөнгийн зөрүүг нөхдөг. . Анхны мэдээлэл цуглуулах үе шатанд үнэлж буй объекттой ижил төстэй объектыг худалдан авах, худалдах гүйлгээний талаархи мэдээллийг олж авах боломжгүй байв. Шалтгаан нь тухайн объектын худалдах нөхцөл, бодит үнийн талаарх мэдээллийг нуун дарагдуулсан. Ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах санал олдсонгүй. Тиймээс энэ аргыг практикт ашиглах боломжгүй байсан.
Тэдний үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг зардал, орлогын аргаар тодорхойлдог T үндэслэл = 11643860 урэх.
2.2. Компанийн эргэлтийн хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлох.
2.2.0 Аж ахуйн нэгжийн бараа материал, зардал.
2.2.1. Материаллаг нөөцийн нөөцЦаашид данснаас хасах зорилгоор хөрвөх чадваргүй хөрөнгийн хэмжээг тодорхойлохын тулд хөрвөх чадвараар нь бүлэглэсэн. Өртгийн аргын хүрээнд аж ахуйн нэгжийн материаллаг нөөцийн үнэ цэнийг өртгийн аргыг ашиглан тэдгээрийг олж авсан үнээр нь санхүүгийн баримт бичигт үндэслэн тооцдог. Манай тохиолдолд энэ нь 151,200 рубль юм.
Аж ахуйн нэгжийн материаллаг нөөцийн үнэ цэнийг үнэлэхэд зах зээлийн аргыг хэрэглэснээр бид бараа материалыг тухайн үеийн зах зээлийн үнээр үнэлдэг. Үүний үндсэн дээр бид материалын нөөцийн 70% -ийг үнэ цэнээ алдахгүйгээр зарах боломжтой гэж дүгнэж болно, өөрөөр хэлбэл - 105,840 рубль. 20% -ийн үнэ цэнийн хэсэгчилсэн алдагдал, өөрөөр хэлбэл - 30,240 рубль, үлдсэн 10% нь төлбөрийн чадваргүй бөгөөд хасагдсан болно. Тиймээс бараа материалын зах зээлийн үнэ нь:
C = 136080 урэх.
C үндэслэлтэй = 142,128 урэх.
2.2.2. Зардлын тооцоо бэлэн бүтээгдэхүүн үйлдвэрлэлийн өртгөөр хийгдсэн бөгөөд 12,600 рубль байна.
2.2.3. Дуусаагүй үйлдвэрлэлбодит зардлаар тооцсон бөгөөд 6,112,800 рубль байна.
2.2.4. Ирээдүйн зардалТэдний эргэн төлөгдөх боломжтой зардлаар үнэлэгдэж, 259,500 рубль байна.
Үнэлгээ хийгдэж буй компанийн балансын хөрөнгөд зөвхөн богино хугацаат авлага орно. Дансны авлагыг үнэлэхийн тулд дүн шинжилгээ хийсэн. Хариуцагч нарын нэрсийн жагсаалтыг гаргаж, өр барагдуулах хугацааг тогтоож, холбогдох гэрээнд заасан хугацаанд өр барагдуулах боломжид дүн шинжилгээ хийсэн. Авлагын дүнгийн 90% нь бодит авлага гэж хүлээн зөвшөөрөгдөж, одоогийн үнэ цэнээр үнэлэгдэж, 5,519,340 рубль байна. Авлагын дүнгийн 10% (613,260 рубль) нь эргэлзээтэй (найдваргүй) гэж хүлээн зөвшөөрч, аж ахуйн нэгжийн балансаас хасагдсан.
2.5. Бэлэн мөнгөТэдний дансны үнээр үнэлэгдсэн бөгөөд 2,563,500 рубль байна.
2.6. Дансны өглөгийн үнэлгээ .
Богино хугацааны өрийн бүтцийг судлах нь эдгээр өрийн төлбөрийг заавал төлөх ёстой тул энэ зүйлийг өөрчлөх шаардлагагүй гэсэн дүгнэлтэд хүргэсэн.
Аж ахуйн нэгжийн балансын дагуу өглөгийн дүнг ямар ч өөрчлөлтгүйгээр хүлээн зөвшөөрсөн бөгөөд 11,266,200 рубль байна.
Аж ахуйн нэгжийн балансыг тохируулах
| Хөрөнгө | ||
| Номын утга | Зах зээл Үнэ |
|
| I . Үндсэн хөрөнгө | ||
| 1.1.Биет бус хөрөнгө | ||
| 1.2. Үндсэн хөрөнгө | 9948000 | 9703217 |
| 1.3 Ажиллаж байна | ||
| 1.4. Урт хугацааны санхүүгийн хөрөнгө оруулалт | ||
| Нийт IA: | 9948000 | 9703217 |
| II . Эргэлтийн хөрөнгө | ||
| 2.1. Бараа материал ба зардал | 5670000 | 5662440 |
| 2.2. НӨАТ | 27000 | 27000 |
2.3. Дансны авлага өр |
5110500 | 4599450 |
| 2.4. Бэлэн мөнгө | 2563500 | 2563500 |
2.5. Богино хугацаа санхүүгийн хөрөнгө оруулалт |
||
| Нийт IIA | 13371000 | 12852390 |
| Нийт ДБ | 23319000 | 22555607 |
| Идэвхгүй | ||
| III. Капитал ба нөөц | ||
| 3.1. Эрх бүхий капитал | 7500 | 7500 |
| 3.2. Нэмэлт капитал | 12148500 | 12148500 |
| 3.3. Нөөц капитал | ||
| 3.4. Нийгмийн хүрээний сан | ||
| 3.5. Өмнөх жилүүдийн хуримтлагдсан ашиг (алдагдал). | 1774500 | 1011107 |
| 3.6. Тухайн жилийн хуримтлагдсан ашиг (алдагдал). | ||
| Нийт IIIП | 13930500 | 131671107 |
| IV. Урт хугацааны өр төлбөр | ||
| V. Богино хугацаат өр төлбөр | ||
| 5.1. Богино хугацааны зээл | ||
| 5.2. Богино хугацааны өглөг | 9388500 | 9388500 |
| Нийт дэд дарга | 9388500 | 9388500 |
| Нийт ДБ | 23319000 | 22555607 |
Дүгнэлт: Вахидас ХХК-ийн цэвэр хөрөнгийн аргаар тооцоолсон зах зээлийн үнэ нь 131,671,107 рубль байна.
Дүгнэлт
Судалгааны үр дүнд үндэслэн дараахь дүгнэлтийг гаргаж болно: бизнесийн үнэ цэнийг үнэлэх зардлын арга нь аж ахуйн нэгжийн балансын дүн шинжилгээнд үндэслэсэн бөгөөд энэ нь бодитой үнэлгээг бий болгох боломжийг олгодог. ОХУ-ын эдийн засгийн тогтворгүй нөхцөлд орлого, үнэлгээний харьцуулсан арга барилтай харьцуулахад хамгийн найдвартай нь тооцооны найдвартай анхны мэдээлэл, түүнчлэн дотоодын эдийн засагт үнэ цэнийг үнэлэх уламжлалт аргуудыг ашигласантай холбоотой юм. аж ахуйн нэгжийн өмч хөрөнгийн үнэ цэнэ, түүний өрийн дүн шинжилгээнд үндэслэн бизнесийн.
Энэхүү курсын ажилд ашигласан цэвэр хөрөнгийн арга нь тухайн аж ахуйн нэгж үйл ажиллагаагаа явуулж байгаа тохиолдолд тухайн аж ахуйн нэгжийг бий болгох зардлын хувьд үнэлэх боломжийг олгодог. Аж ахуйн нэгжийн өөрийн хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлохын тулд аж ахуйн нэгжийн бүх хөрөнгийг зах зээлийн үнээр үнэлж, үүссэн дүнгээс аж ахуйн нэгжийн өр төлбөрийн үнийг хассан.
Барилга, бараа материал, авлага зэрэг үндсэн чиглэлээр балансын хөрөнгийн зүйлд залруулга хийсэн.
Барилга байгууламжийг өртөгт суурилсан болон орлогод суурилсан (орлогын капиталжуулалтын арга) гэсэн хоёр аргыг ашиглан үнэлэв. Өртгийн аргыг ашиглан барилга байгууламжийг үнэлэхдээ газрын өмчлөх эрхийг албан ёсоор баталгаажуулаагүй тул газрын зах зээлийн үнийг харгалзаагүй болно.
Орлогыг капиталжуулах аргыг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхийн тулд ижил төрлийн байрны түрээсийн үнийн дүн шинжилгээг хийсэн.
Аж ахуйн нэгжийн материаллаг нөөцийн нөөцийн үнэлгээг тухайн үеийн зах зээлийн үнэд үндэслэн тэдгээрийг олж авах үнэ, зах зээлийн хандлагад үндэслэн зардлын аргыг ашиглан хийсэн.
Дансны авлагад дүн шинжилгээ хийсний дараа түүний эргэлзээтэй хэсгийг хассан, өөрөөр хэлбэл. хүлээн авах нь бодитой бус.
Компанийн богино хугацааны өр төлбөрийг судалсны үр дүнд түүний дагуу төлбөрийг заавал төлөх ёстой тул энэ зүйлийг өөрчлөх шаардлагагүй гэж дүгнэсэн.
Тиймээс "Вахидас" ХК-ийн тооцоолсон үнэ нь 270,976.07 мянган рубль юм.
Ном зүй
1. Григорьев В.В. Аж ахуйн нэгжийн үнэлгээ: онол ба практик. - М.: ИНФРА - М, 1997.
2. Ковалев А.Г. Аж ахуйн нэгжийн өмчийг хэрхэн үнэлэх вэ. - М.: Финстатинформ, 1996.
3. Ковалев В.В. Санхүүгийн шинжилгээ– М.: Санхүү, статистик, 1998 он.
4. Бизнесийн үнэлгээ: Сурах бичиг/Грязнова А.Г. – М.: Санхүү, статистик, 1999. – 512 х.
Зардал багатай арга, ерөнхий шинж чанархандлага. Цэвэр хөрөнгийн үнийн арга. Татан буулгах үнийн арга.
Цэвэр хөрөнгийн үнэ цэнийн арга
Бизнесийн үнэлгээний өртгийн хандлага нь тухайн аж ахуйн нэгжийн үнэ цэнийг гарсан зардлын хувьд авч үздэг. Энэ аргыг цэвэр хөрөнгийн үнийн арга ба татан буулгах үнийн арга гэсэн хоёр үндсэн аргаар төлөөлдөг.
Цэвэр хөрөнгийн үнэлгээг компанийн бүх хөрөнгийг бүх өр төлбөрийг хасч тооцсоноор гаргаж авдаг. Цэвэр хөрөнгийн үнэ цэнийг тооцоолох арга нь хэд хэдэн үе шатыг агуулна.
1) аж ахуйн нэгжийн үл хөдлөх хөрөнгийг зах зээлийн боломжийн үнээр үнэлдэг;
2) машин, тоног төхөөрөмжийн зах зээлийн зохистой үнийг тогтоосон;
3) биет бус хөрөнгийг тодорхойлж, үнэлдэг;
4) санхүүгийн хөрөнгө оруулалтын зах зээлийн үнийг тодорхойлсон;
5) бараа материалыг одоогийн үнэ цэнэд хөрвүүлэх;
6) дансны авлагыг үнэлдэг;
7) ирээдүйн үеийн зардлыг тооцсон;
8) аж ахуйн нэгжийн өр төлбөрийг өнөөгийн үнэ цэнэд шилжүүлсэн;
9) хөрөнгийн дүнгийн боломжит зах зээлийн үнээс бүх өр төлбөрийн өнөөгийн үнэ цэнийг хасч өөрийн хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлно.
Үл хөдлөх хөрөнгийг (газар, барилга байгууламж, барилга байгууламж) үнэлэхийн тулд орлого бий болгох, харьцуулах (зах зээлийн) болон өртөгт суурилсан гэсэн гурван аргыг ашиглах боломжтой. Өртгийн аргыг хэрэглэх нь дараахь үе шатуудыг агуулна: барилга байгууламж байрлах газрын өртөгийг тодорхойлох; барилга байгууламжийг солих буюу солих өртгийг бодит үнэлгээний өдрийн байдлаар үнэлдэг; барилга байгууламжийн бүх төрлийн элэгдлийн тооцоог тэдгээрийн физик, ажиллагаа, технологи, эдийн засгийн хоцрогдол зэргийг харгалзан үздэг; барилга байгууламжийн үлдэгдэл үнэ цэнийг нөхөн үржихүйн зардал ба нийт элэгдлийн зөрүүгээр тодорхойлно; Барилга байгууламжийн үлдэгдэл үнэ дээр тухайн газрын өртгийг нэмж эд хөрөнгийн бүрэн үнийг тооцно.
Зардлын арга нь газрын үнэ цэнийг тусад нь үнэлэхийг шаарддаг.
Машин, тоног төхөөрөмжийг үнэлэх зардлын арга нь орлуулах зарчим дээр суурилдаг бөгөөд үүний утга нь хэд хэдэн ижил төстэй объект байгаа бол тэдгээрийн аль нэг нь хамгийн бага үнээр хамгийн их эрэлт хэрэгцээтэй байна гэсэн үг юм. Зардлын аргын тооцооны үндэс болох нөхөн сэргээх, солих зардлыг тодорхойлохын тулд үнэлж буй объектыг бий болгох, олж авах, суурилуулахтай холбоотой зардлыг тооцоолох шаардлагатай. Машин, тоног төхөөрөмжийн үнэлгээний өртгийн хандлагад дараахь үндсэн аргуудыг ялгаж салгаж болно: нэг төрлийн объектын үнэд суурилсан тооцооны арга; элемент тус бүрээр нь тооцоолох арга; индексийн үнэлгээний арга.
Биет бус хөрөнгийг үнэлэхдээ өртгийн аргыг ашиглахдаа бий болгох өртгийн арга ба өртгийн ашгийн аргыг ашигладаг.
Гүүдвилийн үнэ цэнийг (бизнесийн нэр хүнд) тодорхойлохдоо илүүдэл ашгийн үнэлгээнд үндэслэн тооцдог.
Санхүүгийн хөрөнгө оруулалтын үнэлгээг тухайн үнэлгээний өдрийн зах зээлийн үнэд үндэслэн хийдэг бөгөөд энэ нь сэдэв юм анхааралтай ажиглаүнэлгээчин.
Бараа материалыг тээврийн болон агуулахын зардлыг харгалзан тухайн үеийн үнээр үнэлдэг. Хуучирсан бараа материалыг хассан.
Холбогдох ашиг нь байгаа бол хойшлогдсон зардлыг нэрлэсэн үнээр нь хэмжинэ. Хэрэв ашиг тус байхгүй бол ирээдүйн зардлын дүнг хасна.
Авлагыг үнэлэхдээ тэдгээрийн эргэн төлөгдөх хугацаа, хугацаа хэтэрсэн өрийг тодорхойлоход үндэслэн дүн шинжилгээ хийдэг. Бичигдээгүй авлагыг ирээдүйн үндсэн болон хүүгийн төлбөрийг өнөөгийн үнэ цэнэд нь буулгах замаар үнэлдэг.
Бизнесийн үнэлгээний өртгийн хандлага нь тухайн аж ахуйн нэгжийн үнэ цэнийг гарсан зардлын хувьд авч үздэг. Инфляци, зах зээлийн нөхцөл байдлын өөрчлөлт, ашигласан нягтлан бодох бүртгэлийн арга зэргээс шалтгаалан аж ахуйн нэгжийн хөрөнгө, өр төлбөрийн дансны үнэ нь дүрмээр бол зах зээлийн үнэлгээтэй тохирохгүй байна. Үүний үр дүнд үнэлгээчний өмнө аж ахуйн нэгжүүдийн балансыг тохируулах ажил тулгардаг. Үүний тулд балансын хөрөнгө тус бүрийн зах зээлийн боломжийн үнийг эхлээд тусад нь үнэлж, дараа нь өр төлбөрийн балансын дүн нь зах зээлийн үнэд хэрхэн нийцэж байгааг тодорхойлж, эцэст нь түүний бүх өр төлбөрийн өнөөгийн үнэ цэнийг үндсэн үзүүлэлтээс хасна. хөрөнгийн үнийн хүрээний үнэ цэнэ. Үр дүн нь аж ахуйн нэгжийн өөрийн хөрөнгийн тооцоолсон үнэ цэнийг харуулж байна.
Өмч бол хөрөнгө - өр төлбөр үндсэн томъёоүл хөдлөх хөрөнгийн (зардал) хандлага. Энэ аргыг хоёр үндсэн аргаар төлөөлдөг.
- - цэвэр хөрөнгийн үнийн арга;
- - татан буулгах үнийн аргыг ашиглан.
- 1. Цэвэр хөрөнгийн үнийн аргын эдийн засгийн агуулга. Нэг буюу өөр үнэлгээний аргыг сонгох шийдвэр гаргахдаа түүнийг хэрэглэх нөхцөлийг тодорхойлох шаардлагатай.
Цэвэр хөрөнгийн үнийн аргыг хэзээ ашиглах вэ:
- - хяналтын багцыг үнэлсэн;
- - компани нь их хэмжээний материаллаг хөрөнгөтэй:
- - хэрэв байгаа бол биет бус хөрөнгийг тодорхойлох, үнэлэх боломжтой;
- - компани тасралтгүй үйл ажиллагаагаа үргэлжлүүлэх төлөвтэй байгаа (эсвэл татан буулгах үнийг тооцох ёстой);
- - компани нь холдинг буюу хөрөнгө оруулалтын компани;
- - компанид ашгийн талаарх түүхэн мэдээлэл байхгүй, эсвэл ашгаа найдвартай тооцоолох арга байхгүй: эсвэл мөнгөн гүйлгээ;
- - компани нь шинэ эсвэл шинээр бий болсон аж ахуйн нэгж;
- - компани нь гэрээнээс ихээхэн хамааралтай, эсвэл байнгын, урьдчилан таамаглах боломжтой үйлчлүүлэгч байхгүй;
компанийн хөрөнгийн нэлээд хэсэг нь санхүүгийн хөрөнгө (жишээлбэл, зах зээлийн үнэт цаас) юм.
Үл хөдлөх хөрөнгийг (газар, барилга, байгууламж) үнэлэхийн тулд орлого, зах зээл, өртөг гэсэн гурван аргыг ашиглаж болно.
Орлогын аргыг хэрэглэх технологи.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний орлогын хандлага нь хоёр аргыг агуулдаг.
- - орлогыг капиталжуулах арга;
- - хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний арга.
Орлогын капиталжуулалтын аргыг харьцангуй тогтвортой орлоготой үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхэд ашигладаг. Үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөх орлого нь түүнийг түрээслэхээс олсон одоогийн болон ирээдүйн орлого, ирээдүйд зарагдах үед үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ нэмэгдэх боломжтой орлого хэлбэрээр орж болно. Энэ аргын үр дүнд барилга байгууламж, барилга байгууламжийн өртөг, газрын үнэ зэрэг орно. Орлогыг капиталжуулах аргын үндсэн үе шатууд нь:
- 1. Боломжит нийт орлогыг тооцсон. Үүнийг харьцуулах боломжтой объектуудын зах зээл дээрх үнэ тарифын дүн шинжилгээнд үндэслэн хийдэг. Боломжит нийт орлого (GPI) нь үл хөдлөх хөрөнгөөс бүх алдагдал, зардлыг тооцохгүйгээр 100% ашиглах боломжтой орлого юм. PVD нь үл хөдлөх хөрөнгийн талбай болон түрээсийн үнээс хамаарна.
- 2. Дутуу ашиглалтаас үүсэх алдагдлыг тооцоолсон. Төлбөрийг цуглуулах явцад гарсан эд хөрөнгө, хохирол. Орлогын татварыг алдагдлын хэмжээгээр бууруулснаар бодит нийт орлого гарна. DVD = PVD - алдагдал.
- 3. Үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын тооцоолсон зардлыг тооцно.
- 4. Төлөвлөсөн үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг DVD-ийг тооцоолсон зардлын хэмжээгээр бууруулж тодорхойлно.
- 5. Капиталжуулалтын харьцааг тооцоолно.
Капиталжуулалтын харьцааг тодорхойлох аргууд:
- - хуримтлагдсан барилгын арга;
- - хөрөнгийн зардлын нөхөн төлбөрийг харгалзан капиталжуулалтын харьцааг тодорхойлох арга;
- - холбоотой хөрөнгө оруулалтын арга;
- - шууд капиталжуулах арга.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний капиталжуулалтын түвшин нь хоёр элементээс бүрдэнэ.
- - хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь хэмжээ (хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь хэмжээ);
- - хөрөнгийн өгөөж (нөхөн төлөх) түвшин.
Хөрөнгийн өгөөж нь анхны хөрөнгө оруулалтын дүнгийн эргэн төлөлтийг хэлдэг бөгөөд коэффициентийн энэ элемент нь зөвхөн элэгдлийн элементэд хамаарна, өөрөөр хэлбэл. хөрөнгийн нэг хэсэг нь үнэ цэнээ алдах.
Хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээ нь дараахь зүйлээс хамаарна.
- 1. Хөрөнгө оруулсан хөрөнгийн нөхөн олговрын доод хэмжээг тодорхойлдог эрсдэлгүй хувь хэмжээ. Засгийн газрын урт хугацаат үүргийн өгөөжийг эрсдэлгүй хувь болгон ашигладаг;
- 2. Эрсдэлийн урамшуулал. Өмнө нь жагсаасан хөрөнгө оруулалтаас бусад бүх хөрөнгө оруулалт нь үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн төрлийн шинж чанараас хамааран өндөр эрсдэлтэй байдаг;
- 3. Хөрвөх чадвар багатайд зориулсан урамшуулал. Хөрвөх чадвар нь үл хөдлөх хөрөнгийг хэр хурдан мөнгө болгон хувиргаж болохыг хэмждэг. Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрвөх чадвар харьцангуй бага;
- 4. Хөрөнгө оруулалтын менежментийн шагнал. Хөрөнгө оруулалт нь эрсдэлтэй, илүү төвөгтэй байх тусам илүү чадварлаг менежмент шаарддаг. Хөрөнгө оруулалтын менежментийг үл хөдлөх хөрөнгийн менежменттэй андуурч болохгүй бөгөөд зардал нь үйл ажиллагааны зардалд багтдаг.
Хөрөнгийн зардлын нөхөн төлбөрийг харгалзан капиталжуулалтын харьцааг тодорхойлох арга.
Өмнө дурьдсанчлан үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд капиталжуулалтын харьцаа нь хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээ ба хөрөнгийн өгөөжийн (нөхөн төлөх) хувь хэмжээг агуулдаг.
Хөрөнгө оруулалтаа нөхөх гурван арга бий.
- 1. Капиталын шулуун шугамын өгөөж (Бөгжний арга);
- 2. Орлуулах сан болон хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн түвшин (Инвүүдийн арга) дээр үндэслэн хөрөнгийн өгөөж. Үүнийг заримдаа анюитийн арга гэж нэрлэдэг;
- 3. Нөхөн олговрын сан болон эрсдэлгүй хүүгийн түвшинд үндэслэн хөрөнгийн өгөөж (Хосхолдын арга).
Бөгжний арга. Орлогын урсгалыг системтэйгээр бууруулж, үндсэн төлбөрийг тэнцүү хувааж төлнө гэж тооцож байгаа үед энэ аргыг хэрэглэхэд тохиромжтой. Хөрөнгийн өгөөжийн жилийн хувь хэмжээг хөрөнгийн үнийн дүнгийн 100% -ийг үлдсэн ашиглалтын хугацаанд нь хуваах замаар тооцоолно. энэ нь үйлчилгээний амьдралын харилцан хамаарлыг илэрхийлдэг.
Inwood арга. Энэ аргыг аж ахуйн нэгж урьдчилан тооцоолсон хугацаанд тогтмол, тэнцүү орлоготой байх төлөвтэй байгаа тохиолдолд ашигладаг. Энэхүү орлогын урсгалын нэг хэсэг нь хөрөнгө оруулалтын өгөөжийг төлөөлөх бөгөөд нөгөө хэсэг нь хөрөнгийн нөхөн төлбөр эсвэл өгөөжийг өгөх болно. Түүгээр ч зогсохгүй хөрөнгийн өгөөжийн хэмжээг хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хэмжээгээр (капитал) хөрөнгө оруулалт хийнэ. Ийнхүү орлогын тэнцүү урсгалын капиталжуулалтын харьцаа нь ижил хүүтэй байгаа хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн түвшин болон нөхөн сэргээх сангийн хүчин зүйлийн нийлбэртэй тэнцүү байх болно.
Хосхолдын арга. Энэ нь өгөөжийн түвшинтэй тохиолдолд ашиглагддаг. Анхны хөрөнгө оруулалтын өгөөж нь маш өндөр тул дахин хөрөнгө оруулалт хийх боломжгүй болно. Тиймээс дахин хөрөнгө оруулалт хийсэн хөрөнгө эрсдэлгүй хувь хэмжээгээр орлого олох төлөвтэй байна. Ийнхүү капиталжуулалтын харьцаа нь хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь болон эрсдэлгүй ханшаар орлуулах сангийн хүчин зүйлийн нийлбэртэй тэнцүү байх болно.
Холбогдсон хөрөнгө оруулалтын арга эсвэл хөрөнгө оруулалтын бүлгийн техник.
Нийт капиталжуулалтын харьцааг жигнэсэн дундажаар тодорхойлно.
R таг. = M * R m + (1-м) * R E, (1)
энд M нь зээлсэн хөрөнгийн өртөгт эзлэх хувь;
R m - зээлсэн хөрөнгийн капиталжуулалтын харьцаа;
R e? өөрийн хөрөнгийн капиталжуулалтын харьцаа.
Зээлийн хөрөнгийн капиталжуулалтын харьцааг ипотекийн тогтмол гэж нэрлэдэг бөгөөд дараахь томъёогоор тооцоолно.
Rm? ипотекийн зээлийн үндсэн төлбөрийн жилийн өрийн үйлчилгээний төлбөр
Өөрийн хөрөнгийн капиталжуулалтын харьцааг дараах байдлаар тодорхойлно.
Re? Татвар төлөхөөс өмнөх жилийн DP (RTSB) нь өөрийн хөрөнгийн хэмжээ юм.
Шууд капиталжуулах арга. Борлуулалтын үнэ болон харьцуулах үл хөдлөх хөрөнгийн IDI утгын талаархи зах зээлийн мэдээлэлд үндэслэн капиталжуулалтын харьцааг тооцоолж болно.
Энэ томьёог тухайн хөрөнгийг үнээр нь дахин худалдах үед хэрэглэнэ хэмжээтэй тэнцүү байнаанхны хөрөнгө оруулалт, тиймээс капиталжуулалтын харьцаанд хөрөнгийн нөхөн төлбөрийг оруулах шаардлагагүй.
Орлогын капиталжуулалтын аргын сүүлийн шатанд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг урьдчилан таамагласан IDI-ийн үнэ цэнийг капиталжуулалтын харьцаанд хуваах замаар тодорхойлно.
Хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний арга.
Энэ арга нь үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтаас үүсэх ирээдүйн орлогын өнөөгийн үнэ цэнэ, түүнийг худалдах боломжтой эсэхийг тодорхойлоход хэрэглэгддэг.
Хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний аргыг ашиглан тооцооллыг хэд хэдэн үе шатанд хувааж болно.
- 1. Эд хөрөнгийг өмчлөх хугацаанд ирээдүйн орлогын урсгалын урьдчилсан тооцоог гаргасан;
- 2. Үнэлгээ хийгдэж буй хөрөнгийн үнэ цэнийг өмчлөх хугацааны эцэст тооцдог, i.e. бодит байдал дээр борлуулалт төлөвлөөгүй байсан ч санал болгож буй борлуулалтын өртөг (буцах);
- 3. Одоо байгаа зах зээл дээр үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг гаргасан;
- 4. Барилгын үеийн орлогын ирээдүйн үнэ цэнэ болон буцаалтын тооцоолсон зардлыг одоогийн үнэ цэнэ болгон бууруулна.
Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ нь үечилсэн орлогын урсгалын өнөөгийн үнэ цэнэ болон буцаалтын өнөөгийн үнэ цэнэтэй тэнцүү байна.
Зах зээлийн (харьцуулсан) аргыг хэрэглэх технологи
Харьцуулсан арга нь:
- - борлуулалтыг харьцуулах арга;
- - нийт түрээсийн үржүүлэгчийн аргаар.
Борлуулалтын харьцуулалтын арга. Энэ арга нь ихэвчлэн сүүлийн 3-6 сарын хугацаанд ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын талаархи мэдээллийг харьцуулах, дүн шинжилгээ хийхэд үндэслэдэг. Харьцуулсан борлуулалтын аргын үндсэн зарчим бол орлуулах зарчим бөгөөд хэрэв зах зээл дээр хэд хэдэн үл хөдлөх хөрөнгө байгаа бол оновчтой хөрөнгө оруулагч нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг ижил төрлийн ашиг тустай үл хөдлөх хөрөнгийн үнээс илүү төлөхгүй гэсэн үг юм.
Борлуулалтын харьцуулалтын арга нь хэд хэдэн үе шатыг агуулдаг.
1. Үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг сонгох - аналог. Илүү бодитой үнэлгээ хийхийн тулд дор хаяж 3-5 харьцуулах борлуулалтын дүн шинжилгээ хийх шаардлагатай;
Үнэлгээний объектыг ижил төстэй объектуудтай харьцуулах, харьцуулах ажлыг хоёр бүрэлдэхүүн хэсгийн дагуу гүйцэтгэдэг.
- - харьцуулах нэгжээр (1 га, 1 м.кв, 1 багц гэх мэт үнэ);
- - харьцуулах элементүүдээр;
Үл хөдлөх хөрөнгийн харьцуулалтын элементүүд нь:
- - шилжүүлсэн эд хөрөнгийн эрх;
- - хэлцлийг цуцлах нөхцөл;
- - борлуулалтын нөхцөл;
- - худалдах хугацаа;
- - байршил;
- - физик шинж чанар (хэмжээ, бүтцийн элементүүд, Гадаад төрхгэх мэт);
- 2. Элементээр тохируулгыг үнэлэх, тохируулсан харьцуулах нэгжийг тооцоолох.
Нэмэлт өөрчлөлтүүд нь хөөс үүсгэх шинж чанарыг үнэлж буй объектын шинж чанарт хүргэх үед аналоги объектын борлуулалтын үнэд хийсэн зохицуулалт юм.
Зохицуулалт хийх үндэс нь харьцуулах хөрөнгийн борлуулалтын үнэ юм. Хэрэв харьцуулж болохуйц борлуулалтын элемент нь үнэлж буй объектын ижил элементээс чанарын хувьд илүү байвал хасах залруулга хийнэ, харин доогуур байвал нэмэх нэмэлт өөрчлөлт оруулна.
Харьцуулах нэгжийн үнийн харьцаанаас хамааран нэмэлт өөрчлөлтийг дараахь байдлаар хуваана.
- - сонирхол;
- - мөнгөн (мөнгөний харьцангуй), (мөнгөний үнэмлэхүй).
Барьцаа хөрөнгийн хүч буюу харьцуулах нэгжийг хувийн тохируулгын хэмжээгээр үржүүлэх замаар хувийн тохируулга хийнэ. Хувийн тохируулгыг харгалзан аналогийн өнөөгийн үнэ цэнэ нь дараах байдалтай байна.
V a = (V нэгж * K нэгж) * P pr = (V нэгж * P pr.) * K нэгж, (2)
энд V a нь нэмэлт өөрчлөлтийг харгалзан бүх аналогийн өнөөгийн үнэ цэнэ;
V a - харьцуулах нэгжийн зардал;
K нэгж - харьцуулах нэгжийн тоо;
P pr - хувийн тохируулгын утга.
Мөнгөний зохицуулалт. Үнэмлэхүй мөнгөн залруулга нь бүхэл бүтэн объектын өртгийн тодорхой хэмжээгээр хийгддэг бол харьцангуй нь зөвхөн нэг нэгж харьцуулалтад хамаарна.
Үнэмлэхүй мөнгөний зохицуулалтыг харгалзан аналогийн өнөөгийн үнэ цэнэ нь дараах байдалтай байна.
V a = (V нэгж * K нэгж) + P ad., (3)
Энд P ad нь үнэмлэхүй мөнгөний тохируулгын утга бөгөөд үлдсэн тэмдэглэгээ нь өмнөх томьёоны тэмдэглэгээтэй тохирч байна.
Харьцангуй мөнгөний зохицуулалтыг харгалзан аналогийн өнөөгийн үнэ цэнийг дараах байдлаар тооцоолно.
V нэгж = (V нэгж + K нэгж) + (P од * . К ed) = (V нэгж + P од) * K нэгж, (4)
Энд P d нь харьцангуй мөнгөн тохируулгын утга бөгөөд үлдсэн тэмдэглэгээ нь өмнөх томьёотой ижил байна.
3. Харьцуулах нэгжийн өртгийг тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн талбайгаар үржүүлэх замаар нийт хөрөнгийн өртгийг тооцоолох.
Нийт түрээсийн үржүүлэгчийн арга
Нийт түрээсийн үржүүлэгч нь борлуулалтын үнийг боломжит эсвэл бодит нийт орлогод харьцуулсан харьцаа юм. Аргын алхамууд:
- 1. Үнэлгээ хийгдэж буй эд хөрөнгийн зах зээлийн түрээсийн орлогыг тогтоосон;
- 2. Нийт орлогын үржүүлэгчийг зах зээлийн сүүлийн үеийн гүйлгээнд үндэслэн тооцдог. Харьцуулж болох үл хөдлөх хөрөнгийн объектын үржүүлэгчдийн зохицуулалтыг олж авсан утгыг дундажлах замаар гүйцэтгэдэг;
- 3.Үнэлсэн объектын зах зээлийн түрээсийн орлогыг түрээсийн нийт үржүүлэгчээр үржүүлэн үнэлж буй объектын борлуулалтын боломжит үнийг тодорхойлно.
V=D r * VRM = D r * S an PVD a, (5)
V нь үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн худалдах боломжит үнэ:
D r - үнэлж буй хөрөнгийн түрээсийн орлого
GRM - нийт түрээсийн үржүүлэгч;
С an - харьцуулж болох аналогийн борлуулалтын үнэ;
PVD a - аналогийн боломжит нийт орлого.
Түрээсийн аргыг хэрэглэх технологи. Энэ арга нь хэд хэдэн алхмуудыг агуулна:
- 1. Барилга байгууламж байрлах газрын үнэлгээг тогтоосон;
- 2. Орлуулах зардал буюу орлуулах өртгийг бодит үнэлгээний өдрийн байдлаар үнэлнэ.
Орлуулах зардал гэдэг нь тухайн объекттой ижил төслийн дагуу ижил барилгын стандартын дагуу ижил барилгын материалаар үнэлэгдсэн объектын яг хуулбарыг бодит үнэлгээ хийсэн өдрийн үнээр барилгын ажлын өртгийг хэлнэ. үнэлэгдсэн.
Орлуулах зардал гэдэг нь тухайн үнэлж буй объектын ашиг тустай тэнцэх ашигтай, гэхдээ одоогийн стандарт, зураг төсөл, төлөвлөлтийн дагуу шинэ материалыг ашигласан объектын бодит үнэлгээний өдөр тухайн үеийн үнээр баригдсан барилгын өртөгийг хэлнэ. Тиймээс, нэг тохиолдолд энэ нь үнэлгээний объектын яг хуулбарыг хуулбарлах, нөгөө тохиолдолд тохиромжтой орлуулагчаар солих гэсэн үг юм.
Барилгын нийт өртөгт дараахь зүйлс орно.
- - шууд зардал (материалын өртөг, элэгдлийн суутгал, барилгын ажилчдын цалин гэх мэт);
- - шууд бус зардал (архитектор, дизайнер, нягтлан бодогч, хуульчдын мэргэжлийн үйлчилгээний төлбөрийг төлөх зардал) зөвлөх үйлчилгээлицензийн төлбөрийг төлөх гэх мэт);
- - бизнесийн орлого.
Аж ахуйн нэгжийн орлого гэдэг нь хөрөнгө оруулагчийн харьцуулж болохуйц объектын эрсдэл, өгөөжийг харгалзан төсөл хэрэгжүүлэх зардлаас давж авахаар төлөвлөж буй дүн юм. Дэлхийн тооцооны практикийг харгалзан бизнесийн орлогыг барилгын зардлын 15% -иар тодорхойлдог.
Барилгын зардал + Бизнесийн орлого = Барилгын нийт зардал.
3. Барилга байгууламжийн бүх төрлийн элэгдлийг физик, ажиллагаа, техник, эдийн засгийн насжилтыг харгалзан тооцно.
Бие махбодийн хөгшрөлт гэдэг нь эд хөрөнгийн ашиглалтын хугацаа, ашиг тусыг алдагдуулдаг элэгдэл, элэгдэл, эвдрэл, засвар үйлчилгээний зардал болон бусад физик хүчин зүйлсийн улмаас үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ алдагдах явдал юм.
Функциональ хоцрогдол гэдэг нь зориулалтын дагуу үүргээ зохих ёсоор гүйцэтгэх чадваргүйтэй холбоотой эд хөрөнгийн үнэ цэнэ алдагдах явдал юм. Функциональ хоцрогдол нь өмчийн дотоод өмч бөгөөд эд хөрөнгийг бий болгоход үүссэн бүтцийн болон бусад дутагдал, үйл ажиллагааны илүүдэл зардал гэх мэт хүчин зүйлүүдтэй холбоотой байдаг.
Эдийн засгийн хоцрогдол гэдэг нь эдийн засгийн өөрчлөлт, бүтээгдэхүүний эрэлт буурах, өрсөлдөөний өсөлт гэх мэт гадаад хүчин зүйлийн нөлөөгөөр хөрөнгийн үнэ цэнийн алдагдал юм.
- 4. Барилга байгууламжийн үлдэгдэл үнэ цэнийг нөхөн сэргээлтийн зардал (нөхөн сэргээх, солих зардал) болон нийт элэгдлийн зөрүүгээр тодорхойлно;
- 5. Барилга байгууламжийн үлдэгдэл үнэ дээр тухайн газрын өртгийг нэмж хөрөнгийн бүрэн өртгийг тооцно.
ханшаар: "Бизнесийн үнэлгээ"
энэ сэдвээр: « ЗАРДАЛЫН АРГААР БИЗНЕСИЙН ҮНЭЛГЭЭ. ЦЭВЭР ХӨРӨНГИЙН ҮНЭЛГИЙГ ТООЦОХ АРГАЧЛАЛ"
Оршил
Компанийг зарахдаа түүний үнэ цэнийг нэмэгдүүлэх, ашигтай байх чадварыг бодитойгоор үнэлэх шаардлагатай. эзэндээ орлого авчрах. Тэдгээр. аж ахуйн нэгжийн зах зээлийн үнэ цэнийг тооцоолох шаардлагатай - энэ нь зарагдах аж ахуйн нэгжийн хамгийн их магадлалтай үнэ.
Аж ахуйн нэгжийн зах зээлийн үнийг тооцоолохдоо орлогын хандлага, зах зээлийн (харьцуулсан) хандлага, өртөг (өмч) гэсэн гурван үндсэн аргыг ашиглан хийж болно.
Энэхүү курсын ажил нь үнэлгээний өртгийн аргыг ашигладаг бөгөөд энэ нь голчлон тооцоолоход найдвартай анхны мэдээлэл байхаас гадна дотоодын эдийн засагт уламжлалт аргаар үнэ цэнийг үнэлэхтэй холбоотой юм. аж ахуйн нэгжийн эд хөрөнгийн үнэ цэнэ, түүний өрийн дүн шинжилгээнд үндэслэн бизнес.
Орлого, зах зээлийн аргыг ашиглахад шаардлагатай нөхцөл байхгүй байгаа нь үнэлгээнд өртгийн аргыг ашиглахыг зөвтгөдөг. Зах зээлийн хандлагын хэрэглээ нь одоо байгаа аж ахуйн нэгжүүдийн борлуулалтын талаархи мэдээлэл дутмаг байгаагаас хязгаарлагддаг бөгөөд энэ нь гүйлгээний аргыг ашиглах боломжгүй юм. “Сул” хөрөнгийн зах зээл нь хөрөнгийн зах зээлийн аргыг ашиглах боломжийг хязгаарладаг. Үнэлгээтэй ижил төстэй аж ахуйн нэгжүүдийн санхүү, эдийн засгийн үйл ажиллагааны талаархи зах зээлийн мэдээлэл дутмаг байгаа нь үнэлгээний үржүүлэгч аргыг ашиглах боломжийг үгүйсгэдэг.
Капиталжуулалт, орлогын хөнгөлөлтийн хувь хэмжээний талаар шаардлагатай, хангалттай зах зээлийн мэдээлэл дутмаг. Орлогын хандлагын аргуудын хэрэглээг хязгаарладаг (хөрөнгөжүүлэх арга ба хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний арга)
Үндсэн зорилтотЭнэхүү курсын ажлын - тухайн үеийн зах зээлийн үнийг тодорхойлох замаар тухайн аж ахуйн нэгжийг үнэлэх.
Энэ зорилгод хүрэхийн тулд дараахь зүйлийг тодорхойлсон болно. даалгавар :
· Орлого, өмч, зах зээлийн аргыг ашиглан бизнесийн үнэлгээний онолын талыг судлах.
· Бизнесийн үнэлгээнд үл хөдлөх хөрөнгийн хандлагыг ашиглах эерэг ба сөрөг талуудыг тодорхойлох.
· Энэхүү хандлагыг орчин үеийн зах зээлийн нөхцөлд болон аж ахуйн нэгжид ашиглах онцлогийг тодорхойлох.
ОбьектЭнэхүү курсын ажлын судалгаа нь бизнесийн үнэлгээнд өртгийн аргыг ашиглах явдал юм.
СэдэвЭнэхүү судалгаа нь аж ахуйн нэгжийн цэвэр хөрөнгийн үнэ цэнийг тооцоолох аргыг ашиглах явдал юм.
Бүлэг 1. Бизнесийн үнэлгээний хөрөнгийн хандлагын онолын асуудлууд
1.1. Эд хөрөнгийн хандлагын мөн чанар, хэрэглээний хамрах хүрээ
Бизнесийн үнэлгээний үл хөдлөх хөрөнгийн (өртгийн) хандлага нь тухайн аж ахуйн нэгжийн үнэ цэнийг гарсан зардлын үүднээс авч үздэг. Инфляци, зах зээлийн нөхцөл байдлын өөрчлөлт, ашигласан нягтлан бодох бүртгэлийн арга зэргээс шалтгаалсан аж ахуйн нэгжийн хөрөнгө, өр төлбөрийн дансны үнэ нь дүрмээр бол зах зээлийн үнэ цэнэтэй нийцэхгүй байна. Үүний үр дүнд үнэлгээчин нь аж ахуйн нэгжийн балансыг тохируулах ажилтай тулгардаг. Үүний тулд балансын хөрөнгө тус бүрийн зах зээлийн боломжийн үнийг эхлээд тусад нь үнэлж, дараа нь өр төлбөрийн өнөөгийн үнэ цэнийг тодорхойлж, эцэст нь нийт хөрөнгийн боломжит зах зээлийн үнээс түүний бүх өр төлбөрийн өнөөгийн үнэ цэнийг хасна. аж ахуйн нэгж. Үр дүн нь аж ахуйн нэгжийн өөрийн хөрөнгийн тооцоолсон үнэ цэнийг харуулж байна.
Өмч = Хөрөнгө - Өр төлбөр.
Зардлын аргын гол онцлог нь элемент тус бүрээр нь үнэлэх, өөрөөр хэлбэл үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн цогцолборыг түүний бүрэлдэхүүн хэсгүүдэд хувааж, хэсэг тус бүрийг үнэлж, дараа нь бүхэл бүтэн үл хөдлөх хөрөнгийн цогцолборын үнэ цэнийг нэгтгэн гаргаж авдаг. түүний хэсгүүдийн үнэ цэнэ.
Үл хөдлөх хөрөнгийн (өртөг) хандлагын үндсэн томъёо нь: Өмч = Хөрөнгө - Өр төлбөр.
Энэ аргыг хоёр үндсэн аргаар төлөөлдөг.
цэвэр хөрөнгийн арга;Хэрэглээний хамрах хүрээ
Зардал дээр суурилсан үнэлгээний арга нь хамгийн тохиромжтой:
Төрийн байгууламжийг үнэлэхдээ;
Тусгай зориулалтаар ашиглах зориулалттай (орлого үүсгэхгүй) эд хөрөнгийн үнийг тооцоолохдоо эдгээр нь сургууль, эмнэлэг, шуудангийн барилга, соёлын байгууламж, галт тэрэгний буудал гэх мэт;
Нягтлан бодох бүртгэлийн зорилгоор үндсэн хөрөнгийг дахин үнэлэх үед;
татан буулгах үнийн арга.
Олон нийтийн дуудлага худалдаагаар үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах үед.
1.2. Үл хөдлөх хөрөнгийн аргын давуу болон сул талууд
Давуу тал:
· одоо байгаа хөрөнгийн үнэлгээнд үндэслэсэн, өөрөөр хэлбэл объектив үндэслэлтэй;
· Хөрөнгийн бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг үнэлэхдээ орлого, өртөг, зах зээл гэсэн гурван аргыг ашиглаж болно.
Алдаа:
· статик, өөрөөр хэлбэл. бизнесийн хөгжлийн хэтийн төлөвийг харгалздаггүй;
· Үнэлгээ хийгдэж буй аж ахуйн нэгжийн үйл ажиллагааны санхүү, эдийн засгийн үндсэн үзүүлэлтүүдийг харгалздаггүй.
1.3. Цэвэр хөрөнгийн аргыг ашиглан бизнесийн үнэ цэнийг тооцоолох үндсэн үе шатууд
Цэвэр хөрөнгийн үнэ цэнийг тооцоолох арга нь хэд хэдэн үе шатыг агуулна.
1. Аж ахуйн нэгжийн үл хөдлөх хөрөнгийг зах зээлийн боломжийн үнээр үнэлсэн.
2. Машин, тоног төхөөрөмжийн зах зээлийн боломжийн үнийг тогтоосон.
3. Биет бус хөрөнгийг тодорхойлж, үнэлдэг.
4. Урт болон богино хугацааны санхүүгийн хөрөнгө оруулалтын зах зээлийн үнэ цэнийг тодорхойлдог.
5. Бараа материалыг одоогийн үнэ цэнэд шилжүүлнэ.
6. Дансны авлагыг үнэлнэ.
7. Цаашид гарах зардлыг тооцсон.
8. Аж ахуйн нэгжийн өр төлбөрийг эргэлтийн үнэд шилжүүлнэ.
Шүүхээр эд хөрөнгө хуваах явцад татвар, даатгалын зорилгоор тооцохдоо;
1.4 Аж ахуйн нэгжийн үл хөдлөх хөрөнгийг зах зээлийн боломжийн үнээр үнэлэх.
9. Хөрөнгийн үнийн дүнгийн боломжит зах зээлийн үнээс бүх өр төлбөрийн өнөөгийн үнэ цэнийг хасаж өөрийн хөрөнгийн үнийг тодорхойлно.
1.4.1. Орлогын аргыг хэрэглэх
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний орлогын хандлага нь хоёр аргыг агуулдаг.
Орлогыг капиталжуулах арга;
Хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний арга.
Орлогын капиталжуулалт гэдэг нь орлого бий болгох боломж дээр үндэслэн объектын үнэ цэнийг үнэлэх боломжийг олгодог арга, техникийн цогц юм. Орлогыг капиталжуулах аргыг өмчлөгчийн орлого бүрдүүлдэг үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхэд ашигладаг. Үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөх орлого нь жишээлбэл, түүнийг түрээслэхээс олсон одоогийн болон ирээдүйн орлогыг, ирээдүйд зарагдах үед үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ нэмэгдэх боломжтой орлогыг илэрхийлж болно. Энэ аргын үр дүн нь барилга байгууламж, барилга байгууламж, газрын өртөг хоёроос бүрдэнэ.
Үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг ирээдүйн орлогыг тодорхойлох үзүүлэлт болгон сонгосон. Энэ нь үйл ажиллагааны бүх зардал, нөөцийг хассаны дараа, гэхдээ ипотекийн зээлийн өрийг барагдуулахаас өмнө, хэрэв байгаа бол элэгдлийн шимтгэлийг харгалзан үзсэний дараа тухайн эд хөрөнгөөс хүлээн авах хүлээгдэж буй жилийн цэвэр орлогын тооцоолсон тогтвортой утгыг илэрхийлнэ. Үйл ажиллагааны цэвэр орлого нь үл хөдлөх хөрөнгийг зах зээлийн түрээсийн үнээр түрээслүүлнэ гэсэн таамаглал дээр үндэслэсэн бөгөөд энэ орлогыг нэг жилийн хугацаанд төсөөлж байна.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг дараахь томъёогоор тооцоолно.
C = NAV / Капиталжуулалтын хувь,
Энд C нь үл хөдлөх хөрөнгийн одоогийн үнэ цэнэ;
NOR – үйл ажиллагааны цэвэр орлого;
SC - капиталжуулалтын хувь.
Үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг тооцоолохдоо зах зээлийн нийт түрээсийн хүлээгдэж буй нийт боломжит орлогыг (GPI) тооцоолохоос эхэлдэг. Мөн тухайн жилийн үнэлгээний өдрөөс өмнөх бусад орлого. PPV-ийг тооцоолохдоо үнэлгээчээс үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн зах зээлийг мэдэхийг шаарддаг. Дүрмээр бол түрээсийн үнэ нь тухайн эд хөрөнгийн байршил, түүний биеийн байдал, харилцаа холбооны боломж, түрээсийн хугацаа гэх мэт зэргээс хамаарна.
Боломжит нийт орлого гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгөөс бүх алдагдал, зардлыг тооцохгүйгээр 100% ашиглалтад оруулах орлого юм. PPV нь үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн талбай, тогтоосон түрээсийн хэмжээнээс хамаардаг бөгөөд дараахь томъёогоор тооцоолно.
PVD = P * Ca, Хаана
P - түрээслэх талбай,
Аж ахуйн нэгжийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг орлого, харьцуулсан (зах зээлийн) болон өртөг гэсэн гурван аргыг ашиглан хийж болно.
Ca - 1 квадрат метр тутамд түрээсийн үнэ.
Гэсэн хэдий ч үл хөдлөх хөрөнгийн сул орон тоо (дутуу ашиглалт) эсвэл түрээсийн хураамж дутсан зэргээс шалтгаалан тооцоолсон VPD-ийг өөрчилж болно. Өөрөөр хэлбэл, эд хөрөнгийг дутуу ашигласнаас үүсэх тооцоолсон алдагдал, төлбөр хураах явцад гарсан алдагдлыг үнэлдэг. Агаарын даралтыг алдагдлын хэмжээгээр бууруулах нь өгдөг бодит нийт орлого(DVD) нь дараах томъёогоор тодорхойлогддог.
DVD = PVD - Алдагдал .
NOR авахын тулд зардлын шинжилгээ хийдэг. Эзэмшигчийн зардал гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгө эзэмших, ашиглахтай холбоотой байнгын зардал юм. Байгууламжийн хэвийн үйл ажиллагааг хангах, орлогын нөхөн үржихүйг хангахын тулд үечилсэн зардлыг нэрлэдэг үйл ажиллагааны (засвар үйлчилгээний) зардал.