ΕΡΓΑΣΙΑ ΜΑΘΗΜΑΤΟΣ

στην τιμή: "Αποτίμηση Επιχειρήσεων"

στο θέμα: « ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ ΜΕ ΧΡΗΣΗ ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΗΣ ΚΟΣΤΟΥΣ. ΜΕΘΟΔΟΣ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ ΤΗΣ ΑΞΙΑΣ ΤΩΝ ΚΑΘΑΡΩΝ ΕΝΕΡΓΗΤΙΚΩΝ»

Εισαγωγή

Κατά την πώληση μιας εταιρείας, είναι απαραίτητο να αξιολογηθεί αντικειμενικά η ικανότητά της να αυξήσει την αξία της, να είναι κερδοφόρα, δηλ. φέρνουν εισόδημα στον ιδιοκτήτη. Εκείνοι. είναι απαραίτητο να υπολογιστεί η αγοραία αξία της επιχείρησης - η πιο πιθανή τιμή της επιχείρησης στην οποία θα πωληθεί.

Ο υπολογισμός της αγοραίας αξίας μιας επιχείρησης μπορεί να πραγματοποιηθεί χρησιμοποιώντας τρεις θεμελιωδώς διαφορετικές προσεγγίσεις: την προσέγγιση εισοδήματος, την προσέγγιση της αγοράς (συγκριτική) και την προσέγγιση κόστους (περιουσίας).

Σε αυτό εργασία μαθημάτωνχρησιμοποιείται μια προσέγγιση με βάση το κόστος για την αποτίμηση, η συνάφεια της οποίας οφείλεται κυρίως στη διαθεσιμότητα, κατά κανόνα, αξιόπιστων αρχικών πληροφοριών για υπολογισμό, καθώς και στη χρήση μεθόδων παραδοσιακών για την εγχώρια οικονομία για την εκτίμηση της αξίας ενός επιχείρηση, βάσει ανάλυσης της αξίας της περιουσίας της επιχείρησης και του χρέους της.

Η έλλειψη των απαραίτητων συνθηκών για τη χρήση προσεγγίσεων εισοδήματος και αγοράς δικαιολογεί τη χρήση μιας προσέγγισης κόστους για την αποτίμηση. Η χρήση της προσέγγισης της αγοράς περιορίζεται από την έλλειψη πληροφοριών σχετικά με τις πωλήσεις υφιστάμενων επιχειρήσεων, γεγονός που δεν καθιστά δυνατή τη χρήση της μεθόδου συναλλαγής. Μια «αδύναμη» χρηματιστηριακή αγορά περιορίζει τη δυνατότητα χρήσης της μεθόδου της κεφαλαιαγοράς. Και η έλλειψη πληροφοριών αγοράς σχετικά με τις χρηματοοικονομικές και οικονομικές δραστηριότητες των επιχειρήσεων παρόμοια με αυτήν που αξιολογείται αποκλείει τη δυνατότητα χρήσης της μεθόδου των πολλαπλασιαστών αποτίμησης.

Έλλειψη απαραίτητων και επαρκών πληροφοριών αγοράς σχετικά με τα επιτόκια κεφαλαιοποίησης και προεξόφλησης εισοδήματος. Περιορίζει τη χρήση μεθόδων προσέγγισης εισοδήματος (μέθοδος κεφαλαιοποίησης και μέθοδος προεξόφλησης ταμειακών ροών)

Κύριος στόχοςαυτού του μαθήματος εργασία – αξιολογήστε την επιχείρηση προσδιορίζοντας την αγοραία αξία της για την τρέχουσα περίοδο.

Για την επίτευξη αυτού του στόχου ορίζονται τα εξής: καθήκοντα :

· Μελετήστε τις θεωρητικές πτυχές της αποτίμησης των επιχειρήσεων χρησιμοποιώντας προσεγγίσεις εισοδήματος, ιδιοκτησίας και αγοράς.

· Προσδιορίστε θετικά και αρνητικές πτυχέςεφαρμογή της προσέγγισης των ακινήτων στην αποτίμηση των επιχειρήσεων.

· Προσδιορίστε τα χαρακτηριστικά της εφαρμογής αυτής της προσέγγισης τόσο στις σύγχρονες συνθήκες της αγοράς όσο και στην επιχείρηση.

ΑντικείμενοΗ έρευνα σε αυτό το μάθημα είναι η χρήση μιας προσέγγισης κόστους για την αποτίμηση των επιχειρήσεων.

Θέμαέρευνα είναι η εφαρμογή της μεθόδου υπολογισμού του κόστους καθαρό ενεργητικόστην επιχείρηση.

Κεφάλαιο 1. Θεωρητικές πτυχέςπροσέγγιση για την αποτίμηση ακινήτων

1.1. Η ουσία και το πεδίο εφαρμογής της προσέγγισης ιδιοκτησίας

Η προσέγγιση της περιουσίας (κόστος) για την αποτίμηση των επιχειρήσεων εξετάζει την αξία της επιχείρησης από την άποψη των δαπανών που πραγματοποιήθηκαν. Η λογιστική αξία των περιουσιακών στοιχείων και των υποχρεώσεων μιας επιχείρησης λόγω πληθωρισμού, μεταβολών στις συνθήκες της αγοράς και λογιστικών μεθόδων που χρησιμοποιούνται, κατά κανόνα, δεν αντιστοιχεί στην αγοραία αξία. Ως αποτέλεσμα, ο εκτιμητής βρίσκεται αντιμέτωπος με το έργο της προσαρμογής του ισολογισμού της επιχείρησης. Για να γίνει αυτό, η εύλογη αγοραία αξία κάθε περιουσιακού στοιχείου του ισολογισμού αρχικά αξιολογείται ξεχωριστά, στη συνέχεια προσδιορίζεται η τρέχουσα αξία των υποχρεώσεων και τέλος, η τρέχουσα αξία όλων των υποχρεώσεών του αφαιρείται από την εύλογη αγοραία αξία του συνόλου των περιουσιακών στοιχείων του την επιχείρηση. Το αποτέλεσμα δείχνει την εκτιμώμενη αξία των ιδίων κεφαλαίων της επιχείρησης.

Ίδια Κεφάλαια = Ενεργητικό - Παθητικό.

Το κύριο χαρακτηριστικό της προσέγγισης του κόστους είναι η αξιολόγηση στοιχείο προς στοιχείο, δηλαδή, το συγκρότημα ακινήτων που αξιολογείται χωρίζεται στα συστατικά μέρη του, κάθε μέρος αξιολογείται και, στη συνέχεια, η αξία ολόκληρου του συγκροτήματος ακινήτων προκύπτει αθροίζοντας το κόστος των εξαρτημάτων του.

Ο βασικός τύπος στην προσέγγιση του ακινήτου (κόστος) είναι: Ίδια Κεφάλαια = Ενεργητικό - Παθητικό.

Αυτή η προσέγγιση αντιπροσωπεύεται από δύο κύριες μεθόδους:

Μέθοδος καθαρού ενεργητικού.

Μέθοδος εκκαθάρισης αξίας.

Πεδίο εφαρμογής

Η προσέγγιση αποτίμησης βάσει κόστους είναι η καταλληλότερη:

Κατά την αξιολόγηση των κρατικών εγκαταστάσεων·

Κατά τον υπολογισμό της αξίας της περιουσίας που προορίζεται για ειδική χρήση (χωρίς να δημιουργεί εισόδημα), πρόκειται για σχολεία, νοσοκομεία, κτίρια ταχυδρομείων, πολιτιστικές εγκαταστάσεις, σιδηροδρομικούς σταθμούς κ.λπ.

Κατά την επανεκτίμηση παγίων για λογιστικούς σκοπούς·

Όταν εκτιμάται για φορολογικούς και ασφαλιστικούς σκοπούς όταν δικαστικό τμήμαιδιοκτησία;

Κατά την πώληση ακινήτων σε δημόσιο πλειστηριασμό.

1.2. Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της προσέγγισης ιδιοκτησίας

Φόντα:

· βασίζεται σε αξιολόγηση υφιστάμενων περιουσιακών στοιχείων, δηλαδή έχει αντικειμενική βάση.

· κατά την αποτίμηση μεμονωμένων στοιχείων περιουσιακών στοιχείων, μπορούν να χρησιμοποιηθούν και οι τρεις προσεγγίσεις αποτίμησης: έσοδα, κόστος και αγορά.

Ελαττώματα:

· στατικό, δηλ. δεν λαμβάνει υπόψη τις προοπτικές επιχειρηματικής ανάπτυξης·

· δεν λαμβάνει υπόψη τους κύριους χρηματοοικονομικούς και οικονομικούς δείκτες της δραστηριότητας της επιχείρησης που αξιολογείται.

1.3. Τα κύρια στάδια υπολογισμού της αξίας μιας επιχείρησης με τη μέθοδο του καθαρού ενεργητικού

Ο υπολογισμός της μεθόδου της καθαρής αξίας ενεργητικού περιλαμβάνει διάφορα στάδια:

1. Η ακίνητη περιουσία της επιχείρησης αποτιμάται σε εύλογη αγοραία αξία.

2. Καθορίζεται η εύλογη αγοραία αξία των μηχανημάτων και του εξοπλισμού.

3. Τα άυλα περιουσιακά στοιχεία προσδιορίζονται και αξιολογούνται.

4. Καθορίζεται η αγοραία αξία των χρηματοοικονομικών επενδύσεων, τόσο μακροπρόθεσμων όσο και βραχυπρόθεσμων.

5. Τα αποθέματα μετατρέπονται σε τρέχουσα αξία.

6. Οι εισπρακτέοι λογαριασμοί αξιολογούνται.

7. Εκτιμώνται μελλοντικά έξοδα.

8. Οι υποχρεώσεις της επιχείρησης μετατρέπονται σε τρέχουσα αξία.

9. Καθορίζεται το κόστος δικαιοσύνηαφαιρώντας την τρέχουσα αξία όλων των υποχρεώσεων από την εύλογη αγοραία αξία του ποσού των περιουσιακών στοιχείων.

1.4 Αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας της επιχείρησης σε λογική αγοραία αξία.

Βαθμός ακίνηταεπιχείρηση μπορεί να δοθεί χρησιμοποιώντας τρεις προσεγγίσεις: κερδοφόρα, συγκριτική (αγορά) και με βάση το κόστος.

1.4.1 Εφαρμογή της εισοδηματικής προσέγγισης

Η εισοδηματική προσέγγιση για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας περιλαμβάνει δύο μεθόδους:

Μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος.

Μέθοδος προεξοφλημένων ταμειακών ροών.

Η κεφαλαιοποίηση εισοδήματος είναι ένα σύνολο μεθόδων και τεχνικών που σας επιτρέπει να αξιολογήσετε την αξία ενός αντικειμένου με βάση τις δυνατότητές του να δημιουργήσει εισόδημα. Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος χρησιμοποιείται για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας που δημιουργεί εισόδημα για τον ιδιοκτήτη. Το εισόδημα από την κατοχή ακίνητης περιουσίας μπορεί, για παράδειγμα, να αντιπροσωπεύει το τρέχον και το μελλοντικό εισόδημα από την ενοικίασή τους, εισόδημα από πιθανή αύξηση της αξίας της ακίνητης περιουσίας όταν πωληθεί στο μέλλον. Το αποτέλεσμα αυτής της μεθόδου συνίσταται τόσο στο κόστος των κτιρίων, των κατασκευών, όσο και στο κόστος της γης.

Το καθαρό λειτουργικό εισόδημα επιλέγεται ως δείκτης που περιγράφει τα μελλοντικά έσοδα. Αντιπροσωπεύει την υπολογιζόμενη σταθερή αξία του αναμενόμενου ετήσιου καθαρού εισοδήματος που λαμβάνεται από το εν λόγω ακίνητο μετά την αφαίρεση όλων των λειτουργικών εξόδων και των αποθεματικών, αλλά πριν από την εξυπηρέτηση του ενυπόθηκου δανείου, εάν υπάρχει, και λαμβάνοντας υπόψη τις χρεώσεις απόσβεσης. Τα καθαρά λειτουργικά έσοδα βασίζονται στην υπόθεση ότι το ακίνητο θα μισθωθεί με αγοραία ενοίκια και στην παραδοχή ότι τα έσοδα αυτά προβλέπονται για ένα αντιπροσωπευτικό έτος.

Η αξία της ακίνητης περιουσίας υπολογίζεται με τον τύπο:

C = NAV / Ποσοστό κεφαλαιοποίησης,

Όπου C είναι η τρέχουσα αξία του ακινήτου.

ΔΕΝ – καθαρά λειτουργικά έσοδα.

SC – ποσοστό κεφαλαιοποίησης.

Ο υπολογισμός του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος ξεκινά με τον υπολογισμό του ακαθάριστου δυνητικού εισοδήματος (GPI), το οποίο είναι το αναμενόμενο συνολικό μίσθωμα της αγοράς. Και λοιπά έσοδα των τελευταίων πριν από την ημερομηνία αποτίμησης του έτους. Ο υπολογισμός του PPV απαιτεί από τον εκτιμητή να γνωρίζει την αγορά ενοικίασης στην οποία ανήκει το ακίνητο που αποτιμάται. Κατά κανόνα, η τιμή ενοικίασης εξαρτάται από την τοποθεσία του ακινήτου, τη φυσική του κατάσταση, τη διαθεσιμότητα επικοινωνιών, τη διάρκεια μίσθωσης κ.λπ.

Πιθανό ακαθάριστο εισόδημα είναι το εισόδημα που μπορεί να εισπραχθεί από ακίνητα με 100% αξιοποίηση χωρίς να ληφθούν υπόψη όλες οι απώλειες και τα έξοδα. Το PPV εξαρτάται από την περιοχή του ακινήτου που αξιολογείται και την καθορισμένη τιμή ενοικίασης και υπολογίζεται χρησιμοποιώντας τον τύπο:

PVD = P * Ca, Πού

P - περιοχή προς ενοικίαση,

Sa - τιμή ενοικίασης για 1 τετραγωνικό μέτρο.

Δηλαδή, το PVD αξιολογείται με βάση την ανάλυση τρέχουσες τιμέςκαι τιμολόγια που υπάρχουν στην αγορά ακινήτων για συγκρίσιμα ακίνητα. Ο εκτιμητής πρέπει να συγκρίνει το υπό αξιολόγηση ακίνητο με άλλα παρόμοια ενοικιαζόμενα ακίνητα και να κάνει προσαρμογές για διαφορές μεταξύ τους. Εάν τα αντικείμενα είναι παρόμοια εκτός από ένα ή περισσότερα σημαντικά στοιχεία, τότε οι προσαρμογές μπορούν να υπολογιστούν με βάση τα δεδομένα της αγοράς. Όταν το ποσό της προσαρμογής δεν μπορεί να επιβεβαιωθεί από τα δεδομένα της αγοράς, ο εκτιμητής το καθορίζει με εμπειρογνώμονα.

Ωστόσο, το υπολογιζόμενο VPD μπορεί να αλλάξει λόγω κενών θέσεων (υποχρησιμοποίησης) του ακινήτου ή έλλειψης είσπραξης ενοικίων. Δηλαδή, εκτιμώνται οι εκτιμώμενες ζημίες από την υποχρησιμοποίηση του ακινήτου και οι ζημίες κατά την είσπραξη των πληρωμών. Η μείωση της πίεσης του αέρα κατά το ποσό των απωλειών που δίνει πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα(DVD), το οποίο καθορίζεται από τον τύπο:

DVD = PVD - Απώλειες .

Για να ληφθεί το NOR, πραγματοποιείται ανάλυση κόστους. Τα έξοδα του ιδιοκτήτη είναι τα τρέχοντα κόστη που σχετίζονται με την ιδιοκτησία και τη λειτουργία ενός ακινήτου. Περιοδικές δαπάνες για τη διασφάλιση της ομαλής λειτουργίας της εγκατάστασης και την αναπαραγωγή εσόδων ονομάζονται λειτουργικά έξοδα (συντήρησης).

Τα λειτουργικά έξοδα συνήθως χωρίζονται σε:

Υπό όρους πάγια έξοδα.

Υπό όρους μεταβλητό ή λειτουργικό κόστος.

Κόστος αντικατάστασης ή αποθεματικά.

ΝΑ υπό όρους μόνιμοΑυτές περιλαμβάνουν δαπάνες το μέγεθος των οποίων δεν εξαρτάται από τον βαθμό λειτουργικού φόρτου της εγκατάστασης και το επίπεδο των παρεχόμενων υπηρεσιών (για παράδειγμα, ασφαλιστικές πληρωμές, ενοίκιο γης, φόρος ακινήτων).

ΝΑ υπό όρους μεταβλητέςπεριλαμβάνουν δαπάνες, το ύψος των οποίων εξαρτάται από τον βαθμό λειτουργικού φόρτου της εγκατάστασης και το επίπεδο των παρεχόμενων υπηρεσιών. Οι υπό όρους μεταβλητές δαπάνες είναι:

· Δαπάνες κοινής ωφέλειας (ηλεκτρικό ρεύμα, φυσικό αέριο, τηλέφωνο, νερό, αποχέτευση, υδραυλικές εγκαταστάσεις).

· απομάκρυνση σκουπιδιών.

· κόστος διατήρησης της επικράτειας.

· έξοδα διαχείρισης, μισθοί του προσωπικού εξυπηρέτησης, καθώς και σχετικοί φόροι.

· Συμβατικές υπηρεσίες: σύστημα πυροπροστασίας, ανελκυστήρας, ασφάλεια) κ.λπ.

ΝΑ έξοδα αντικατάστασηςπεριλαμβάνουν το κόστος περιοδικής αντικατάστασης φθαρμένων εξαρτημάτων (συνήθως τέτοια εξαρτήματα περιλαμβάνουν στέγες, δάπεδα, εξοπλισμό υγιεινής, ηλεκτρικά εξαρτήματα, αντικατάσταση επίπλων, τηλεφωνικό σύστημα). Ο υπολογισμός προϋποθέτει ότι διατίθενται χρήματα για αυτό, αν και οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν το κάνουν στην πραγματικότητα. Εάν ο ιδιοκτήτης σκοπεύει να αντικαταστήσει εξαρτήματα φθοράς κατά τη διάρκεια της περιόδου ιδιοκτησίας, τότε αυτές οι μειώσεις πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά τον υπολογισμό της αξίας του ακινήτου χρησιμοποιώντας την εν λόγω μέθοδο.

Τα προβλεπόμενα καθαρά λειτουργικά έσοδα προσδιορίζονται με τη μείωση των λειτουργικών εσόδων κατά το ποσό των λειτουργικών εξόδων. Έτσι, το NOR προσδιορίζεται από τον τύπο:

ORD = DVD - Λειτουργικά έξοδα

(εξαιρουμένων των χρεώσεων απόσβεσης).

Υπολογίζεται ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης (επιτόκιο). Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι ένας συντελεστής που καθορίζει την εξάρτηση της αξίας ενός αντικειμένου από το αναμενόμενο εισόδημα από τη λειτουργία. Υπάρχουν διάφορες μέθοδοι για τον προσδιορισμό του τελευταίου:

Σωρευτική μέθοδος κατασκευής;

Μέθοδος για τον προσδιορισμό του δείκτη κεφαλαιοποίησης λαμβάνοντας υπόψη την επιστροφή του κόστους κεφαλαίου.

Συνδεδεμένη μέθοδος επένδυσης ή τεχνική ομάδας επενδύσεων.

Μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης.

Αυτή η εργασία μαθήματος χρησιμοποιεί τη μέθοδο αθροιστικής κατασκευής:

Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης στην αποτίμηση ακινήτων αποτελείται από δύο στοιχεία:

Το ποσοστό απόδοσης μιας επένδυσης (ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου) είναι η αποζημίωση που πρέπει να καταβληθεί σε έναν επενδυτή για την αξία του χρήματος, λαμβάνοντας υπόψη τον χρόνο, τον κίνδυνο και άλλους παράγοντες που σχετίζονται με μια συγκεκριμένη επένδυση.

Κανόνες επιστροφής (επιστροφής) κεφαλαίου. Η επιστροφή κεφαλαίου αναφέρεται στην αποπληρωμή του ποσού της αρχικής επένδυσης. Επιπλέον, αυτό το στοιχείο του λόγου κεφαλαιοποίησης ισχύει μόνο για τη φθορά, δηλ. απώλεια αξίας μέρους των περιουσιακών στοιχείων.

Το ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου βασίζεται σε:

Ποσοστό απόδοσης χωρίς κίνδυνο.

Ασφάλιστρα κινδύνου;

Ασφάλιστρα για χαμηλή ρευστότητα ακινήτων.

Βραβεία διαχείρισης επενδύσεων.

Ποσοστό απόδοσης χωρίς κίνδυνο.Χρησιμοποιείται ως βάση, στην οποία προστίθενται τα υπόλοιπα (προηγουμένως αναγραφόμενα) συστατικά. Για να προσδιορίσετε το επιτόκιο χωρίς κίνδυνο, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τόσο μέσους ευρωπαϊκούς δείκτες για λειτουργίες χωρίς κίνδυνο όσο και ρωσικούς. Εάν χρησιμοποιούνται μέσοι ευρωπαϊκοί δείκτες, προστίθεται στο επιτόκιο χωρίς κίνδυνο ένα ασφάλιστρο για τον κίνδυνο επένδυσης σε μια δεδομένη χώρα, το λεγόμενο κίνδυνο χώρας. Το επιτόκιο χωρίς κίνδυνο καθορίζει την ελάχιστη αποζημίωση για επένδυση σε ένα δεδομένο ακίνητο.

Ασφάλιστρο κινδύνου.Όλες οι επενδύσεις, με εξαίρεση αυτές που αναφέρονται προηγουμένως, έχουν περισσότερες από υψηλού βαθμούκινδύνου, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά του είδους της ακίνητης περιουσίας που αξιολογείται. Όσο μεγαλύτερος είναι ο κίνδυνος, τόσο μεγαλύτερη θα πρέπει να είναι η τιμή επιτόκιογια να το αντισταθμίσει.

Χαμηλό ασφάλιστρο ρευστότητας.Η ρευστότητα μετρά πόσο γρήγορα ένα ακίνητο μπορεί να μετατραπεί σε μετρητά. Τα ακίνητα είναι σχετικά χαμηλής ρευστότητας. Αυτό το ασφάλιστρο είναι ιδιαίτερα υψηλό σε χώρες όπου τα στεγαστικά δάνεια είναι ελάχιστα αναπτυγμένα.

Βραβείο Διαχείρισης Επενδύσεων.Όσο πιο ριψοκίνδυνη και σύνθετη είναι η επένδυση, τόσο πιο ικανή διαχείριση απαιτεί. Η διαχείριση επενδύσεων δεν πρέπει να συγχέεται με τη διαχείριση ακινήτων, το κόστος της οποίας συμπεριλαμβάνεται στα λειτουργικά έξοδα.

Επί τελευταίο στάδιοχρησιμοποιώντας τη μέθοδο κεφαλαιοποίησης εισοδήματος, η αξία της ακίνητης περιουσίας προσδιορίζεται διαιρώντας τα προβλεπόμενα καθαρά λειτουργικά έσοδα με τον δείκτη κεφαλαιοποίησης:

Αξία ακινήτου = NPV/ποσοστό κεφαλαιοποίησης.

1.4.2 Εφαρμογή της συγκριτικής (αγοραίας) μεθόδου

Παρουσιάζεται η συγκριτική (αγοραία) προσέγγιση:

· μέθοδος σύγκρισης πωλήσεων.

· μέθοδος πολλαπλασιαστή ακαθάριστου ενοικίου.

Μέθοδος σύγκρισης πωλήσεων.Αυτή η μέθοδος βασίζεται στη σύγκριση και ανάλυση πληροφοριών για την πώληση παρόμοιων ακινήτων, συνήθως τους τελευταίους 3-6 μήνες. Η θεμελιώδης αρχή της μεθόδου συγκριτικής πώλησης είναι η αρχή της υποκατάστασης, η οποία δηλώνει ότι εάν υπάρχουν πολλά ακίνητα στην αγορά, ο επενδυτής δεν θα πληρώσει περισσότερο για ένα δεδομένο ακίνητο από το κόστος της ακίνητης περιουσίας παρόμοιας χρησιμότητας. Ως χρησιμότητα νοείται ένα σύνολο χαρακτηριστικών ενός αντικειμένου που καθορίζουν τον σκοπό, τη δυνατότητα και τις μεθόδους χρήσης του, καθώς και το μέγεθος και το χρονοδιάγραμμα του εισοδήματος που λαμβάνεται ως αποτέλεσμα αυτής της χρήσης. Αυτή η μέθοδος είναι αντικειμενική μόνο εάν υπάρχει επαρκής ποσότητα συγκρίσιμων και αξιόπιστων πληροφοριών για πρόσφατες συναλλαγές.

Αυτή η μέθοδος απαιτεί μια βάση δεδομένων με ολοκληρωμένες συναλλαγές, συμπεριλαμβανομένων πληροφοριών σχετικά με τους όρους και τις τιμές των συναλλαγών, τους πωλητές και τους αγοραστές. Ο εκτιμητής πρέπει να ανακαλύψει εάν ο αγοραστής ή ο πωλητής έδρασαν υπό οικονομική πίεση, εάν και τα δύο μέρη στη συναλλαγή ήταν ανεξάρτητα, εάν είχαν τυπική αυτής της αγοράςπληροφορίες, εάν ενήργησαν οικονομικά ορθολογικά, εάν η χρηματοδότηση ήταν τυπική για την αγορά. Για την ανάλυση των συναλλαγών που πραγματοποιούνται με αντικείμενα συγκρίσιμα με αυτό που αποτιμάται, είναι απαραίτητο να προσδιοριστεί το τμήμα της αγοράς για το οποίο είναι τυπικά αυτά τα αντικείμενα.

Μέθοδος πολλαπλασιαστή ακαθάριστου ενοικίου (πολλαπλασιαστής ακαθάριστου εισοδήματος).Ο ακαθάριστος πολλαπλασιαστής ενοικίου είναι ο λόγος της τιμής πώλησης προς το δυνητικό ή το πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα.

1.4.3 Εφαρμογή της μεθόδου κόστους

Αυτή η μέθοδος περιλαμβάνει διάφορα βήματα:

1. Καθορίζεται η αξία του οικοπέδου στο οποίο βρίσκονται τα κτίρια και οι κατασκευές.

2. Το κόστος αντικατάστασης ή το κόστος αντικατάστασης του κτιρίου και της κατασκευής υπολογίζεται από την πραγματική ημερομηνία αποτίμησης.

Υπό κόστος αντικατάστασηςσημαίνει το κόστος κατασκευής σε τρέχουσες τιμές κατά την πραγματική ημερομηνία αποτίμησης ακριβούς αντιγράφου του αποτιμημένου αντικειμένου από την ίδια οικοδομικά υλικά, που υπόκεινται στα ίδια πρότυπα κατασκευής, σύμφωνα με το ίδιο έργο με το υπό αξιολόγηση ακίνητο. Εάν ο υπολογισμός του κόστους αντικατάστασης δεν είναι δυνατός ή κατάλληλος, προσδιορίζεται το κόστος αντικατάστασης.

Υπό κόστος αντικατάστασηςαναφέρεται στο κόστος κατασκευής σε τρέχουσες τιμές κατά την πραγματική ημερομηνία αποτίμησης ενός αντικειμένου με χρησιμότητα ίση με τη χρησιμότητα του αντικειμένου που αποτιμάται, αλλά χρησιμοποιώντας νέα υλικά σύμφωνα με τα τρέχοντα πρότυπα, σχεδιασμός, διάταξη.

Θα πρέπει να αναφέρεται εάν υπολογίζεται το κόστος αντικατάστασης ή αντικατάστασης και η επιλογή πρέπει να αιτιολογείται σαφώς για την αποφυγή παρεξηγήσεων.

Ο προσδιορισμός του πλήρους κόστους κατασκευής περιλαμβάνει τον υπολογισμό:

Άμεσο κόστος (κόστος υλικών, απόσβεση, κόστος προσωρινών κτιρίων, κατασκευών, υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, μισθοίεργάτες κατασκευών, κόστος μέτρων ασφαλείας κ.λπ.)

Έμμεσες δαπάνες επαγγελματικών αμοιβών για αρχιτέκτονες, μηχανικούς μελετητές, λογιστές και δικηγόρους για συμβουλές, γενικά έξοδα προγραμματιστή, αμοιβές αδειών, τόκοι για δάνεια κατασκευής, έξοδα μάρκετινγκ για την πώληση ή μεταπώληση ακινήτων, αμοιβές διαφήμισης κατά την κατασκευή, έξοδα αλλαγής τίτλου. Η χρήση του κόστους αντικατάστασης αντί του κόστους αναπαραγωγής στη διαδικασία αποτίμησης σάς επιτρέπει να αφαιρέσετε ορισμένα "απαρχαιωμένα" στοιχεία.

Επιχειρηματικό εισόδημα.

Επιχειρηματικό εισόδημααντιπροσωπεύει το ποσό που σχεδιάζει να λάβει ο επενδυτής πέρα ​​από το κόστος υλοποίησης του έργου, λαμβάνοντας υπόψη τον κίνδυνο και την απόδοση σε συγκρίσιμα αντικείμενα. Λαμβάνοντας υπόψη τις παγκόσμιες πρακτικές υπολογισμού, τα επιχειρηματικά έσοδα καθορίζονται στο 15% του κόστους κατασκευής.

Πλήρες κόστος επιχειρηματικό

κόστος = κατασκευή + έσοδα κατασκευής

3. Οι πάσης φύσεως αποσβέσεις κτιρίων και κατασκευών υπολογίζονται λαμβάνοντας υπόψη τη φυσική, λειτουργική, τεχνολογική και οικονομική απαξίωση τους.

Φυσική απαξίωση- απώλεια αξίας ιδιοκτησίας που σχετίζεται με χρήση, φθορά, καταστροφή, αυξημένο κόστος συντήρησης και άλλους φυσικούς παράγοντες που οδηγούν σε μείωση της διάρκειας ζωής και της χρησιμότητας του ακινήτου.

Λειτουργική απαξίωση- απώλεια αξίας ιδιοκτησίας που σχετίζεται με την αδυναμία εκτέλεσης των λειτουργιών για τις οποίες προοριζόταν. Η λειτουργική απαξίωση είναι αποτέλεσμα των εσωτερικών ιδιοτήτων ενός ακινήτου και σχετίζεται με παράγοντες όπως δομικές ελλείψεις, υπερβολικό λειτουργικό κόστος και εκδηλώνεται σε ξεπερασμένη αρχιτεκτονική κτιρίων, ανέσεις διαρρύθμισης, κοινόχρηστα κ.λπ. Με άλλα λόγια, το αντικείμενο παύει να πληροί τα σύγχρονα πρότυπα ως προς τη λειτουργική του χρησιμότητα.

Μια μορφή λειτουργικής απαξίωσης είναι τεχνολογική απαξίωση,που αναφέρεται στην απώλεια αξίας που προκαλείται από αλλαγές στην τεχνολογία, με αποτέλεσμα το περιουσιακό στοιχείο να γίνεται λιγότερο παραγωγικό, πιο ακριβό στη λειτουργία του.

Οικονομική απαξίωσηπου χαρακτηρίζεται από απώλεια της αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου που προκαλείται από εξωτερικούς παράγοντες, όπως αλλαγές που μειώνουν τη ζήτηση ή αυξάνουν τον ανταγωνισμό.

4. Η υπολειμματική αξία των κτιρίων και των κατασκευών προσδιορίζεται ως η διαφορά μεταξύ του κόστους αναπαραγωγής (κόστος αποκατάστασης ή αντικατάστασης) και της συνολικής απόσβεσης.

5. Το πλήρες κόστος του ακινήτου υπολογίζεται προσθέτοντας το κόστος του οικοπέδου στην υπολειμματική αξία των κτιρίων και των κατασκευών.

Εκτίμηση οικοπέδουΥπάρχουν διαφορές μεταξύ της τυπικής και της αγοραίας αξίας της γης. Ο εκτιμητής ασχολείται, καταρχάς, όχι με την τυπική τιμή της γης, αλλά με την αγοραία τιμή, η οποία διαμορφώνεται τουλάχιστον υπό την επίδραση της προσφοράς και της ζήτησης. Κατά την εκτίμηση της αγοραίας αξίας ενός οικοπέδου, είναι απαραίτητο να προσδιοριστεί η σύνθεση των προς εκτίμηση δικαιωμάτων Η ιδιωτική ιδιοκτησία αναγνωρίζεται μόνο για οικόπεδα με τις ακόλουθες προϋποθέσεις χρήσης:

· ατομική (κατοικία) κατασκευή.

· αγροτική (αγροτική) οικονομία.

· προσωπική θυγατρική, κηπουρική ή εκτροφή ντάτσας.

· ιδιωτικοποιημένα οικόπεδα για επιχειρήσεις

Για να εκτιμήσετε την αγοραία αξία ενός οικοπέδου, πρέπει να έχετε τις ακόλουθες πληροφορίες:

· τίτλος ιδιοκτησίας και στοιχεία εγγραφής για το οικόπεδο.

· φυσικά χαρακτηριστικάτοποθεσία (τοπογραφία, μηχανολογικά-γεωλογικά, υδρογεωλογικά χαρακτηριστικά της τοποθεσίας, περιβαλλοντικές παράμετροι κ.λπ.).

· δεδομένα για τη σχέση του ιστότοπου με το περιβάλλον.

οικονομικοί παράγοντες που χαρακτηρίζουν την τοποθεσία (για παράδειγμα, η φύση οικονομική ανάπτυξηπεριφέρεια κ.λπ.).

Η αγοραία αξία των οικοπέδων εκτιμάται με τις ακόλουθες κύριες μεθόδους:

Μέθοδος τεχνικής υπολειμμάτων για γη.

Χρησιμοποιώντας τη μέθοδο του σταθμισμένου μέσου όρου κεφαλαιοποίησης.

Μέθοδος σύγκρισης πωλήσεων.

Μέθοδος κατάτμησης;

Μέθοδος κεφαλαιοποίησης;

Χρησιμοποιώντας τη μέθοδο του πολλαπλασιαστή ακαθάριστου ενοικίου.

Σήμερα, στις περισσότερες περιπτώσεις, αντικείμενο εκτίμησης δεν είναι η απόλυτη (πλήρης) ιδιοκτησία οικοπέδου, αλλά μόνο το δικαίωμα χρήσης μακροχρόνιας μίσθωσης. Συνεπώς, η αγοραία έκφραση αυτού του αποτιμημένου δικαιώματος δεν είναι πλέον η αγοραία αξία (πώλησης) του οικοπέδου, αλλά η αγοραία αξία του δικαιώματος μακροχρόνιας μίσθωσης.

Εκτίμηση του κόστους κτιρίων και κατασκευών

Πριν προχωρήσει στην αξιολόγηση του κόστους των κτιρίων και των κατασκευών, ο εκτιμητής πρέπει όχι μόνο να διαβάσει την τεχνική τεκμηρίωση, αλλά και να επιθεωρήσει τα κτίρια και τις κατασκευές. Αυτό θα του επιτρέψει να συντάξει μια λεπτομερή περιγραφή του αντικειμένου αξιολόγησης, η οποία θα δώσει τα χαρακτηριστικά των εξωτερικών και εσωτερικών δομών και των συστημάτων μηχανικής.

Η εκτίμηση του κόστους αντικατάστασης ή του κόστους αντικατάστασης πραγματοποιείται:

Χρησιμοποιώντας τη μέθοδο συγκριτικής μονάδας (αναπτύσσονται πρότυπα κόστους για τις κατασκευαστικές εργασίες, πολλαπλασιάζονται με την περιοχή ή τον όγκο του αντικειμένου που αξιολογείται και γίνονται προσαρμογές για τα χαρακτηριστικά του αντικειμένου που αξιολογείται).

Χρήση της μεθόδου υπολογισμού στοιχείο προς στοιχείο (διάσπαση του κτιρίου σε επιμέρους εξαρτήματα και υπολογισμός του κόστους που απαιτείται για την εγκατάσταση ενός συγκεκριμένου στοιχείου σε ένα κτίριο υπό κατασκευή από την ημερομηνία αποτίμησης).

Μέθοδος αποτίμησης δείκτη (η λογιστική αξία του αντικειμένου πολλαπλασιάζεται με τον αντίστοιχο δείκτη για την επανεκτίμηση των παγίων).

Προσδιορισμός φθοράς κτιρίων και κατασκευών

Μετά τον καθορισμό του πλήρους κόστους αποκατάστασης ή αντικατάστασης, η απόσβεση αφαιρείται από την αξία που προκύπτει για να υπολογιστεί η υπολειμματική αξία του είδους. Η έννοια της απόσβεσης που χρησιμοποιείται από τους εκτιμητές και η έννοια της απόσβεσης που χρησιμοποιούν οι λογιστές διαφέρουν μεταξύ τους.

Ο όρος «φθορά» στη θεωρία αποτίμησης νοείται ως η απώλεια της χρησιμότητας ενός αντικειμένου και, κατά συνέπεια, της αξίας του για διάφορους λόγους, λόγω φυσικής καταστροφής, λειτουργικής και εξωτερικής απαξίωσης και όχι μόνο λόγω του παράγοντα χρόνου. . Αυτός ο όρος χρησιμοποιείται με διαφορετική έννοια στη λογιστική, όπου η απόσβεση νοείται ως ένας μηχανισμός για τη μεταφορά του κόστους στο κόστος παραγωγής κατά τη διάρκεια του ρυθμιστική περίοδουπηρεσίες αντικειμένων.

Φυσική φθορά- μείωση της αξίας του ακινήτου λόγω απώλειας των αρχικών του ιδιοκτησιών από τα στοιχεία του.

Λειτουργική φθορά- μείωση της αξίας του ακινήτου λόγω απώλειας της δυνατότητας χρήσης για τον προορισμό του.

Εξωτερική φθοράπου προκαλούνται από αλλαγές σε σχέση με το αξιολογούμενο αντικείμενο παραγόντων: «γήρανση» του περιβάλλοντος, αλλαγές περιβαλλοντικών συνθηκών, αλλαγές στην κατάσταση της αγοράς, αλλαγές στις οικονομικές και νομοθετικές συνθήκες κ.λπ.

Στην πρακτική αξιολόγησης, χρησιμοποιούνται διάφορες μέθοδοι για τον προσδιορισμό της φθοράς των κτιρίων και των κατασκευών:

· Μέθοδος διάρκειας ζωής.

· μέθοδος κατάτμησης.

1.4.4 Μέθοδος «Διάρκεια ζωής».

Η ουσία της μεθόδου «διάρκειας ζωής» για τον προσδιορισμό της απόσβεσης είναι η υπόθεση ότι η απώλεια στην αξία ενός αντικειμένου λόγω της απόσβεσης είναι ανάλογη με την ηλικία του. Αυτή η μέθοδος βασίζεται κυρίως στην επιθεώρηση του αντικειμένου και βασίζεται στον προσδιορισμό της αναλογίας «πραγματικής ηλικίας» και «οικονομικής ζωής», η οποία εξισώνεται με την αναλογία «σωρευτικής απόσβεσης» και «κόστους αντικατάστασης».

Η φυσική διάρκεια ζωής είναι η χρονική περίοδος κατά την οποία ένα ακίνητο υπάρχει πραγματικά (από την ημερομηνία θέσης σε λειτουργία μέχρι τη στιγμή της καταστροφής του).

Οικονομική ζωή είναι η χρονική περίοδος κατά την οποία ένα ακίνητο συμβάλλει στην αξία του ακινήτου, συμπεριλαμβανομένου του κέρδους από τη χρήση του.

Φυσική ηλικία - η χρονική περίοδος από την ημερομηνία έναρξης λειτουργίας έως την ημερομηνία αξιολόγησης.

Η πραγματική ηλικία είναι η ηλικία «πόσο χρονών εμφανίζεται το ακίνητο», λαμβάνοντας υπόψη την τεχνική του κατάσταση, την εμφάνιση, το σχεδιασμό και οικονομικούς παράγοντες, επηρεάζοντας το κόστος του.

Υπόλοιπη οικονομική ζωή είναι η χρονική περίοδος από την ημερομηνία αποτίμησης έως το τέλος της οικονομικής ζωής, δηλαδή μέχρι την ημερομηνία που το ακίνητο παύει να συνεισφέρει στην αξία του ακινήτου (η συνεισφορά του γίνεται μηδενική λόγω γήρανσης).

1.5. Εκτίμηση της αγοραίας αξίας μηχανημάτων και εξοπλισμού

Μετά τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου, ο εκτιμητής πρέπει να υπολογίσει την αγοραία αξία του τεχνικού εξοπλισμού της επιχείρησης, δηλ. το κόστος των μηχανών εργασίας και ισχύος, των οργάνων μέτρησης και ελέγχου, του εξοπλισμού, των συσκευών, της τεχνολογίας υπολογιστών, οχήματακαι τα λοιπά.

Τα αντικείμενα μηχανημάτων και εξοπλισμού χαρακτηρίζονται από τα ακόλουθα διακριτικά χαρακτηριστικά:

Δεν είναι άκαμπτα συνδεδεμένο με το έδαφος.

Μπορούν να μεταφερθούν σε άλλο μέρος χωρίς να προκληθούν ανεπανόρθωτες σωματικές βλάβες, τόσο στον εαυτό τους όσο και στην ακίνητη περιουσία στην οποία ήταν προσωρινά συνδεδεμένοι.

Μπορούν να είναι λειτουργικά ανεξάρτητα και να αποτελούν τεχνολογικά συγκροτήματα.

Κατά την αξιολόγηση μηχανημάτων και εξοπλισμού, είναι σημαντικό να επιλέγετε τις σωστές μεθόδους αξιολόγησης. Αυτές οι μέθοδοι βασίζονται σε τρεις προσεγγίσεις: κόστος, συγκριτικό (αγορά) και εισόδημα.

1.5.1.Προσέγγιση κόστους για την αξιολόγηση μηχανημάτων και εξοπλισμού.

Βασίζεται στην αρχή της υποκατάστασης. Για τον προσδιορισμό του κόστους αποκατάστασης ή αντικατάστασης, που είναι η βάση των υπολογισμών στην προσέγγιση κόστους, είναι απαραίτητο να υπολογιστούν τα κόστη (έξοδα) που σχετίζονται με τη δημιουργία, την απόκτηση και την εγκατάσταση του αντικειμένου που αξιολογείται.

Το κόστος αποκατάστασης των αποτιμώμενων μηχανημάτων και εξοπλισμού νοείται είτε ως το κόστος αναπαραγωγής του πλήρους αντιγράφου τους σε τρέχουσες τιμές κατά την ημερομηνία αποτίμησης είτε ως το κόστος απόκτησης ενός νέου αντικειμένου που είναι εντελώς πανομοιότυπο με το δεδομένο σε σχεδιασμό, λειτουργικότητα και άλλα. χαρακτηριστικά, επίσης σε τρέχουσες τιμές. Η υπολειμματική αξία ορίζεται ως το κόστος αντικατάστασης μείον τις σωρευτικές αποσβέσεις.

Το κόστος αντικατάστασης του μηχανήματος ή του εξοπλισμού που αποτιμάται σημαίνει το ελάχιστο κόστος απόκτησης ενός παρόμοιου νέου αντικειμένου που είναι όσο το δυνατόν πιο κοντά σε αυτό που αποτιμάται σε όλα τα λειτουργικά, σχεδιαστικά και λειτουργικά χαρακτηριστικά, σε τρέχουσες τιμές. Το υπολειπόμενο κόστος αντικατάστασης ορίζεται ως το κόστος αντικατάστασης μείον τις αποσβέσεις.

Κατά τον καθορισμό της ομοιότητας των μηχανών και του εξοπλισμού, μπορούν να διακριθούν τρία επίπεδα:

Λειτουργική ομοιότητα (σε εύρος, σκοπό).

Δομική ομοιότητα (όσον αφορά το σχεδιασμό, τη σύνθεση και τη διάταξη των στοιχείων).

Παραμετρική ομοιότητα (κατά τιμές παραμέτρων).

Όταν επιτυγχάνονται πλήρως λειτουργικές, εποικοδομητικές και παραμετρικές ομοιότητες, συνηθίζεται να μιλάμε για την ταυτότητα των αντικειμένων και όταν υπάρχουν κατά προσέγγιση και μερικές ομοιότητες - για την αναλογία.

Στην προσέγγιση κόστους για την αξιολόγηση μηχανημάτων και εξοπλισμού, διακρίνονται οι ακόλουθες κύριες μέθοδοι:

μέθοδος υπολογισμού με βάση την τιμή ενός ομοιογενούς αντικειμένου(κατά τη χρήση αυτής της μεθόδου, ο εκτιμητής επιλέγει ένα ομοιογενές αντικείμενο που είναι παρόμοιο με αυτό που αξιολογείται, πρώτα απ 'όλα, όσον αφορά την τεχνολογία κατασκευής, τα χρησιμοποιούμενα υλικά, τις κατασκευές, η τιμή των οποίων πρέπει να είναι γνωστή, καθορίζει το πλήρες κόστος παραγωγής , υπολογίζει το πλήρες κόστος του εκτιμώμενου αντικειμένου και καθορίζει το κόστος αντικατάστασής του).

μέθοδος υπολογισμού στοιχείο προς στοιχείο(συντάσσεται ένας κατάλογος εξαρτημάτων και συγκροτημάτων του αντικειμένου που αξιολογείται, συλλέγονται πληροφορίες τιμών για αυτά και πλήρες κόστοςτο αντικείμενο αξιολόγησης και το κόστος αντικατάστασής του υπολογίζεται).

μέθοδος αποτίμησης δείκτη (φέρεται η βασική αξία του αντικειμένου αποτίμησης, δηλαδή η αρχική λογιστική αξία ή η αξία αντικατάστασης σύμφωνα με την προηγούμενη αναπροσαρμογή σε σύγχρονο επίπεδοχρησιμοποιώντας έναν δείκτη ή μια αλυσίδα δεικτών μεταβολών τιμών για την αντίστοιχη ομάδα μηχανημάτων ή εξοπλισμού για την αντίστοιχη περίοδο).

Φυσική φθοράτα μηχανήματα και ο εξοπλισμός μετρώνται κυρίως με τις ακόλουθες μεθόδους:

Μέθοδος διάρκειας ζωής . Το ποσοστό της φυσικής απόσβεσης κατά την εφαρμογή αυτής της μεθόδου υπολογίζεται ως ο λόγος της πραγματικής ηλικίας προς την οικονομική ζωή.

Μέθοδος ολοκληρωμένης αξιολόγησης τεχνικής κατάστασης . Συνιστάται να χρησιμοποιείτε ειδικές κλίμακες αξιολόγησης.

Λειτουργική φθορά.Αντιπροσωπεύει απώλεια αξίας που προκαλείται είτε από την εμφάνιση φθηνότερων μηχανημάτων και εξοπλισμού, είτε από την παραγωγή πιο οικονομικών και παραγωγικών αναλόγων. Η λειτουργική φθορά καθορίζεται από ειδικούς ή με βάση ένα μοντέλο:

Εξωτερική φθοράπροσδιορίζεται με τη μέθοδο των σχετικών ζευγών πωλήσεων. Συγκρίνονται δύο συγκρίσιμα αντικείμενα, εκ των οποίων το ένα παρουσιάζει σημάδια εξωτερικής φθοράς και το άλλο όχι. Η διαφορά στις τιμές πώλησης ερμηνεύεται ως εξωτερική (οικονομική) φθορά.

Συγκριτική (αγοραία) προσέγγιση για την εκτίμηση του κόστους μηχανημάτων και εξοπλισμούπαρουσιάζονται κυρίως με άμεση σύγκριση. Ένα αναλογικό αντικείμενο πρέπει να έχει τον ίδιο λειτουργικό σκοπό, πλήρη ομοιότητα προσόντων και μερική σχεδίαση και τεχνολογική ομοιότητα.

Ο υπολογισμός με τη μέθοδο σύγκρισης των άμεσων πωλήσεων πραγματοποιείται σε διάφορα στάδια.

1. Εύρεση αναλογικού αντικειμένου.

2. Πραγματοποίηση προσαρμογών στην τιμή του αναλόγου. Υπάρχουν δύο τύποι προσαρμογών:

Συντελεστές που εισάγονται πολλαπλασιάζοντας με έναν συντελεστή.

Διορθώσεις που γίνονται με πρόσθεση ή αφαίρεση απόλυτης διόρθωσης.

Κατά την εφαρμογή της μεθόδου άμεσης σύγκρισης, πρέπει να ακολουθείται μια συγκεκριμένη σειρά κατά την πραγματοποίηση διορθώσεων: πρώτα γίνονται διορθώσεις συντελεστών και στη συνέχεια διορθώσεις.

1.5.2 Προσέγγιση εισοδήματος για την αποτίμηση μηχανημάτων και εξοπλισμού

Για την εφαρμογή της προσέγγισης του εισοδήματος, είναι απαραίτητο να προβλεφθεί το αναμενόμενο εισόδημα από το ακίνητο που αποτιμάται. Σε σχέση με τα μηχανήματα και τον εξοπλισμό, είναι αδύνατη η άμεση επίλυση αυτού του προβλήματος, αφού το εισόδημα δημιουργείται από όλο το συγκρότημα παραγωγής και ιδιοκτησίας. Κατά τη χρήση της εισοδηματικής προσέγγισης, προτείνεται μια βήμα προς βήμα λύση στο πρόβλημα:

1. Υπολογίζονται τα λειτουργικά έσοδα από τη λειτουργία του παραγωγικού συστήματος (είτε ολόκληρης της επιχείρησης, είτε ενός συνεργείου ή ενός εργοταξίου).

2. Η μέθοδος του υπόλοιπου καθορίζει το μέρος του εισοδήματος που μπορεί να αποδοθεί στο χώρο στάθμευσης του συστήματος αυτού.

3. Με τη μέθοδο της προεξόφλησης ή τη μέθοδο κεφαλαιοποίησης προσδιορίζεται το κόστος ολόκληρου του χώρου στάθμευσης.

3. Αποτίμηση άυλων περιουσιακών στοιχείων

Ορισμένα ρωσικά ρυθμιστικά έγγραφα ορίζουν τα άυλα περιουσιακά στοιχεία και συζητούν τους τύπους τους. Με βάση το υλικό που παρουσιάζεται σε αυτά τα έγγραφα, μπορεί να σημειωθεί ότι τα άυλα περιουσιακά στοιχεία περιλαμβάνουν τα ακόλουθα περιουσιακά στοιχεία:

Είτε δεν έχουν υλική μορφή είτε υλική μορφή, η μορφή των οποίων δεν είναι απαραίτητη για τη χρήση τους στην οικονομική δραστηριότητα·

Δυνατότητα δημιουργίας εισοδήματος.

Αγοράστηκε με σκοπό τη χρήση του για μεγάλο χρονικό διάστημα (πάνω από ένα έτος).

Τα άυλα περιουσιακά στοιχεία μπορούν να χωριστούν σε τέσσερις κύριες ομάδες:

1.Πνευματική ιδιοκτησία:

· Δικαιώματα σε αντικείμενα βιομηχανικής ιδιοκτησίας.

· δικαιώματα σε μυστικά παραγωγής (τεχνογνωσία).

2. Δικαιώματα ιδιοκτησίας (δικαιώματα χρήσης οικοπέδων, φυσικούς πόρους, υδάτινα σώματα). Μια άδεια χρησιμεύει ως επιβεβαίωση αυτών των δικαιωμάτων.

3. Οργανωτικά έξοδα (αμοιβές δικηγόρων γιασυλλογή συστατικών εγγράφων, υπηρεσίες εγγραφής εταιρείας κ.λπ.), αλλά όλα αυτά τα έξοδα πραγματοποιούνται κατά το χρόνο δημιουργίας της επιχείρησης.

4. Η τιμή μιας εταιρείας είναι η αξία της επιχειρηματικής της φήμης

ΣΕ πρακτικές δραστηριότητεςΜια επιχείρηση αντιμετωπίζει συχνά το πρόβλημα της αποτίμησης των άυλων περιουσιακών στοιχείων. Αυτό συμβαίνει λόγω:

Αγορά και πώληση δικαιωμάτων επί αντικειμένων πνευματικής ιδιοκτησίας;

Εθελούσια πώληση αδειών για τη χρήση πνευματικής ιδιοκτησίας.

Υποχρεωτική αδειοδότηση και προσδιορισμός ζημιών ως αποτέλεσμα παραβίασης δικαιωμάτων πνευματικής ιδιοκτησίας.

Καταβολή εισφορών στο εγκεκριμένο κεφάλαιο.

Αποτίμηση επιχειρήσεων;

Ενσωμάτωση, ιδιωτικοποίηση, συγχωνεύσεις και εξαγορές.

Εκτίμηση των άυλων περιουσιακών στοιχείων μιας επιχείρησης που πραγματοποιήθηκε προκειμένου να γίνουν αλλαγές στις οικονομικές καταστάσεις.

Οι εργασίες για την αξιολόγηση των άυλων περιουσιακών στοιχείων, κυρίως της πνευματικής ιδιοκτησίας ως μέρος των άυλων περιουσιακών στοιχείων, πραγματοποιούνται με συγκεκριμένη σειρά. Η εξέταση πραγματοποιείται:

· αντικείμενα πνευματικής ιδιοκτησίας.

· έγγραφα ασφαλείας (διπλώματα ευρεσιτεχνίας και πιστοποιητικά).

· δικαιώματα πνευματικής ιδιοκτησίας.

1.5.3 Εφαρμογή της προσέγγισης του εισοδήματος στην αποτίμηση των άυλων περιουσιακών στοιχείων

Παρουσιάζεται η εισοδηματική προσέγγιση:

Μέθοδος υπερβάλλοντος κέρδους.

Μέθοδος προεξοφλημένων ταμειακών ροών.

Μέθοδος απαλλαγής από δικαιώματα.

Μέθοδος πλεονεκτήματος κέρδους.

Μέθοδος υπερβάλλοντος κέρδουςβασίζεται στην υπόθεση ότι τα πλεονάζοντα κέρδη εισάγονται στην επιχείρηση από άυλα περιουσιακά στοιχεία που δεν αντικατοπτρίζονται στον ισολογισμό, παρέχοντας απόδοση των περιουσιακών στοιχείων και των ιδίων κεφαλαίων πάνω από τον μέσο όρο του κλάδου. Αυτή η μέθοδος αξιολογεί πρωτίστως την αξία της υπεραξίας.

Μέθοδος προεξοφλημένων ταμειακών ροών.Κατά την προεξόφληση ταμειακών ροών, εκτελούνται οι ακόλουθες εργασίες:

1. Καθορίζεται η αναμενόμενη υπολειπόμενη ωφέλιμη ζωή, δηλ. την περίοδο κατά την οποία τα προβλεπόμενα κέρδη πρέπει να προεξοφληθούν.

2. Προβλέπονται ταμειακές ροές (CF) και το κέρδος που δημιουργείται από ένα άυλο περιουσιακό στοιχείο.

3. Καθορίζεται το προεξοφλητικό επιτόκιο.

4. Υπολογίζεται η συνολική παρούσα αξία των μελλοντικών εσόδων.

5. Προσδιορίζεται η τρέχουσα αξία του εισοδήματος από άυλο περιουσιακό στοιχείο στη μετά την πρόβλεψη περίοδο (εφόσον είναι απαραίτητο).

6. Καθορίζεται το άθροισμα όλων των αξιών εισοδήματος στις προβλεπόμενες και μετά τις περιόδους πρόβλεψης.

Μέθοδος απαλλαγής από δικαιώματα.Αυτή η μέθοδος χρησιμοποιείται για την εκτίμηση της αξίας των διπλωμάτων ευρεσιτεχνίας και των αδειών. Ο κάτοχος ενός διπλώματος ευρεσιτεχνίας παραχωρεί σε άλλο πρόσωπο το δικαίωμα χρήσης της πνευματικής ιδιοκτησίας έναντι ορισμένης αμοιβής (royalty), το οποίο εκφράζεται ως ποσοστό των συνολικών εσόδων που λαμβάνονται από την πώληση αγαθών που παράγονται χρησιμοποιώντας το κατοχυρωμένο με δίπλωμα ευρεσιτεχνίας προϊόν.

Μέθοδος πλεονεκτήματος κέρδους.Αυτή η μέθοδος χρησιμοποιείται συχνά για την εκτίμηση της αξίας των εφευρέσεων. Καθορίζεται από το πλεονέκτημα κέρδους που αναμένεται να προκύψει από τη χρήση τους. Το πλεονέκτημα κέρδους αναφέρεται στο πρόσθετο κέρδος που προκύπτει από την αποτίμηση του άυλου περιουσιακού στοιχείου.

Είναι ίσο με τη διαφορά μεταξύ του κέρδους που λαμβάνεται από τη χρήση των εφευρέσεων και του κέρδους που λαμβάνει ο κατασκευαστής από την πώληση προϊόντων χωρίς τη χρήση της εφεύρεσης. Αυτό το ετήσιο πλεονέκτημα κέρδους προεξοφλείται με την αναμενόμενη περίοδο είσπραξής του.

Αποτίμηση αποθεμάτων.Τα αποθέματα αποτιμώνται σε τρέχουσες τιμές, λαμβάνοντας υπόψη το κόστος μεταφοράς και αποθήκευσης. Το απαρχαιωμένο απόθεμα διαγράφεται.

Εκτίμηση μελλοντικών εξόδων.Αποτιμώνται στην ονομαστική τους αξία εάν εξακολουθεί να υπάρχει όφελος που σχετίζεται με αυτά. Εάν δεν υπάρχει όφελος, τότε το ποσό των μελλοντικών δαπανών διαγράφεται.

Αποτίμηση εισπρακτέων λογαριασμών.Ανάλυση των απαιτήσεων κατά διάρκεια, προσδιορισμός ληξιπρόθεσμων οφειλών και επακόλουθη διαίρεση τους σε:

Χωρίς ελπίδα (δεν θα συμπεριληφθεί στο οικονομικό ισοζύγιο).

Πραγματικό, δηλ. αυτή που η εταιρεία ελπίζει ακόμα να λάβει (θα περιληφθεί στο οικονομικό ισοζύγιο).

Κατά την ανάλυση των εισπρακτέων λογαριασμών, ο εκτιμητής πρέπει να ελέγξει εάν οι λογαριασμοί που εκδίδονται από άλλες επιχειρήσεις είναι αμφισβητήσιμοι. Οι άγραφες απαιτήσεις αποτιμώνται προεξοφλώντας τις μελλοντικές πληρωμές κεφαλαίου και τόκων στην παρούσα αξία τους.

Αποτίμηση κεφαλαίων.Αυτό το άρθρο δεν μπορεί να επαναξιολογηθεί.

Η αξία των ιδίων κεφαλαίων προσδιορίζεται αφαιρώντας την τρέχουσα αξία όλων των υποχρεώσεων από την εύλογη αγοραία αξία του ποσού των περιουσιακών στοιχείων.

Κεφάλαιο 2. Υπολογισμός της επιχειρηματικής αξίας με την προσέγγιση ακινήτων χρησιμοποιώντας το παράδειγμα της Vahidas LLC

Σύντομη περιγραφή του ερευνητικού αντικειμένου

Η CJSC Progmat ιδρύθηκε το 1999. Η κύρια κατεύθυνση της δραστηριότητάς της είναι η ανάπτυξη και παραγωγή μαγνητών διαφόρων διαμέτρων με βάση το MDP (λεπτή σκόνη).

2. Υπολογισμός της αξίας της επιχείρησης με τη μέθοδο του καθαρού ενεργητικού

2.1 Προσδιορισμός της αξίας των μη κυκλοφορούντων περιουσιακών στοιχείων της επιχείρησης.

Της εκτίμησης του κόστους κτιρίων και κατασκευών προηγείται τεχνικός έλεγχος του κτιρίου. Αυτό θα του επιτρέψει να κάνει λεπτομερής περιγραφήαντικείμενο αξιολόγησης, όπου θα δοθούν τα χαρακτηριστικά εξωτερικών και εσωτερικών κατασκευών και μηχανολογικών συστημάτων. Παρακάτω είναι ένα παράδειγμα επιθεώρησης.

Πίνακας 1.

Δομικά στοιχεία κτιρίων.

2.1.1. Προσδιορισμός της αξίας των ακινήτων με τη μέθοδο του κόστους.

Για τον προσδιορισμό της αξίας της ακίνητης περιουσίας, είναι απαραίτητο να υπολογιστεί η συνολική έκταση της επιχείρησης. Στην περίπτωσή μας, η περιοχή της Progmat CJSC θα καθοριστεί συνοψίζοντας τις ακόλουθες περιοχές:

Πίνακας 2.

Υπολογισμός όγκων δόμησης και πραγματικών χώρων δόμησης .

Πίνακας 3.

Συνοπτικός πίνακας για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας των κτιρίων .

Με βάση τα στοιχεία του Πίνακα 3. Η αγοραία αξία που προσδιορίζεται με τη μέθοδο του κόστους είναι 10312394 τρίψτε.

2.1.2. Προσδιορισμός της αξίας της ακίνητης περιουσίας με τη μέθοδο της κεφαλαιοποίησης του εισοδήματος.

Η μέθοδος χρησιμοποιείται για την αξιολόγηση της ακίνητης περιουσίας που παράγει εισόδημα για τον ιδιοκτήτη. Οι ροές εσόδων κατά τη διάρκεια της περιόδου κατοχής και τα έσοδα από μεταγενέστερες μεταπωλήσεις του ακινήτου κεφαλαιοποιούνται στην παρούσα αξία χρησιμοποιώντας ένα επιτόκιο κεφαλαιοποίησης. Έτσι, ο τύπος για τον υπολογισμό της αξίας του ακινήτου κατά την ημερομηνία αποτίμησης είναι:

C = NAV / δείκτης κεφαλαιοποίησης.

Η διαδικασία υπολογισμού έχει την ακόλουθη σειρά:

1. Υπολογίζουμε (PVD), που είναι η αναμενόμενη συνολική αξία του αγοραίου ενοικίου και άλλων εσόδων.

Ας αναλύσουμε τα έσοδα της εταιρείας.Όλα τα έσοδα για το αξιολογούμενο ακίνητο προβάλλονται βάσει ενοικίου για χώρους για διάφορους λειτουργικούς σκοπούς. Η τιμή ενοικίασης αγοράς που βρέθηκε ως αποτέλεσμα έρευνας αγοράς (προσαρμογή με τη σχετική μέθοδο) συγκριτική ανάλυση) είναι 155 ρούβλια. ανά τετραγωνικό μέτρο ανά μήνα συμπεριλαμβανομένων των λογαριασμών κοινής ωφέλειας. Κατά συνέπεια, το ετήσιο μίσθωμα είναι 1860 ρούβλια. Η επιχείρηση δεν έχει άλλο εισόδημα που μπορεί να εισπραχθεί κατά τη διαδικασία κατοχής ακινήτου.

Έτσι, το PVD ενός αντικειμένου με εμβαδόν 12348 τ. m θα είναι:

PVD = 15311520 τρίψτε.

2. Το εκτιμώμενο δυνητικό ακαθάριστο εισόδημα ενδέχεται να υπόκειται σε αλλαγές λόγω αναμενόμενων ζημιών λόγω κενής θέσης, μεταβολών στους ενοικιαστές και μη καταβολής ενοικίου - ο εκτιμητής πρέπει να λαμβάνει υπόψη ότι υπάρχει πάντα η πιθανότητα να μην εισπραχθεί μέρος του ενοικίου κατά τη διάρκεια της προβλεπόμενη περίοδος ιδιοκτησίας του ακινήτου . Στην περίπτωσή μας, το μέσο φορτίο είναι 40%, επομένως οι απώλειες από την υποφόρτιση είναι:

Δευτ. = 13780368 τρίψτε.

Θα ορίσουμε την ανοχή για «κενές θέσεις και ελλείψεις σε άντληση κεφαλαίων» στο 10%. Επομένως, το ποσό των ζημιών θα είναι:

P = 2296728 τρίψτε.

Έτσι, το πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα θα είναι:

DVD = 6890184 τρίψτε.

3 . Για την απόκτηση καθαρού λειτουργικού εισοδήματος (NOI), ο εκτιμητής διενεργεί ανάλυση εξόδων.

Ανάλυση κόστους.Τα έξοδα του ιδιοκτήτη ενός συγκροτήματος ακινήτων χωρίζονται σε τρεις ομάδες: σταθερές (σταθερές) δαπάνες που δεν εξαρτώνται από τον βαθμό κατοχής του ακινήτου. λειτουργικά έξοδα (συντήρησης) - τα έξοδα συντήρησης του ακινήτου, παροχής υπηρεσιών σε ενοικιαστές και διατήρησης ροής εισοδήματος. αποθεματικό για αντικατάσταση (λαμβάνεται υπόψη κατά την αξιολόγηση). Έτσι, ο γενικός κατάλογος δαπανών αποτελείται από τα ακόλουθα κύρια στοιχεία:

Φόρος ακίνητης περιουσίας (2%) – 459.346 RUB.

Λογαριασμοί κοινής ωφέλειας (5 ρούβλια ανά τ.μ. ανά μήνα) – 655.740 ρούβλια.

Πληρωμές ασφάλισης (2%) – 459.346 RUB.

Επιφυλάξεις για μεγάλη ανακαίνιση(1,2%) – 275.608 τρίψτε.

Αποθεματικά για τρέχουσες επισκευές (1,1%) – 252.640 ρούβλια.

Κόστος διαχείρισης εγκαταστάσεων (10%) – 2.296.728 RUB.

CHOD = 741828 τρίψτε.

4. Καθορίζουμε το ποσοστό κεφαλαιοποίησης.

Σε αυτή την εργασία μαθήματος, για να υπολογίσουμε το ποσοστό κεφαλαιοποίησης, χρησιμοποιούμε αθροιστική μέθοδος κατασκευής,βάσει του οποίου το επιτόκιο μπορεί να χωριστεί σε τέσσερις συνιστώσες:

· Συστατικό χωρίς κίνδυνο – 12%,

· Αποζημίωση κινδύνου – 5%,

· Αποζημίωση για χαμηλή ρευστότητα – 3%,

· Αποζημίωση για διαχείριση επενδύσεων – δεν λαμβάνουμε υπόψη

· Η συνολική αξία του ποσοστού κεφαλαιοποίησης είναι 20%.

Ο τύπος για τον υπολογισμό της αξίας του ακινήτου κατά την ημερομηνία αποτίμησης είναι:

C = CHOD/SC

Πίνακας 4.

Υπολογισμός της αξίας των ακινήτων με τη μέθοδο της άμεσης κεφαλαιοποίησης .

Με βάση τα στοιχεία του Πίνακα 4, η αγοραία αξία των ακινήτων, υπολογιζόμενη με τη μέθοδο κεφαλαιοποίησης εισοδήματος, είναι 14750616 τρίψτε.

2.1.3 Αποτίμηση ακίνητης περιουσίας με τη μέθοδο σύγκρισης πωλήσεων.

Αυτή η μέθοδος βασίζεται στο γεγονός ότι η αξία οποιουδήποτε ακινήτου εξαρτάται από τις τιμές που επικρατούν σήμερα στην αγορά ακινήτων για παρόμοια ή παρόμοια ακίνητα.

Σύμφωνα με τη μέθοδο σύγκρισης πωλήσεων, η αξία ενός ακινήτου προσδιορίζεται από τις τιμές πρόσφατων συναλλαγών αγοράς και πώλησης παρόμοιων (συγκρίσιμων) ακινήτων, αφού έχουν γίνει προσαρμογές σε αυτές τις τιμές για να αντισταθμιστούν οι διαφορές μεταξύ του ακινήτου που αξιολογείται και συγκρίνεται. . Στο στάδιο της συλλογής των αρχικών πληροφοριών, δεν ήταν δυνατό να βρεθούν δεδομένα για συναλλαγές αγοράς και πώλησης αντικειμένων παρόμοιων με αυτό που αποτιμάται. Αιτία ήταν η απόκρυψη πληροφοριών για τους όρους πώλησης και την πραγματική τιμή του αντικειμένου. Δεν βρέθηκαν προσφορές για πώληση παρόμοιων ακινήτων. Επομένως, δεν ήταν δυνατή η εφαρμογή αυτής της μεθόδου στην πράξη.

Με βάση την αξία της ακίνητης περιουσίας τους που καθορίζεται από προσεγγίσεις κόστους και εισοδήματος T δικαιολογημένο = 11643860 τρίψτε.

2.2. Προσδιορισμός της αξίας των κυκλοφορούντων περιουσιακών στοιχείων της εταιρείας.

2.2.0 Αποθέματα και κόστη της επιχείρησης.

2.2.1. Αποθέματα υλικών πόρωνομαδοποιούνται ανάλογα με τη ρευστότητά τους για τον προσδιορισμό του μεγέθους των μη ρευστοποιήσιμων περιουσιακών στοιχείων με σκοπό περαιτέρω διαγραφή. Η εκτίμηση της αξίας των αποθεμάτων υλικών πόρων μιας επιχείρησης χρησιμοποιώντας τη μέθοδο του κόστους στο πλαίσιο της προσέγγισης του κόστους πραγματοποιείται με βάση χρηματοοικονομικά έγγραφα στην τιμή της απόκτησής τους. Στην περίπτωσή μας, είναι 151.200 ρούβλια.

Εφαρμόζοντας τη μέθοδο της αγοράς για την εκτίμηση της αξίας των αποθεμάτων υλικών πόρων μιας επιχείρησης, αποτιμούμε τα αποθέματα σε τρέχουσες τιμές αγοράς. Με βάση αυτό, μπορούμε να συμπεράνουμε ότι είναι δυνατή η πώληση του 70% των υλικών πόρων, δηλαδή 105.840 ρούβλια, χωρίς απώλεια αξίας. Με μερική απώλεια αξίας 20%, δηλαδή - 30.240 ρούβλια, το υπόλοιπο 10% είναι μη ρευστοποιήσιμο και διαγράφεται. Έτσι, η αγοραία αξία των αποθεμάτων είναι:

C = 136080 τρίψτε.

C δικαιολογημένο = 142.128 τρίψιμο.

2.2.2. Εκτίμηση κόστους έτοιμα προϊόντα πραγματοποιείται με κόστος παραγωγής και ανέρχεται σε 12.600 ρούβλια.

2.2.3. Εργασίες σε εξέλιξηυπολογίζεται σε πραγματικό κόστος και ανέρχεται σε 6.112.800 ρούβλια.

2.2.4. Αναβαλλόμενα έξοδαεκτιμάται με το κόστος της πιθανής αποπληρωμής τους και ανέρχεται σε 259.500 ρούβλια.

Τα περιουσιακά στοιχεία του ισολογισμού της εταιρείας που αποτιμώνται περιλαμβάνουν μόνο βραχυπρόθεσμες απαιτήσεις. Για την αξιολόγηση των εισπρακτέων λογαριασμών, πραγματοποιήθηκε ανάλυση. Συντάχθηκε κατάλογος οφειλετών, καθορίστηκε η προθεσμία αποπληρωμής της οφειλής και αναλύθηκαν οι δυνατότητες αποπληρωμής της οφειλής εντός των προθεσμιών που ορίζουν οι σχετικές συμφωνίες. Το 90% του ποσού των απαιτήσεων αναγνωρίστηκε ως πραγματική απαίτηση, αποτιμήθηκε στην τρέχουσα αξία και ανήλθε σε 5.519.340 RUB. Το 10% του ποσού των εισπρακτέων λογαριασμών (613.260 RUB) αναγνωρίστηκε ως επισφαλές (αναξιόπιστο) και διαγράφηκε από τον ισολογισμό της επιχείρησης.

2.5. Μετρητάαποτιμώνται στη λογιστική τους αξία και ανέρχονται σε 2.563.500 RUB.

2.6. Αποτίμηση πληρωτέων λογαριασμών .

Μια μελέτη της δομής του βραχυπρόθεσμου χρέους οδήγησε στο συμπέρασμα ότι αυτό το άρθρο δεν πρέπει να προσαρμοστεί, καθώς οι πληρωμές για αυτές τις οφειλές είναι υποχρεωτικές.

Το ποσό των πληρωτέων λογαριασμών γίνεται αποδεκτό σύμφωνα με τον ισολογισμό της επιχείρησης χωρίς προσαρμογές και ανέρχεται σε 11.266.200 ρούβλια.

Προσαρμογή του ισολογισμού μιας επιχείρησης

Συμπέρασμα: Η αγοραία αξία της Vahidas LLC, υπολογιζόμενη με τη μέθοδο του καθαρού ενεργητικού, είναι 131.671.107 ρούβλια.

Σύναψη

Με βάση τα αποτελέσματα της έρευνας, μπορούν να εξαχθούν τα ακόλουθα συμπεράσματα: η προσέγγιση κόστους για την εκτίμηση της αξίας μιας επιχείρησης βασίζεται σε ανάλυση του ισολογισμού της επιχείρησης, η οποία καθιστά δυνατή τη διαμόρφωση μιας αντικειμενικής αξιολόγησης και πιο αξιόπιστη στις συνθήκες της ασταθούς ρωσικής οικονομίας σε σύγκριση με το εισόδημα και τις συγκριτικές προσεγγίσεις αξιολόγησης, γεγονός που οφείλεται στην παρουσία αξιόπιστων αρχικών πληροφοριών για υπολογισμό, καθώς και στη χρήση μεθόδων παραδοσιακών για την εγχώρια οικονομία για την αξιολόγηση της αξίας μιας επιχείρησης, βάσει ανάλυσης της αξίας της περιουσίας της επιχείρησης και του χρέους της.

Η μέθοδος καθαρού ενεργητικού που χρησιμοποιείται σε αυτό το μάθημα σάς επιτρέπει να αξιολογήσετε μια επιχείρηση ως προς το κόστος δημιουργίας της, υπό την προϋπόθεση ότι η επιχείρηση παραμένει σε λειτουργία. Για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας του μετοχικού κεφαλαίου της επιχείρησης, όλα τα περιουσιακά στοιχεία της επιχείρησης αποτιμήθηκαν στην αγοραία αξία και η αξία των υποχρεώσεων της επιχείρησης αφαιρέθηκε από το ποσό που προέκυψε.

Οι προσαρμογές στα στοιχεία του ενεργητικού του ισολογισμού πραγματοποιήθηκαν στους ακόλουθους κύριους τομείς: κτίρια, αποθέματα, εισπρακτέοι λογαριασμοί.

Τα κτίρια αξιολογήθηκαν χρησιμοποιώντας δύο προσεγγίσεις: βάσει κόστους και βάσει εισοδήματος (μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος). Κατά την αξιολόγηση των κτιρίων με τη χρήση της προσέγγισης του κόστους, η αγοραία αξία του οικοπέδου δεν λήφθηκε υπόψη, καθώς τα δικαιώματα ιδιοκτησίας στη γη δεν είχαν επισημοποιηθεί.

Για την αξιολόγηση της ακίνητης περιουσίας με τη μέθοδο της κεφαλαιοποίησης εισοδήματος, πραγματοποιήθηκε ανάλυση των τιμών ενοικίασης για εγκαταστάσεις παρόμοιου τύπου.

Η αξιολόγηση των αποθεμάτων υλικών πόρων της επιχείρησης πραγματοποιήθηκε με την προσέγγιση του κόστους - με βάση την τιμή απόκτησής τους και την προσέγγιση της αγοράς - με βάση τις τρέχουσες τιμές της αγοράς.

Αφού αναλύθηκαν οι εισπρακτέοι λογαριασμοί, εξαιρέθηκε εκείνο το μέρος που ήταν αμφίβολο, δηλ. μη ρεαλιστικό να λάβεις.

Ως αποτέλεσμα της μελέτης των βραχυπρόθεσμων υποχρεώσεων της εταιρείας, προέκυψε το συμπέρασμα ότι το άρθρο αυτό δεν πρέπει να αναπροσαρμοστεί, καθώς οι πληρωμές βάσει αυτού είναι υποχρεωτικές.

Έτσι, η εκτιμώμενη αξία της CJSC "Vakhidas" είναι 270.976,07 χιλιάδες ρούβλια.

Αναφορές

1. Grigoriev V.V. Αποτίμηση επιχείρησης: θεωρία και πράξη. - M.: INFRA - M, 1997.

2. Kovalev A.G. Πώς να αξιολογήσετε την περιουσία μιας επιχείρησης. – Μ.: Finstatinform, 1996.

3. Kovalev V.V. Χρηματοοικονομική ανάλυση– Μ.: Οικονομικά και Στατιστική, 1998.

4. Αποτίμηση επιχειρήσεων: Σχολικό βιβλίο/Επιμέλεια Gryaznova A.G. – Μ.: Οικονομικά και Στατιστική, 1999. – 512 σελ.

Οικονομική προσέγγιση, γενικά χαρακτηριστικάπροσέγγιση. Μέθοδος καθαρής αξίας ενεργητικού. Μέθοδος εκκαθάρισης αξίας.

Μέθοδος Καθαρής Αξίας Ενεργητικού

Η προσέγγιση κόστους για την αποτίμηση της επιχείρησης λαμβάνει υπόψη την αξία της επιχείρησης σε σχέση με τα έξοδα που πραγματοποιήθηκαν. Αυτή η προσέγγιση αντιπροσωπεύεται από δύο κύριες μεθόδους: τη μέθοδο της καθαρής αξίας ενεργητικού και τη μέθοδο της αξίας ρευστοποίησης.

Η εκτίμηση της καθαρής αξίας ενεργητικού λαμβάνεται αποτιμώντας όλα τα περιουσιακά στοιχεία μιας εταιρείας μείον όλες τις υποχρεώσεις της. Ο υπολογισμός της μεθόδου της καθαρής αξίας ενεργητικού περιλαμβάνει διάφορα στάδια:

1) η ακίνητη περιουσία της επιχείρησης αποτιμάται σε εύλογη αγοραία αξία·

2) προσδιορίζεται η εύλογη αγοραία αξία των μηχανημάτων και του εξοπλισμού·

3) Τα άυλα περιουσιακά στοιχεία προσδιορίζονται και αξιολογούνται.

4) προσδιορίζεται η αγοραία αξία των χρηματοοικονομικών επενδύσεων.

5) τα αποθέματα μετατρέπονται σε τρέχουσα αξία.

6) Οι εισπρακτέοι λογαριασμοί αξιολογούνται.

7) Τα έξοδα μελλοντικών περιόδων εκτιμώνται.

8) οι υποχρεώσεις της επιχείρησης μετατρέπονται σε τρέχουσα αξία.

9) η αξία των ιδίων κεφαλαίων προσδιορίζεται αφαιρώντας την τρέχουσα αξία όλων των υποχρεώσεων από την εύλογη αγοραία αξία του ποσού των περιουσιακών στοιχείων.

Για την αξιολόγηση της ακίνητης περιουσίας (γη και κτίρια, κατασκευές), είναι δυνατό να χρησιμοποιηθούν τρεις προσεγγίσεις: κερδοφόρα, συγκριτική (αγορά) και βάσει κόστους. Η εφαρμογή της προσέγγισης του κόστους περιλαμβάνει τα ακόλουθα στάδια: προσδιορίζεται το κόστος του οικοπέδου στο οποίο βρίσκονται τα κτίρια και οι κατασκευές. το κόστος αντικατάστασης ή το κόστος αντικατάστασης του κτιρίου και της κατασκευής εκτιμάται από την πραγματική ημερομηνία αποτίμησης· όλοι οι τύποι αποσβέσεων κτιρίων και κατασκευών υπολογίζονται λαμβάνοντας υπόψη τη φυσική, λειτουργική, τεχνολογική και οικονομική απαξίωση τους. η υπολειμματική αξία των κτιρίων και των κατασκευών προσδιορίζεται ως η διαφορά μεταξύ του κόστους αναπαραγωγής και της συνολικής απόσβεσης· Η πλήρης αξία του ακινήτου υπολογίζεται προσθέτοντας το κόστος του οικοπέδου στην υπολειμματική αξία των κτιρίων και των κατασκευών.

Η προσέγγιση του κόστους απαιτεί χωριστή εκτίμηση της αξίας της γης.

Η προσέγγιση κόστους για την αποτίμηση των μηχανημάτων και του εξοπλισμού βασίζεται στην αρχή της υποκατάστασης, η έννοια της οποίας είναι ότι εάν υπάρχουν πολλά παρόμοια αντικείμενα, ένα από αυτά, που έχει τη χαμηλότερη τιμή, έχει τη μεγαλύτερη ζήτηση. Για τον προσδιορισμό του κόστους αποκατάστασης ή αντικατάστασης, που είναι η βάση των υπολογισμών στην προσέγγιση κόστους, είναι απαραίτητο να υπολογιστούν τα κόστη που σχετίζονται με τη δημιουργία, την απόκτηση και την εγκατάσταση του αντικειμένου που αποτιμάται. Στην προσέγγιση κόστους για την αποτίμηση μηχανημάτων και εξοπλισμού, διακρίνονται οι ακόλουθες κύριες μέθοδοι: μέθοδος υπολογισμού με βάση την τιμή ενός ομοιογενούς αντικειμένου. μέθοδος υπολογισμού στοιχείο προς στοιχείο. μέθοδος αξιολόγησης του δείκτη.

Κατά τη χρήση της προσέγγισης του κόστους κατά την αποτίμηση των άυλων περιουσιακών στοιχείων, χρησιμοποιούνται τα ακόλουθα: η μέθοδος του κόστους δημιουργίας και η μέθοδος κέρδους κόστους.

Ο προσδιορισμός της αξίας της υπεραξίας (επιχειρηματικής φήμης) υπολογίζεται με βάση την εκτίμηση των πλεοναζόντων κερδών.

Η αξιολόγηση των χρηματοοικονομικών επενδύσεων πραγματοποιείται με βάση την αγοραία αξία τους κατά την ημερομηνία αξιολόγησης και αποτελεί το αντικείμενο μεγάλη προσοχήδιατιμητής.

Τα αποθέματα αποτιμώνται σε τρέχουσες τιμές, λαμβάνοντας υπόψη το κόστος μεταφοράς και αποθήκευσης. Το απαρχαιωμένο απόθεμα διαγράφεται.

Τα αναβαλλόμενα έξοδα επιμετρώνται στην ονομαστική τους αξία εάν το σχετικό όφελος εξακολουθεί να υπάρχει. Εάν δεν υπάρχει όφελος, τότε το ποσό των μελλοντικών δαπανών διαγράφεται.

Κατά την εκτίμηση των απαιτήσεων πραγματοποιείται ανάλυση με βάση το χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής τους και τον προσδιορισμό των ληξιπρόθεσμων οφειλών. Οι άγραφες απαιτήσεις αποτιμώνται προεξοφλώντας τις μελλοντικές πληρωμές κεφαλαίου και τόκων στην παρούσα αξία τους.

Η προσέγγιση κόστους για την αποτίμηση της επιχείρησης λαμβάνει υπόψη την αξία της επιχείρησης σε σχέση με τα έξοδα που πραγματοποιήθηκαν. Η λογιστική αξία των περιουσιακών στοιχείων και των υποχρεώσεων μιας επιχείρησης λόγω του πληθωρισμού, των αλλαγών στις συνθήκες της αγοράς και των λογιστικών μεθόδων που χρησιμοποιούνται, κατά κανόνα, δεν αντιστοιχεί στην αγοραία αξία. Ως αποτέλεσμα, ο εκτιμητής βρίσκεται αντιμέτωπος με το έργο της προσαρμογής του ισολογισμού των επιχειρήσεων. Για να γίνει αυτό, η εύλογη αγοραία αξία κάθε περιουσιακού στοιχείου του ισολογισμού αξιολογείται πρώτα ξεχωριστά, στη συνέχεια καθορίζεται πώς το ποσό του ισολογισμού των υποχρεώσεων αντιστοιχεί στην αγοραία αξία τους και, τέλος, η τρέχουσα αξία όλων των υποχρεώσεών του αφαιρείται από τη βασική αξία πλαισίου του ποσού των περιουσιακών στοιχείων. Το αποτέλεσμα δείχνει την εκτιμώμενη αξία των ιδίων κεφαλαίων της επιχείρησης.

Τα ίδια κεφάλαια είναι περιουσιακά στοιχεία - υποχρεώσεις είναι βασική φόρμουλαπροσέγγιση ιδιοκτησίας (κόστους). Αυτή η προσέγγιση αντιπροσωπεύεται από δύο κύριες μεθόδους:

• - μέθοδος καθαρής αξίας ενεργητικού.
• - χρησιμοποιώντας τη μέθοδο της ρευστοποιητικής αξίας.
• 1. Οικονομικό περιεχόμενο της μεθόδου της καθαρής αξίας ενεργητικού. Όταν αποφασίζετε για την επιλογή μιας ή άλλης μεθόδου αξιολόγησης, είναι απαραίτητο να καθοριστούν οι προϋποθέσεις για την εφαρμογή της.

Πότε να χρησιμοποιήσετε τη μέθοδο της καθαρής αξίας ενεργητικού:

• - αξιολογείται το μερίδιο ελέγχου·
• - η εταιρεία διαθέτει σημαντικά περιουσιακά στοιχεία:
• - είναι δυνατός ο εντοπισμός και η αξιολόγηση άυλων περιουσιακών στοιχείων, εάν υπάρχουν·
• - η εταιρεία αναμένεται να συνεχίσει να είναι συνεχιζόμενη δραστηριότητα (διαφορετικά θα πρέπει να εφαρμοστεί η αξία ρευστοποίησης).
• - η εταιρεία είναι εταιρεία συμμετοχών ή επενδύσεων·
• - η εταιρεία δεν διαθέτει ιστορικά στοιχεία για τα κέρδη ή δεν υπάρχει τρόπος να εκτιμηθούν αξιόπιστα τα κέρδη της: ή ταμειακές ροές.
• - μια εταιρεία είναι μια νέα ή νεοεμφανιζόμενη επιχείρηση.
• - η εταιρεία εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από συμβόλαια ή δεν υπάρχει σταθερή, προβλέψιμη πελατεία.

σημαντικό μέρος του ενεργητικού της εταιρείας είναι χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία (για παράδειγμα, εμπορεύσιμοι τίτλοι).

Για την αξιολόγηση της ακίνητης περιουσίας (γη, κτίρια και κατασκευές), είναι δυνατό να χρησιμοποιηθούν τρεις προσεγγίσεις: εισόδημα, αγορά και κόστος.

Τεχνολογία εφαρμογής της εισοδηματικής προσέγγισης.

Η εισοδηματική προσέγγιση για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας περιλαμβάνει δύο μεθόδους:

• - μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος.
• - μέθοδος προεξόφλησης ταμειακών ροών.

Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος χρησιμοποιείται για την αποτίμηση ακίνητης περιουσίας που παράγει σχετικά σταθερό εισόδημα. Το εισόδημα από την κατοχή ακίνητης περιουσίας μπορεί να προέρχεται με τη μορφή τρέχοντος και μελλοντικού εισοδήματος από την ενοικίασή τους, εισόδημα από πιθανή αύξηση της αξίας της ακίνητης περιουσίας όταν πωληθεί στο μέλλον. Το αποτέλεσμα αυτής της μεθόδου περιλαμβάνει τόσο το κόστος του κτιρίου, των κατασκευών, όσο και το κόστος του οικοπέδου. Τα κύρια στάδια της μεθόδου κεφαλαιοποίησης εισοδήματος είναι:

• 1. Εκτιμάται το δυνητικό ακαθάριστο εισόδημα. Αυτό γίνεται με βάση μια ανάλυση των τιμών και των τιμολογίων στην αγορά για συγκρίσιμα αντικείμενα. Πιθανό ακαθάριστο εισόδημα (GPI) είναι το εισόδημα που μπορεί να ληφθεί από ακίνητα με 100% χρήση χωρίς να λαμβάνονται υπόψη όλες οι απώλειες και τα έξοδα. Το PVD εξαρτάται από την περιοχή του ακινήτου και την τιμή ενοικίασης.
• 2. Εκτιμώνται οι εκτιμώμενες ζημίες από υποχρησιμοποίηση. Ακίνητα και απώλειες κατά την είσπραξη πληρωμών. Η μείωση του φόρου εισοδήματος κατά το ποσό των ζημιών δίνει το πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα. DVD = PVD - απώλειες.
• 3. Υπολογίζονται οι εκτιμώμενες δαπάνες λειτουργίας του υπό αξιολόγηση ακινήτου.
• 4. Τα προβλεπόμενα καθαρά λειτουργικά έσοδα προσδιορίζονται με τη μείωση του DVD κατά το ποσό του εκτιμώμενου κόστους.
• 5. Υπολογίζεται ο δείκτης κεφαλαιοποίησης.

Μέθοδοι για τον προσδιορισμό του δείκτη κεφαλαιοποίησης:

• - μέθοδος αθροιστικής κατασκευής.
• - μέθοδος για τον προσδιορισμό του δείκτη κεφαλαιοποίησης λαμβάνοντας υπόψη την επιστροφή του κόστους κεφαλαίου.
• - σχετική επενδυτική μέθοδος·
• - μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης.

Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης στην αποτίμηση ακινήτων αποτελείται από δύο στοιχεία:

• - ποσοστά απόδοσης των επενδύσεων (ποσοστά απόδοσης κεφαλαίου).
• - ποσοστό απόδοσης (επιστροφής) κεφαλαίου.

Η επιστροφή κεφαλαίου αναφέρεται στην αποπληρωμή του ποσού της αρχικής επένδυσης και αυτό το στοιχείο του συντελεστή ισχύει μόνο για το στοιχείο απόσβεσης, δηλ. απώλεια αξίας μέρους των περιουσιακών στοιχείων.

Το ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου βασίζεται σε:

• 1. Επιτόκιο χωρίς κίνδυνο, το οποίο καθορίζει την ελάχιστη αποζημίωση για το επενδυμένο κεφάλαιο. Η απόδοση των κρατικών μακροπρόθεσμων υποχρεώσεων χρησιμοποιείται ως επιτόκιο χωρίς κίνδυνο.
• 2. Ασφάλιστρα κινδύνου. Όλες οι επενδύσεις, με εξαίρεση αυτές που αναφέρονται προηγουμένως, έχουν υψηλότερο βαθμό κινδύνου, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά του είδους της ακίνητης περιουσίας που αποτιμάται.
• 3. Ασφάλιστρα για χαμηλή ρευστότητα. Η ρευστότητα μετρά πόσο γρήγορα ένα ακίνητο μπορεί να μετατραπεί σε μετρητά. Τα ακίνητα έχουν σχετικά χαμηλή ρευστότητα.
• 4. Βραβεία διαχείρισης επενδύσεων. Όσο πιο ριψοκίνδυνη και σύνθετη είναι η επένδυση, τόσο πιο ικανή διαχείριση απαιτεί. Η διαχείριση επενδύσεων δεν πρέπει να συγχέεται με τη διαχείριση ακινήτων, το κόστος της οποίας συμπεριλαμβάνεται στα λειτουργικά έξοδα.

Μέθοδος προσδιορισμού του δείκτη κεφαλαιοποίησης λαμβάνοντας υπόψη την αποζημίωση του κόστους κεφαλαίου.

Όπως σημειώθηκε προηγουμένως, σε σχέση με τα ακίνητα, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης περιλαμβάνει το ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου και το ποσοστό απόδοσης (επιστροφής) του κεφαλαίου.

Υπάρχουν τρεις τρόποι για την ανάκτηση του επενδυμένου κεφαλαίου:

• 1. Ευθεία απόδοση κεφαλαίου (μέθοδος Ring).
• 2. Επιστροφή κεφαλαίου με βάση το ταμείο αντικατάστασης και το ποσοστό απόδοσης της επένδυσης (μέθοδος Inwood). Μερικές φορές ονομάζεται μέθοδος προσόδου.
• 3. Επιστροφή κεφαλαίου, με βάση το ταμείο αποζημίωσης και το επιτόκιο χωρίς κίνδυνο (μέθοδος Hoshold).

Η μέθοδος του Ring. Αυτή η μέθοδος ενδείκνυται να χρησιμοποιείται όταν εκτιμάται ότι η ροή εσόδων θα μειωθεί συστηματικά και το αρχικό ποσό θα αποπληρωθεί σε ισόποσες δόσεις. Ο ετήσιος συντελεστής απόδοσης κεφαλαίου υπολογίζεται διαιρώντας το 100% της αξίας του περιουσιακού στοιχείου με την υπολειπόμενη ωφέλιμη ζωή του, δηλ. αντιπροσωπεύει την αμοιβαία διάρκεια ζωής.

Μέθοδος Inwood. Αυτή η μέθοδος χρησιμοποιείται όταν αναμένεται ότι η επιχείρηση θα λάβει σταθερά, ίσα έσοδα κατά τη διάρκεια της περιόδου πρόβλεψης. Το ένα μέρος αυτής της ροής εισοδήματος θα αντιπροσωπεύει απόδοση επένδυσης και το άλλο θα παρέχει αποζημίωση ή επιστροφή κεφαλαίου. Επιπλέον, το ποσό επιστροφής κεφαλαίου θα επενδυθεί με το ποσοστό απόδοσης της επένδυσης (κεφάλαιο). Έτσι, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης για μια ίση ροή εισοδήματος θα είναι ίσος με το άθροισμα του ποσοστού απόδοσης επένδυσης και του συντελεστή κεφαλαίου ανάκτησης με το ίδιο επιτόκιο.

Μέθοδος φύλαξης. Χρησιμοποιείται σε περιπτώσεις όπου το ποσοστό απόδοσης. Η απόδοση της αρχικής επένδυσης είναι τόσο υψηλή που καθίσταται απίθανη η επανεπένδυση με το ίδιο ποσοστό. Ως εκ τούτου, τα επανεπενδυμένα κεφάλαια αναμένεται να λαμβάνουν έσοδα με επιτόκιο χωρίς κίνδυνο. Έτσι, ο δείκτης κεφαλαιοποίησης θα είναι ίσος με το άθροισμα του ποσοστού απόδοσης της επένδυσης και του συντελεστή κεφαλαίου αντικατάστασης με το επιτόκιο χωρίς κίνδυνο.

Συνδεδεμένη μέθοδος επένδυσης ή τεχνική ομάδας επενδύσεων.

Ο συνολικός λόγος κεφαλαιοποίησης προσδιορίζεται ως σταθμικός μέσος όρος:

R καπάκι. = M * R m + (1-m) * R E, (1)

όπου M είναι το μερίδιο των δανειακών κεφαλαίων στο κόστος·

R m - δείκτης κεφαλαιοποίησης για δανεισμένο κεφάλαιο.

Ε; δείκτης κεφαλαιοποίησης για τα ίδια κεφάλαια.

Ο λόγος κεφαλαιοποίησης για το δανεισμένο κεφάλαιο ονομάζεται σταθερά υποθήκης και υπολογίζεται από τον τύπο:

Rm; ετήσιες πληρωμές εξυπηρέτησης χρέους επί του κεφαλαίου ενός στεγαστικού δανείου

Ο δείκτης κεφαλαιοποίησης για τα ίδια κεφάλαια προσδιορίζεται ως εξής:

Σχετικά με; Η ετήσια ΑΣ προ φόρων (RTSB) είναι το ποσό του ίδιου κεφαλαίου.

Μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης. Με βάση τα δεδομένα της αγοράς για τις τιμές πώλησης και τις αξίες IDI συγκρίσιμων ακινήτων, μπορεί να υπολογιστεί ο λόγος κεφαλαιοποίησης.

Αυτός ο τύπος χρησιμοποιείται όταν το περιουσιακό στοιχείο μεταπωλείται σε τιμή ίσο με το ποσόαρχική επένδυση, και επομένως δεν χρειάζεται να συμπεριληφθεί ένα ασφάλιστρο ανάκτησης κεφαλαίου στον δείκτη κεφαλαιοποίησης.

Στο τελευταίο στάδιο της μεθόδου κεφαλαιοποίησης εισοδήματος, η αξία της ακίνητης περιουσίας προσδιορίζεται διαιρώντας την αξία του προβλεπόμενου IDI με τον δείκτη κεφαλαιοποίησης.

Μέθοδος προεξοφλημένων ταμειακών ροών.

Αυτή η μέθοδος χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της τρέχουσας αξίας του μελλοντικού εισοδήματος που θα προκύψει από τη χρήση του ακινήτου και την πιθανή πώλησή του.

Ο υπολογισμός χρησιμοποιώντας τη μέθοδο των προεξοφλημένων ταμειακών ροών μπορεί να χωριστεί σε διάφορα στάδια:

• 1. Γίνεται πρόβλεψη της ροής των μελλοντικών εσόδων κατά την περίοδο ιδιοκτησίας του ακινήτου.
• 2. Η αξία του ακινήτου που αποτιμάται υπολογίζεται στο τέλος της περιόδου ιδιοκτησίας, δηλ. το κόστος της προτεινόμενης πώλησης (αναστροφή), ακόμη και αν στην πραγματικότητα δεν έχει προγραμματιστεί πώληση·
• 3. Το προεξοφλητικό επιτόκιο για το ακίνητο που αποτιμάται στην υπάρχουσα αγορά προκύπτει.
• 4. Η μελλοντική αξία των εσόδων κατά την περίοδο διακράτησης και το προβλεπόμενο κόστος αναστροφής μειώνονται στην τρέχουσα αξία.

Έτσι, η αξία της ακίνητης περιουσίας ισούται με την παρούσα αξία της περιοδικής ροής εισοδήματος και την παρούσα αξία της αναστροφής.

Τεχνολογία εφαρμογής της αγοραίας (συγκριτικής) προσέγγισης

Η συγκριτική προσέγγιση πραγματοποιείται:

• - μέθοδος σύγκρισης πωλήσεων.
• - με τη μέθοδο του πολλαπλασιαστή του ακαθάριστου ενοικίου.

Μέθοδος σύγκρισης πωλήσεων. Αυτή η μέθοδος βασίζεται στη σύγκριση και ανάλυση δεδομένων για την πώληση παρόμοιων ακινήτων, συνήθως τους τελευταίους 3-6 μήνες. Η θεμελιώδης αρχή της μεθόδου συγκριτικής πώλησης είναι η αρχή της υποκατάστασης, η οποία δηλώνει ότι εάν υπάρχουν πολλά ακίνητα στην αγορά, ένας ορθολογικός επενδυτής δεν θα πληρώσει περισσότερο για ένα δεδομένο ακίνητο από το κόστος της ακίνητης περιουσίας παρόμοιας χρησιμότητας.

Η μέθοδος σύγκρισης πωλήσεων περιλαμβάνει διάφορα βήματα:

1. Επιλογή ακινήτων – αναλόγων. Για μια πιο αντικειμενική αξιολόγηση, απαιτείται ανάλυση τουλάχιστον 3-5 συγκρίσιμων πωλήσεων.

Η σύγκριση και η σύγκριση του αξιολογούμενου αντικειμένου με ανάλογα αντικείμενα πραγματοποιείται σύμφωνα με δύο συνιστώσες:

• - μονάδες σύγκρισης (τιμή ανά 1 εκτάριο, 1 τ.μ., 1 παρτίδα κ.λπ.)
• - στοιχεία σύγκρισης·

Τα στοιχεία σύγκρισης για τα ακίνητα είναι:

• - μεταβιβασμένα δικαιώματα ιδιοκτησίας·
• - προϋποθέσεις για την καταγγελία της συναλλαγής·
• - όροι πώλησης·
• - χρόνος πώλησης.
• - τοποθεσία
• - φυσικά χαρακτηριστικά (διαστάσεις, δομικά στοιχεία, εμφάνισηκαι τα λοιπά.);
• 2. Αξιολόγηση προσαρμογών ανά στοιχείο και υπολογισμός της προσαρμοσμένης μονάδας σύγκρισης.

Οι τροποποιήσεις είναι προσαρμογές που πραγματοποιούνται στην τιμή πώλησης ενός αναλογικού αντικειμένου όταν τα χαρακτηριστικά του σχηματισμού αφρού προσαρμόζονται στα χαρακτηριστικά του αντικειμένου που αποτιμάται.

Η βάση για την πραγματοποίηση προσαρμογών είναι η τιμή πώλησης του συγκρίσιμου ακινήτου. Εάν ένα στοιχείο της συγκρίσιμης πώλησης είναι ανώτερο σε ποιότητα από το ίδιο στοιχείο στο αντικείμενο που αποτιμάται, τότε γίνεται μια προσαρμογή μείον, αλλά εάν είναι κατώτερο, τότε γίνεται μια τροποποίηση συν.

Ανάλογα με τη σχέση με την τιμή της μονάδας σύγκρισης, οι τροποποιήσεις χωρίζονται σε:

• - ενδιαφέρον
• - χρηματικό (νομισματικό σχετικό), (χρηματικό απόλυτο).

Οι ποσοστιαίες προσαρμογές γίνονται πολλαπλασιάζοντας την ισχύ της εξασφάλισης ή της μονάδας σύγκρισης με το ποσό της ποσοστιαίας προσαρμογής. Η παρούσα αξία του αναλόγου, λαμβάνοντας υπόψη την ποσοστιαία προσαρμογή, έχει ως εξής:

V a = (V μονάδα * K μονάδα) * P pr = (V μονάδα * P pr.) * K μονάδα, (2)

όπου V a είναι η παρούσα τιμή ολόκληρου του αναλόγου, λαμβάνοντας υπόψη την τροποποίηση·

V a είναι το κόστος μιας μονάδας σύγκρισης.

Κ μονάδες - αριθμός μονάδων σύγκρισης.

P pr - η τιμή της ποσοστιαίας προσαρμογής.

Νομισματικές προσαρμογές. Οι απόλυτες νομισματικές προσαρμογές εφαρμόζονται σε ένα ορισμένο ποσό του κόστους ολόκληρου του αντικειμένου, ενώ οι σχετικές εφαρμόζονται μόνο σε μία μονάδα σύγκρισης.

Η παρούσα αξία του αναλόγου, λαμβάνοντας υπόψη την απόλυτη νομισματική προσαρμογή, έχει ως εξής:

V a = (V μονάδες * K μονάδες) + P ad., (3)

όπου P ad είναι η τιμή της απόλυτης νομισματικής προσαρμογής και οι υπόλοιπες ονομασίες αντιστοιχούν στις ονομασίες στον προηγούμενο τύπο.

Λαμβάνοντας υπόψη τη σχετική νομισματική προσαρμογή, η παρούσα αξία του αναλόγου υπολογίζεται ως εξής:

V μονάδα = (V μονάδα + K μονάδα) + (P od * . K ed) = (V μονάδα + P od) * K μονάδα, (4)

όπου P d είναι η τιμή της σχετικής νομισματικής προσαρμογής και οι υπόλοιπες ονομασίες είναι πανομοιότυπες με τις ονομασίες του προηγούμενου τύπου.

3. Υπολογισμός του κόστους ολόκληρου του ακινήτου πολλαπλασιάζοντας το κόστος της μονάδας σύγκρισης με το εμβαδόν του ακινήτου.

Μέθοδος πολλαπλασιαστή μικτού ενοικίου

Ο ακαθάριστος πολλαπλασιαστής ενοικίου είναι ο λόγος της τιμής πώλησης προς το δυνητικό ή το πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα. Στάδια της μεθόδου:

• 1. Καθορίζεται το εισόδημα από ενοίκια αγοράς από το υπό αξιολόγηση ακίνητο.
• 2. Ο πολλαπλασιαστής του ακαθάριστου εισοδήματος υπολογίζεται με βάση πρόσφατες συναλλαγές στην αγορά. Ο συντονισμός των πολλαπλασιαστών για συγκρίσιμα ακίνητα πραγματοποιείται με τον υπολογισμό του μέσου όρου των λαμβανόμενων τιμών.
• 3. Η πιθανή τιμή πώλησης του αποτιμημένου αντικειμένου προσδιορίζεται πολλαπλασιάζοντας το εισόδημα από ενοίκια της αγοράς από το αποτιμημένο αντικείμενο με τον ακαθάριστο πολλαπλασιαστή ενοικίου:

V=D r * VRM = D r * S an PVD a, (5)

όπου V είναι η πιθανή τιμή πώλησης του ακινήτου που αποτιμάται:

D r - έσοδα από ενοίκια του ακινήτου που αποτιμάται

GRM - πολλαπλασιαστής μικτού ενοικίου.

С an - τιμή πώλησης του συγκρίσιμου αναλόγου.

PVD a - πιθανά ακαθάριστα έσοδα του αναλόγου.

Τεχνολογία εφαρμογής της προσέγγισης ενοικίασης. Αυτή η προσέγγιση περιλαμβάνει διάφορα βήματα:

• 1. Καθορίζεται η αξία του οικοπέδου στο οποίο βρίσκεται το κτίριο ή η κατασκευή.
• 2. Το κόστος αντικατάστασης ή το κόστος αντικατάστασης υπολογίζεται από την πραγματική ημερομηνία αποτίμησης.

Κόστος αντικατάστασης σημαίνει το κόστος κατασκευής, σε τρέχουσες τιμές κατά την πραγματική ημερομηνία αποτίμησης, ακριβούς αντιγράφου του ακινήτου που αποτιμάται από τα ίδια δομικά υλικά, που υπόκεινται στα ίδια πρότυπα κατασκευής, σύμφωνα με το ίδιο έργο με το αντικείμενο που αποτιμάται. .

Κόστος αντικατάστασης σημαίνει το κόστος κατασκευής σε τρέχουσες τιμές κατά την πραγματική ημερομηνία αποτίμησης ενός αντικειμένου με χρησιμότητα ίση με τη χρησιμότητα του αντικειμένου που αποτιμάται, αλλά με χρήση νέων υλικών σύμφωνα με τα τρέχοντα πρότυπα, σχεδιασμός, διάταξη. Έτσι, στη μία περίπτωση σημαίνει την αναπαραγωγή ενός ακριβούς αντιγράφου του αντικειμένου αξιολόγησης, και στην άλλη - την αντικατάστασή του με ένα κατάλληλο υποκατάστατο.

Το εκτιμώμενο συνολικό κόστος κατασκευής περιλαμβάνει:

• - άμεσες δαπάνες (κόστος υλικών, μειώσεις αποσβέσεων, μισθοί εργατών οικοδομών κ.λπ.)
• - έμμεσες δαπάνες (κόστος πληρωμής για επαγγελματικές υπηρεσίες αρχιτεκτόνων, μηχανικών μελετών, λογιστών και δικηγόρων για συμβουλευτικές υπηρεσίεςνα πληρώσει για άδειες, κ.λπ.)?
• - επιχειρηματικό εισόδημα.

Το επιχειρηματικό εισόδημα είναι το ποσό που σχεδιάζει να λάβει ένας επενδυτής πέρα ​​από το κόστος υλοποίησης ενός έργου, λαμβάνοντας υπόψη τον κίνδυνο και την απόδοση συγκρίσιμων αντικειμένων. Λαμβάνοντας υπόψη τις παγκόσμιες πρακτικές υπολογισμού, τα επιχειρηματικά έσοδα καθορίζονται στο 15% του κόστους κατασκευής.

Κόστος κατασκευής + Έσοδα επιχείρησης = Συνολικό κόστος κατασκευής.

3. Οι πάσης φύσεως φθορές κτιρίων και κατασκευών υπολογίζονται λαμβάνοντας υπόψη τη φυσική, λειτουργική, τεχνική και οικονομική γήρανση τους.

Η φυσική γήρανση είναι η απώλεια της αξίας της ιδιοκτησίας που προκαλείται από φθορά, φθορά, κόστος συντήρησης και άλλους φυσικούς παράγοντες που μειώνουν τη ζωή και τη χρησιμότητα του ακινήτου.

Λειτουργική απαξίωση είναι η απώλεια της αξίας της ιδιοκτησίας που σχετίζεται με την αδυναμία της να εκτελέσει επαρκώς τις λειτουργίες για τις οποίες προοριζόταν. Η λειτουργική απαξίωση είναι μια εσωτερική ιδιότητα της ιδιοκτησίας και σχετίζεται με παράγοντες όπως δομικές και άλλες ελλείψεις που είναι εγγενείς στη δημιουργία ιδιοκτησίας, υπερβολικό κόστος λειτουργίας κ.λπ.

Η οικονομική απαξίωση είναι η απώλεια της αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου που προκαλείται από εξωτερικούς παράγοντες, όπως οικονομικές αλλαγές, μειωμένη ζήτηση για προϊόντα, αυξημένος ανταγωνισμός κ.λπ.

• 4. Η υπολειμματική αξία των κτιρίων και των κατασκευών προσδιορίζεται ως η διαφορά μεταξύ του κόστους αναπαραγωγής (κόστος αποκατάστασης ή αντικατάστασης) και της συνολικής απόσβεσης.
• 5. Το πλήρες κόστος του ακινήτου υπολογίζεται προσθέτοντας το κόστος του οικοπέδου στην υπολειμματική αξία του κτιρίου και των κατασκευών.

στην τιμή: "Αποτίμηση Επιχειρήσεων"

στο θέμα: « ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ ΜΕ ΧΡΗΣΗ ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΗΣ ΚΟΣΤΟΥΣ. ΜΕΘΟΔΟΣ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ ΤΗΣ ΑΞΙΑΣ ΤΩΝ ΚΑΘΑΡΩΝ ΕΝΕΡΓΗΤΙΚΩΝ»

Εισαγωγή

Κατά την πώληση μιας εταιρείας, είναι απαραίτητο να αξιολογηθεί αντικειμενικά η ικανότητά της να αυξήσει την αξία της, να είναι κερδοφόρα, δηλ. φέρνουν εισόδημα στον ιδιοκτήτη. Εκείνοι. είναι απαραίτητο να υπολογιστεί η αγοραία αξία της επιχείρησης - η πιο πιθανή τιμή της επιχείρησης στην οποία θα πωληθεί.

Ο υπολογισμός της αγοραίας αξίας μιας επιχείρησης μπορεί να πραγματοποιηθεί χρησιμοποιώντας τρεις θεμελιωδώς διαφορετικές προσεγγίσεις: την προσέγγιση εισοδήματος, την προσέγγιση της αγοράς (συγκριτική) και την προσέγγιση κόστους (περιουσίας).

Αυτή η εργασία μαθήματος χρησιμοποιεί μια προσέγγιση κόστους για την αποτίμηση, η συνάφεια της οποίας οφείλεται κυρίως στη διαθεσιμότητα, κατά κανόνα, αξιόπιστων αρχικών πληροφοριών για υπολογισμό, καθώς και στη χρήση μεθόδων παραδοσιακών για την εγχώρια οικονομία για την εκτίμηση της αξίας ενός επιχείρηση, βάσει ανάλυσης της αξίας της περιουσίας της επιχείρησης και των χρεών της.

Η έλλειψη των απαραίτητων συνθηκών για τη χρήση προσεγγίσεων εισοδήματος και αγοράς δικαιολογεί τη χρήση μιας προσέγγισης κόστους για την αποτίμηση. Η χρήση της προσέγγισης της αγοράς περιορίζεται από την έλλειψη πληροφοριών σχετικά με τις πωλήσεις υφιστάμενων επιχειρήσεων, γεγονός που δεν καθιστά δυνατή τη χρήση της μεθόδου συναλλαγής. Μια «αδύναμη» χρηματιστηριακή αγορά περιορίζει τη δυνατότητα χρήσης της μεθόδου της κεφαλαιαγοράς. Και η έλλειψη πληροφοριών αγοράς σχετικά με τις χρηματοοικονομικές και οικονομικές δραστηριότητες των επιχειρήσεων παρόμοια με αυτήν που αξιολογείται αποκλείει τη δυνατότητα χρήσης της μεθόδου των πολλαπλασιαστών αποτίμησης.

Έλλειψη απαραίτητων και επαρκών πληροφοριών αγοράς σχετικά με τα επιτόκια κεφαλαιοποίησης και προεξόφλησης εισοδήματος. Περιορίζει τη χρήση μεθόδων προσέγγισης εισοδήματος (μέθοδος κεφαλαιοποίησης και μέθοδος προεξόφλησης ταμειακών ροών)

Κύριος στόχοςαυτού του μαθήματος εργασία – αξιολογήστε την επιχείρηση προσδιορίζοντας την αγοραία αξία της για την τρέχουσα περίοδο.

Για την επίτευξη αυτού του στόχου ορίζονται τα εξής: καθήκοντα :

· Μελετήστε τις θεωρητικές πτυχές της αποτίμησης των επιχειρήσεων χρησιμοποιώντας προσεγγίσεις εισοδήματος, ιδιοκτησίας και αγοράς.

· Προσδιορίστε τις θετικές και αρνητικές πτυχές της χρήσης της προσέγγισης ακινήτων για την αποτίμηση των επιχειρήσεων.

· Προσδιορίστε τα χαρακτηριστικά της εφαρμογής αυτής της προσέγγισης τόσο στις σύγχρονες συνθήκες της αγοράς όσο και στην επιχείρηση.

ΑντικείμενοΗ έρευνα σε αυτό το μάθημα είναι η χρήση μιας προσέγγισης κόστους για την αποτίμηση των επιχειρήσεων.

ΘέμαΗ μελέτη είναι η εφαρμογή μιας μεθόδου για τον υπολογισμό της αξίας των καθαρών περιουσιακών στοιχείων σε μια επιχείρηση.

Κεφάλαιο 1. Θεωρητικές πτυχές της προσέγγισης των ακινήτων στην αποτίμηση των επιχειρήσεων

1.1. Η ουσία και το πεδίο εφαρμογής της προσέγγισης ιδιοκτησίας

Η προσέγγιση της περιουσίας (κόστος) για την αποτίμηση των επιχειρήσεων εξετάζει την αξία της επιχείρησης από την άποψη των δαπανών που πραγματοποιήθηκαν. Η λογιστική αξία των περιουσιακών στοιχείων και των υποχρεώσεων μιας επιχείρησης λόγω πληθωρισμού, μεταβολών στις συνθήκες της αγοράς και λογιστικών μεθόδων που χρησιμοποιούνται, κατά κανόνα, δεν αντιστοιχεί στην αγοραία αξία. Ως αποτέλεσμα, ο εκτιμητής βρίσκεται αντιμέτωπος με το έργο της προσαρμογής του ισολογισμού της επιχείρησης. Για να γίνει αυτό, η εύλογη αγοραία αξία κάθε περιουσιακού στοιχείου του ισολογισμού αρχικά αξιολογείται ξεχωριστά, στη συνέχεια προσδιορίζεται η τρέχουσα αξία των υποχρεώσεων και τέλος, η τρέχουσα αξία όλων των υποχρεώσεών του αφαιρείται από την εύλογη αγοραία αξία του συνόλου των περιουσιακών στοιχείων του την επιχείρηση. Το αποτέλεσμα δείχνει την εκτιμώμενη αξία των ιδίων κεφαλαίων της επιχείρησης.

Ίδια Κεφάλαια = Ενεργητικό - Παθητικό.

Το κύριο χαρακτηριστικό της προσέγγισης του κόστους είναι η αξιολόγηση στοιχείο προς στοιχείο, δηλαδή, το συγκρότημα ακινήτων που αξιολογείται χωρίζεται στα συστατικά μέρη του, κάθε μέρος αξιολογείται και, στη συνέχεια, η αξία ολόκληρου του συγκροτήματος ακινήτων προκύπτει αθροίζοντας το κόστος των εξαρτημάτων του.

Ο βασικός τύπος στην προσέγγιση του ακινήτου (κόστος) είναι: Ίδια Κεφάλαια = Ενεργητικό - Παθητικό.

Αυτή η προσέγγιση αντιπροσωπεύεται από δύο κύριες μεθόδους:

Πεδίο εφαρμογής

Η προσέγγιση αποτίμησης βάσει κόστους είναι η καταλληλότερη:

Κατά την αξιολόγηση των κρατικών εγκαταστάσεων·

Κατά τον υπολογισμό της αξίας της περιουσίας που προορίζεται για ειδική χρήση (χωρίς να δημιουργεί εισόδημα), πρόκειται για σχολεία, νοσοκομεία, κτίρια ταχυδρομείων, πολιτιστικές εγκαταστάσεις, σιδηροδρομικούς σταθμούς κ.λπ.

Κατά την επανεκτίμηση παγίων για λογιστικούς σκοπούς·

μέθοδος αξίας ρευστοποίησης.

Κατά την πώληση ακινήτων σε δημόσιο πλειστηριασμό.

1.2. Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της προσέγγισης ιδιοκτησίας

Φόντα:

· βασίζεται σε αξιολόγηση υφιστάμενων περιουσιακών στοιχείων, δηλαδή έχει αντικειμενική βάση.

· κατά την αποτίμηση μεμονωμένων στοιχείων περιουσιακών στοιχείων, μπορούν να χρησιμοποιηθούν και οι τρεις προσεγγίσεις αποτίμησης: έσοδα, κόστος και αγορά.

Ελαττώματα:

· στατικό, δηλ. δεν λαμβάνει υπόψη τις προοπτικές επιχειρηματικής ανάπτυξης·

· δεν λαμβάνει υπόψη τους κύριους χρηματοοικονομικούς και οικονομικούς δείκτες της δραστηριότητας της επιχείρησης που αξιολογείται.

1.3. Τα κύρια στάδια υπολογισμού της αξίας μιας επιχείρησης με τη μέθοδο του καθαρού ενεργητικού

Ο υπολογισμός της μεθόδου της καθαρής αξίας ενεργητικού περιλαμβάνει διάφορα στάδια:

1. Η ακίνητη περιουσία της επιχείρησης αποτιμάται σε εύλογη αγοραία αξία.

2. Καθορίζεται η εύλογη αγοραία αξία των μηχανημάτων και του εξοπλισμού.

3. Τα άυλα περιουσιακά στοιχεία προσδιορίζονται και αξιολογούνται.

4. Καθορίζεται η αγοραία αξία των χρηματοοικονομικών επενδύσεων, τόσο μακροπρόθεσμων όσο και βραχυπρόθεσμων.

5. Τα αποθέματα μετατρέπονται σε τρέχουσα αξία.

6. Οι εισπρακτέοι λογαριασμοί αξιολογούνται.

7. Εκτιμώνται μελλοντικά έξοδα.

8. Οι υποχρεώσεις της επιχείρησης μετατρέπονται σε τρέχουσα αξία.

Όταν εκτιμάται για φορολογικούς και ασφαλιστικούς σκοπούς κατά τη δικαστική διαίρεση της περιουσίας·

1.4 Αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας της επιχείρησης σε λογική αγοραία αξία.

9. Η αξία των ιδίων κεφαλαίων προσδιορίζεται αφαιρώντας την τρέχουσα αξία όλων των υποχρεώσεων από την εύλογη αγοραία αξία του ποσού των περιουσιακών στοιχείων.

1.4.1 Εφαρμογή της εισοδηματικής προσέγγισης

Η εισοδηματική προσέγγιση για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας περιλαμβάνει δύο μεθόδους:

Μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος.

Μέθοδος προεξοφλημένων ταμειακών ροών.

Η κεφαλαιοποίηση εισοδήματος είναι ένα σύνολο μεθόδων και τεχνικών που σας επιτρέπει να αξιολογήσετε την αξία ενός αντικειμένου με βάση τις δυνατότητές του να δημιουργήσει εισόδημα. Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος χρησιμοποιείται για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας που δημιουργεί εισόδημα για τον ιδιοκτήτη. Το εισόδημα από την κατοχή ακίνητης περιουσίας μπορεί, για παράδειγμα, να αντιπροσωπεύει το τρέχον και το μελλοντικό εισόδημα από την ενοικίασή τους, εισόδημα από πιθανή αύξηση της αξίας της ακίνητης περιουσίας όταν πωληθεί στο μέλλον. Το αποτέλεσμα αυτής της μεθόδου συνίσταται τόσο στο κόστος των κτιρίων, των κατασκευών, όσο και στο κόστος της γης.

Το καθαρό λειτουργικό εισόδημα επιλέγεται ως δείκτης που περιγράφει τα μελλοντικά έσοδα. Αντιπροσωπεύει την υπολογιζόμενη σταθερή αξία του αναμενόμενου ετήσιου καθαρού εισοδήματος που λαμβάνεται από το εν λόγω ακίνητο μετά την αφαίρεση όλων των λειτουργικών εξόδων και των αποθεματικών, αλλά πριν από την εξυπηρέτηση του ενυπόθηκου δανείου, εάν υπάρχει, και λαμβάνοντας υπόψη τις χρεώσεις απόσβεσης. Τα καθαρά λειτουργικά έσοδα βασίζονται στην υπόθεση ότι το ακίνητο θα μισθωθεί με αγοραία ενοίκια και στην παραδοχή ότι τα έσοδα αυτά προβλέπονται για ένα αντιπροσωπευτικό έτος.

Η αξία της ακίνητης περιουσίας υπολογίζεται με τον τύπο:

C = NAV / Ποσοστό κεφαλαιοποίησης,

Όπου C είναι η τρέχουσα αξία του ακινήτου.

ΔΕΝ – καθαρά λειτουργικά έσοδα.

SC – ποσοστό κεφαλαιοποίησης.

Ο υπολογισμός του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος ξεκινά με τον υπολογισμό του ακαθάριστου δυνητικού εισοδήματος (GPI), το οποίο είναι το αναμενόμενο συνολικό μίσθωμα της αγοράς. Και λοιπά έσοδα των τελευταίων πριν από την ημερομηνία αποτίμησης του έτους. Ο υπολογισμός του PPV απαιτεί από τον εκτιμητή να γνωρίζει την αγορά ενοικίασης στην οποία ανήκει το ακίνητο που αποτιμάται. Κατά κανόνα, η τιμή ενοικίασης εξαρτάται από την τοποθεσία του ακινήτου, τη φυσική του κατάσταση, τη διαθεσιμότητα επικοινωνιών, τη διάρκεια μίσθωσης κ.λπ.

Πιθανό ακαθάριστο εισόδημα είναι το εισόδημα που μπορεί να εισπραχθεί από ακίνητα με 100% αξιοποίηση χωρίς να ληφθούν υπόψη όλες οι απώλειες και τα έξοδα. Το PPV εξαρτάται από την περιοχή του ακινήτου που αξιολογείται και την καθορισμένη τιμή ενοικίασης και υπολογίζεται χρησιμοποιώντας τον τύπο:

PVD = P * Ca, Πού

P - περιοχή προς ενοικίαση,

Η αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας μιας επιχείρησης μπορεί να δοθεί χρησιμοποιώντας τρεις προσεγγίσεις: εισόδημα, συγκριτική (αγορά) και κόστος.

Ca - τιμή ενοικίασης ανά 1 τετραγωνικό μέτρο.

Ωστόσο, το υπολογιζόμενο VPD μπορεί να αλλάξει λόγω κενών θέσεων (υποχρησιμοποίησης) του ακινήτου ή έλλειψης είσπραξης ενοικίων. Δηλαδή, εκτιμώνται οι εκτιμώμενες ζημίες από την υποχρησιμοποίηση του ακινήτου και οι ζημίες κατά την είσπραξη των πληρωμών. Η μείωση της πίεσης του αέρα κατά το ποσό των απωλειών που δίνει πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα(DVD), το οποίο καθορίζεται από τον τύπο:

DVD = PVD - Απώλειες .

Για να ληφθεί το NOR, πραγματοποιείται ανάλυση κόστους. Τα έξοδα του ιδιοκτήτη είναι τα τρέχοντα κόστη που σχετίζονται με την ιδιοκτησία και τη λειτουργία ενός ακινήτου. Περιοδικές δαπάνες για τη διασφάλιση της ομαλής λειτουργίας της εγκατάστασης και την αναπαραγωγή εσόδων ονομάζονται λειτουργικά έξοδα (συντήρησης).