TRAVAIL DE COURS

au tarif : "Évaluation d'entreprise"

sur le sujet : « ÉVALUATION D'AFFAIRES UTILISANT UNE APPROCHE DE COÛT. METHODE DE CALCUL DE LA VALEUR DE L'ACTIF NET"

Introduction

Lors de la vente d'une entreprise, il est nécessaire d'évaluer objectivement sa capacité à augmenter sa valeur, à être rentable, c'est-à-dire apporter des revenus au propriétaire. Ceux. il est nécessaire de calculer la valeur marchande de l'entreprise - le prix le plus probable de l'entreprise auquel elle sera vendue.

Le calcul de la valeur marchande d'une entreprise peut être effectué selon trois approches fondamentalement différentes : l'approche par les revenus, l'approche par le marché (comparative) et l'approche par le coût (propriété).

Dans ce travail de cours une approche d'évaluation basée sur les coûts est utilisée, dont la pertinence est principalement due à la disponibilité, en règle générale, d'informations initiales fiables pour le calcul, ainsi qu'à l'utilisation de méthodes traditionnelles de l'économie nationale pour évaluer la valeur d'un entreprise, sur la base d'une analyse de la valeur des biens de l'entreprise et de sa dette.

L'absence de conditions nécessaires à l'utilisation des approches de revenu et de marché justifie l'utilisation d'une approche de valorisation par les coûts. Le recours à l'approche de marché est limité par le manque d'informations sur la vente des entreprises existantes, ce qui ne permet pas d'utiliser la méthode transactionnelle. Un marché boursier « faible » limite la possibilité d’utiliser la méthode du marché des capitaux. Et le manque d'informations de marché sur les activités financières et économiques d'entreprises similaires à celle évaluée exclut la possibilité d'utiliser la méthode des multiplicateurs de valorisation.

Manque d’informations de marché nécessaires et suffisantes sur les taux de capitalisation et d’actualisation des revenus. Limite le recours aux méthodes d’approche par résultat (méthode de capitalisation et méthode d’actualisation des flux de trésorerie)

Principal cible de ce cours – évaluer l’entreprise en déterminant sa valeur marchande pour la période en cours.

Pour atteindre cet objectif, sont définis : tâches :

· Étudier les aspects théoriques de l'évaluation d'entreprise en utilisant les approches du revenu, de la propriété et du marché.

· Identifier les aspects positifs et aspects négatifs application de l’approche immobilière à l’évaluation d’entreprise.

· Identifier les caractéristiques de l'application de cette approche à la fois dans les conditions modernes du marché et dans l'entreprise.

Objet La recherche dans ce cours porte sur l'utilisation d'une approche de coût pour l'évaluation d'entreprise.

Sujet la recherche est l'application de la méthode de calcul des coûts actif netà l'entreprise.

Chapitre 1. Aspects théoriques approche immobilière de l'évaluation d'entreprise

1.1. L'essence et le champ d'application de l'approche immobilière

L'approche immobilière (coût) de l'évaluation d'entreprise considère la valeur de l'entreprise du point de vue des coûts encourus. En règle générale, la valeur comptable des actifs et des passifs d'une entreprise en raison de l'inflation, des changements dans les conditions du marché et des méthodes comptables utilisées ne correspond pas à la valeur de marché. En conséquence, l'évaluateur est confronté à la tâche d'ajuster le bilan de l'entreprise. Pour ce faire, la valeur marchande raisonnable de chaque actif du bilan est d'abord évaluée séparément, puis la valeur actuelle du passif est déterminée et enfin, la valeur actuelle de tous ses passifs est soustraite de la valeur marchande raisonnable de l'actif total de l'entreprise. Le résultat montre la valeur estimée des capitaux propres de l'entreprise.

Capitaux propres = Actif - Passif.

La principale caractéristique de l'approche coût est une évaluation élément par élément, c'est-à-dire que l'ensemble immobilier évalué est divisé en ses parties constitutives, chaque partie est évaluée, puis la valeur de l'ensemble immobilier est obtenue en additionnant les les coûts de ses pièces.

La formule de base de l’approche propriété (coût) est la suivante : Capitaux propres = Actif – Passif.

Cette approche est représentée par deux méthodes principales :

Méthode de l'actif net ;

Méthode de la valeur de liquidation.

Champ d'application

L’approche de valorisation basée sur les coûts est la plus appropriée :

Lors de l'évaluation des installations gouvernementales ;

Lors du calcul de la valeur des biens destinés à un usage particulier (sans générer de revenus), il s'agit des écoles, des hôpitaux, des bureaux de poste, des équipements culturels, des gares, etc.

Lors de la réévaluation des immobilisations à des fins comptables ;

Lorsqu'il est évalué à des fins fiscales et d'assurance lorsque section judiciaire propriété;

Lors de la vente d'un bien immobilier aux enchères publiques.

1.2. Avantages et inconvénients de l'approche immobilière

Avantages :

· basé sur une évaluation des actifs existants, c'est-à-dire sur une base objective ;

· lors de l'évaluation de composants individuels d'actifs, les trois approches d'évaluation peuvent être utilisées : le revenu, le coût et le marché.

Défauts:

· statique, c'est-à-dire ne prend pas en compte les perspectives de développement commercial ;

· ne prend pas en compte les principaux indicateurs financiers et économiques de l'activité de l'entreprise évaluée.

1.3. Les principales étapes du calcul de la valeur d'une entreprise selon la méthode de l'actif net

La méthode de calcul de la valeur liquidative comprend plusieurs étapes :

1. Les biens immobiliers de l'entreprise sont évalués à une valeur marchande raisonnable.

2. La valeur marchande raisonnable des machines et équipements est déterminée.

3. Les actifs incorporels sont identifiés et évalués.

4. La valeur marchande des investissements financiers, tant à long terme qu'à court terme, est déterminée.

5. Les stocks sont convertis à la valeur actuelle.

6. Les comptes clients sont évalués.

7. Les dépenses futures sont estimées.

8. Les passifs de l'entreprise sont convertis en valeur actuelle.

9. Le coût est déterminé équité en soustrayant la valeur actuelle de tous les passifs de la valeur marchande raisonnable de l’actif total.

1.4 Évaluation des biens immobiliers de l’entreprise à une valeur marchande raisonnable.

Grade immobilier L’entreprise peut être envisagée selon trois approches : rentable, comparative (marché) et basée sur les coûts.

1.4.1. Application de l’approche revenu

L’approche revenu de l’évaluation immobilière comprend deux méthodes :

Méthode de capitalisation des revenus ;

Méthode des flux de trésorerie actualisés.

La capitalisation des revenus est un ensemble de méthodes et de techniques qui permettent d'évaluer la valeur d'un objet en fonction de son potentiel à générer des revenus. La méthode de capitalisation des revenus est utilisée pour valoriser un bien immobilier qui génère des revenus pour le propriétaire. Les revenus de possession d'un bien immobilier peuvent par exemple représenter les revenus actuels et futurs de sa location, les revenus d'une éventuelle augmentation de la valeur d'un bien immobilier lors de sa vente future. Le résultat de cette méthode comprend à la fois le coût des bâtiments, des structures et le coût du terrain.

Le résultat opérationnel net est choisi comme indicateur décrivant les résultats futurs. Il représente la valeur stable calculée du revenu net annuel attendu provenant de la propriété en question après déduction de toutes les dépenses d'exploitation et réserves, mais avant le service de la dette hypothécaire, le cas échéant, et en tenant compte des charges d'amortissement. Le résultat opérationnel net repose sur l'hypothèse que l'immeuble sera loué aux loyers du marché et sur l'hypothèse que ces revenus sont projetés sur une année représentative.

La valeur d'un bien immobilier est calculée à l'aide de la formule :

C = VNI / Taux de capitalisation,

Où C est la valeur actuelle de la propriété ;

NOR – résultat opérationnel net ;

SC – taux de capitalisation.

Le calcul du résultat net d’exploitation commence par le calcul du revenu potentiel brut (GPI), qui correspond au loyer total attendu du marché. Et les autres revenus de ces derniers avant la date d'évaluation de l'année. Le calcul de la PPV nécessite que l’expert connaisse le marché locatif auquel appartient le bien évalué. En règle générale, le tarif de location dépend de la localisation du bien, de son état physique, de la disponibilité des communications, de la durée du bail, etc.

Le revenu brut potentiel est le revenu qui peut être tiré d'un bien immobilier utilisé à 100 % sans tenir compte de toutes les pertes et dépenses. Le PPV dépend de la superficie du bien évalué et du taux de location établi et est calculé à l'aide de la formule :

PVD = P * Ca, Où

P - surface à louer,

Sa - tarif de location pour 1 mètre carré.

Autrement dit, le PVD est évalué sur la base de l'analyse tarifs actuels et les tarifs existant sur le marché immobilier pour des propriétés comparables. L’évaluateur doit comparer le bien évalué avec d’autres biens locatifs similaires et procéder à des ajustements pour tenir compte des différences entre eux. Si les objets sont similaires à l'exception d'un ou plusieurs composants significatifs, des ajustements peuvent alors être calculés sur la base des données de marché. Lorsque le montant de l'ajustement ne peut être confirmé par les données de marché, l'expert le détermine par voie experte.

Cependant, le VPD calculé peut être modifié en raison de l'inoccupation (sous-utilisation) du bien immobilier ou d'un déficit de perception des loyers. C'est-à-dire que les pertes estimées dues à la sous-utilisation de la propriété et les pertes lors du recouvrement des paiements sont évaluées. Réduire la pression de l'air du montant des pertes donne revenu brut réel(DVD), qui est déterminé par la formule :

DVD = PVD - Pertes .

Pour obtenir le NOR, une analyse des coûts est réalisée. Les dépenses du propriétaire sont les coûts permanents associés à la possession et à l'exploitation d'une propriété. Les dépenses périodiques destinées à assurer le fonctionnement normal de l'établissement et la reproduction des revenus sont appelées dépenses de fonctionnement (entretien).

Les dépenses de fonctionnement sont généralement divisées en :

Dépenses fixées sous condition ;

Coûts conditionnellement variables ou d’exploitation ;

Coûts de remplacement, ou réserves.

À permanent sous condition Il s'agit notamment de dépenses dont l'ampleur ne dépend pas du degré de charge opérationnelle de l'installation et du niveau de services fournis (par exemple, les cotisations d'assurance, le loyer foncier, la taxe foncière).

À variables conditionnelles inclure les dépenses dont le montant dépend du degré de charge opérationnelle de l'installation et du niveau de services fournis. Les dépenses conditionnellement variables sont :

· les frais de services publics (électricité, gaz, téléphone, eau, égouts, plomberie) ;

· enlèvement des déchets ;

· les coûts d'entretien du territoire ;

· les frais de gestion, les salaires du personnel de service, ainsi que les taxes y afférentes ;

· prestations contractuelles : système de protection incendie, ascenseur, sécurité), etc.

À frais de remplacement inclure les coûts de remplacement périodique des composants usés (ces composants comprennent généralement la toiture, le revêtement de sol, les équipements sanitaires, les installations électriques, le remplacement des meubles, le système téléphonique). Le calcul suppose que de l’argent est prévu à cet effet, même si la plupart des propriétaires ne le font pas réellement. Si le propriétaire envisage de remplacer des éléments d'usure pendant la période de possession, ces déductions doivent alors être prises en compte lors du calcul de la valeur du bien selon la méthode en question.

Le résultat opérationnel net projeté est déterminé en soustrayant le résultat opérationnel du montant des charges d'exploitation. Ainsi, NOR est déterminé par la formule :

ORD = DVD - Dépenses de fonctionnement

(hors dotations aux amortissements).

Le coefficient de capitalisation (taux) est calculé. Le taux de capitalisation est un coefficient qui établit la dépendance de la valeur d'un objet aux revenus d'exploitation attendus. Il existe plusieurs méthodes pour déterminer cette dernière :

Méthode de construction cumulative ;

Méthode de détermination du ratio de capitalisation tenant compte du remboursement des frais de capital ;

Méthode d’investissement lié ou technique de groupe d’investissement ;

Méthode de capitalisation directe.

Ce travail de cours utilise la méthode de construction cumulative :

Le taux de capitalisation en évaluation immobilière se compose de deux éléments :

Le taux de rendement d'un investissement (taux de rendement du capital) est la rémunération qui doit être versée à un investisseur pour la valeur de l'argent, en tenant compte du temps, du risque et d'autres facteurs associés à un investissement particulier ;

Normes de restitution (remboursement) du capital. Le remboursement de capital fait référence au remboursement du montant de l’investissement initial. De plus, cet élément du ratio de capitalisation ne s'applique qu'à l'usure, c'est-à-dire perte de valeur d’une partie des actifs.

Le taux de rémunération du capital est basé sur :

Taux de rendement sans risque ;

Primes de risque ;

Primes pour faible liquidité des biens immobiliers ;

Prix ​​​​de gestion des investissements.

Taux de rendement sans risque. Il est utilisé comme base à laquelle sont ajoutés les composants restants (précédemment répertoriés). Pour déterminer le taux sans risque, vous pouvez utiliser à la fois les indicateurs européens moyens des opérations sans risque et les indicateurs russes. Si l'on utilise des indicateurs européens moyens, une prime pour le risque d'investir dans un pays donné, appelée risque pays, est ajoutée au taux sans risque. Le taux sans risque détermine la rémunération minimale pour investir dans un bien immobilier donné.

Prime de risque. Tous les investissements, à l'exception de ceux mentionnés précédemment, ont plus de haut degré risque, en fonction des caractéristiques du type de bien immobilier évalué. Plus le risque est grand, plus la valeur doit être élevée taux d'intérêt pour le compenser.

Faible prime de liquidité. La liquidité mesure la rapidité avec laquelle une propriété peut être convertie en espèces. L’immobilier est relativement peu liquide. Cette prime est particulièrement élevée dans les pays où le crédit hypothécaire est peu développé.

Prix ​​de la gestion des investissements. Plus l’investissement est risqué et complexe, plus il nécessite une gestion compétente. La gestion de placements ne doit pas être confondue avec la gestion immobilière dont les coûts sont inclus dans les charges d'exploitation.

Sur dernière étape selon la méthode de capitalisation des revenus, la valeur des biens immobiliers est déterminée en divisant le résultat opérationnel net projeté par le ratio de capitalisation :

Valeur de la propriété = VAN/taux de capitalisation.

1.4.2. Application de la méthode comparative (de marché)

L'approche comparative (de marché) est présentée :

· méthode de comparaison des ventes ;

· méthode du multiplicateur de loyer brut.

Méthode de comparaison des ventes. Cette méthode est basée sur la comparaison et l'analyse des informations sur la vente de biens immobiliers similaires, généralement au cours des 3 à 6 derniers mois. Le principe fondamental de la méthode de vente comparative est le principe de substitution, selon lequel s'il existe plusieurs biens immobiliers sur le marché, l'investisseur ne paiera pas pour un bien donné plus que le coût d'un bien immobilier d'utilité similaire. L'utilité est comprise comme un ensemble de caractéristiques d'un objet qui déterminent le but, la possibilité et les modalités de son utilisation, ainsi que le montant et le calendrier des revenus reçus à la suite d'une telle utilisation. Cette méthode n'est objective que s'il existe une quantité suffisante d'informations comparables et fiables sur les transactions récentes.

Cette méthode nécessite une base de données des transactions terminées, comprenant des informations sur les conditions et les prix des transactions, les vendeurs et les acheteurs. L'expert doit déterminer si l'acheteur ou le vendeur a agi sous des pressions financières, si les deux parties à la transaction étaient indépendantes, s'ils avaient des relations de ce marché informations, s'ils ont agi de manière économiquement rationnelle, si le financement était typique du marché. Pour analyser les transactions réalisées avec des objets comparables à celui valorisé, il est nécessaire d'identifier le segment de marché pour lequel ces objets sont typiques.

Méthode du multiplicateur de loyer brut (multiplicateur de revenu brut). Le multiplicateur de loyer brut est le rapport entre le prix de vente et le revenu brut potentiel ou réel.

1.4.3. Application de la méthode du coût

Cette méthode comprend plusieurs étapes :

1. La valeur du terrain sur lequel se trouvent les bâtiments et les structures est déterminée.

2. Le coût de remplacement ou le coût de remplacement du bâtiment et de la construction est évalué à la date d'évaluation réelle.

Sous le coût de remplacement désigne le coût de construction aux prix courants à la date effective d'évaluation d'une copie exacte de l'objet valorisé du même matériaux de construction, soumis aux mêmes normes de construction, selon le même projet que la propriété évaluée. Si le calcul du coût de remplacement n'est pas possible ou approprié, le coût de remplacement est déterminé.

Sous le coût de remplacement désigne le coût de construction aux prix en vigueur à la date effective d'évaluation d'un objet avec une utilité égale à l'utilité de l'objet à évaluer, mais utilisant de nouveaux matériaux conformément aux normes, conception, aménagement en vigueur.

Il convient de préciser si les coûts de remplacement ou de remplacement sont calculés et le choix doit être clairement justifié pour éviter tout malentendu.

La détermination du coût total de la construction comprend le calcul de :

Coûts directs (coût des matériaux, amortissement, coût des bâtiments temporaires, des structures, des services publics, des services publics, salaires ouvriers du bâtiment, coût des mesures de sécurité, etc.) ;

Coûts indirects des honoraires professionnels des architectes, ingénieurs d'études, comptables et avocats pour le conseil, frais généraux des promoteurs, frais de licence, intérêts sur les prêts à la construction, frais de marketing pour la vente ou la revente de propriété, frais de publicité pendant la construction, frais de changement de titre. Utiliser les coûts de remplacement au lieu des coûts de reproduction dans le processus de valorisation permet de supprimer certains éléments « obsolètes » ;

Revenu d'entreprise.

Revenu d'entreprise représente le montant que l'investisseur envisage de recevoir au-delà des coûts de mise en œuvre du projet, en tenant compte du risque et du rendement d'objets comparables. Compte tenu des pratiques de calcul globales, le revenu d'entreprise est déterminé à 15 % des coûts de construction.

Entrepreneuriat à coût complet

coût = construction + revenu de la construction

3. Tous les types d'amortissement des bâtiments et des ouvrages sont calculés en tenant compte de leur obsolescence physique, fonctionnelle, technologique et économique.

Obsolescence physique- perte de valeur du bien liée à l'usage, à l'usure, à la destruction, à l'augmentation des coûts d'entretien et à d'autres facteurs physiques entraînant une réduction de la durée de vie et de l'utilité du bien.

Obsolescence fonctionnelle- la perte de valeur du bien liée à l'impossibilité d'exercer les fonctions pour lesquelles il est destiné. L'obsolescence fonctionnelle est le résultat des propriétés internes d'une propriété et est associée à des facteurs tels que des défauts structurels, des coûts d'exploitation excessifs et se manifeste par une architecture de bâtiment, des équipements d'aménagement, des services publics, etc. obsolètes. En d’autres termes, l’objet cesse de répondre aux normes modernes en termes d’utilité fonctionnelle.

Une forme d’obsolescence fonctionnelle est obsolescence technologique, qui fait référence à la perte de valeur causée par les changements technologiques, à la suite de laquelle l'actif devient moins productif et plus coûteux à exploiter.

Obsolescence économique caractérisé par une perte de valeur d'un actif causée par facteurs externes, comme des changements qui réduisent la demande ou augmentent la concurrence.

4. La valeur résiduelle des bâtiments et des structures est déterminée comme la différence entre le coût de reproduction (coût de restauration ou coût de remplacement) et l'amortissement total.

5. Le coût total de la propriété est calculé en ajoutant le coût du terrain à la valeur résiduelle des bâtiments et des structures.

Valorisation d'un terrain Il existe des différences entre les valeurs standard et marchandes des terrains. L'expert ne s'intéresse pas avant tout au prix standard du terrain, mais au prix du marché, qui se forme notamment sous l'influence de l'offre et de la demande. Lors de l'évaluation de la valeur vénale d'un terrain, il est nécessaire de déterminer la composition des droits à évaluer. La propriété privée n'est reconnue que pour les terrains présentant les conditions d'usage suivantes :

· construction individuelle (de logements);

· économie paysanne (ferme);

· filiale personnelle, jardinage ou exploitation rurale ;

· parcelles privatisées pour les entreprises

Pour évaluer la valeur marchande d'un terrain, vous devez disposer des informations suivantes :

· titre de propriété et données d'enregistrement du terrain ;

· caractéristiques physiques site (topographie, caractéristiques techniques-géologiques, hydrogéologiques du site, paramètres environnementaux, etc.) ;

· des données sur la relation du site avec l'environnement ;

facteurs économiques caractérisant le site (par exemple, la nature développement économique quartier, etc).

La valeur marchande des parcelles est évaluée selon les principales méthodes suivantes :

Méthode technique des résidus pour les terres ;

En utilisant la méthode du ratio de capitalisation moyen pondéré ;

Méthode de comparaison des ventes ;

Méthode de partitionnement ;

Méthode de capitalisation ;

En utilisant la méthode du multiplicateur de loyer brut.

Aujourd'hui, dans la plupart des cas, l'objet de l'évaluation n'est pas la (pleine) propriété absolue d'un terrain, mais seulement le droit d'usage d'un bail emphytéotique. Ainsi, l'expression marchande de ce droit valorisé n'est plus la valeur marchande (de vente) du terrain, mais la valeur marchande du droit d'emphytéose.

Estimation du coût des bâtiments et des structures

Avant de procéder à l'évaluation du coût des bâtiments et des ouvrages, l'évaluateur doit non seulement lire la documentation technique, mais également inspecter les bâtiments et les ouvrages. Cela lui permettra d'établir une description détaillée de l'objet d'évaluation, qui donnera les caractéristiques des structures externes et internes et des systèmes d'ingénierie.

L'estimation du coût de remplacement ou coût de remplacement est réalisée :

En utilisant la méthode des unités comparatives (des normes de coût pour les travaux de construction sont élaborées, multipliées par la superficie ou le volume de l'objet évalué, et des ajustements sont effectués en fonction des caractéristiques de l'objet évalué) ;

Utiliser la méthode de calcul élément par élément (décomposition du bâtiment en composants individuels et calcul des coûts nécessaires à l'installation d'un composant spécifique dans un bâtiment en construction à la date d'évaluation) ;

Méthode de valorisation indicielle (la valeur comptable de l'objet est multipliée par l'indice correspondant pour la réévaluation des immobilisations).

Détermination de l'usure des bâtiments et des structures

Après avoir déterminé le coût total de restauration ou de remplacement, l'amortissement est soustrait de la valeur résultante pour calculer la valeur résiduelle de l'article. Le concept d'amortissement utilisé par les évaluateurs et le concept d'amortissement utilisé par les comptables sont différents l'un de l'autre.

Le terme « usure » dans la théorie de l'évaluation est compris comme la perte de l'utilité d'un objet et, par conséquent, de sa valeur pour diverses raisons, en raison de la destruction physique, de l'obsolescence fonctionnelle et externe, et pas seulement en raison du facteur temps. . Ce terme est utilisé dans un sens différent en comptabilité, où l'amortissement est compris comme un mécanisme de transfert des coûts vers le coût de production au cours d'une période de production. période réglementaire services d'objets.

Usure physique- diminution de la valeur d'un bien en raison de la perte de ses propriétés d'origine par ses éléments.

Vêtements fonctionnels- réduction de la valeur d'un bien en raison de la perte de capacité à être utilisée aux fins prévues.

Usure externe provoqués par des changements par rapport à l'objet évalué de facteurs : « vieillissement » de l'environnement, changements conditions environnementales, changements dans la situation du marché, changements dans les conditions financières et législatives, etc.

Dans la pratique de l'évaluation, plusieurs méthodes sont utilisées pour déterminer l'usure des bâtiments et des structures :

· méthode à vie ;

· méthode de partitionnement ;

1.4.4. Méthode « à vie »

L'essence de la méthode « durée de vie » pour déterminer la dépréciation est l'hypothèse selon laquelle la perte de valeur d'un objet due à la dépréciation est proportionnelle à son âge. Cette méthode repose principalement sur l'inspection de l'objet et repose sur la détermination du rapport « âge effectif » et « durée de vie économique », qui est assimilé au rapport « amortissement cumulé » et « coût de remplacement ».

La durée de vie physique est la période pendant laquelle un bien existe réellement (depuis la date de mise en service jusqu'au moment de sa destruction).

La vie économique est la période pendant laquelle un bien immobilier contribue à sa valeur, y compris les bénéfices tirés de son utilisation.

Âge physique - la période allant de la date de mise en service à la date d'évaluation.

L'âge effectif est l'âge correspondant à « l'âge auquel apparaît le bien », en tenant compte de son état technique, de son apparence, de sa conception et de son état technique. facteurs économiques, affectant son coût.

La durée de vie économique restante est la période allant de la date d'évaluation à la fin de la vie économique, c'est-à-dire jusqu'à la date à laquelle le bien cesse de contribuer à la valeur du bien (sa contribution devient nulle en raison du vieillissement).

1.5. Évaluation de la valeur marchande des machines et équipements

Après avoir déterminé la valeur marchande du bien, l'expert doit calculer la valeur marchande de l'équipement technique de l'entreprise, c'est-à-dire le coût de ses machines de travail et de puissance, de ses instruments de mesure et de contrôle, de ses équipements, appareils, technologie informatique, véhicules etc.

Les machines et équipements se caractérisent par les caractéristiques distinctives suivantes :

Non relié rigidement au sol ;

Ils peuvent être déplacés vers un autre endroit sans causer de dommages physiques irréparables, tant à eux-mêmes qu'aux biens immobiliers auxquels ils étaient temporairement rattachés ;

Ils peuvent être à la fois fonctionnellement indépendants et former des complexes technologiques.

Lors de l’évaluation des machines et des équipements, il est important de choisir les bonnes méthodes d’évaluation. Ces méthodes reposent sur trois approches : coût, comparative (marché) et revenu.

1.5.1.Approche fondée sur les coûts pour l'évaluation des machines et des équipements.

Elle repose sur le principe de substitution. Pour déterminer le coût de restauration ou le coût de remplacement, qui constitue la base des calculs dans l'approche coût, il est nécessaire de calculer les coûts (dépenses) associés à la création, à l'acquisition et à l'installation de l'objet évalué.

Le coût de restauration des machines et équipements évalués s'entend soit comme le coût de reproduction d'une copie complète de ceux-ci aux prix en vigueur à la date d'évaluation, soit comme le coût d'acquisition d'un nouvel objet totalement identique à celui donné dans sa conception, ses fonctionnalités. et d'autres caractéristiques, également aux prix courants. La valeur résiduelle est définie comme le coût de remplacement moins l'amortissement cumulé.

Le coût de remplacement de la machine ou de l'équipement évalué désigne le coût minimum d'acquisition d'un nouvel objet similaire, aussi proche que possible de celui évalué dans toutes ses caractéristiques fonctionnelles, de conception et de fonctionnement, aux prix en vigueur. Le coût de remplacement résiduel est défini comme le coût de remplacement moins la dépréciation.

Lors de l'établissement de la similitude des machines et équipements, trois niveaux peuvent être distingués :

Similitude fonctionnelle (dans la portée, le but) ;

Similitude structurelle (en termes de conception, de composition et de disposition des éléments) ;

Similitude paramétrique (par valeurs de paramètres).

Lorsque les similitudes fonctionnelles, constructives et paramétriques sont pleinement réalisées, il est d'usage de parler de l'identité des objets, et lorsqu'il existe des similitudes approximatives et partielles, d'analogie.

Dans l'approche coût de l'évaluation des machines et équipements, on peut distinguer les principales méthodes suivantes :

méthode de calcul basée sur le prix d'un objet homogène(en utilisant cette méthode, l'expert sélectionne un objet homogène et similaire à celui évalué, tout d'abord en termes de technologie de fabrication, de matériaux utilisés, de structures dont le prix doit être connu, détermine le coût total de production , calcule le coût total de l'objet expertisé et détermine son coût de remplacement) ;

méthode de calcul élément par élément(une liste de composants et d'assemblages de l'objet évalué est compilée, des informations sur leurs prix sont collectées et coût total objet d'évaluation et son coût de remplacement est calculé);

méthode de valorisation de l'indice ( la valeur de base de l'objet d'évaluation est ramenée, c'est-à-dire la valeur comptable initiale ou la valeur de remplacement selon la réévaluation précédente, à niveau moderne en utilisant un indice ou une chaîne d'indices de variation de prix pour le groupe correspondant de machines ou d'équipements pour la période correspondante).

Usure physique les machines et équipements sont principalement mesurés à l’aide des méthodes suivantes :

Méthode à vie . Le pourcentage de dépréciation physique lors de l'application de cette méthode est calculé comme le rapport de l'âge effectif à la durée de vie économique.

Méthode d'évaluation intégrée de l'état technique . Il est conseillé d'utiliser des échelles de notation spéciales.

Vêtements fonctionnels. Cela représente une perte de valeur causée soit par l'apparition de machines et d'équipements moins chers, soit par la production d'analogues plus économiques et plus productifs. L'usure fonctionnelle est déterminée par des experts ou sur la base d'un modèle :

Usure externe déterminé par la méthode des paires de ventes associées. Deux objets comparables sont comparés, l'un présentant des signes d'usure extérieure et l'autre non. La différence entre les prix de vente est interprétée comme une usure externe (économique).

Approche comparative (de marché) pour évaluer le coût des machines et des équipements présentés principalement par comparaison directe. Un objet analogique doit avoir la même finalité fonctionnelle, une similarité totale de qualification et une similarité partielle de conception et technologique.

Le calcul selon la méthode de comparaison des ventes directes s'effectue en plusieurs étapes.

1. Trouver un objet analogique.

2. Faire des ajustements au prix de l'analogue. Il existe deux types de réglages :

Coefficients introduits en multipliant par un coefficient ;

Corrections effectuées en ajoutant ou en soustrayant une correction absolue.

Lors de l'application de la méthode de comparaison directe, une certaine séquence doit être respectée lors des corrections : d'abord, les corrections de coefficients sont effectuées, puis celles de correction.

1.5.2. Approche basée sur les revenus pour l'évaluation des machines et équipements

Pour mettre en œuvre l’approche des revenus, il est nécessaire de prédire les revenus attendus du bien évalué. En ce qui concerne les machines et équipements, il est impossible de résoudre directement ce problème, car les revenus sont créés par l'ensemble du complexe productif et immobilier. Lors de l'utilisation de l'approche du revenu, une solution étape par étape au problème est proposée :

1. Le résultat d'exploitation du fonctionnement du système de production (soit l'ensemble de l'entreprise, soit un atelier ou un site) est calculé.

2. La méthode du reste détermine la partie des revenus qui peut être attribuée au parc de machines de ce système.

3. En utilisant la méthode d'actualisation ou la méthode de capitalisation, le coût de l'ensemble du parc de machines est déterminé.

3. Valorisation des actifs incorporels

Un certain nombre de documents réglementaires russes définissent les actifs incorporels et discutent de leurs types. Sur la base des éléments présentés dans ces documents, il peut être constaté que les immobilisations incorporelles comprennent les actifs suivants :

Soit n'ayant aucune forme matérielle, soit sous forme matérielle dont la forme n'est pas indispensable à leur utilisation dans l'activité économique ;

Capable de générer des revenus ;

Acheté avec l'intention de l'utiliser pendant une longue période (plus d'un an).

Les actifs incorporels peuvent être divisés en quatre groupes principaux :

1. Propriété intellectuelle :

· droits sur les objets de propriété industrielle ;

· droits sur les secrets de production (savoir-faire) ;

2. Droits de propriété (droits d'usage des terrains, ressources naturelles, plans d'eau). Une licence sert de confirmation de ces droits.

3. Frais d'organisation (honoraires des avocats pour compilation actes constitutifs, services d'enregistrement d'une entreprise, etc.), mais toutes ces dépenses sont engagées au moment de la création de l'entreprise.

4. Le prix d’une entreprise est la valeur de sa réputation commerciale

DANS activités pratiques Une entreprise est souvent confrontée au problème de la valorisation des actifs incorporels. Cela se produit à cause de :

Achat et vente de droits sur des objets propriété intellectuelle;

Vente volontaire de licences d'utilisation de la propriété intellectuelle ;

Licence obligatoire et détermination des dommages résultant de la violation des droits de propriété intellectuelle ;

Apporter des contributions au capital autorisé ;

Évaluation d'entreprise ;

Constitution, privatisation, fusions et acquisitions ;

Évaluation des actifs incorporels d'une entreprise effectuée afin d'apporter des modifications aux états financiers.

Les travaux d'évaluation des actifs incorporels, principalement la propriété intellectuelle dans le cadre des actifs incorporels, sont menés dans un certain ordre. L'examen se déroule :

· objets de propriété intellectuelle;

· documents de sécurité (brevets et certificats) ;

· droits de propriété intellectuelle.

1.5.3. Application de l’approche revenus dans la valorisation des actifs incorporels

L’approche revenu est présentée :

Méthode des bénéfices excédentaires ;

Méthode des flux de trésorerie actualisés ;

Méthode d’exonération des redevances ;

Méthode d’avantage bénéficiaire.

Méthode de profit excédentaire repose sur l'hypothèse que les bénéfices excédentaires sont apportés à l'entreprise par des actifs incorporels non reflétés dans le bilan, offrant un rendement des actifs et des capitaux propres supérieur à la moyenne du secteur. Cette méthode estime principalement la valeur du goodwill.

Méthode des flux de trésorerie actualisés. Lors de l'actualisation des flux de trésorerie, les travaux suivants sont effectués :

1. La durée d'utilité restante attendue est déterminée, c'est-à-dire la période sur laquelle les bénéfices projetés doivent être actualisés.

2. Les flux de trésorerie (CF) et les bénéfices générés par une immobilisation incorporelle sont prédits.

3. Le taux d'actualisation est déterminé.

4. La valeur actuelle totale des revenus futurs est calculée.

5. La valeur actuelle des revenus d'une immobilisation incorporelle au cours de la période post-prévisionnelle est déterminée (si nécessaire).

6. La somme de toutes les valeurs de revenus au cours des périodes de prévision et post-prévision est déterminée.

Méthode de renonciation aux redevances. Cette méthode est utilisée pour estimer la valeur des brevets et des licences. Le titulaire d'un brevet accorde à une autre personne le droit d'utiliser la propriété intellectuelle moyennant une certaine redevance (redevance), exprimée en pourcentage du revenu total provenant de la vente de biens fabriqués à l'aide du produit breveté.

Méthode d’avantage bénéficiaire. Cette méthode est souvent utilisée pour estimer la valeur des inventions. Il est déterminé par le bénéfice attendu de leur utilisation. L'avantage de profit fait référence au profit supplémentaire résultant de l'évaluation de l'actif incorporel.

Il est égal à la différence entre le bénéfice tiré de l'utilisation des inventions et le bénéfice que le fabricant tire de la vente de produits sans utiliser l'invention. Cet avantage bénéficiaire annuel est actualisé en fonction de la période prévue de sa réception.

Valorisation des stocks industriels. Les stocks sont valorisés aux prix courants en tenant compte des frais de transport et d'entreposage. Les stocks obsolètes sont radiés.

Estimation des dépenses futures. Ils sont évalués à leur valeur nominale si un avantage leur est encore associé. S'il n'y a aucun avantage, le montant des dépenses futures est amorti.

Valorisation des comptes clients. Une analyse des créances par échéance, l'identification des dettes en souffrance et leur répartition ultérieure en :

Désespéré (il ne sera pas inclus dans le bilan économique) ;

Réel, c'est-à-dire celui que l’entreprise espère encore recevoir (il sera inclus dans le bilan économique).

Lors de l'analyse des comptes débiteurs, l'évaluateur doit vérifier si les factures émises par d'autres entreprises sont douteuses. Les créances non émises sont évaluées en actualisant les futurs paiements de principal et d’intérêts à leur valeur actuelle.

Valorisation des fonds. Cet article ne peut pas être réévalué.

La valeur des capitaux propres est déterminée en soustrayant la valeur actuelle de tous les passifs de la valeur marchande raisonnable du montant des actifs.

Chapitre 2. Calcul de la valeur commerciale selon l'approche immobilière à l'aide de l'exemple de Vahidas LLC

Brève description de l'objet de recherche

CJSC Progmat a été fondée en 1999. L'orientation principale de son activité est le développement et la production d'aimants de différents diamètres à base de MDP (poudre finement dispersée).

2. Calcul de la valeur d'entreprise selon la méthode de l'actif net

2.1 Détermination de la valeur des actifs non courants de l'entreprise.

L'évaluation du coût des bâtiments et des ouvrages est précédée d'un contrôle technique du bâtiment. Cela lui permettra de faire description détaillée objet d'évaluation, où seront données les caractéristiques des structures externes et internes et des systèmes d'ingénierie. Vous trouverez ci-dessous un exemple d'inspection.

Tableau 1.

Éléments structurels des bâtiments.

2.1.1. Détermination de la valeur d'un bien immobilier selon la méthode du coût.

Pour déterminer la valeur d'un bien immobilier, il est nécessaire de calculer la superficie totale de l'entreprise. Dans notre cas, le domaine de Progmat CJSC sera déterminé en résumant les domaines suivants :

Tableau 2.

Calcul des volumes de construction et des superficies réelles du bâtiment .

Tableau 3.

Tableau récapitulatif pour déterminer la valeur marchande des immeubles .

Sur la base des données du tableau 3. La valeur marchande déterminée par la méthode du coût est 10312394 frotter.

2.1.2. Détermination de la valeur d'un bien immobilier selon la méthode de capitalisation des revenus.

La méthode est utilisée pour évaluer un bien immobilier générant des revenus pour le propriétaire. Les flux de revenus pendant la période de détention et le produit des reventes ultérieures de la propriété sont capitalisés à leur valeur actuelle en utilisant un taux de capitalisation. Ainsi, la formule de calcul de la valeur d’un bien à la date d’évaluation est :

C = VNI / Ratio de capitalisation.

La procédure de calcul a la séquence suivante :

1. Nous calculons (PVD), qui est la valeur totale attendue du loyer marchand et des autres revenus.

Analysons les revenus de l'entreprise. Tous les revenus du bien évalué sont projetés sur la base du loyer des locaux à diverses fins fonctionnelles. Le taux de location du marché résultant d'une étude de marché (ajustement par la méthode relative) analyse comparative) est de 155 roubles. par mètre carré et par mois, factures de services publics comprises. Par conséquent, le loyer annuel est de 1 860 roubles. L'entreprise n'a aucun autre revenu pouvant être perçu dans le cadre du processus de possession d'un bien.

Ainsi, le PVD d'un objet d'une superficie de 12348 m². m sera :

PVD = 15311520 frotter.

2. Le revenu brut potentiel estimé peut être sujet à changement en raison des pertes anticipées dues à l'inoccupation, aux changements de locataires et au non-paiement du loyer - l'évaluateur doit tenir compte du fait qu'il existe toujours une possibilité qu'une partie du loyer ne soit pas perçue pendant la période de location. période projetée de propriété du bien . Dans notre cas, la charge moyenne est de 40 %, donc les pertes dues à la sous-charge sont :

Lun = 13780368 frotter.

Nous fixerons la tolérance pour « les postes vacants et les déficits de fonds levés » à 10 %. Le montant des pertes sera donc :

P = 2296728 frotter.

Ainsi, le revenu brut réel sera :

DVD = 6890184 frotter.

3 . Pour obtenir le résultat opérationnel net (NOI), l'évaluateur effectue une analyse des dépenses.

Analyse des coûts. Les dépenses du propriétaire d'un ensemble immobilier sont divisées en trois groupes : les dépenses constantes (fixes) qui ne dépendent pas du degré d'occupation du bien ; dépenses opérationnelles (entretien) - les coûts d'entretien de la propriété, de fourniture de services aux locataires et de maintien d'un flux de revenus ; réserve pour remplacement (prise en compte lors de l'évaluation). Ainsi, la liste générale des dépenses se compose des principaux postes suivants :

Taxe foncière (2%) – 459 346 RUB.

Factures de services publics (5 roubles par m² et par mois) – 655 740 roubles.

Paiements d'assurance (2%) – 459 346 roubles.

Réserves pour rénovation majeure(1,2%) – 275 608 roubles.

Réserves pour réparations en cours (1,1%) – 252 640 roubles.

Frais de gestion des installations (10 %) – 2 296 728 RUB.

CHOD = 741828 frotter.

4. Nous déterminons le taux de capitalisation.

Dans ce travail de cours, pour calculer le taux de capitalisation, on utilise méthode de construction cumulative, sur la base duquel le taux d’intérêt peut être divisé en quatre composantes :

· Composante sans risque – 12%,

· Indemnisation du risque – 5%,

· Compensation pour faible liquidité – 3%,

· Rémunération pour la gestion des investissements – nous ne prenons pas en compte

· La valeur totale du taux de capitalisation est de 20%.

La formule de calcul de la valeur d’un bien à la date d’évaluation est la suivante :

C = CHOD/SC

Tableau 4.

Calculer la valeur d'un bien immobilier par la méthode de la capitalisation directe .

Sur la base des données du tableau 4, la valeur marchande de l'immobilier, calculée selon la méthode de capitalisation des revenus, est 14750616 frotter.

2.1.3 Valorisation des biens immobiliers selon la méthode de comparaison des ventes.

Cette méthode est basée sur le fait que la valeur de tout bien dépend des prix qui prévalent actuellement sur le marché immobilier pour des biens similaires ou similaires.

Selon la méthode de comparaison des ventes, la valeur d'un bien est déterminée par les prix des transactions récentes d'achat et de vente de biens similaires (comparables), après ajustements de ces prix pour compenser les différences entre le bien évalué et comparé. . Au stade de la collecte des premières informations, il n'a pas été possible de trouver des données sur les transactions d'achat et de vente d'objets similaires à celui évalué. La raison en était la dissimulation d'informations sur les conditions de vente et le prix réel de l'objet. Aucune offre de vente de biens similaires n'a été trouvée. Il n’a donc pas été possible d’appliquer cette méthode en pratique.

Sur la base de leur valeur immobilière déterminée par des approches de coût et de revenu T justification = 11643860 frotter.

2.2. Détermination de la valeur des actifs circulants de l'entreprise.

2.2.0 Stocks et coûts de l'entreprise.

2.2.1. Stocks de ressources matérielles sont regroupés en fonction de leur liquidité afin d'identifier la taille des actifs illiquides en vue d'une radiation ultérieure. L'estimation de la valeur des stocks de ressources matérielles d'une entreprise par la méthode du coût dans le cadre de l'approche coût est réalisée sur la base de documents financiers au prix de leur acquisition. Dans notre cas, il s'agit de 151 200 roubles.

En appliquant la méthode du marché pour évaluer la valeur des stocks de ressources matérielles d'une entreprise, nous évaluons les stocks aux prix courants du marché. Sur cette base, nous pouvons conclure qu'il est possible de vendre 70 % des ressources matérielles sans perte de valeur, soit - 105 840 roubles. Avec une perte de valeur partielle de 20 %, soit - 30 240 roubles, les 10 % restants sont illiquides et sont radiés. Ainsi, la valeur marchande des stocks est :

C = 136080 frotter.

C justifié = 142 128 roubles.

2.2.2. Estimation des coûts produits finis réalisé au coût de production et s'élève à 12 600 roubles.

2.2.3. Travaux en cours est estimé aux coûts réels et s'élève à 6 112 800 roubles.

2.2.4. Charges reportéesévalués au prix de leur éventuel remboursement, et s'élèvent à 259 500 roubles.

L’actif du bilan de la société valorisée ne comprend que les créances à court terme. Pour évaluer les comptes débiteurs, une analyse a été effectuée. Une liste des débiteurs a été dressée, le délai de remboursement de la dette a été déterminé et les possibilités de remboursement de la dette dans les délais stipulés par les accords pertinents ont été analysées. 90 % du montant des créances a été comptabilisé en créance réelle, valorisé à la valeur actuelle et s'élève à 5 519 340 RUB. 10 % du montant des créances (613 260 RUB) ont été reconnus comme douteux (peu fiables) et radiés du bilan de l’entreprise.

2.5. Espèces sont évalués à leur valeur comptable et s'élèvent à 2 563 500 RUB.

2.6. Évaluation des comptes créditeurs .

Une étude de la structure de la dette à court terme a conduit à la conclusion que cet article ne devrait pas être modifié, le paiement de ces dettes étant obligatoire.

Le montant des comptes créditeurs est accepté selon le bilan de l'entreprise sans ajustements et s'élève à 11 266 200 roubles.

Ajustement du bilan d'une entreprise

Conclusion : La valeur marchande de Vahidas LLC, calculée selon la méthode de l'actif net, est de 131 671 107 roubles.

Conclusion

Sur la base des résultats de la recherche, les conclusions suivantes peuvent être tirées : l'approche coût pour évaluer la valeur d'une entreprise repose sur une analyse du bilan de l'entreprise, qui permet de former une évaluation objective, et est également la le plus fiable dans les conditions de l'instabilité de l'économie russe par rapport aux approches d'évaluation des revenus et comparatives, ce qui est dû à la présence d'informations initiales fiables pour le calcul, ainsi qu'à l'utilisation de méthodes traditionnelles de l'économie nationale pour évaluer la valeur d'une entreprise, basée sur une analyse de la valeur des biens de l'entreprise et de sa dette.

La méthode de l'actif net utilisée dans ce cours permet d'évaluer une entreprise en fonction des coûts de sa création, à condition que l'entreprise reste en activité. Pour déterminer la valeur marchande des capitaux propres de l'entreprise, tous les actifs de l'entreprise ont été évalués à la valeur marchande et la valeur du passif de l'entreprise a été soustraite du montant obtenu.

Des ajustements des postes de l'actif du bilan ont été effectués dans les principaux domaines suivants : immeubles, stocks, créances.

Les bâtiments ont été évalués selon deux approches : basée sur les coûts et basée sur les revenus (méthode de capitalisation des revenus). Lors de l'évaluation des bâtiments selon l'approche coût, la valeur marchande du terrain n'a pas été prise en compte, car les droits de propriété sur le terrain n'étaient pas formalisés.

Pour évaluer un bien immobilier selon la méthode de capitalisation des revenus, une analyse des tarifs de location de locaux de type similaire a été réalisée.

L'évaluation des stocks de ressources matérielles de l'entreprise a été réalisée selon l'approche du coût - basée sur le prix de leur acquisition et l'approche du marché - basée sur les prix actuels du marché.

Après avoir analysé les créances, la partie douteuse a été exclue, c'est-à-dire irréaliste à recevoir.

À la suite de l’étude des passifs à court terme de l’entreprise, il a été conclu que cet article ne devrait pas être ajusté, car les paiements y afférents sont obligatoires.

Ainsi, la valeur estimée de la CJSC « Vakhidas » est de 270 976,07 mille roubles.

Références

1. Grigoriev V.V. Évaluation d'entreprise : théorie et pratique. - M. : INFRA-M, 1997.

2. Kovalev A.G. Comment évaluer la propriété d'une entreprise. – M. : Finstatinform, 1996.

3. Kovalev V.V. Analyse financière– M. : Finances et Statistiques, 1998.

4. Évaluation d'entreprise : Manuel/Edité par Gryaznova A.G. – M. : Finances et Statistiques, 1999. – 512 p.

Approche rentable, caractéristiques générales approche. Méthode de la valeur liquidative. Méthode de la valeur de liquidation.

Méthode de la Valeur Liquidative

L’approche coût de l’évaluation d’entreprise considère la valeur de l’entreprise en termes de coûts encourus. Cette approche est représentée par deux méthodes principales : la méthode de la valeur liquidative et la méthode de la valeur de liquidation.

L'estimation de la valeur liquidative est obtenue en valorisant l'ensemble des actifs d'une entreprise moins l'ensemble de ses passifs. La méthode de calcul de la valeur liquidative comprend plusieurs étapes :

1) les biens immobiliers de l'entreprise sont évalués à une valeur marchande raisonnable ;

2) la valeur marchande raisonnable des machines et équipements est déterminée ;

3) les actifs incorporels sont identifiés et évalués ;

4) la valeur marchande des investissements financiers est déterminée ;

5) les stocks sont convertis à la valeur actuelle ;

6) les comptes débiteurs sont évalués ;

7) les dépenses des périodes futures sont estimées ;

8) les passifs de l’entreprise sont convertis en valeur actuelle ;

9) la valeur des capitaux propres est déterminée en soustrayant la valeur actuelle de tous les passifs de la valeur marchande raisonnable du montant des actifs.

Pour évaluer un bien immobilier (terrains et bâtiments, structures), il est possible d'utiliser trois approches : rentable, comparative (marché) et basée sur les coûts. L'application de l'approche coût comprend les étapes suivantes : le coût du terrain sur lequel sont situés les bâtiments et les ouvrages est déterminé ; le coût de remplacement ou coût de remplacement du bâtiment et de la structure est évalué à la date d'évaluation réelle ; tous les types d'amortissement des bâtiments et des ouvrages sont calculés en tenant compte de leur obsolescence physique, fonctionnelle, technologique et économique ; la valeur résiduelle des bâtiments et des ouvrages est déterminée comme la différence entre le coût de reproduction et l'amortissement total ; la valeur totale du bien est calculée en ajoutant le coût du terrain à la valeur résiduelle des bâtiments et des structures.

L’approche fondée sur le coût nécessite une évaluation distincte de la valeur du terrain.

L'approche coût de l'évaluation des machines et équipements repose sur le principe de substitution, dont le sens est que s'il existe plusieurs objets similaires, l'un d'eux, qui a le prix le plus bas, est le plus demandé. Pour déterminer le coût de restauration ou de remplacement, qui constitue la base des calculs dans l'approche coût, il est nécessaire de calculer les coûts liés à la création, à l'acquisition et à l'installation de l'objet valorisé. Dans l'approche coût de l'évaluation des machines et équipements, on distingue les principales méthodes suivantes : méthode de calcul basée sur le prix d'un objet homogène ; méthode de calcul élément par élément ; méthode d'évaluation de l'indice.

Lors de l'utilisation de l'approche du coût lors de l'évaluation des immobilisations incorporelles, sont utilisées : la méthode du coût de création et la méthode du gain de coût.

La détermination de la valeur du goodwill (réputation de l'entreprise) est calculée sur la base de l'évaluation des bénéfices excédentaires.

L'évaluation des placements financiers est effectuée sur la base de leur valeur de marché au jour de l'évaluation et fait l'objet attention particulière expert.

Les stocks sont valorisés aux prix courants en tenant compte des frais de transport et d'entreposage. Les stocks obsolètes sont radiés.

Les charges reportées sont évaluées à leur valeur nominale si l'avantage associé existe toujours. S'il n'y a aucun avantage, le montant des dépenses futures est amorti.

Lors de l'évaluation des créances, une analyse est effectuée en fonction du calendrier de leur remboursement et de l'identification des dettes en souffrance. Les créances non émises sont évaluées en actualisant les futurs paiements de principal et d’intérêts à leur valeur actuelle.

L’approche coût de l’évaluation d’entreprise considère la valeur de l’entreprise en termes de coûts encourus. En règle générale, la valeur comptable des actifs et des passifs d'une entreprise en raison de l'inflation, des changements dans les conditions du marché et des méthodes comptables utilisées ne correspond pas à la valeur de marché. En conséquence, l'évaluateur est confronté à la tâche d'ajuster le bilan des entreprises. Pour ce faire, une valeur de marché raisonnable de chaque actif du bilan est d'abord évaluée séparément, puis il est déterminé dans quelle mesure le montant du passif au bilan correspond à leur valeur de marché, et enfin, la valeur actuelle de tous ses passifs est soustraite de la valeur de base du montant des actifs. Le résultat montre la valeur estimée des capitaux propres de l'entreprise.

Les capitaux propres sont des actifs - les passifs sont formule de base approche de la propriété (coût). Cette approche est représentée par deux méthodes principales :

• - méthode de la valeur liquidative ;
• - méthode de la valeur de liquidation.
• 1. Contenu économique de la méthode de la valeur liquidative. Au moment de décider du choix de l'une ou l'autre méthode d'évaluation, il est nécessaire de déterminer les conditions de son application.

Quand utiliser la méthode de la valeur liquidative :

• - la participation majoritaire est évaluée ;
• - l'entreprise dispose d'actifs matériels importants :
• - il est possible d'identifier et d'évaluer les actifs incorporels, le cas échéant ;
• - la société devrait continuer à être en activité (sinon la valeur de liquidation devrait être appliquée) ;
• - la société est une société holding ou d'investissement ;
• - l'entreprise ne dispose pas de données historiques sur les bénéfices, ou il n'existe aucun moyen d'estimer de manière fiable ses bénéfices : ou ses flux de trésorerie ;
• - une entreprise est une entreprise nouvelle ou nouvellement créée ;
• - l'entreprise est fortement dépendante des contrats, ou il n'y a pas de clientèle constante et prévisible ;

une partie importante des actifs de l'entreprise est constituée d'actifs financiers (par exemple des valeurs mobilières de placement).

Pour évaluer un bien immobilier (terrains, bâtiments et structures), il est possible d'utiliser trois approches : le revenu, le marché et le coût.

Technologie d'application de l'approche revenu.

L’approche revenu de l’évaluation immobilière comprend deux méthodes :

• - méthode de capitalisation des revenus ;
• - méthode des flux de trésorerie actualisés.

La méthode de capitalisation des revenus est utilisée pour valoriser des biens immobiliers générant des revenus relativement stables. Les revenus de la possession d'un bien immobilier peuvent prendre la forme de revenus actuels et futurs provenant de sa location, de revenus provenant d'une éventuelle augmentation de la valeur d'un bien immobilier lors de sa vente future. Le résultat de cette méthode comprend à la fois le coût du bâtiment, des structures et le coût du terrain. Les principales étapes de la méthode de capitalisation des revenus sont :

• 1. Le revenu brut potentiel est estimé. Cela se fait sur la base d'une analyse des tarifs et tarifs du marché pour des objets comparables. Le revenu brut potentiel (GPI) est le revenu qui peut être perçu d'un bien immobilier à 100 % d'utilisation sans tenir compte de toutes les pertes et dépenses. Le PVD dépend de la superficie du bien et du tarif de location.
• 2. Les pertes estimées dues à la sous-utilisation sont estimées. Propriétés et pertes lors de l'encaissement des paiements. En réduisant l'impôt sur le revenu du montant des pertes, on obtient le revenu brut réel. DVD = PVD - pertes.
• 3. Les coûts estimés d'exploitation de la propriété évaluée sont calculés.
• 4. Le résultat opérationnel net projeté est déterminé en soustrayant le DVD du montant des coûts estimés.
• 5. Le ratio de capitalisation est calculé.

Modalités de détermination du ratio de capitalisation :

• - méthode de construction cumulative ;
• - méthode de détermination du ratio de capitalisation prenant en compte le remboursement des frais de capital ;
• - la méthode d'investissement associée ;
• - méthode de capitalisation directe.

Le taux de capitalisation en évaluation immobilière se compose de deux éléments :

• - les taux de rendement des investissements (taux de rendement du capital) ;
• - taux de rendement (remboursement) du capital.

Le remboursement du capital fait référence au remboursement du montant de l'investissement initial, et cet élément du coefficient s'applique uniquement à l'élément d'amortissement, c'est-à-dire perte de valeur d’une partie des actifs.

Le taux de rémunération du capital est basé sur :

• 1. Taux sans risque, qui détermine la rémunération minimale du capital investi. Le rendement des obligations gouvernementales à long terme est utilisé comme taux sans risque ;
• 2. Primes de risque. Tous les investissements, à l'exception de ceux mentionnés précédemment, présentent un degré de risque plus élevé, en fonction des caractéristiques du type de bien immobilier évalué ;
• 3. Primes pour faible liquidité. La liquidité mesure la rapidité avec laquelle une propriété peut être convertie en espèces. L'immobilier a une liquidité relativement faible ;
• 4. Récompenses pour la gestion des investissements. Plus l’investissement est risqué et complexe, plus il nécessite une gestion compétente. La gestion de placements ne doit pas être confondue avec la gestion immobilière dont les coûts sont inclus dans les charges d'exploitation.

Méthode de détermination du ratio de capitalisation tenant compte du remboursement des frais de capital.

Comme indiqué précédemment, en ce qui concerne l'immobilier, le ratio de capitalisation comprend le taux de rendement du capital et le taux de rendement (remboursement) du capital.

Il existe trois façons de récupérer le capital investi :

• 1. Remboursement du capital linéaire (méthode Ring) ;
• 2. Remboursement du capital basé sur le fonds de remplacement et le taux de retour sur investissement (méthode Inwood). On l'appelle parfois la méthode de la rente ;
• 3. Remboursement du capital, selon le fonds de compensation et le taux d'intérêt sans risque (méthode Hoshold).

Méthode de Ring. Cette méthode est appropriée lorsqu’il est estimé que le flux de revenus sera systématiquement réduit et que le montant principal sera remboursé en versements égaux. Le taux de rendement annuel du capital est calculé en divisant 100 % de la valeur de l'actif par sa durée d'utilité restante, c'est-à-dire il représente l'inverse de la durée de vie.

Méthode Inwood. Cette méthode est utilisée lorsqu'on s'attend à ce que l'entreprise perçoive un revenu constant et égal au cours de la période de prévision. Une partie de ce flux de revenus représentera un retour sur investissement, et l’autre fournira un remboursement ou un remboursement de capital. De plus, le montant du retour en capital sera investi au taux du retour sur investissement (capital). Ainsi, le ratio de capitalisation pour un flux de revenus égal sera égal à la somme du taux de rendement des investissements et du facteur du fonds de relance au même taux d’intérêt.

Méthode Hoshold. Il est utilisé dans les cas où le taux de rendement. Le retour sur investissement initial est si élevé qu’il devient peu probable de réinvestir au même rythme. Par conséquent, les fonds réinvestis devraient générer un revenu au taux sans risque. Ainsi, le ratio de capitalisation sera égal à la somme du taux de rendement du placement et du facteur de remplacement du fonds au taux sans risque.

Méthode d’investissement liée ou technique de groupe d’investissement.

Le ratio de capitalisation global est déterminé comme une moyenne pondérée :

Casquette R. = M * R m + (1-m) * R E, (1)

où M est la part des fonds empruntés dans le coût ;

R m - ratio de capitalisation du capital emprunté ;

Concernant? ratio de capitalisation des capitaux propres.

Le taux de capitalisation du capital emprunté est appelé constante hypothécaire et est calculé par la formule :

Rm? paiements annuels du service de la dette sur le montant principal d’un prêt hypothécaire

Le ratio de capitalisation des capitaux propres est déterminé comme suit :

Concernant? Le DP annuel avant impôts (RTSB) est le montant des capitaux propres.

Méthode de capitalisation directe. Sur la base des données de marché sur les prix de vente et les valeurs IDI de propriétés comparables, le ratio de capitalisation peut être calculé.

Cette formule est utilisée lorsque l'actif est revendu à un prix égal au montant investissement initial, et il n’est donc pas nécessaire d’inclure une prime de récupération du capital dans le ratio de capitalisation.

À la dernière étape de la méthode de capitalisation des revenus, la valeur de l'immobilier est déterminée en divisant la valeur de l'IDI prédit par le ratio de capitalisation.

Méthode des flux de trésorerie actualisés.

Cette méthode permet de déterminer la valeur actuelle des revenus futurs qui seront générés par l'utilisation du bien et son éventuelle vente.

Le calcul selon la méthode des flux de trésorerie actualisés peut être divisé en plusieurs étapes :

• 1. Une prévision est faite du flux des revenus futurs pendant la période de propriété du bien ;
• 2. La valeur du bien à évaluer est calculée à la fin de la période de propriété, c'est-à-dire le coût de la vente proposée (réversion), même si en réalité aucune vente n'est prévue ;
• 3. Le taux d'actualisation du bien immobilier évalué sur le marché existant est dérivé ;
• 4. La valeur future des revenus pendant la période de détention et le coût de réversion projeté sont réduits à la valeur actuelle.

Ainsi, la valeur des biens immobiliers est égale à la valeur actuelle du flux de revenus périodique et à la valeur actuelle de la réversion.

Technologie d'application de l'approche de marché (comparative)

L'approche comparative est réalisée :

• - méthode de comparaison des ventes ;
• - par la méthode du multiplicateur de loyer brut.

Méthode de comparaison des ventes. Cette méthode est basée sur la comparaison et l'analyse des données sur la vente de propriétés similaires, généralement au cours des 3 à 6 derniers mois. Le principe fondamental de la méthode de vente comparative est le principe de substitution, selon lequel s'il existe plusieurs biens immobiliers sur le marché, un investisseur rationnel ne paiera pas pour un bien donné plus que le coût d'un bien immobilier d'utilité similaire.

La méthode de comparaison des ventes comprend plusieurs étapes :

1. Sélection d'objets immobiliers - analogues. Pour une évaluation plus objective, une analyse d'au moins 3 à 5 ventes comparables est requise ;

La comparaison et la comparaison de l'objet évalué avec des objets analogues s'effectuent selon deux volets :

• - par unités de comparaison (prix pour 1 hectare, 1 m², 1 lot, etc.) ;
• - par des éléments de comparaison ;

Les éléments de comparaison pour l’immobilier sont :

• - les droits de propriété transférés ;
• - les conditions de dénonciation de la transaction ;
• - les conditions de vente ;
• - l'heure de la vente ;
• - emplacement;
• - caractéristiques physiques (dimensions, éléments structurels, apparence etc.);
• 2. Évaluation des ajustements par élément et calcul de l'unité de comparaison ajustée.

Les modifications sont des ajustements qui sont apportés au prix de vente d'un objet analogique lors de l'adaptation de ses caractéristiques moussantes aux caractéristiques de l'objet évalué.

La base pour effectuer des ajustements est le prix de vente du bien comparable. Si un élément de la vente comparable est de qualité supérieure au même élément de l'objet à évaluer, alors un ajustement négatif est effectué, mais s'il est inférieur, alors un ajustement positif est effectué.

En fonction du rapport avec le prix de l'unité de comparaison, les modifications sont divisées en :

• - intérêt;
• - monétaire (monétaire relatif), (monétaire absolu).

Les ajustements en pourcentage sont effectués en multipliant la force de la garantie ou de l'unité de comparaison par le montant de l'ajustement en pourcentage. La valeur actuelle de l'analogue, compte tenu de l'ajustement en pourcentage, est la suivante :

V a = (unité V * unité K) * P pr. = (unité V * unité P pr.) * unité K, (2)

où V a est la valeur actuelle de l'ensemble de l'analogue, en tenant compte de la modification ;

V a est le coût d'une unité de comparaison ;

Unités K - nombre d'unités de comparaison ;

P pr. - la valeur de l'ajustement en pourcentage.

Ajustements monétaires. Les ajustements monétaires absolus sont appliqués à un certain montant du coût de l'objet entier, tandis que les ajustements relatifs sont appliqués à une seule unité de comparaison.

La valeur actuelle de l'analogue, compte tenu de l'ajustement monétaire absolu, est la suivante :

V a = (unités V * unités K) + P ad., (3)

où P ad est la valeur de l'ajustement monétaire absolu, et les notations restantes correspondent aux notations de la formule précédente.

Compte tenu de l'ajustement monétaire relatif, la valeur actuelle de l'analogue est calculée comme suit :

Unité V = (Unité V + unité K) + (P od * . K ed) = (Unité V + P od) * Unité K, (4)

où P d est la valeur de l'ajustement monétaire relatif, et les désignations restantes sont identiques à celles de la formule précédente.

3. Calcul du coût de l'ensemble du bien en multipliant le coût de l'unité de comparaison par la superficie du bien.

Méthode du multiplicateur de loyer brut

Le multiplicateur de loyer brut est le rapport entre le prix de vente et le revenu brut potentiel ou réel. Étapes de la méthode :

• 1. Les revenus locatifs du marché provenant du bien évalué sont déterminés ;
• 2. Le multiplicateur de revenu brut est calculé sur la base des transactions récentes sur le marché. La coordination des multiplicateurs pour des objets immobiliers comparables s'effectue en faisant la moyenne des valeurs obtenues ;
• 3. Le prix de vente probable de l'objet valorisé est déterminé en multipliant les revenus locatifs marchands de l'objet valorisé par le multiplicateur brut du loyer :

V=D r * VRM = D r * S an PVD a, (5)

où V est le prix de vente probable du bien évalué :

D r - revenus locatifs du bien évalué

GRM - multiplicateur de loyer brut ;

С an - prix de vente de l'analogue comparable ;

PVD a - revenu brut potentiel de l'analogue.

Technologie d'application de l'approche locative. Cette approche comprend plusieurs étapes :

• 1. La valeur du terrain sur lequel se trouve le bâtiment ou la structure est déterminée ;
• 2. Le coût de remplacement ou valeur de remplacement est évalué à la date d'évaluation réelle.

Le coût de remplacement désigne le coût de construction, aux prix en vigueur à la date réelle d'évaluation, d'une copie exacte du bien à évaluer à partir des mêmes matériaux de construction, soumis aux mêmes normes de construction, selon le même projet que l'objet à évaluer. .

Le coût de remplacement désigne le coût de construction aux prix en vigueur à la date effective d'évaluation d'un objet avec une utilité égale à l'utilité de l'objet évalué, mais utilisant de nouveaux matériaux conformément aux normes, conception, aménagement en vigueur. Ainsi, dans un cas, cela signifie la reproduction d'une copie exacte de l'objet d'évaluation et dans l'autre, son remplacement par un substitut approprié.

Le coût total estimé de la construction comprend :

• - les coûts directs (coût des matériaux, déductions pour amortissement, salaires des ouvriers du bâtiment, etc.) ;
• - les coûts indirects (frais de paiement des services professionnels des architectes, ingénieurs concepteurs, comptables et avocats pour services de conseil payer les licences, etc.) ;
• - les revenus d'entreprise.

Le revenu d'entreprise est le montant qu'un investisseur envisage de recevoir au-delà des coûts de mise en œuvre d'un projet, en tenant compte du risque et du rendement d'objets comparables. Compte tenu des pratiques de calcul globales, le revenu d'entreprise est déterminé à 15 % des coûts de construction.

Coût de construction + Revenu d'entreprise = Coût total de construction.

3. Tous les types d'usure des bâtiments et des structures sont calculés en tenant compte de leur vieillissement physique, fonctionnel, technique et économique.

Le vieillissement physique est la perte de valeur d’une propriété causée par l’usure, la détérioration, les coûts d’entretien et d’autres facteurs physiques qui nuisent à la durée de vie et à l’utilité de la propriété.

L'obsolescence fonctionnelle est la perte de valeur d'un bien associée à son incapacité à remplir adéquatement les fonctions pour lesquelles il est destiné. L'obsolescence fonctionnelle est une propriété interne de la propriété et est associée à des facteurs tels que des défauts structurels et autres inhérents à la création de la propriété, des coûts d'exploitation excessifs, etc.

L'obsolescence économique est une perte de valeur d'un actif causée par des facteurs externes, tels que des changements économiques, une diminution de la demande de produits, une concurrence accrue, etc.

• 4. La valeur résiduelle des bâtiments et des ouvrages est déterminée comme la différence entre le coût de reproduction (coût de restauration ou coût de remplacement) et l'amortissement total ;
• 5. Le coût total de la propriété est calculé en ajoutant le coût du terrain à la valeur résiduelle du bâtiment et des structures.

au tarif : "Évaluation d'entreprise"

sur le sujet : « ÉVALUATION D'AFFAIRES UTILISANT UNE APPROCHE DE COÛT. METHODE DE CALCUL DE LA VALEUR DE L'ACTIF NET"

Introduction

Lors de la vente d'une entreprise, il est nécessaire d'évaluer objectivement sa capacité à augmenter sa valeur, à être rentable, c'est-à-dire apporter des revenus au propriétaire. Ceux. il est nécessaire de calculer la valeur marchande de l'entreprise - le prix le plus probable de l'entreprise auquel elle sera vendue.

Le calcul de la valeur marchande d'une entreprise peut être effectué selon trois approches fondamentalement différentes : l'approche par les revenus, l'approche par le marché (comparative) et l'approche par le coût (propriété).

Ce travail de cours utilise une approche d'évaluation par les coûts, dont la pertinence est principalement due à la disponibilité, en règle générale, d'informations initiales fiables pour le calcul, ainsi qu'à l'utilisation de méthodes traditionnelles de l'économie nationale pour évaluer la valeur d'un entreprise, sur la base d'une analyse de la valeur des biens de l'entreprise et de ses dettes.

L'absence de conditions nécessaires à l'utilisation des approches de revenu et de marché justifie l'utilisation d'une approche de valorisation par les coûts. Le recours à l'approche de marché est limité par le manque d'informations sur la vente des entreprises existantes, ce qui ne permet pas d'utiliser la méthode transactionnelle. Un marché boursier « faible » limite la possibilité d’utiliser la méthode du marché des capitaux. Et le manque d'informations de marché sur les activités financières et économiques d'entreprises similaires à celle évaluée exclut la possibilité d'utiliser la méthode des multiplicateurs de valorisation.

Manque d’informations de marché nécessaires et suffisantes sur les taux de capitalisation et d’actualisation des revenus. Limite le recours aux méthodes d’approche par résultat (méthode de capitalisation et méthode d’actualisation des flux de trésorerie)

Principal cible de ce cours – évaluer l’entreprise en déterminant sa valeur marchande pour la période en cours.

Pour atteindre cet objectif, sont définis : tâches :

· Étudier les aspects théoriques de l'évaluation d'entreprise en utilisant les approches du revenu, de la propriété et du marché.

· Identifier les aspects positifs et négatifs de l'utilisation de l'approche immobilière pour l'évaluation d'entreprise.

· Identifier les caractéristiques de l'application de cette approche à la fois dans les conditions modernes du marché et dans l'entreprise.

Objet La recherche dans ce cours porte sur l'utilisation d'une approche de coût pour l'évaluation d'entreprise.

Sujet L'étude est l'application d'une méthode de calcul de la valeur de l'actif net d'une entreprise.

Chapitre 1. Aspects théoriques de l'approche immobilière de l'évaluation d'entreprise

1.1. L'essence et le champ d'application de l'approche immobilière

L'approche immobilière (coût) de l'évaluation d'entreprise considère la valeur de l'entreprise du point de vue des coûts encourus. En règle générale, la valeur comptable des actifs et des passifs d'une entreprise en raison de l'inflation, des changements dans les conditions du marché et des méthodes comptables utilisées ne correspond pas à la valeur de marché. En conséquence, l'évaluateur est confronté à la tâche d'ajuster le bilan de l'entreprise. Pour ce faire, la valeur marchande raisonnable de chaque actif du bilan est d'abord évaluée séparément, puis la valeur actuelle du passif est déterminée et enfin, la valeur actuelle de tous ses passifs est soustraite de la valeur marchande raisonnable de l'actif total de l'entreprise. Le résultat montre la valeur estimée des capitaux propres de l'entreprise.

Capitaux propres = Actif - Passif.

La principale caractéristique de l'approche coût est une évaluation élément par élément, c'est-à-dire que l'ensemble immobilier évalué est divisé en ses parties constitutives, chaque partie est évaluée, puis la valeur de l'ensemble immobilier est obtenue en additionnant les les coûts de ses pièces.

La formule de base de l’approche propriété (coût) est la suivante : Capitaux propres = Actif – Passif.

Cette approche est représentée par deux méthodes principales :

Champ d'application

L’approche de valorisation basée sur les coûts est la plus appropriée :

Lors de l'évaluation des installations gouvernementales ;

Lors du calcul de la valeur des biens destinés à un usage particulier (sans générer de revenus), il s'agit des écoles, des hôpitaux, des bureaux de poste, des équipements culturels, des gares, etc.

Lors de la réévaluation des immobilisations à des fins comptables ;

méthode de la valeur de liquidation.

Lors de la vente d'un bien immobilier aux enchères publiques.

1.2. Avantages et inconvénients de l'approche immobilière

Avantages :

· basé sur une évaluation des actifs existants, c'est-à-dire sur une base objective ;

· lors de l'évaluation de composants individuels d'actifs, les trois approches d'évaluation peuvent être utilisées : le revenu, le coût et le marché.

Défauts:

· statique, c'est-à-dire ne prend pas en compte les perspectives de développement commercial ;

· ne prend pas en compte les principaux indicateurs financiers et économiques de l'activité de l'entreprise évaluée.

1.3. Les principales étapes du calcul de la valeur d'une entreprise selon la méthode de l'actif net

La méthode de calcul de la valeur liquidative comprend plusieurs étapes :

1. Les biens immobiliers de l'entreprise sont évalués à une valeur marchande raisonnable.

2. La valeur marchande raisonnable des machines et équipements est déterminée.

3. Les actifs incorporels sont identifiés et évalués.

4. La valeur marchande des investissements financiers, tant à long terme qu'à court terme, est déterminée.

5. Les stocks sont convertis à la valeur actuelle.

6. Les comptes clients sont évalués.

7. Les dépenses futures sont estimées.

8. Les passifs de l'entreprise sont convertis en valeur actuelle.

Lors de l'évaluation fiscale et des assurances lors du partage judiciaire des biens ;

1.4 Évaluation des biens immobiliers de l’entreprise à une valeur marchande raisonnable.

9. La valeur des capitaux propres est déterminée en soustrayant la valeur actuelle de tous les passifs de la valeur marchande raisonnable du montant des actifs.

1.4.1. Application de l’approche revenu

L’approche revenu de l’évaluation immobilière comprend deux méthodes :

Méthode de capitalisation des revenus ;

Méthode des flux de trésorerie actualisés.

La capitalisation des revenus est un ensemble de méthodes et de techniques qui permettent d'évaluer la valeur d'un objet en fonction de son potentiel à générer des revenus. La méthode de capitalisation des revenus est utilisée pour valoriser un bien immobilier qui génère des revenus pour le propriétaire. Les revenus de possession d'un bien immobilier peuvent par exemple représenter les revenus actuels et futurs de sa location, les revenus d'une éventuelle augmentation de la valeur d'un bien immobilier lors de sa vente future. Le résultat de cette méthode comprend à la fois le coût des bâtiments, des structures et le coût du terrain.

Le résultat opérationnel net est choisi comme indicateur décrivant les résultats futurs. Il représente la valeur stable calculée du revenu net annuel attendu provenant de la propriété en question après déduction de toutes les dépenses d'exploitation et réserves, mais avant le service de la dette hypothécaire, le cas échéant, et en tenant compte des charges d'amortissement. Le résultat opérationnel net repose sur l'hypothèse que l'immeuble sera loué aux loyers du marché et sur l'hypothèse que ces revenus sont projetés sur une année représentative.

La valeur d'un bien immobilier est calculée à l'aide de la formule :

C = VNI / Taux de capitalisation,

Où C est la valeur actuelle de la propriété ;

NOR – résultat opérationnel net ;

SC – taux de capitalisation.

Le calcul du résultat net d’exploitation commence par le calcul du revenu potentiel brut (GPI), qui correspond au loyer total attendu du marché. Et les autres revenus de ces derniers avant la date d'évaluation de l'année. Le calcul de la PPV nécessite que l’expert connaisse le marché locatif auquel appartient le bien évalué. En règle générale, le tarif de location dépend de la localisation du bien, de son état physique, de la disponibilité des communications, de la durée du bail, etc.

Le revenu brut potentiel est le revenu qui peut être tiré d'un bien immobilier utilisé à 100 % sans tenir compte de toutes les pertes et dépenses. Le PPV dépend de la superficie du bien évalué et du taux de location établi et est calculé à l'aide de la formule :

PVD = P * Ca, Où

P - surface à louer,

L'évaluation des biens immobiliers d'une entreprise peut être donnée selon trois approches : revenu, comparative (marché) et coût.

Ca - tarif de location par mètre carré.

Cependant, le VPD calculé peut être modifié en raison de l'inoccupation (sous-utilisation) du bien immobilier ou d'un déficit de perception des loyers. C'est-à-dire que les pertes estimées dues à la sous-utilisation de la propriété et les pertes lors du recouvrement des paiements sont évaluées. Réduire la pression de l'air du montant des pertes donne revenu brut réel(DVD), qui est déterminé par la formule :

DVD = PVD - Pertes .

Pour obtenir le NOR, une analyse des coûts est réalisée. Les dépenses du propriétaire sont les coûts permanents associés à la possession et à l'exploitation d'une propriété. Les dépenses périodiques destinées à assurer le fonctionnement normal de l'établissement et la reproduction des revenus sont appelées dépenses de fonctionnement (entretien).