Lo que corresponde a la definición de valor de liquidación. Calcular el valor de un activo contable. Cálculo del valor de liquidación en condiciones de crisis.

El valor de liquidación es el valor de todos los activos que pueden venderse en caso de quiebra de la empresa.

La venta de activos se realiza con el fin de pagar, total o parcialmente, todas las obligaciones con los acreedores.

Normalmente, una posible quiebra se conoce mucho antes de que se tome esta decisión y comiencen todos los trámites necesarios, por lo que los empresarios logran vender parte de sus activos a más precios favorables y liquidar parte de las obligaciones.

Estimación del valor de liquidación.

Fórmula de cálculo de costos No. 1

Hay dos formas de calcular el valor de liquidación. En el caso de que la empresa deje de obtener beneficios y en el caso de que continúe obteniendo beneficios.

La fórmula para calcular el valor de liquidación es bastante sencilla:

(Precio/ganancias) o como suele escribirse en los libros de texto (P/E).

Para los cálculos se toman datos del trimestre de funcionamiento de la empresa y estos datos deben ser fiables. En algunos casos, se introducen factores de corrección adicionales. Hay que tener en cuenta que el valor de liquidación exacto sólo se puede conocer después de que la empresa se declara en quiebra y su propiedad pasa a ser subastada.

Es decir, calcula la cantidad probable que podría recibir si los activos se vendieran en un momento determinado.

Por lo tanto, se suele utilizar la siguiente fórmula para calcular el valor de liquidación:

Sp = R f × (1 – K p) × (1 – K v).

Dónde sp– valor de liquidación;
Rusia– capitalización de mercado, que se expresa en valores absolutos;
kv Y kp– el aumento y la disminución de los activos, respectivamente, dependen de la situación y del tiempo necesario para la reorganización o liquidación de la empresa.

Fórmula para calcular el costo No. 2.

El segundo método para calcular el valor de liquidación implica que la empresa continúa obteniendo ganancias y, por lo tanto, al calcular este hecho debe tenerse en cuenta. En este caso se determina el monto de las obligaciones de deuda, ya que sin él es imposible determinar el valor real de los activos.

El valor de liquidación en este caso se determina de forma muy sencilla: Restamos la deuda de la empresa del valor total del inmueble. En este caso, al calcular el valor de liquidación no se utilizan coeficientes auxiliares, pero se deben tener en cuenta los tipos de interés de los préstamos.

Para calcular la deuda acumulada, utilice la fórmula de cálculo de intereses:

FV=P(1+n)k– para una apuesta compleja;

FV=P(1+nk)– por simple;

Dónde F.V.– el importe de la deuda con intereses;
norte– tipo de interés;
k- período;
PAG– importe de las cuentas por pagar.

Al determinar las cuentas por pagar, también se deben tener en cuenta las deudas pagadas. Si hay una deuda vencida, se debe incluir en el monto final junto con sanciones y multas.

¿Cuándo se debe aclarar y ajustar la información del balance?

El proceso de liquidación de una empresa lleva mucho tiempo. Como resultado, con base en los trámites realizados, se elabora un balance de liquidación.

El objeto del balance de liquidación es:

1. Demostración incurrida por la empresa. pérdidas durante la liquidación o reorganización
2. Acreedores aseguradores y relevante organismos gubernamentales información confiable sobre condición económica empresas.

Como regla general, antes del balance final de liquidación, primero se presentan los balances intermedios. En ellos, los datos sobre el estado de los pasivos y activos se ajustan durante todo el período que dura la liquidación de la empresa.

Antes de presentar el saldo de liquidación a oficina de impuestos, es necesario realizar entradas y ajustes apropiados.

Deberá indicar:

1. Todos los costos y pérdidas. pérdidas incurridas durante la liquidación de bienes;
2. Ingresos recibidos de la venta de activos;
3. La información se registra en el balance. sobre la situación financiera de la empresa, sus propiedades y pasivos en el momento de la liquidación del balance.

Luego, el saldo es aprobado por los fundadores o participantes de la junta de competencia. Una vez que finalmente se recibe la decisión de liquidar la empresa, es decir, la empresa será eliminada del registro estatal de personas jurídicas, el balance final se presenta a la oficina de impuestos.

La esencia principal del concepto.

La esencia del valor de liquidación de los activos es que que estos activos son la garantía de la empresa. Contra estos activos obtiene un préstamo bancario y, en caso de quiebra, liquida todas sus obligaciones con el mismo inmueble. Es decir, si una empresa no obtiene beneficios y está al borde de la quiebra, sus activos se convierten automáticamente en pasivos.

Es importante considerar que los bancos suelen emitir préstamos basándose en el valor de liquidación, y el valor de liquidación se calcula en función del valor de mercado. Esto se debe a que cuando los activos se venden en caso de quiebra, su precio será significativamente menor que su costo original.

Ya que en este caso los activos se venderán bajo el martillo, a menudo de forma apresurada y con grandes pérdidas. Por tanto, los prestamistas buscan seguros.

Definición económica del concepto.

La definición económica del concepto es que valor de rescate Adquiere importancia cuando existe la necesidad de vender la propiedad de una empresa en poco tiempo. Pero esto no siempre está asociado a la quiebra de la empresa.

Muy a menudo este concepto también se refiere a la venta de equipos obsoletos o innecesarios. Los ingresos se utilizan para liquidar obligaciones con los acreedores. El resto se puede utilizar para pagar dividendos o invertir en otros activos.

En la economía global, el concepto de “valor de liquidación” tiene una clara conexión con la probabilidad de quiebra.

La esencia de este enfoque es simple: en cualquier caso, tarde o temprano, la empresa será declarada en quiebra y todos los bienes serán vendidos. En este caso, existen dos enfoques para la venta de activos: liquidación urgente y liquidación ordenada.

Una liquidación rápida ocurre cuando los acreedores exigen el reembolso inmediato de todas las obligaciones. Los motivos de tales reclamaciones pueden variar, pero es común que en tales casos los activos se vendan a un valor reducido. Se organizan ventas y subastas.

Una liquidación ordenada se produce dentro de un plazo razonable. En este caso, el valor de liquidación puede ser lo más cercano posible al valor de mercado.

Normalmente, dicha liquidación se produce en dos casos:

1. Después de pagar todas las deudas;
2. En los casos en que la probable quiebra se conozca de antemano, antes del inicio del procedimiento de liquidación de la empresa.

Activos y pasivos contables

Como usted sabe, todas las transacciones, incluida la venta de propiedades al valor de liquidación, deben documentarse en los estados financieros de la empresa. Todos los fondos de la empresa se dividen en activos, es decir, sobre bienes y obligaciones, las fuentes de formación de esta propiedad.

Debido a que la estructura de capital no depende de decisiones tomadas En cuanto a la política de inversión, la organización no puede cambiar el valor de mercado de sus activos. Su valor no depende del estado de las obligaciones de la empresa.

Por lo tanto, al identificar el valor de liquidación, los economistas suelen prestar más atención a los activos del balance. Después de todo, es a través de ellos que se pagarán las obligaciones con los acreedores.

Enfoques occidentales para identificar el valor de liquidación

EN países occidentales El enfoque para identificar el valor de liquidación difiere significativamente del ruso. Esta diferencia, en última instancia, determina toda la política de los empresarios occidentales en cuanto a la identificación del valor de liquidación de una empresa.

Se cree que después de la venta de los activos y el pago de todos los pasivos existentes, la propiedad deja de valorarse a su valor de liquidación y comienza a valorarse a su valor de mercado. El resto de la propiedad se vende y los fondos recibidos se distribuyen entre los accionistas.

El valor de liquidación es el valor máximo posible al que, en caso de liquidación rápida, se puede vender la empresa.

Dado que las ventas siempre se realizarán en poco tiempo, el precio siempre será inferior al precio nominal. Hay opciones cuando una empresa se vende a un precio más bajo, pero esto debe considerarse como una deficiencia del sistema de gestión. ¡Querido lector! Nuestros artículos hablan de soluciones típicas. cuestiones legales

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¿En qué casos surge el valor de liquidación?

Esto está influenciado por diversas circunstancias y la estructura de la propia empresa; el tamaño del valor de liquidación debe conocerse en caso de quiebra de la organización o durante una venta de emergencia. El procedimiento para determinar el valor de liquidación lo llevan a cabo peritos privados o empresas especializadas.

Un punto importante en el surgimiento del valor de liquidación es la presencia de circunstancias imprevistas que afecten a la organización o al mercado.

1. El valor de liquidación no sólo se determina en caso de quiebra, sino que también puede utilizarse como medida cautelar.. Como regla general, el prestamista necesita conocer el monto del valor de liquidación, ya que a través de él podrá justificar el umbral más bajo posible para el valor de la propiedad en garantía. En este caso, la garantía es una garantía del prestamista, que siempre será posible realizar. El valor en cuestión se considera valor de liquidación porque tiene todas las características que le caracterizan: tiempo limitado para la venta y venta forzosa de activos.
2. Liquidación de una organización.. Con este desarrollo de los acontecimientos, el período durante el cual se deben vender los activos está determinado por límites estrictos. Además, es necesario desarrollar un estricto plan de acción, cuyo objetivo prioritario sea la venta de los activos de la empresa y el cumplimiento de las obligaciones de deuda. El momento de la venta de activos durante un procedimiento concursal varía, depende en gran medida de la situación y condiciones en las que se encuentra la empresa. Un punto importante es qué versión de la decisión de liquidación se tomó.– voluntaria o forzada. Si la liquidación es voluntaria, entonces la posibilidad de vender los activos de la empresa y el momento de su venta no tienen un marco muy estricto. En la opción de liquidación forzosa, el tiempo de venta de activos está estrictamente regulado.
3. Venta acelerada de otros activos. Dado que el plazo para la venta de los activos de la organización es muy corto, existe la correspondiente necesidad de establecer el valor de liquidación.

Especies

Hay 3 tipos de valor de rescate.

1. Reciclaje. Con esta opción, el valor de la empresa será negativo, ya que los activos de la organización no se venderán, sino que se amortizarán o destruirán. Después de esto, en el espacio “despejado” se construirá una nueva empresa, cuya eficiencia económica será mejor que la anterior. El valor negativo de una organización se basa en el hecho de que tanto la cancelación como la venta de la propiedad de la empresa requerirán ciertos costos financieros.
2. Liquidación. La tesis subyacente aquí es que la venta de los activos de una organización requiere sin duda un determinado período de tiempo para obtener los mayores ingresos tras su venta.
3. Forzado. En este escenario, la propiedad de la organización se vende en el tiempo más corto, muy a menudo todos a la vez y dentro de una misma subasta.

como calcular

La fórmula más utilizada para determinar el valor de rescate es:

Con líquido = Sryn* (1 – Para eliminar), donde:

C líquido – valor de liquidación de la propiedad;

Mercado C – valor de mercado objetivo (en la fórmula presentada este es el indicador más preciso);

K out – coeficiente de ajuste, tiene en cuenta el hecho de la venta forzosa. Este coeficiente varía de cero a uno.

Factores que influyen en el valor de liquidación

1. Tiempo asignado para la implementación el llamado período de exposición. El costo de la organización depende directamente del plazo asignado para la implementación. Es simple: plazos cortos y bajo costo. Los plazos de implementación se determinan teniendo en cuenta muchos factores, los más determinantes son la demanda y el tipo de empresa.
2. estado de la empresa en general en su segmento de mercado y condiciones económicas en un área específica.
3. Nivel de atractivo para compradores potenciales, lo que depende directamente del nivel de equipamiento de la empresa y del estado de los medios de producción.
4. También hay que tener en cuenta aspectos subjetivos.

Casos en los que es necesaria la valoración pericial:

1. Quiebra o la posibilidad real de su ocurrencia.
2. Situación en la que los ingresos de la empresa serán menores que sus ingresos por ventas. Aquí también podemos hablar de momentos con cambios bruscos en las condiciones del mercado, cuando el proceso de producción se vuelve demasiado caro.

No es necesario que la empresa, una vez calculado el valor de liquidación, sea posteriormente vendida. Esto puede considerarse como una medida de precaución en caso de circunstancias imprevistas.

Calificación

Se utilizan dos métodos: indirecto y directo. La elección de la metodología está influenciada por el tipo de organización, pero los resultados tendrán diferencias insignificantes cuando se calculen utilizando diferentes métodos.

1. Análisis comparativo las principales características de la empresa son la base para el cálculo directo. Inicialmente se analiza el volumen de ventas de la empresa y sus empresas competidoras. A continuación, se evalúan los principales indicadores de producción y luego, con base en los resultados obtenidos, se llega a una conclusión sobre el costo óptimo. La desventaja es que este método no presta suficiente atención a los plazos de implementación. Sin embargo, basándose en sus resultados, se puede juzgar en qué medida el valor de liquidación es inferior al valor medio del mercado para una organización similar.
2. método indirecto Consiste en calcular el valor de liquidación con base en el precio de mercado. Inicialmente, se calcula el precio nominal, luego el monto del descuento asociado con el período de ventas se calcula por separado. La principal dificultad para implementar esta técnica es determinar el tamaño del descuento, ya que está influenciado por varios factores, incluidos los subjetivos. A partir de datos estadísticos, sobre mercado interno en Rusia tamaño mediano Los descuentos oscilan entre el 20 y el 50 por ciento. Los expertos suelen utilizar el método indirecto, ya que es necesario determinar claramente las tendencias predominantes en el mercado para poder calcular un precio de venta forzoso adecuado.

¿Qué dificultades pueden surgir a la hora de evaluar el valor de liquidación?

En realidad, con un desarrollo económico estable, la producción se vende a valor de mercado. Durante una crisis económica, el proceso de ventas se verá influenciado por factores relacionados que reducen significativamente el costo.

La dificultad es que durante una crisis es muy difícil obtener indicadores objetivos y fiables para los cálculos. Es por ello que en situaciones de inestabilidad económica utilizan un método indirecto.

La precisión de la determinación del valor de liquidación depende directamente de la profesionalidad de los tasadores.

Liquidación y valor de mercado

El valor de mercado es el precio más realista al que se pueden vender propiedades y activos en un período de tiempo limitado.

El tamaño del valor de mercado está influenciado por muchos aspectos, desde la infraestructura hasta el tipo de objeto en sí. Sólo un especialista cualificado puede determinar el precio de mercado con la mayor precisión posible.

A menudo, los vendedores que participan en la venta de propiedades indican precios que difieren de los precios medios del mercado. Es posible que el vendedor, queriendo reducir el tiempo de venta, fije un precio por debajo del precio de mercado, entonces ya se considerará liquidación. Es decir, podemos decir que el valor de liquidación es el precio que el vendedor se verá obligado a pactar si el momento de la venta es estrictamente limitado y existe una necesidad urgente de vender activos y propiedades.

Hoy la crisis actual tiene un impacto tangible que nos obliga a realizar ajustes importantes en el proceso de determinación del valor de liquidación de los activos. Es por ello que lo más recomendable es utilizar todos los métodos existentes en el proceso de cálculo del valor de liquidación, ya que esto permitirá obtener el resultado más preciso y eficaz.

Valor de liquidación - Se trata de una valoración de una propiedad o activos de una empresa en forma monetaria, cuando se venden en el mercado en un corto período de tiempo, con una necesidad urgente de generar ingresos.

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Esta es la cantidad que el vendedor debe aceptar, ya que debido al tiempo limitado de la transacción, no es posible familiarizar a todos los compradores potenciales con la propiedad que se vende.

El precio de reorganización de una empresa puede determinarse a partir de cualquier propiedad que posea la empresa. Para hacer esto, utilice el balance de la empresa para el último período del informe. Cada sección de activos y pasivos se examina en detalle, definiendo los activos en uso, las cuentas por cobrar y por pagar, así como el monto de las obligaciones que deben pagarse con el producto de la venta.

La propiedad de la empresa incluye:

1. Activos fijos. Se trata de bienes inmuebles, equipos, automóviles y otras propiedades, más caras que 10.000 rublos y con una vida útil de más de 1 año.
2. Valores, letras. Al poseerlos, la empresa obtiene beneficios, pero su venta también puede generar ingresos importantes. Podrían ser acciones de otra empresa o bonos.
3. Activos intangibles. Estos son objetos que no tienen aptitud fisica. Estos incluyen licencias, patentes, derechos de autor, propiedad intelectual etc.
4. Productos para la producción.
5. Productos terminados en almacenes.
6. Materiales en la despensa.

La determinación del precio de liquidación de todas estas partidas del balance es necesaria en varios casos, pero en cualquiera de ellos hablamos de una operación a plazo en un plazo de tiempo limitado, con el fin de generar ingresos.

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El uso de este concepto es necesario en varios casos:

1. Liquidación de la organización.
2. Venta de inmuebles en garantía.
3. Venta de emergencia de toda la propiedad.

La liquidación de una organización se divide en dos tipos:

1. Planificado- cuando una empresa cesa sus actividades por decisión de sus fundadores. Esto sucede, por ejemplo, si se decide reorganizar o reestructurar la empresa. Al mismo tiempo, se elabora un plan para la venta de la propiedad, se determina el monto de la ganancia recibida, en función del desgaste del activo, su relevancia y otros factores. La venta de la propiedad avanza según lo previsto.
2. Forzado- estamos hablando de quiebra entidad legal. En este caso, se evalúan todos los bienes y se determina la denominada masa de quiebra. Luego se vende mediante subastas en el menor tiempo posible.

Al vender una garantía, es necesario utilizar el concepto de precio de liquidación del inmueble para determinar el límite inferior del importe del préstamo o crédito.

Al determinar este tipo de valor, el prestamista puede comprender claramente cuál es la cantidad mínima que podrá recibir por la venta de dicho objeto, en caso de que el prestatario no pague el préstamo.

Si ocurre tal situación, la propiedad se venderá para liquidar obligaciones sobre préstamos y empréstitos.

Si es necesario vender urgentemente toda la propiedad existente, el tiempo suele ser muy limitado. En este caso también se distinguen dos tipos de implementación.

1. Éste, como en el primer caso, puede ser voluntario o forzoso: La venta voluntaria de objetos se produce en el caso de la venta de toda la empresa.
2. Después de esto, continúa sus actividades. Durante una venta forzosa, la propiedad incautada se vende durante un proceso judicial, en caso de impago de impuestos por parte de la empresa u otras violaciones de la ley. El trato se lleva a cabo en

modo acelerado , por la necesidad de saldar urgentemente la deuda resultante, ya que su monto aumenta cada día con el monto de las sanciones y multas..

Pero no importa qué opción se utilice, en cualquier caso, el tiempo para la transacción es muy limitado. La falta de pago de los préstamos genera un aumento de la deuda debido a la adición de multas y cargos por mora al monto principal de la deuda. Por lo tanto, el tiempo durante el cual un prestatario puede recibir dinero por su propiedad juega un papel importante.

papel decisivo

Incidentes legislativos En la legislación moderna no existe una definición inequívoca de valor de liquidación ni casos claros de su aplicación. Así en la Ley N° 119-FZ de 21 de julio de 1997. regulando las reglas del concepto en

Y si su venta se produce mediante negociación, es decir, en un plazo reducido, lo cual es típico de los métodos de venta no de mercado.

Todo esto no se ajusta a la definición de valor de mercado descrita en la Ley N° 135-FZ de 29 de julio de 1998, que establece derechos y obligaciones en materia de valoración. En tal situación, los tasadores en sus actividades no deben utilizar el precio de mercado, sino el precio de la propiedad incautada.

Factores que afectan el valor de rescate

1. Si es necesario calcular el valor de liquidación de la propiedad de una entidad jurídica, no siempre es fácil hacerlo, ya que su tamaño está influenciado por muchos factores: Tiempo.
2. Como regla general, en tales casos, el plazo para vender bienes inmuebles es muy ajustado. Y en un corto período de tiempo, no es tan fácil encontrar un comprador que acepte un trato a un precio aceptable. Por tanto, tenemos que reducir el coste del objeto. La dependencia es muy simple: cuanto menos tiempo tarde en venderse, menores serán los ingresos por la venta de la propiedad. Demanda. Dependiendo de la demanda en tiempo dado
3. Para un tipo específico de propiedad depende el precio máximo al que se puede vender. Si la demanda es alta, la venta se realizará lo antes posible y el vendedor recibirá el máximo beneficio. Atractivo.
4. Cuanto más interesado esté el comprador en adquirir la empresa, más rentable será el trato. Aquí mucho depende del estado de los activos fijos, de su desgaste y del nivel de personal de la empresa en su conjunto.Ámbito de actividad.
5. Mucho depende del tipo de actividad a la que se dedique la entidad jurídica y de cuán competitiva y económicamente rentable sea. Si una empresa ocupa un determinado nicho en el segmento de mercado y el producto o servicio que vende tiene demanda, los ingresos por su propiedad aumentan significativamente. Fuerza mayor.

Es necesario tener en cuenta otras circunstancias independientes que, si surgen, pueden tener un impacto significativo en el monto del producto de la transacción.

Métodos para estimar el valor de liquidación.
Hemos entendido un poco la definición, ahora vale la pena considerar cómo evaluar la propiedad y qué métodos existen para ello. Hay dos métodos principales de evaluación: directo e indirecto.

El método de cálculo directo se basa en la comparación con un análogo y puede realizarse visualmente o mediante análisis estadístico.

El método indirecto consiste en calcular el valor teniendo en cuenta el valor de mercado.

Incluye tres pasos:

1. Determinación del precio de mercado del objeto.
2. Cálculo del descuento surgido por la urgencia de la transacción.
3. Cálculo directo del precio de liquidación.

Y para calcular el valor de un objeto tras su liquidación, se calcula la diferencia entre el producto de su venta y los costos asociados con su implementación.

Pero al mismo tiempo, es mejor buscar ayuda de tasadores calificados, ya que tienen amplia experiencia e información, para dar una evaluación más precisa del producto de la transacción.

Evaluación de liquidación, qué dificultades pueden surgir.

A veces, cuando una empresa colapsa, resulta bastante difícil determinar cuánto valen sus activos. ¿Qué problemas podría encontrar? La principal dificultad en las transacciones inmobiliarias, a la hora de eliminar la persona jurídica, es el tiempo limitado para la venta. El registro de una transacción y la transferencia de propiedad no es un proceso sencillo ni rápido. Y para encajar

plazos establecidos
, y para ello tenemos que recurrir a la reducción de precios.

Otra dificultad es que el círculo de compradores potenciales se reduce significativamente y no todos pueden familiarizarse con los términos de la transacción. Esto, nuevamente, se debe a la fugacidad de la transacción;

Además, en una situación económica inestable, puede ser necesario reducir el monto recibido por los bienes inmuebles debido a una disminución en la solvencia de los compradores. Estimación del valor de liquidación en condiciones de crisis.

Una situación económica inestable afecta todos los aspectos de la vida de las personas y de las actividades empresariales. También influye significativamente en la determinación del valor de los activos durante la reorganización de la organización. Uno de los signos de inestabilidad en la economía es la liberación de empleos. Todas las industrias y áreas de negocio sufren al mismo tiempo, perdiendo beneficios, y algunas no pueden soportar esta situación en absoluto. Pero esta situación también tiene aspectos positivos. Los inmuebles son cada vez más baratos y puedes empezar a comprarlos o invertir dinero en ellos. Para esto necesitas

Aquí es donde se utiliza el valor de liquidación, es decir, es el precio de mercado, teniendo en cuenta un descuento de diversos factores que influyen en él a la baja. A medida que avanza la crisis, todos estos factores cobran mayor relevancia debido a la inestabilidad en el ámbito económico y financiero.

La diferencia entre valor de liquidación y valor de mercado.

Antes de comprender las diferencias entre estos tipos de precios, es necesario definir el precio de mercado.

Valor comercial- es la cantidad de dinero que se puede recibir por un objeto en el mercado, en condiciones de competencia abierta, cuando cada una de las partes en la transacción actúa conscientemente, teniendo en cuenta toda la información disponible sobre el objeto y el precio del mismo. El objeto no se ve influenciado por factores extraños y extraordinarios.

Al mismo tiempo, las ventas tienen tiempo suficiente para que un número suficiente de compradores potenciales puedan familiarizarse con los términos de la transacción. Toda la información sobre el tema de la transacción es lo más accesible posible y cada parte puede utilizarla fácilmente. En este caso, el monto de la transacción conviene a ambas partes; para el comprador es el mínimo de los ofrecidos, y para el vendedor, por el contrario, es el máximo.

La ausencia de factores extraordinarios que influyan significa que tanto el vendedor como el comprador actúan en su propio interés, sin ejercer presión.

Por tanto, toda la operación se desarrolla según lo previsto, sin prisas y en un tiempo suficientemente largo. Esta es la principal diferencia entre este tipo de precios.

En esencia, el coste de liquidación es igual al coste de mercado, pero teniendo en cuenta los factores que influyen en él a la baja. Y el factor principal es el plazo dentro del cual se debe completar la venta. Es decir, la tarifa de liquidación se diferencia de la tarifa del mercado en que no está influenciada por factores de terceros y su tamaño se fija de acuerdo con el estado actual del mercado.

¿Cómo se realiza la transición del precio de mercado al precio de liquidación?

Estos dos conceptos de valor existen en paralelo y el precio de liquidación depende directamente del precio de mercado. Cuando se utiliza el método indirecto de valoración inmobiliaria, estos tipos de precios se comparan para el cálculo del precio final. En este caso, se calcula un descuento por la urgencia de la transacción.

Así, la transición se lleva a cabo al evaluar la propiedad de una persona jurídica mediante un método indirecto, teniendo en cuenta varios factores.

El valor de liquidación (en adelante LS) es necesario en muchos casos. Por ejemplo, se requiere su definición al transferir un objeto como garantía en caso de obtener un préstamo; al cerrar una empresa o al financiar una empresa deudora, etc.

La calidad de las decisiones tomadas depende de la exactitud de la determinación de esta evaluación de liquidación.

¿Qué es el “valor de liquidación” y qué afecta su valor?

EN vista general El valor de liquidación es el precio al que se puede vender un activo en el mercado dentro de un plazo estrictamente limitado.

Como regla general, especificado la valoración siempre está por debajo del precio de mercado. Y esto se debe a muchas razones, en particular:

Además de los factores anteriores, el valor del fármaco también está influenciado por el método de evaluación.

Métodos para evaluar drogas.

Hay dos principales opción de evaluación de drogas:

Por tanto, la valoración de este descuento se realiza por medios expertos, y su valor suele oscilar entre el 10 y el 50% e incluso más.

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Especies

El valor de liquidación se divide por tres tipos principales:

• medicamento ordenado (o a largo plazo). Ocurre cuando la venta de activos se produce durante un largo período de tiempo, lo que permite vender la propiedad a un precio realista. Este tipo de valor de liquidación se caracteriza por la estimación más alta. Para los activos difíciles de vender (los más ilíquidos), el plazo previsto para la venta de activos es, por regla general, de 2 años. La tarea principal durante la venta de activos a largo plazo es acercar su valor lo más posible al mercado actual.
  El medicamento solicitado es un valor calculado, calculado a precios actuales menos los costos de venta de la propiedad. Estos son los ingresos que recibe una empresa como resultado. implementación abierta de sus activos durante un período de tiempo. Durante este período, el vendedor tiene la oportunidad de realizar determinadas actividades destinadas a aumentar el atractivo de los activos (por ejemplo, reparaciones, etc.);
• medicación forzada (o de corta duración). Esta venta se caracteriza por una velocidad muy alta, por lo que es imposible obtener el valor real de los activos. La venta de todos los activos suele realizarse simultáneamente, en una sola subasta. El objetivo de una venta tan rápida es obtener fondos para saldar las obligaciones a corto plazo de la empresa o aquellas deudas vencidas.
  LP forzoso representa el producto de la venta abierta e inmediata de la propiedad, reducido por el monto de los gastos asociados con este proceso. Pero el tiempo para vender activos es tan corto que no basta con tomar medidas para aumentar la liquidez de los activos. Esto significa que la valoración será mínima;
• Valor de liquidación de los bienes destruidos. Este nombre es arbitrario, pero refleja con precisión la esencia del proceso: el medicamento se determina para primero cancelar los activos del registro y luego destruirlos, en lugar de venderlos. Como regla general, este procedimiento para liquidar una empresa se utiliza para construir nuevas instalaciones en su lugar, y el efecto económico de dicha construcción es mucho mayor que el de la venta de una empresa liquidada.

¿En qué casos es necesario este cálculo?

Primero que nada, PM requerido en caso:

Procedimiento de evaluación paso a paso

En general, la valoración de medicamentos es la determinación del valor de mercado de un activo y los costos de su liquidación (venta o destrucción).

Vale la pena señalar que el cálculo de los medicamentos no debe basarse en la venta rápida de activos, sino en la máxima extracción de ingresos de su enajenación, lo que permitirá resolver todas las tareas asignadas o la mayoría de ellas.

Fórmula

Esta fórmula para determinar los medicamentos se utiliza con mayor frecuencia, ya que permite acercar esta evaluación lo más posible a su valor de mercado:

Valor de liquidación = Valor de mercado x (1 – Ratio de venta forzosa)

Relación de venta forzada está dentro del rango de 0,1 - 0,5 o del 10 al 50% del valor de mercado de la propiedad.

El valor de este coeficiente se determina por separado, por.

Y eso la afecta influencia de muchos factores:

• calendario de ventas de propiedades;
• tipo y condición de la propiedad;
• valoración de mercado de propiedades similares;
• el estado actual de la economía y otros factores.

Por lo tanto, los expertos creen que el coeficiente especificado debería tener un límite inferior de al menos 0,5, es decir 50%. Además, el cálculo mediante esta fórmula suele complementarse con un indicador de los costes de liquidación, que muestra los ingresos reales de la enajenación de activos.

Matices en la evaluación del valor de liquidación.

Tras la liquidación empresa debido a su quiebra Se debe tener en cuenta lo siguiente:

• la propiedad de una empresa puede evaluarse como un conjunto completo;
• la valoración se puede realizar mediante subasta, en la que la propiedad se vende por separado.

En el primer caso, una venta rápida y rentable se complica por el hecho de que el valor de la empresa en su conjunto es siempre alto, aunque no se corresponda con el valor real de mercado de los activos. Además, al determinar el medicamento en este caso, a menudo se olvidan del valor del negocio: su reputación y su nombre ganado.

Cuando se utiliza el método de subasta para vender la propiedad de una empresa, existe la posibilidad de venderla de manera muy rentable, pero no en en su totalidad. Entonces, inicialmente conviene decidir sobre aquellos activos que están sujetos a enajenación no mediante venta, por ejemplo, mediante desguace, destrucción, etc. Normalmente, estos activos sólo complementan los costos de liquidación de la empresa.

Valoración de liquidación de activos fijos., incluidos los equipos, a menudo depende de su valor residual, que se calcula en función de la vida útil del activo y su precio original. Además, el valor del medicamento está influenciado por muchos otros factores, uno de los cuales es la vida útil, el estado técnico de la instalación y la presencia de análogos más modernos en el mercado. Pero esto no se aplica a los edificios, que se valoran principalmente por su ubicación y el número de propietarios que tienen.

Valor de liquidación de las acciones representa la cantidad que quedará después de la venta de los activos de la empresa, el reembolso de los pasivos de la empresa a su cargo y los pagos de las acciones preferentes. Por lo general, este medicamento sirve sólo como estimación, pero hasta que se produzca la liquidación de la empresa. Entonces el medicamento se vuelve importante para quienes van a comprar este negocio.

Qué es el valor de liquidación y por qué es necesario se describe en el siguiente material de vídeo:

M. Zakharova, O. Yumanova, E. Romanenko; revista " "

María Zakharova,
Especialista Líder del Departamento de Evaluación y Análisis
Olga Yumanova,
Elena Romanenko,
especialista del departamento de evaluación y análisis
LLC "Grupo de apoyo empresarial (GPB)"

1. Económico y aspectos legales valor de liquidación.

Mercado y otros tipos de valor. .

Valor de mercado – El precio más probable al que un determinado objeto de valoración puede ser enajenado por mercado abierto en un entorno competitivo, cuando las partes de una transacción actúan razonablemente, teniendo toda la información necesaria, y el valor del precio de la transacción no se ve afectado por ninguna circunstancia extraordinaria, es decir, cuando:

· una de las partes de la transacción no está obligada a enajenar el objeto de valoración, y la otra parte no está obligada a aceptar la ejecución;

· las partes de la transacción conocen bien el objeto de la transacción y actúan en su propio interés;

· el objeto de valoración se presenta al mercado abierto en la forma oferta publica;

· el precio de la transacción representa una remuneración razonable para el objeto de evaluación y no hubo coerción para completar la transacción en relación con las partes de la transacción por parte de ninguna parte;

· el pago por el objeto de valoración se expresa en forma monetaria.

Es obvio que si se viola alguno de los factores anteriores, surgen otros nuevos tipos de valores en lugar del valor de mercado. Es este hecho el que genera la necesidad de definir claramente en cada situación concreta el tipo de valor que resulta más adecuado.

Entonces, por ejemplo, si existen objetivos específicos para adquirir una propiedad en particular, es necesario determinar no el valor de mercado, sino el valor de la inversión. Por ejemplo, en la situación de adquirir una participación en una empresa de televisión, es difícil hablar de las intenciones típicas del comprador. Los objetivos de dicha adquisición variarán significativamente, desde puramente comerciales (generar ingresos futuros) hasta completamente no económicos (obtener acceso a una audiencia). Y en este caso, partir de la definición de valor de mercado será fundamentalmente incorrecto.

Es legítimo aplicar un razonamiento similar en caso de que otros factores se desvíen de la determinación del valor de mercado. La base para el surgimiento del valor de liquidación considerado en este artículo es la presencia de circunstancias extraordinarias o condicionalmente extraordinarias que conduzcan a una violación de los factores del mercado. Tales circunstancias incluyen el factor del tiempo limitado para la venta y el factor de la venta forzosa.

Casos típicos de aparición del valor de liquidación.

Veamos casos típicos que cuentan con estos factores (Figura 1) y analicemos más de cerca cada una de las situaciones analizadas.

Figura 1: Casos típicos de aparición del valor de liquidación

Tras la liquidación de una empresa. es necesario desarrollar un cronograma claro para la venta de la propiedad y el pago de la deuda de la empresa (y a menudo hay situaciones en las que el monto total de los ingresos por la venta de la propiedad no cubre todas las deudas). Al mismo tiempo, la duración de la exposición (actividades de preventa y la venta misma) es muy limitada debido a la necesidad de liberar activos rápidamente y liquidar deudas. Es la cuestión del tiempo disponible la que juega un papel decisivo en este caso en el importe del coste (en igualdad de condiciones).

A su vez, la duración del plazo está determinada por las condiciones de cada caso concreto de liquidación. Hay que tener en cuenta que la decisión de liquidarse puede ser voluntaria (es decir, se produce una acción planificada) o forzada. Como regla general, el primer caso proporciona una mayor variabilidad en la toma de decisiones y permite desarrollar planes más efectivos para liquidar la empresa.

La liquidación involuntaria en el proceso concursal se lleva a cabo cuando se toma la decisión de abrir un procedimiento concursal con base en los resultados de la administración externa. La masa resultante de la quiebra está sujeta a venta en subasta abierta. Al mismo tiempo, el plazo para vender una propiedad es extremadamente limitado.

Por tanto, es necesario distinguir entre liquidación voluntaria e involuntaria.

La implementación de objetos colaterales en el contexto de este artículo es más bien un concepto hipotético (alejado de la realidad). En este caso, la determinación del valor de liquidación es necesaria para justificar el límite inferior del préstamo, cuya garantía es la propiedad pignorada y no estamos hablando del hecho real de la venta del objeto. Sin embargo, para conceder un préstamo, el prestamista necesita saber a qué precio será posible vender la garantía en poco tiempo si el préstamo no se reembolsa. Este valor en algunas fuentes bibliográficas se denomina garantía. Sin embargo, se puede argumentar que, en su esencia económica, también es liquidación, ya que existen factores de tiempo limitado y venta forzosa.

La venta acelerada de otros bienes, debido a la duración limitada de la exposición, también requiere la determinación del valor de liquidación. Al mismo tiempo, también existen varias opciones para dicha implementación: ya sea por iniciativa (voluntaria) o forzada (bajo coacción), prevista por la legislación vigente.

Así, en el proceso de ejecución, el bien embargado por decisión judicial se vende, y en un plazo no superior a dos meses a partir de la fecha del embargo.

Así, la propiedad casi siempre está por debajo de su valor de mercado. Y este hecho es negativo para el vendedor del inmueble y ciertamente positivo para el comprador.

La definición final del concepto de valor de liquidación.

Así, comprendidas las situaciones que requieren el cálculo del valor de liquidación, parece posible dar una formulación final de este concepto.

En la legislación rusa actual, el concepto de valor de liquidación está consagrado únicamente en las normas de valoración aprobadas por Decreto del Gobierno: “ valor de rescate- el coste del objeto de valoración en el caso de que el objeto de valoración deba enajenarse en un plazo inferior al habitual de exposición de objetos similares.”

Más detallado y definición correcta contenida en las Normas de la Sociedad Rusa de Tasadores (ROO): “ valor de liquidación o valor de venta forzosa- la cantidad de dinero que, de manera realista, se puede recibir por la venta de una propiedad en un plazo demasiado corto para permitir una comercialización adecuada determinada por el valor de mercado. En algunos estados, las situaciones de venta forzosa pueden incluir aquellas que involucran a un vendedor y un comprador involuntarios, o a compradores que son conscientes de las dificultades del vendedor".

En la literatura occidental, se distinguen dos tipos de valor de liquidación: ordenado (valor de liquidación ordenado) y forzado (valor de venta forzoso). La segunda corresponde a la definición rusa, la primera supone que el propietario tiene tiempo suficiente para garantizar que el período de exposición del objeto se acerque de manera óptima a la media del mercado.

Es necesario evitar sustituir los conceptos de valor de liquidación y renta neta de liquidación, que surge al vender un inmueble una vez finalizada su vida útil. La venta de dichos activos suele realizarse en la forma más de manera eficiente para compensar parcialmente los costes de su adquisición en el pasado.

Incidencias legislativas.

En la práctica cotidiana, existe el problema de regular reglamentaria y legislativamente la aplicación del valor de liquidación y asegurar su interpretación inequívoca.

Por ejemplo, de conformidad con la Ley Federal No. 119-FZ del 21 de julio de 1997 "Sobre Procedimientos de Ejecución", se requiere calcular el valor de mercado de la propiedad que debe venderse en una subasta dentro de 2 meses. Pero, si se vende en una subasta, es decir, por un período de tiempo limitado, lo cual es típico de las condiciones de venta fuera del mercado, entonces esto no corresponde al concepto de valor de mercado consagrado en el artículo 3. Ley federal de 29 de julio de 1998 No. 135-FZ “Sobre las actividades de valoración en la Federación de Rusia”. Además, el concepto de valor de liquidación se define en las "Normas de valoración obligatorias para los sujetos de las actividades de valoración", aprobadas por el Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia.

En este caso, los tasadores no deben calcular el valor de mercado, sino el valor de liquidación de la propiedad incautada. Existe una contradicción entre varios actos legislativos.

2. Análisis de los factores que determinan la diferencia entre el valor de liquidación y el valor de mercado.

Todos los factores subyacentes o que acompañan al valor de liquidación pueden clasificarse de forma aproximada (Figura 2).

Figura 2: Factores de valor de rescate

Factores objetivos están presentes al determinar el valor de liquidación en cualquier situación. Su influencia no se puede ignorar y, de hecho, prácticamente no dependen de la situación de una empresa en particular (con excepción del estado general de la propiedad). Además, todos los factores objetivos se influyen mutuamente. Por ejemplo, las condiciones favorables del mercado pueden reducir el tiempo óptimo de exposición, etc.

El factor más importante que influye en las diferencias en los valores de mercado y de liquidación es período de exposición de la propiedad . Además, cuanto menor sea el período de exposición planificado de la propiedad liquidada en comparación con el óptimo, más disminuirá el posible costo.

Los diagramas 1 a 3 muestran la relación entre los valores de mercado y de liquidación de los bienes inmuebles en Moscú en 1998-2000. (V %)

Diagrama 1: Relación entre valor de mercado y valor de venta forzosa edificios de oficinas y locales, %

Gráfico 2: Relación valor de mercado/coste venta forzosa de edificios comerciales y ocupación, %

Diagrama 3: Ratio entre el valor de mercado y el coste de venta forzosa de naves y locales industriales y de almacén, %

Fuente: S. Chemerikin “Valor de liquidación en la valoración inmobiliaria”.

De hecho, el período de exposición de la propiedad es un factor fundamental que influye significativamente en todos los demás factores, tanto en el sentido de aumentar su impacto como de debilitarlo. Obviamente, con un aumento en la duración planificada de la exposición, aparecen más oportunidades reales para el uso de medidas de marketing efectivas, nivelando influencia negativa factores que configuran el mercado a corto plazo, etc.

Atractivo general de inversión de la propiedad. se basa en las características individuales de la propiedad (propósito funcional, condición física) y tiene un impacto directo en el nivel de demanda de los consumidores.

En el caso que nos ocupa (durante la liquidación de una empresa), se activan factores específicos, que convencionalmente se pueden denominar "factores de excreción"(en principio, estos factores están muy cerca del factor de atractivo de la inversión). La esencia de estos factores es que muchos objetos del complejo inmobiliario individualmente no representan ningún valor y de hecho no pueden venderse a un precio normal, mientras que en el marco de la empresa liquidada estos objetos desempeñaron un papel importante. El aspecto analizado tiene un impacto especialmente negativo en los llamados activos intangibles y, en primer lugar, en la reputación empresarial de la empresa (fondo de comercio), que incluye el valor del personal, las relaciones con los proveedores, el buen funcionamiento de la estructura empresarial, etc. . Cuando se liquida una empresa, no es posible realizar este, a veces uno de los activos más valiosos.

Valor absoluto del valor de mercado del objeto. tiene el efecto contrario sobre el nivel de liquidez: cuanto mayor es el valor de mercado del objeto, menos efectiva se vuelve su demanda debido a una disminución en el número de compradores potenciales.

Los factores que influyen directamente en el nivel de costo de los objetos incluyen: condiciones de mercado durante el período de liquidación. Cuanto más largo sea este período, más oportunidades tendrá la empresa para analizar la situación del mercado y elegir el curso de acción más óptimo en las circunstancias actuales. Y, por el contrario, con un período de exposición corto y condiciones de mercado desfavorables, las pérdidas en la venta de objetos aumentarán aún más. Y esperar un aumento general del mercado durante el corto período de liquidación de la empresa es, cuanto menos, irrazonable.

Eficacia del marketing También se complica significativamente por el corto plazo asignado para la realización de las actividades pertinentes. Sin embargo, depende igualmente de los medios específicos utilizados para aumentar el precio de venta de la propiedad.

Otro factor objetivo importante es aspecto psicológico venta forzosa, que se expresa en un cierto impacto en la iniciativa de los compradores. Es más, el impacto este factor También es bastante doble: por un lado, al sentir que el vendedor se encuentra en condiciones inicialmente desfavorables, los compradores comienzan a deshacerse, pero por otro lado, al sentir competencia entre ellos, tienen miedo de perderse la propiedad que se vende y se ven obligados a ceder.

Factores subjetivos reflejan las características específicas de cada empresa específica. Estos factores se manifiestan especialmente negativamente en empresas con administradores ineficaces, lo que genera importantes dificultades durante la liquidación. Estos factores incluyen todo un sistema de fenómenos. Así, el inventario y la evaluación de los activos fijos de las empresas en quiebra casi siempre se complica por el estado de los registros contables, la falta de pasaportes técnicos para equipos y pasaportes BTI para bienes raíces. Esta serie continúa con la falta de documentos legales para la propiedad, la complejidad del mantenimiento de registros y la falta de empleados que puedan brindar las aclaraciones necesarias. Todos estos hechos llevan a que antes de elaborar un plan específico y determinar el momento de la liquidación, es necesario, en el pleno sentido de la palabra, "recolectar" la propiedad de la empresa, restablecer la cadena de ocurrencia. de determinadas obligaciones tanto por parte de la propia empresa como de sus socios. Esto conduce a una complicación colosal del proceso de liquidación.

Sin embargo, sería erróneo pensar que los factores considerados son siempre sólo carácter negativo. Por el contrario, una estructura organizativa clara y un trabajo eficaz y concienzudo de las divisiones de la empresa pueden acelerar significativamente los procesos de liquidación.

De hecho, en lugar de dedicar entre 3 y 6 meses a determinar el estado actual de la propiedad de la empresa en caso de que pierda el propietario, sería mejor utilizar este período para aumentar el tiempo necesario para vender el complejo inmobiliario, lo cual es muy importante.

El Cuadro 1 proporciona un análisis de las posibles dificultades y los factores que las causan, desglosados ​​por tipos individuales de propiedad.

Tabla 1: Influencia de los factores del valor de liquidación en varios tipos propiedad

factor de impacto	Periodo de exposición	Invertir. atractivo	Factores de "excreción"	Valor comercial	Coyuntura del mercado	Marketing	Factores subjetivos	Comentarios
tipo de propiedad
Edificios, estructuras y terrenos.	alto	alto	promedio	promedio	alto	promedio	muy alto	Los aspectos legales del registro de bienes inmuebles, la disponibilidad de documentación técnica y las características individuales de la propiedad son extremadamente importantes. El valor de liquidación suele diferir significativamente del valor de mercado.
Activos intangibles (marcas, patentes, certificados, etc.)	alto	alto	alto	promedio	promedio	promedio	alto	A la hora de valorar el valor de liquidación de este tipo de inmueble, también son de suma importancia los aspectos legales de su registro, así como los beneficios reales que tal o cual activo intangible puede aportar al nuevo propietario, teniendo en cuenta el aislamiento de este objeto de el marco de la empresa liquidada. Los compradores de estos activos son bastante específicos y encontrarlos es difícil. El valor de liquidación suele diferir enormemente del valor de mercado.
Construcción sin terminar	muy alto	muy alto	alto	promedio	promedio	promedio	promedio	En este caso, las características individuales de la propiedad son extremadamente importantes y la búsqueda de compradores potenciales es difícil. El valor de liquidación difiere muy significativamente del valor de mercado.
Maquinaria, equipo y vehículos	medio/alto	alto	alto	promedio	promedio	alto	promedio	Al evaluar el valor de esta propiedad, las características individuales del objeto y su desgaste funcional (moral) son extremadamente importantes. Dependiendo de la antigüedad del inmueble, las diferencias entre el valor de liquidación y el valor de mercado se consideran bastante altas y moderadas.
Inversiones financieras (acciones, bonos, letras, acciones en otras empresas)	alto	muy alto	promedio	promedio	promedio	alto	promedio	este tipo La propiedad suele ser muy específica, lo que complica la búsqueda de compradores potenciales. En muchos casos, las inversiones financieras de las empresas resultan completamente ilíquidas. El valor de liquidación puede diferir significativamente del valor de mercado, o de manera insignificante hasta el punto de coincidir (por ejemplo, en el caso de valores negociados en el mercado de valores).
Materias primas	promedio	alto	promedio	promedio	alto	promedio	promedio	Este es quizás uno de los pocos tipos de activos que se pueden vender en un tiempo bastante corto, dependiendo de sus características individuales. El valor de liquidación, por regla general, no difiere mucho del valor de mercado.
TINA	muy alto	muy alto	muy alto	-	-	-	promedio	Se trata de un tipo de activo muy específico que puede clasificarse condicionalmente como propiedad. Parte del IVA no recuperado puede atribuirse a cuentas por cobrar diferidas del presupuesto, que pueden utilizarse durante la vida de la empresa hasta que cese por completo al final del proceso de liquidación. Como tal, es imposible vender este activo, pero se puede compensar parcialmente, ahorrando así el dinero recibido, por ejemplo, de la venta de los activos fijos de la organización.
Cuentas por cobrar	muy alto	muy alto	promedio	corto	corto	corto	promedio	Este tipo de activo también es muy específico. La confiabilidad del deudor, así como el momento del pago de la deuda, son importantes para determinar su valor de liquidación. Si el período de amortización está fuera del período de liquidación, entonces tendrá que recurrir a operaciones de decomiso, vendiendo deudas, lo que conducirá a una reducción significativa del dinero real que recibirá la empresa liquidada. El valor de liquidación de un activo puede diferir del valor de mercado de manera significativa o no significativa.
Dinero	-	promedio	-	-	-	-	-	En este caso, la recepción total de los fondos dependerá de la confiabilidad del banco en el que se abren las cuentas corrientes de la empresa.
Gastos diferidos	alto	alto	alto	corto	corto	corto	corto	Este tipo de propiedad sólo puede venderse si se conservan los beneficios de su uso. Por ejemplo, productos de software útiles, etc.

3. Problemas metodológicos generales del cálculo del valor de liquidación.

Un esquema simplificado para calcular el valor de liquidación de una empresa es el siguiente:

CON valor ajustado (revaluado) de todos los activos

- el monto de los costos actuales asociados con la liquidación (costos de conservación de los activos hasta su venta, etc.)

- el importe de todas las obligaciones.

A los efectos de este artículo, nos centraremos en considerar los problemas clave que surgen al calcular el valor de liquidación.

Características específicas de las empresas liquidadas.

En primer lugar, es necesario volver a tener en cuenta el hecho de que en la mayoría de las empresas liquidadas el estado de la contabilidad de la propiedad y su soporte legal, por decirlo suavemente, dejan mucho que desear. Estos hechos agravan aún más el problema del tiempo de venta limitado. Por ejemplo, un proceso de registro de derechos de propiedad sobre una determinada propiedad inmobiliaria lleva bastante tiempo (hasta varios meses). Además, el estado técnico de los activos fijos de las empresas en quiebra casi siempre requiere inversiones de capital adicionales en el momento de la compra, lo que reduce el círculo de compradores potenciales. Se debe prestar especial atención a la determinación de la funcionalidad y la obsolescencia; por regla general, los activos fijos de tales empresas se adquirieron hace mucho tiempo y no cumplen con los requisitos tecnológicos y funcionales modernos.

Aplicación de enfoques de evaluación.

En el proceso de revalorización de los activos de una empresa, se pueden utilizar tres enfoques: ingresos (basados ​​en los beneficios que puede recibir el propietario de esta propiedad en el futuro), comparativos (basados ​​en los precios de venta de propiedades similares en en el mercado abierto) y costoso (basado en la determinación de los costos en los que incurriría el propietario potencial tras su adquisición/recreación). Surge una pregunta natural: ¿en qué enfoque se debe confiar más al calcular el valor de liquidación?

Basado en el hecho de que el tiempo de venta es limitado y es imposible transmitirlo a los compradores potenciales. información completa sobre las ventajas de tal o cual activo y, como consecuencia, la necesidad de que el comprador determine de forma independiente el costo estimado del objeto mediante el análisis del mercado abierto, parece aconsejable centrarse en el enfoque comparativo (de mercado). Sin embargo, esto no excluye en absoluto la posibilidad de utilizar los resultados obtenidos en el marco de los otros dos enfoques. Además, surgen situaciones en las que el uso de un enfoque comparativo es generalmente imposible.

Por tanto, a la hora de calcular el valor final de un activo, es necesario prestar especial atención a la cuestión de conciliar los resultados obtenidos en el marco de los enfoques aplicados. Por lo tanto, al coordinar los resultados de la evaluación inmobiliaria, no se debe dar una gran importancia al enfoque de costos, debido a las características específicas del clima de inversión en Rusia. Las inversiones se realizan principalmente en la construcción de inmuebles residenciales, seguidas por las inversiones en la construcción de edificios de oficinas. Las inversiones en la construcción de complejos industriales y comerciales, por regla general, las llevan a cabo grandes holdings financieros, mientras que la mayoría de los propietarios potenciales de dichos inmuebles prefieren comprar algo que ya está construido, lo que al final resulta más barato que construcción. En consecuencia, la mayor parte de la coordinación de resultados debería recaer en el enfoque comparativo.

Transición del valor de mercado al valor de liquidación.

Y, sin embargo, la principal cuestión que surge al calcular el valor de liquidación sigue siendo la cuestión de la transición del valor de mercado de la propiedad al valor de liquidación. .

En general, el valor de liquidación se puede calcular mediante dos métodos:

¨ El método directo se basa únicamente en un enfoque comparativo. La aplicación de este método se realiza mediante comparación directa con análogos o mediante modelos estadísticos (análisis de correlación y regresión). Sin embargo, es difícil acceder a la información sobre los precios de transacción en condiciones de venta forzosa, lo que hace que la posibilidad de utilizar este método sea extremadamente limitada. Aunque, si tiene la información necesaria, tiene alto grado objetividad.

¨ El método indirecto se basa en calcular el valor de liquidación de un objeto en función de su valor de mercado.

El esquema para calcular el valor de liquidación de un inmueble mediante el método indirecto es el siguiente:

valor de mercado de la propiedad

–

descuento por el hecho de venta forzosa.

Así, el principal problema metodológico en este caso es la determinación del descuento por el hecho de la venta forzosa (modificación que refleja las condiciones de venta).

Hay varias formas de determinar el descuento por el carácter forzoso de la venta: el método de comparación de ventas pareadas (en el que los precios de venta de propiedades idénticas se analizan en condiciones normales y en un corto período de exposición), el método de análisis directo de características y el método experto.

La mayoría de las veces recurren al tercer método, el experto, debido a que la información necesaria es limitada. Como regla general, el descuento por venta forzosa oscila entre el 20% y el 50%. Por supuesto, el valor del factor de corrección puede ser diferente, dependiendo de las condiciones específicas de liquidación.

En cualquier caso, el cálculo de este coeficiente pasa por fundamentar e identificar los factores que determinan la disminución del valor de mercado de cada tipo concreto de inmueble.

Así, es posible utilizar como punto de partida la tabla propuesta en el apartado “Análisis de factores que determinan la diferencia entre valor de liquidación y valor de mercado”. Para hacer esto, es necesario clasificar todos los factores por importancia dentro de cada objeto específico, dando un cierto rango dentro del cual el monto del descuento puede variar. Hay que tener en cuenta que el valor total de los valores de los rangos superiores de todos los factores no debe exceder el 100%.

Por ejemplo, al evaluar una propiedad, es posible realizar la siguiente clasificación de factores (naturalmente, cuando se utiliza el esquema propuesto en la práctica, es necesario tener cuidadosamente en cuenta las características específicas de una situación particular, que puede conducir a una opción de clasificación diferente) según un esquema de 10 puntos:

factor de impacto	Grado de influencia en el resultado final	Calificación (10 por escala de puntos)	Rango de descuento de venta forzosa
Periodo de exposición	Alto	8	8/47*100% = 0-17%
Atractivo de inversión	Alto	8	8/47*100% = 0-17%
Factores de "aislamiento"	Promedio	5	5/47*100% = 0-10,7%
Valor comercial	Promedio	5	5/47*100% = 0-10,7%
Condiciones de mercado	Alto	7	7/47*100% = 0-15%
Marketing	Promedio	5	5/47*100% = 0-10,6%
Factores subjetivos	muy alto	9	9/47*100% = 0-19%
Valor total		47	0-100%

Luego de determinar los rangos del descuento de venta forzosa por factores, se realiza un análisis exhaustivo de la situación y se selecciona un valor de descuento específico para cada factor, luego de lo cual se suman los valores resultantes.

Se realizan cálculos similares para todo tipo de bienes propiedad de la empresa liquidada.

4. ¿Para quién es necesario calcular el valor de liquidación y por qué involucrar a un tasador?

La determinación del valor de liquidación tiene como objetivo solucionar una serie de problemas que dependen directamente de los consumidores de esta información. Los principales usuarios (en la mayoría de los casos, clientes) del cálculo final del valor de liquidación son los administradores de crédito, los administradores de arbitraje y los administradores de empresas.

Gestores de crédito.

Al conceder un préstamo cuya garantía sea el bien pignorado, etapa importante es la valoración de esta propiedad. Es recomendable encomendar este cálculo a especialistas cualificados en el campo de la tasación, es decir, realizar una valoración independiente (no he encontrado confirmación legal de la independencia obligatoria del tasador, pero creo que es importante decirlo. ) Es por eso que las organizaciones de crédito y otras estructuras pueden utilizar los servicios de tasadores celebrando un acuerdo con organización especializada para determinar el valor de liquidación. El hecho real de la implementación del objeto puede no tener lugar. Sin embargo, para otorgar un préstamo por un monto razonable, el prestamista necesita saber a qué precio, en caso de impago de los fondos, será posible vender la garantía, es decir, en caso de venta forzosa y un período de exposición más corto. El cálculo oportuno del valor de liquidación le permite evitar la emisión de préstamos por montos excesivamente inflados y acelerar el proceso de venta de garantías.

Responsables de arbitraje.

En el proceso de liquidación de una empresa, para acelerar el proceso de venta de activos, se debe facilitar la evaluación de los objetos. Determinación temprana del valor de rescate junto con análisis. condición financiera el deudor lleva a tomar una decisión informada sobre los procedimientos y el calendario de la subasta. Por tanto, aumentar el período de exposición de los activos contribuye a un aumento de su valor.

Directivos líderes.

La importancia de calcular el valor de liquidación para los altos directivos es doble.

En primer lugar, la adquisición de activos al valor de liquidación permite a las empresas compradoras recibir beneficios evidentes tanto en el caso de una posterior reventa del inmueble al valor de mercado (en forma de diferencia entre los valores de mercado y de liquidación), como en el caso de su operación (en otra situación, la adquisición de una propiedad similar costaría más).

En segundo lugar, los altos directivos deben recordar que una de las direcciones de la reestructuración (reorganización) empresarial es la dirección estratégica. En su marco se realizan eventos para fusiones, adquisiciones de empresas y liquidación parcial de negocios en corto tiempo. Como regla general, cualquier decisión sobre el destino futuro de una empresa se basa en el desarrollo de varias opciones de desarrollo, incluida la posibilidad de su liquidación.

De este modo, atraer especialistas en evaluación calificados le permitirá maximizar la eficiencia y el tiempo de cálculo del valor de liquidación, que es un componente importante del resultado final del proceso de liquidación en su conjunto.

Lista de literatura usada:

1. “Valoración de Empresas”: ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova - M.: Finanzas y Estadísticas, 2000.

2. V. Galasyuk "Sobre la definición del concepto de valor de liquidación".

3. V. Galasyuk "Aumentar el valor de una empresa utilizando el valor de liquidación".

4. S. Dolgin “Procedimiento (características) para evaluar el valor de liquidación de la masa concursal”.

5. Yu. Kozyr "Evaluación del valor de liquidación".

6. S. Chemerikin "Valor de liquidación en la valoración de bienes inmuebles".

“Normas de valoración que son de obligado uso para los sujetos de las actividades de valoración”. Aprobado Rápido. Gobierno N° 519 del 06/07/2001

Glosario internacional de términos de valoración de empresas (Asociación Nacional de Analistas de Valoración Certificados (NACVA)).